Compromis de vente d’un terrain agricole

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 28 octobre 2024 .
Temps de lecture : 9 min

La vente d'un terrain agricole suit un processus précis, différent de celui des terrains « classiques », situés en lotissement ou isolés. Les terres agricoles cédées doivent être signalées auprès de la Société d'aménagement foncier et d'établissement rural (SAFER), possédant un droit de préemption. En plus de l'avant-contrat liant acheteur et vendeur, il convient de prendre en compte l'intervention possible de la SAFER, notamment le délai légal dont elle dispose pour préempter.

Quelles sont les spécificités du compromis de vente d'un terrain agricole ?

Le compromis de vente d'un terrain agricole présente des particularités importantes à connaître avant de s'engager dans une telle transaction.

Définition, objectifs du compromis de vente d'un terrain agricole

Le compromis de vente d'un terrain agricole est un contrat préliminaire entre l'acheteur et le vendeur. Il formalise leur engagement mutuel à conclure la vente. Son objectif principal est de sécuriser la transaction, en fixant les conditions de la vente tout en permettant aux parties de préparer l'acte définitif. Ce document est particulièrement important dans le contexte agricole. Il doit prendre en compte les spécificités liées à ce type de terrain.

Quelles différences avec les autres types de compromis de vente ?

Le compromis de vente pour des terrains agricoles doit obligatoirement être notifié à la SAFER. Cette dernière déclenche son délai de préemption, pouvant potentiellement affecter la transaction. Le compromis doit inclure des clauses spécifiques liées à l'usage agricole du terrain, comme les droits de passage pour l'exploitation ou les éventuelles restrictions d'usage.

Quelles sont les conditions spécifiques à respecter ?

Comme pour une maison, un appartement ou un terrain dit « classique », situé en lotissement ou isolé, le compromis de vente d'un terrain agricole est une étape recommandée. Les parties peuvent le signer chez le notaire (acte authentique) ou directement entre elles (acte sous seing privé), éventuellement avec l'aide d'un tiers. Il peut s’agir d’un agent immobilier ou avocat. Si la durée de validité du compromis est supérieure à 18 mois, l’intervention d’un notaire est obligatoire.

Le compromis de vente doit faire figurer des informations relatives à l'identité de l'acheteur, du vendeur, la transaction (prix de la vente, solutions de financement, montant du dépôt de garantie, durée de validité du compromis, délai de rétractation, montant des honoraires du professionnel chargé de la vente le cas échéant, etc.)

Il doit également contenir des informations concernant le terrain nu agricole, sa délimitation après bornage, la présence d'éventuelles hypothèques ou servitudes. Enfin, acheteur et vendeur peuvent librement prévoir au contrat des clauses suspensives. Elles viennent conditionner la cession du terrain agricole à la réalisation de certains évènements (obtention d'un financement, vente d'un bien immobilier, etc.)

Sont considérés comme terrains nus agricoles les terrains situés :

• Dans une zone agricole protégée à l'intérieur d'un périmètre délimité.
• Dans une zone agricole ou naturelle et forestière délimitée par un document d'urbanisme (POS, PLU, carte communale).

En l'absence d'un tel document, sont considérés comme terrains à vocation agricole les terrains :

• Situés dans les secteurs ou parties non encore urbanisés des communes, à l'exclusion des bois et forêts.
• Abritant des friches, ruines, installations temporaires, occupations ou équipements, qui ne sont pas de nature à compromettre définitivement leur vocation agricole.

Quel est le processus de vente et d'achat d'un terrain agricole ?

La vente d'un terrain agricole implique des étapes spécifiques qu'il est important de connaître pour mener à bien la transaction.

Quelles sont les étapes pour établir un compromis de vente pour un terrain agricole ?

L’établissement d’un compromis de vente suit ce processus:

• Accord préalable entre l'acheteur et le vendeur sur les conditions de la vente.
• Rédaction du compromis de vente, incluant toutes les clauses spécifiques aux terrains agricoles.
• Signature du compromis par les deux parties.
• Notification du compromis à la SAFER par lettre recommandée avec accusé de réception ou sous forme électronique.
• Attente du délai de préemption de la SAFER (deux mois).
• Si la SAFER ne préempte pas, poursuite de la vente avec la signature de l'acte définitif chez le notaire.

L’acquéreur bénéficie-t-il d’un droit de rétractation pour un terrain agricole ?

Comme pour tout bien immobilier, l'acheteur d'un terrain agricole bénéficie d'un délai de rétractation de 10 jours après la signature du compromis de vente. Ce droit s'exerce par l'envoi d'une lettre recommandée avec accusé de réception au vendeur ou à son mandataire. Ce délai de rétractation est distinct du délai de préemption de la SAFER.

Quels sont les documents nécessaires pour la vente d'un terrain agricole ?

Plusieurs documents sont nécessaires pour vendre un terrain agricole:

• Titre de propriété.
• Certificat d'urbanisme.
• Plan cadastral.
• Diagnostics obligatoires (état des risques naturels et technologiques, etc.).
• Bail rural en cours, le cas échéant.
• Autorisation de défrichement, si applicable.
• Tout document attestant des servitudes ou droits de passage.

Il est recommandé de préparer ces documents en amont pour simplifier la transaction.

Droit de préemption de la SAFER : en quoi consiste-t-il ?

Le droit de préemption de la SAFER est un élément crucial à prendre en compte lors de la vente d'un terrain agricole.

Qu'est-ce que la SAFER ?

Initialement, la SAFER a été créée en 1960 pour réorganiser les exploitations agricoles, en raison de la mise en place d'une agriculture plus productive. Progressivement, ses missions se sont étendues. Elle est aujourd'hui chargée de veiller à la protection des espaces agricoles, naturels et forestiers, et de l'environnement au sens large.

Dans ce cadre, elle accompagne les collectivités territoriales dans leurs projets fonciers, par le biais d'acteurs locaux. Nous parlons donc des SAFER au pluriel. La loi leur octroie un droit de préemption sur les terrains nus à vocation agricole, peu importe leur superficie.

Comment fonctionne le droit de préemption de la SAFER ?

Grâce à son droit de préemption, la SAFER a le pouvoir de se substituer à un acheteur pour se voir proposer en priorité la vente du terrain agricole. Elle peut donc remettre en cause la cession entre le vendeur et l'acquéreur.

L'activation de ce droit de préemption ne peut exister que si la SAFER a bien été avertie de l'existence du compromis de vente. En cas d'acte authentique, la notification incombe au notaire chargé de la vente. S'il s'agit d'un acte sous seing privé, elle incombe au cédant du terrain. Cette notification fait courir le délai légal de préemption de la SAFER.

Celle-ci dispose alors d'un délai de deux mois pour prendre sa décision de préempter ou non le terrain agricole. Son silence après ce laps de temps équivaut à une renonciation tacite de sa part.

Par ailleurs, la SAFER doit motiver sa décision de préempter un terrain devant deux commissaires du gouvernement, notamment si ces préemptions dépassent un certain montant.

Une fois préemptées, ces terres sont revendues par la SAFER à des candidats privés (agriculteurs, associations, entreprises, etc.) ou publics (collectivités, parcs naturels, etc.). Ils peuvent être porteurs de projets ruraux, agricoles ou d'aménagement foncier.

Quel est l’impact du droit de préemption sur le compromis de vente ?

Le droit de préemption de la SAFER peut avoir un impact significatif sur le compromis de vente :

• Il introduit une incertitude sur la finalisation de la vente pendant le délai de deux mois.
• Il peut aboutir à l'annulation de la vente, si la SAFER décide de préempter.
• Il peut retarder la signature de l'acte définitif, même si la SAFER ne préempte pas.

Pour minimiser ces impacts, il est recommandé d'inclure dans le compromis une clause conditionnelle liée à la non-préemption de la SAFER.

Achat d'un terrain agricole via la SAFER

La SAFER est un intermédiaire intéressant pour l'achat d'un terrain agricole.

Quelles sont les conditions pour acheter un terrain agricole via la SAFER ?

Si vous souhaitez acheter un terrain agricole, renseignez-vous d'abord sur les terrains à vendre. Pour ce faire, consultez les annonces diffusées par la SAFER dans des journaux locaux, à la mairie, sur internet. Si vous êtes intéressé par un terrain, portez-vous candidat, décrivez votre projet en exposant ses points forts, votre motivation, votre financement. Un cautionnement vous sera éventuellement demandé comme guise de sérieux.

Quels sont les avantages et inconvénients d'acheter via la SAFER ?

Si vous voulez avoir la certitude que l'achat d'un terrain agricole ira à son terme, alors acheter par l'intermédiaire de la SAFER est plus sécurisant. Puisque cet organisme possède un droit de préemption, les terres agricoles proposées ont déjà fait l'objet d'une évaluation. Elles ne risquent pas d'être préemptées. De plus, la SAFER connaît le sujet agricole, les possibilités offertes par les différents terrains proposés. Elle peut vous conseiller dans votre investissement.

« La SAFER transmet des propriétés ou des parcelles. Elle n'est cependant pas qu'une simple intermédiaire entre vendeurs et acquéreurs potentiels. La SAFER assure un rôle de conseil et d'aménagement et de rationalisation des propriétés. Elle optimise la transmission des biens (valeur réelle, sécurité juridique, mise en conformité, accompagnement du projet…). Elle intervient souvent en tant que médiateur entre projets concurrents, notamment lorsque les terres agricoles sont susceptibles d'être affectées à d'autres usages. » (le site officiel).

Acheter via la SAFER peut aussi présenter quelques inconvénients :

• Le processus peut être plus long que lors d'une vente directe.
• La concurrence peut être forte pour certains terrains attractifs.
• Votre projet doit correspondre aux objectifs de la SAFER pour être retenu.

Quelle est la procédure d'achat d’un terrain agricole avec la SAFER ?

Après étude de votre dossier en commission, la SAFER vous donne une réponse. Si elle est positive, elle prend contact avec le notaire pour préparer le projet d'acte de vente. Que vous décidiez d'acheter par vous-même un terrain agricole, ou que vous fassiez confiance à un intermédiaire comme la SAFER, la question du financement de cet achat est essentielle.

Questions fréquentes sur le compromis de vente d'un terrain agricole

Quelles sont les caractéristiques d'un compromis de vente d'un terrain agricole ?

Le compromis de vente d'un terrain agricole inclut les informations standards (identité des parties, prix, etc.) et des éléments spécifiques liés à la nature agricole du terrain. La principale différence réside dans l'obligation de notifier la SAFER, qui possède un droit de préemption.

En quoi consiste le droit de préemption de la SAFER ?

Le droit de préemption permet à la SAFER de se substituer à l'acheteur initial d'un terrain agricole. Elle dispose de deux mois après notification pour décider d'exercer ce droit, dans le but de protéger les espaces agricoles, forestiers.

Est-il possible d'acheter un terrain agricole via la SAFER ?

Oui, il est possible d'acheter un terrain agricole par l’intermédiaire de la SAFER. Cela offre une plus grande sécurité, car les terrains ont déjà été évalués. Pour ce faire, consultez les annonces de la SAFER, présentez votre projet, puis attendez la décision de la commission.