Loi SRU

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 10 avril 2024 .
Temps de lecture : 10 min

La loi SRU (Solidité et Renouvellement Urbains) est connue pour son article 55 imposant à certaines communes un nombre minimum de logements sociaux. Elle compte 209 articles modifiant profondément le cadre légal applicable à l’urbanisme comme au marché immobilier. Les dispositions de cette loi en matière de politique sociale de la ville ne s’arrêtent pas là. Elle permet aux acquéreurs d’un bien immobilier de se rétracter postérieurement à la signature d’un compromis de vente. Décryptage. 

Définition et objectifs de la loi SRU 

La loi SRU du 13 décembre 2000, relative à la solidarité et au renouvellement urbain, a été élaborée autour de plusieurs exigences, dans un contexte de pénurie de logements en France. La plus importante étant le développement d’une plus grande solidarité dans tous les territoires, en offrant à tous les conditions de se loger décemment. Cela passe par une obligation dans certaines communes (moyennes à grandes) de disposer d’un nombre minimum de logements sociaux, proportionnellement à leur parc résidentiel (article 55 de la loi).

Outre la mixité et l’équilibre social, cette loi s’inscrit aussi dans un objectif d’encouragement au développement durable. En effet, selon le site du ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires, elle “vise à densifier de manière raisonnée les espaces déjà urbanisés afin d’éviter l’étalement urbain”. En outre, elle tend "à réduire la place de l’automobile dans les zones convenablement desservies par les transports en commun", et à développer les zones piétonnes.

La loi SRU contient également des dispositions pour protéger les acquéreurs dans le cadre d’un achat immobilier. Ces derniers disposent d'un délai de rétractation de 10 jours calendaires après avoir signé le compromis de vente. C'est un avantage certain par rapport au vendeur, ne pouvant pas se retirer de la vente. Ses obligations ont aussi été étendues dans le cas d’une vente d’un bien en copropriété, afin de renforcer l’information et la protection des acheteurs. 

Quelles sont les communes concernées par le quota de logements sociaux ? 

La loi SRU impose aux communes de plus de 3 500 habitants, faisant partie d’une agglomération ou intercommunalité supérieure à 50 000 habitants et dotée d’une commune de plus de 15 000 habitants, de compter au minimum 25 % de logements sociaux d’ici 2025. Ce pourcentage est calculé en fonction du nombre de résidences principales existantes. Les habitations secondaires ne sont pas prises en compte dans le calcul.

Cette obligation est également valable pour les communes d’au moins 1 500 habitants dans l’agglomération parisienne. En revanche, les communes dont la situation locale ne justifie pas cette mesure, doivent, elles, compter au moins 20 % de logements sociaux. Il en est de même pour celles de plus de 15 000 habitants, dont la croissance démographique est supérieure à 5 %, justifiant d’un effort de production supplémentaire par rapport au fonctionnement de leur marché local de l’habitat. 

En pratique, chaque année, l’État réalise chaque année un inventaire des communes concernées par cette loi afin de décompter le nombre de communes ayant déjà atteint le taux minimal de logements sociaux. Les communes restantes doivent se mettre en règle d’ici 2025.  

Dans l’attente, à l’exception de certaines communes, elles sont redevables envers l’État d’un prélèvement annuel opéré sur leurs ressources. Tous les trois ans, le préfet vérifie si toutes les communes ne respectant pas les obligations de la loi SRU ont bien comblé leurs lacunes. À défaut, après examen au cas par cas des contraintes locales, il peut émettre des sanctions à leur encontre. 

Les dispositions en matière de logements sociaux prévues par la loi SRU ont été inscrites aux articles L.302-5 du Code de la construction et de l’habitation (CCH).

Pour savoir si la commune dans laquelle vous comptez réaliser un achat immobilier respecte les règles de la loi SRU, l’Etat a mis en place un service en ligne simple et gratuit, nommé “Transparence logement social”, par lequel vous avez simplement à taper le nom de la commune souhaitée dans un moteur de recherche.

Quel est l’impact de la loi SRU sur votre achat immobilier ? 

L’instauration d’un délai de rétractation pour les acquéreurs

Outre le champ social, la loi SRU contient des dispositions pour protéger les acquéreurs dans le cadre d’un achat immobilier de tout type (maison, appartement, terrain, neuf et ancien…). 

Elle prévoit un délai de rétractation obligatoire de 10 jours calendaires en faveur de l’acquéreur non professionnel d’un bien immobilier, à compter de la date de signature d’une promesse ou d’un compromis de vente. Seule condition : que le logement soit acheté à usage d’habitation (résidence principale ou secondaire). 

Elle prévoit un délai de rétractation obligatoire de sept jours en faveur de l’acquéreur non professionnel d’un bien immobilier ayant signé une promesse ou un compromis de vente. Ce délai a été porté à 10 jours par la loi Macron.

Selon l’article L.271-1 du Code de la construction et de l’habitation (CCH), ce délai est décompté à partir de la date de remise en main propre ou de réception de l’acte. Seule condition : le logement doit être habité (résidence principale ou secondaire).

Si le dernier jour du délai de rétractation est un jour férié ou chômé, ou le week-end, le délai est prolongé jusqu’au premier jour ouvrable suivant. Il vient protéger l’acheteur particulier en lui accordant un temps de réflexion, lui permettant d’éviter de faire un achat compulsif. De son côté, le vendeur ne peut se rétracter.

Ce délai de 10 jours commence à courir à partir du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée en cas de promesse de vente passée sous seing privé ; ou du lendemain de la remise en main propre (ou signature de l'acte s'il est conservé par l'officier public) en cas de promesse passée sous la forme authentique. Si le dernier jour du délai de rétractation est un jour férié ou chômé, ou le week-end, le délai est prolongé jusqu'au premier jour ouvrable suivant.  

En cas de rétractation de l’acheteur durant le délai prévu, et si le vendeur est un professionnel, celui-ci devra rembourser l’acheteur de toutes les sommes qu’il a versées dans un délai de 21 jours. En revanche, dans le cas de l’achat d’un bien à un vendeur non professionnel, le versement de sommes d’argent par l’acheteur directement au vendeur, est strictement interdit pendant le délai de rétractation de 10 jours. Cette interdiction vise à protéger le particulier en lui garantissant une période de réflexion sans avoir pris d’engagement financier. Il permet d’éviter les fraudes. Dans les faits, il arrive souvent qu’un acompte soit versé au moment de la signature du compromis de vente. Celui-ci est versé au notaire où à l'agent immobillier.

De même, le versement de sommes d’argent par l’acheteur au moment où il fait une offre d’achat est interdit par la loi. Ce type de transaction représente un risque financier non négligeable pour l’acheteur dans le cas où la vente n’est pas réalisée.

Outre l’instauration d’un délai de rétractation pour les acquéreurs par la loi SRU, cette dernière oblige également les vendeurs à leur remettre le diagnostic amiante plus le bornage du bien (terrain constructible) lors de la signature du compromis ou de la promesse de vente. 

L’impact de la loi SRU sur les copropriétés

La loi SRU apporte un certain nombre de changements au fonctionnement des copropriétés, pour mieux protéger les acquéreurs. Plusieurs documents doivent être communiqués à l’acheteur d’un bien en copropriété lors de la signature du compromis de vente. 

D’une part, la loi impose aux syndicats de copropriété de mettre en conformité leur règlement de copropriété, puis de tenir un carnet d’entretien des biens. Les acquéreurs sont ainsi informés de tout ce qui concerne l’état du bien, ainsi que les travaux effectués : nature des travaux (ravalement des façades, remplacement de l'ascenseur...), année de leur réalisation, identité des entreprises ayant effectué ces travaux, etc.

Pour éviter les déconvenues, il est conseillé aux acquéreurs de rester vigilants, en demandant des informations auprès du syndicat de copropriété le plus tôt possible avant l’achat. De plus, il leur est recommandé de mener les « enquêtes » nécessaires, auprès des autres copropriétaires par exemple, ou programmes des mêmes promoteurs.

D’autre part, la loi instaure différentes normes à respecter. Elles doivent tenir à jour un budget prévisionnel obligatoire. Ce dernier définit chaque année les charges, les recettes prévisionnelles, ainsi que les appels de fonds à verser chaque trimestre. Elles doivent également ouvrir un compte bancaire séparé, sur lequel les règlements des copropriétaires sont versés (sauf décision contraire de l’assemblée générale). 

Quel est l’impact de la loi SRU sur les locataires ?

Un décret du 30 janvier 2022 est venu compléter la loi SRU. Il a introduit au bénéfice des locataires un droit à un logement décent de la part du bailleur. Pour être reconnu comme tel, le logement doit satisfaire un certain nombre de conditions au regard de la sécurité physique comme de la santé des locataires. Il doit être en bon état d’entretien, être protégé contre les infiltrations d’air parasites, présenter des réseaux (branchements d’électricité, de gaz, etc.) ainsi que des équipements de chauffage conformes aux normes en vigueur.

Il doit également comporter différents éléments d'équipement et de confort (installation sanitaire, coin cuisine aménagé, alimentation en eau potable...). Par ailleurs, il doit disposer d’au moins une pièce principale d’une certaine surface habitable (9 mètres carrés) et hauteur sous plafond (2,20 mètres). Si le logement n’est pas conforme aux exigences requises par la loi, ou en cas de litige relatif au montant du loyer, des charges locatives, ou de l’état des lieux par exemple, le locataire peut saisir gratuitement la commission départementale de conciliation (CDC) compétente. A défaut d’une résolution du litige à l’amiable, il pourra se retourner vers un juge.

En deux décennies d’application, la loi SRU a permis la construction de 1,8 million de logements sociaux. Selon le géographe Grégoire Fauconnier, l’objectif de mixité sociale n’a pas été totalement atteint. Sur le plan de l’achat immobilier, elle a utilement renforcé la protection des acquéreurs amorcée en 1978 avec la loi Scrivener.

Questions fréquentes sur la loi SRU

Qu’est-ce que la loi SRU et quels sont ses objectifs ? 

Promulguée en 2000, la loi SRU est relative à la solidarité et au renouvellement urbain. Elle s’inscrit dans un objectif de développement d’une plus grande solidarité dans tous les territoires, en obligeant notamment certaines villes à disposer d’un nombre minimum de logements sociaux, en fonction de leur parc résidentiel. Par ailleurs, cette loi a un impact sur l’achat immobilier.

Elle contient des mesures visant à protéger les acheteurs, en prévoyant un délai de rétractation de 10 jours calendaires post signature du compromis de vente. Si le bien fait partie d’une copropriété, l’acheteur a le droit de se voir communiquer un certain nombre de documents (règlement de la copropriété, carnet d’entretien, budget prévisionnel...).

Quelles sont les obligations des communes en vertu de la loi SRU ? 

La loi SRU impose à certaines communes (moyennes à grandes) de compter au minimum 25 % de logements sociaux, en regard des résidences principales, d’ici 2025 (objectif réduit à 20 % sous certaines conditions). Chaque année, l’Etat vérifie que les communes respectent bien leurs obligations. A défaut, elles sont soumises à un prélèvement opéré sur leurs ressources.

Par ailleurs, tous les 3 ans, le préfet vérifie que les communes ont bien comblé leurs lacunes, sans quoi, elles peuvent se voir affliger des sanctions. Pour savoir si votre commune respecte les règles de la loi SRU, vous pouvez vous servir du service en ligne simple et rapide mis en place par l’Etat.

Quel est l’impact de la loi SRU sur votre achat immobilier ? 

La loi SRU protège les acquéreurs non professionnels de tout type de bien immobilier, en prévoyant un délai de rétractation de 10 jours calendaires à compter de la signature d’une promesse ou d’un compromis de vente d’un bien immobilier.

Cette loi prévoit également qu’en cas de rétractation de l’acheteur durant le délai prévu, le vendeur professionnel devra le rembourser de toutes les sommes versées, dans un délai de 21 jours. Enfin, la loi SRU protège les acquéreurs de biens en copropriété, en instaurant des règles, telles que la communication d’un certain nombre de documents à l’acheteur (règlement de copropriété, carnet d’entretien du bien...). Mais aussi la mise en place de différentes normes (budget prévisionnel obligatoire, ouverture d’un compte bancaire séparé...).