Loi SRU

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 9 janvier 2025 .
Temps de lecture : 9 min

La loi SRU, ou Loi sur la Solidarité et le Renouvellement Urbain, est une législation clé qui a façonné l'urbanisme et la politique du logement en France depuis son adoption le 13 décembre 2000. Le dessein principal de cette loi est de favoriser la mixité sociale dans les communes, en imposant par exemple dans certaines zones un nombre minimum de logements sociaux.

Son application est un enjeu majeur pour les acteurs du logement, les collectivités locales, et plus généralement, pour le secteur immobilier. Meilleurtaux vous guide à travers les fondements, la volonté et les impacts de la loi sur le marché immobilier, ses acteurs et son efficacité.

Définition et objectifs de la loi SRU

Promulgué en 2000, ce texte a été conçu pour répondre aux enjeux de ségrégation sociale et de manque de diversité dans l’offre de logements. La principale volonté est de garantir la diversité sociale dans les communes, particulièrement celles où le logement social fait défaut.

En imposant des quotas de logements sociaux à certaines communes, la loi vise à réduire les inégalités géographiques et économiques en matière d'accès au logement. La mise en place de ces quotas s'accompagne d'un suivi pour garantir que les missions sont atteintes dans des délais précis.

Cette loi impose aux municipalités de revoir leur urbanisme pour intégrer un plus grand nombre de logements accessibles à des ménages à revenus modestes, souvent dans des zones jusqu’alors réservées à des populations plus favorisées.

Les principaux objectifs :

• Favoriser la mixité sociale. La loi vise à garantir que chaque commune accueille une population diverse, en termes de catégories sociales et économiques. Cela passe par la construction de logements sociaux dans des zones où l'offre était insuffisante.
• Réduire les inégalités géographiques en matière de logement. Certaines communes, notamment dans les zones urbaines ou périurbaines, étaient historiquement déficitaires en logements sociaux. La loi SRU cherche à répartir plus équitablement l'offre de logements sociaux sur tout le territoire.
• Promouvoir un urbanisme durable et équilibré, grâce au renouvellement urbain, notamment en rénovant les quartiers anciens et en encourageant la construction de nouveaux logements en milieu urbain dense. Elle veut également soutenir une meilleure gestion des espaces publics et des infrastructures, et promouvoir les transports en commun afin de réduire la place de l'automobile quand cela est possible.
• Améliorer l'accès au logement pour les personnes défavorisées. En imposant des quotas de logements sociaux dans certaines communes, la loi permet à un plus grand nombre de ménages à revenus modestes d'accéder à des logements décents dans des zones attractives.

L'article 55 : pilier de la diversité sociale dans l'immobilier

Des 209 articles définissant les nouvelles obligations, l’article 55 est le plus connu. Celui-ci impose à certaines communes de disposer d’un pourcentage défini de logements sociaux dans leur parc immobilier. Ainsi, la loi permet de garantir une mixité sociale élevée et donc une répartition plus égalitaire dans l'Hexagone des ménages aux revenus disparates.

Communes concernées par les quotas de logements sociaux

Critères d'assujettissement à la loi SRU

Les communes de plus de 3 500 habitants (1 500 habitants en agglomération parisienne) qui appartiennent à une agglomération de plus de 50 000 habitants et comprenant au moins une commune de plus de 15 000 habitants, doivent disposer d'au moins 25% de logements sociaux dans leur parc immobilier (20% pour les zones moins tendues).

Ainsi, en 2022, 2 157 communes étaient concernées par cette loi, 1 161 d’entre-elles (54%) n’ont pas atteint le taux demandé et 846 (39%) l’ont atteint, voire dépassé. Le reste du pourcentage représente les communes exemptées.

Exceptions et cas particuliers

Certaines communes peuvent être exemptées de cette obligation. C’est le cas de 152 communes normalement concernées par cette loi sur la période 2023-2025. Ces exceptions sont liées à plusieurs facteurs :

• L’inconstructibilité pour 25 communes, exemptées par arrêté préfectoral,
• La faible attractivité qui concerne 85 communes, exemptées par le décret n°2023-601 du 13 juillet 2023,
• La faible demande de logements sociaux, exemptant 42 communes suite au même décret.

À noter qu’une commission nationale a été mise en place dans le but de contrôler le respect de la réglementation.

Impact sur le marché immobilier

Production et répartition des logements sociaux

Depuis la mise en place du texte, la production a connu une nette augmentation. Les objectifs imposés par la loi ont incité les communes à lancer de grands projets de construction ou de réhabilitation, notamment dans les zones urbaines denses et les agglomérations en forte croissance démographique.

Le but de cette législation est aussi de mailler le territoire de parcs sociaux afin de mieux répartir les ménages à revenus modestes et ainsi, garantir la mixité sociale dans toutes les villes pour ne pas créer une homogénéité due aux revenus des habitants qui les composent.

Ainsi, le zonage ABC, article D304-1 du Code de la construction et de l’habitation, effectue un « classement des communes du territoire national en zones géographiques en fonction du déséquilibre entre l'offre et de la demande » de biens disponibles.

Évolution du parc social depuis 2001

Selon les statistiques du Ministère de la Transition Écologique et de la Cohésion des Territoires, le nombre de logements sociaux est passé de 3,7 millions au 1er janvier 2001 à 5,3 millions au 1er janvier 2023 et représente aujourd’hui 15,9% des résidences principales en France.

En 2022, le nombre de demandes pour ce type d'habitations est 4,3 fois supérieur au nombre de biens disponibles, tandis que l’évolution annuelle, entre 2022 et 2023, a augmenté de 1,1% en France.

Ce rapport du Ministère met en lumière des tensions dans certaines régions car la demande n’est pas la même selon les territoires. À titre d’exemple, les départements franciliens (Essonne ou encore Yvelines) enregistrent des demandes sur toutes superficies mais particulièrement sur les T4 car 20% de demandes concernent des ménages de plus de 3 enfants. À contrario, c’est sur les départements situés proches du littoral que les tensions se concentrent pour des appartements de type T1 ou T2.

Effets de la loi SRU pour les acteurs de l'immobilier

Pour les acquéreurs : instauration d'un délai de rétractation

L'un des effets secondaires de la loi sur le marché immobilier a été l'introduction du droit à un délai de rétractation pour les acheteurs ayant pour but de permettre aux acheteurs de réfléchir à la légitimité d'une transaction immobilière. Cela permet de protéger les acquéreurs en leur offrant un délai de réflexion de 7 jours (10 jours depuis la loi Macron de 2015) après la signature d'un compromis de vente.

Pour les copropriétés : nouvelles règles de gestion

La loi SRU a également introduit des réformes sur la gestion des copropriétés, notamment en matière de rénovation et de sécurité des bâtiments. Certaines dispositions de la loi obligent les syndicats de copropriétaires à réaliser des travaux de mise en conformité et de rénovation énergétique afin de fournir un logement décent aux locataires.

Elle impose également de nouvelles règles de fonctionnement pour les propriétaires d’une copropriété telles que la constitution de budgets trimestriels, l’ouverture d’un compte bancaire séparé, l’organisation d’assemblées générales, la mise en conformité du règlement de copropriété, etc. Si un copropriétaire ne respecte pas ces règles, des sanctions peuvent être attribuées.

Pour les locataires : amélioration de l'accès au logement social

Pour les locataires, la loi a permis une meilleure accessibilité aux logements sociaux dans les communes où la pénurie était particulièrement marquée. L'extension du parc immobilier social a donc facilité l'accès au logement pour de nombreuses familles à faibles revenus. Cependant, dans certaines régions où la demande est forte, le nombre de logements sociaux n’est pas encore suffisant.

Enfin, les articles 40 à 46 visent à lutter contre l’habitat indigne, en introduisant notamment des dispositifs pour repérer et réhabiliter les habitations insalubres ou dégradées.

Mise en œuvre et contrôle de la loi SRU dans l'immobilier

Rôle des autorités locales et nationales

La mise en place de la loi SRU repose sur une collaboration entre les autorités locales (mairies, intercommunalités) et les autorités nationales (ministères du Logement et des Finances). Les autorités locales sont chargées de mettre en place des projets de construction de logements sociaux, tandis que les autorités nationales assurent un suivi régulier du respect des quotas.

Périodes triennales et production

La loi SRU repose sur un système d’objectifs triennaux : chaque commune doit produire un certain nombre de logements sociaux tous les trois ans. Ces chiffres sont ajustés en fonction des évolutions démographiques et économiques locales.

Sanctions pour les communes carencées

Lors du bilan triennal, les communes déficitaires (c’est-à-dire n’atteignant pas leur taux cible) doivent s’inscrire dans une dynamique de rattrapage. Elle se matérialise par une obligation de production tous les trois ans qui fait l’objet d’un bilan au terme de la période triennale.

Si la commune ne parvient pas à rattraper son retard dans le délai imparti, elle s'expose à un prélèvement annuel sur ses ressources fiscales. Ce prélèvement est calculé en fonction du potentiel fiscal de la commune et du déficit en logements sociaux par rapport à l'obligation des 25%. Toute dépense de la commune dans le logement social est déductible du prélèvement annuel.

Si une commune persiste à ne pas respecter ses obligations triennales, le préfet peut établir un constat de carence. Ce constat de carence implique plusieurs sanctions :

• Majoration du prélèvement jusqu’à 5 fois le montant du prélèvement de départ,
• Construction obligatoire d’au moins 30% des logements locatifs sociaux pour les constructions de plus de 12 logements ou de plus de 800 m²,
• Reprise du droit de préemption urbain (DPU) par le préfet,
• Interdiction de vente d'un bien par les organismes HLM en l’absence de contrat de mixité sociale (CMS).

À noter que certaines communes font le choix de payer les sanctions plutôt que de se conformer à la réglementation car elles y trouvent un avantage financier.

Évolutions et perspectives de la loi SRU

Principales modifications depuis 2000

Depuis son adoption, la loi SRU a subi plusieurs révisions pour renforcer ses objectifs. Les critères de seuil de population ont évolué, et les quotas de logements sociaux ont été progressivement augmentés (loi du 18 janvier 2013, de 20% à 25%). Les dépenses engagées ont pu être déduites des pénalités (loi du 24 mars 2014). Le maire d’une commune doit donner son avis pour toute vente de logements sociaux (loi ELAN du 23 novembre 2018). Mais aussi le prolongement de la durée de la période triennale, et de ses objectifs, au-delà de 2025 (loi 3DS du 21 février 2022).

Évaluation de l'efficacité de la loi et enjeux futurs

Aujourd'hui, la loi SRU continue de faire débat. Certains acteurs plaident pour une révision des critères d'assujettissement, notamment en ce qui concerne les zones rurales ou certaines communes de faible densité. Par ailleurs, la question de l'efficacité réelle de la loi dans la lutte contre la ségrégation sociale reste un sujet central. En effet, les résultats de la loi SRU sont souvent considérés comme mitigés.

Selon un rapport du Sénat de mai 2021, le nombre de logements sociaux a augmenté mais la mixité sociale n'est pas toujours au rendez-vous, les quartiers populaires étant parfois encore concentrés dans des zones spécifiques entraînant même une ségrégation aggravée pour les 10% des ménages les plus pauvres. Il reste donc des défis importants à relever pour garantir l'efficacité de cette loi dans le temps, dont les objectifs actuels sont considérés par les élus comme « irréalistes ».

Questions fréquentes sur la loi SRU

Comment est calculé le taux de logements sociaux ?

La loi SRU impose aux communes de plus de 3 500 habitants, faisant partie d’une agglomération ou intercommunalité supérieure à 50 000 habitants et dotée d’une commune de plus de 15 000 habitants, de compter au minimum 25% de logements sociaux. Ce pourcentage est calculé en fonction du nombre de résidences principales existantes. Les habitations secondaires ne sont pas prises en compte dans le calcul.

Quelles sont les pénalités financières pour les communes en infraction ?

Les communes qui ne respectent pas leurs obligations peuvent se voir imposer des pénalités financières. Ces pénalités varient en fonction de la taille de la commune et de l'écart constaté entre le quota de logements sociaux fixé et le nombre réellement construit.

La loi SRU s'applique-t-elle de la même manière sur tout le territoire ?

Non, la loi SRU ne s'applique pas de la même manière sur tout le territoire. Son application dépend de plusieurs critères, tels que la taille de la commune, sa situation géographique et sa capacité à financer des projets de logements sociaux. Certaines communes peuvent bénéficier de dérogations en raison de contraintes particulières, comme un manque de terrains disponibles, des difficultés financières ou des spécificités environnementales.