Signer un compromis de vente : tout ce qu'il faut savoir

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 4 mars 2025 .
Temps de lecture : 11 min

Lorsque l’on envisage d’acheter ou de vendre un bien immobilier, une question essentielle se pose souvent : quelles sont les garanties et les protections qui entourent cette transaction ? La réponse réside dans le compromis de vente, un document clé qui engage à la fois l'acheteur et le vendeur. Mais qu'est-ce qui fait précisément de ce compromis un acte aussi important ? Et pourquoi est-il indispensable de bien le comprendre avant de signer ?

Meilleurtaux vous guide à travers les différentes étapes du compromis de vente, les erreurs à éviter et les documents essentiels à préparer.

Définition et valeur juridique du compromis de vente

Le compromis de vente, également appelé "promesse synallagmatique de vente", est un avant-contrat qui officialise l’accord entre le vendeur et l'acheteur pour la vente d'un bien immobilier.

Engagement irréversible entre acheteur et vendeur

Le compromis de vente marque un engagement ferme entre le vendeur et l’acheteur et est considéré comme un contrat en bonne et due forme, d'une grande valeur juridique. En signant le compromis de vente, l’acheteur s’engage à acheter le bien, tandis que le vendeur s’engage à le lui vendre, sous réserve du respect de certaines conditions suspensives (comme l’obtention d’un prêt immobilier ou d’un permis de construire).

Si l'une des parties se retire sans motif valable, l’autre peut exiger des compensations financières. Par exemple, l’acheteur peut perdre son acompte, et le vendeur peut être contraint de verser des dommages et intérêts. Bien qu’il précède l’acte authentique, le compromis lie légalement les deux parties, sauf à ce que l’une des conditions suspensives n’est pas remplie, de bonne foi.

Différence avec la promesse unilatérale de vente

Le compromis de vente est à distinguer de la promesse unilatérale de vente. Celle-ci n’engage que le vendeur, qui promet de vendre son bien, et l'acheteur a un droit d’option. Autrement dit, l’acquéreur peut choisir d’acheter, mais il n’y est pas obligé. En revanche, le compromis de vente implique un engagement réciproque et contraignant pour les deux parties.

Mentions légales obligatoires (prix, descriptif du bien, clauses suspensives...)

Un compromis de vente doit impérativement comporter plusieurs mentions légales pour être valide :

• L'identité et les coordonnées des parties.
• Le prix de vente. Le montant doit être clairement indiqué, ainsi que la répartition des frais (frais de notaire, taxes, etc.).
• La description du bien immobilier. Il doit inclure des détails sur la surface, le nombre de pièces, les équipements présents, ainsi que les éventuelles annexes (garage ou cave), et servitudes.
• Les conditions suspensives. Il s’agit de conditions qui, si elles ne sont pas remplies, permettent à l’une des parties de se rétracter sans pénalité. Par exemple, l’obtention d’un prêt bancaire, ou la non-présence de certaines vices cachés.
• Le délai de rétraction. Les conditions de son exercice doivent être indiquées.
• Le dépôt de garantie. Bien qu'il ne soit pas obligatoire, un acompte est souvent versé par l’acheteur. Il est généralement compris entre 5 et 10% du prix de vente. Ce montant est versé sur un compte séquestre (par le notaire) et pourra être restitué à l’acheteur si la vente n’a pas lieu, sous certaines conditions.

Processus de signature : étapes clés

La signature du compromis de vente marque le début officiel de la transaction. Elle doit être réalisée après que les parties se sont entendues sur les termes de l’accord.

Préparation des documents obligatoires (diagnostics, titre de propriété...)

Avant de signer un compromis de vente, plusieurs documents doivent être réunis :

• Le dossier de diagnostic technique : il comprend les différents diagnostics immobiliers obligatoires comme le diagnostic de performance énergétique (DPE), la recherche de termites, d’amiante, et de plomb, ainsi que les diagnostics liés à la sécurité de l’installation électrique et de gaz.
• Le titre de propriété : ce document atteste que le vendeur est bien propriétaire du bien à vendre et qu’il a le droit de le céder.

Ces documents sont essentiels pour informer l’acheteur sur l’état du bien et garantir que la transaction se fait en toute transparence.

Choix du rédacteur : notaire vs agence immobilière vs particulier

Le compromis de vente peut être rédigé par plusieurs acteurs : le notaire, l’agence immobilière, ou même directement par les parties si elles choisissent de rédiger un compromis sous seing privé. Voici un aperçu des options possibles :

• Notaire. Faire rédiger un compromis par un notaire garantit une sécurité juridique maximale. Ce dernier vérifie la conformité des informations et assure que les conditions légales sont respectées.
• Agence immobilière. Les agences rédigent fréquemment des compromis pour le compte de leurs clients, bien qu'elles ne disposent pas des mêmes pouvoirs juridiques qu'un notaire.
• Particuliers. Il est également possible de rédiger un compromis de vente entre particuliers. Toutefois, cela comporte un risque d’omission ou d’erreur juridique. Dans ce cas, il est fortement recommandé de faire relire le document par un professionnel.

Nous recommandons de faire rédiger le compromis de vente par un notaire. Ce dernier connaît la loi et cela vous protège en cas de problème.

Déroulement concret de la séance de signature

La signature du compromis de vente se fait généralement en personne, mais elle peut aussi se faire à distance grâce à la signature électronique, de plus en plus courante. Si la signature se fait physiquement, le vendeur et l’acheteur doivent être présents, et chacun signe chaque page du compromis. Les parties peuvent aussi donner procuration à un tiers, comme un personnel de l’étude, pour signer en leur nom.

Paraphe et signature des exemplaires originaux

Il est impératif que les deux parties signent tous les exemplaires originaux du compromis. Chaque page doit être paraphée pour éviter toute modification ultérieure du document. Une fois signé, le compromis devient un contrat en bonne et due forme, et chaque partie en garde un exemplaire.

Documents indispensables à fournir

Liste exhaustive pour l'acheteur

L’acheteur doit fournir plusieurs documents afin de permettre au notaire ou à l’agence de rédiger le compromis de vente en toute légalité :

• Pièce d'identité et justificatif de domicile : ces documents permettent d’identifier l’acheteur.
• Questionnaire d’état civil : le notaire ou l’agence demande souvent à l’acheteur de remplir un questionnaire d’état civil pour obtenir des informations sur son statut familial (célibataire, marié, régime matrimonial, etc.).
• Plan de financement détaillé : si l’acheteur prévoit un prêt immobilier pour financer l’achat, un plan de financement doit être fourni. Ce document détaillera les modalités du crédit, son montant, et les garanties apportées.

Obligations du vendeur

Le vendeur, quant à lui, doit fournir les documents relatifs au bien immobilier qu’il vend :

• Dossier de diagnostic technique complet : ce dossier doit regrouper tous les diagnostics obligatoires liés au bien, ainsi que les résultats de la loi Carrez pour les biens en copropriété.
• Règlement de copropriété et état descriptif de division : si le bien appartient à une copropriété, le vendeur doit remettre ces documents, qui définissent les règles de la copropriété et la répartition des charges.
• Historique des charges de copropriété : il est également nécessaire que le vendeur fournisse un document précisant l’historique des charges, notamment si des travaux sont prévus dans la copropriété.

Cas spécifique : documents supplémentaires pour les biens en copropriété

Dans le cas d’une vente en copropriété, des documents supplémentaires doivent être fournis :

• Les procès-verbaux des dernières assemblées générales : ils permettent à l’acheteur de connaître les décisions prises par la copropriété (travaux, budget, etc.).
• Le carnet d’entretien de la copropriété : il renseigne sur l’état général de l’immeuble et les travaux effectués ou à prévoir.

5 erreurs critiques à éviter

Il existe plusieurs pièges à éviter lors de la signature du compromis de vente. Certaines erreurs peuvent entraîner des conséquences juridiques ou financières importantes.

1. Négliger les diagnostics techniques obligatoires

Si certains diagnostics sont manquants, l'acheteur peut être en droit de demander une réduction de prix ou même l’annulation de la vente.

2. Oublier de vérifier les servitudes d'utilité publique

Les servitudes d’utilité publique, comme un droit de passage sur le terrain, peuvent restreindre l’usage du bien. Il est important de vérifier leur existence avant de signer.

3. Signer sans clause suspensive de prêt immobilier

La clause suspensive d’obtention d’un prêt permet à l’acheteur de se désister si son prêt est refusé. Sans cette clause, l’acheteur pourrait être contraint d’acheter un bien qu’il ne peut pas financer. A noter qu’il est souvent réclamé deux refus de banques afin que l’acquéreur puisse récupérer son acompte.

Conséquences : perte des arrhes en cas de refus de crédit

Si aucune clause suspensive n’est stipulée au contrat, l’intéressé peut perdre l’acompte versé en cas de refus de crédit, même si ce refus échappe à son contrôle.

4. Confier l'acompte directement au vendeur

L'acompte versé lors de la signature du compromis doit être confié à un notaire ou à une agence immobilière, et non directement au vendeur. Sinon, cela peut créer des litiges en cas de désistement.

5. Accepter une description imprécise du bien

Il est important que la description du bien immobilier soit précise et détaillée. Toute omission ou imprécision pourrait entraîner des réclamations de l’acheteur une fois la vente effectuée.

Signature électronique : modalités et légalité

Avec l’évolution des technologies et la digitalisation des démarches administratives, la signature électronique est devenue une option courante dans le cadre des transactions immobilières, y compris pour les compromis de vente.

Elle simplifie et accélère le processus, tout en garantissant la sécurité des parties impliquées. Cependant, cette pratique soulève des questions sur sa légalité et ses modalités, et il est important de bien comprendre son fonctionnement pour éviter toute incertitude.

Procédure sécurisée avec plateforme certifiée (ex : Yousign)

La signature électronique repose sur une procédure stricte et sécurisée, qui garantit l'intégrité du document et l'identité des signataires. Pour cela, des plateformes certifiées comme Yousign ou DocuSign sont utilisées et garantissent la même valeur juridique, à condition que les conditions légales soient respectées. Ces services assurent que la signature est authentique et que le document signé n'a pas été modifié après la signature.

Le processus se déroule en plusieurs étapes :

• Vérification de l'identité. Avant de signer, les utilisateurs doivent prouver leur identité, généralement par un code envoyé par SMS ou un identifiant sécurisé. Cela permet d’éviter toute usurpation d’identité.
• Signature du document. Une fois l'identité vérifiée, le signataire peut apposer sa signature électronique. Celle-ci est accompagnée d’un horodatage et d’une piste d’audit, qui permettent de retracer l'ensemble du processus de signature.
• Archivage. Le document signé électroniquement est conservé sur la plateforme, garantissant sa sécurité et son intégrité dans le temps.

Avantages : gain de temps et signature à distance

L’un des principaux atouts de la signature électronique est son gain de temps. Celui-ci est particulièrement avantageux dans le cadre de transactions immobilières impliquant des parties géographiquement éloignées. Elle permet également de réduire les délais de la transaction, ce qui est un avantage significatif pour les acheteurs et les vendeurs qui souhaitent accélérer le processus de vente. Fini l’attente de plusieurs jours ou semaines pour organiser une séance de signature en personne.

Ce mode de signature facilite l’accès aux documents pour les signataires. Il n’est plus nécessaire d’imprimer, de signer manuellement, puis de scanner ou d’envoyer par courrier des copies du compromis de vente. Tout est effectué directement en ligne, ce qui simplifie grandement la procédure.

Limites : nécessité d'un paraphe physique pour certains actes

Bien que la signature électronique soit largement utilisée et juridiquement valable pour la majorité des actes, certaines formalités requièrent encore un paraphe physique. Par exemple, pour certains actes notariés, la loi impose un paraphe manuscrit de la part des parties signataires, en plus de la signature électronique.

Cas pratique : signature mixte (notaire + parties à distance)

Dans certaines transactions, il est possible de recourir à une signature mixte, c’est-à-dire une combinaison de signature électronique et physique. Concrètement, cela signifie que les parties (l'acheteur et le vendeur) peuvent signer électroniquement, tandis que le notaire signe physiquement. Ce système hybride permet de concilier la sécurité et la facilité de la signature électronique avec le besoin de garantir l’authenticité et la validité juridique de l’acte notarié.

Prenons un exemple concret : imaginons que le compromis de vente concerne un bien immobilier situé à une distance importante du notaire. L’acheteur et le vendeur peuvent alors signer le compromis électroniquement, via une plateforme sécurisée. Le notaire, pour sa part, procédera à la signature physique lors d'une réunion séparée, conformément aux exigences légales.

Après la signature : démarches et délais

Délai de rétractation de 10 jours : mode d'emploi

Depuis la loi Macron de 2015, l’acheteur bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours calendaires après la signature du compromis. Ce délai court à partir de la réception du compromis signé. Pendant cette période, l’acheteur peut annuler la transaction sans justification et récupérer son acompte.

Calendrier type jusqu'à l'acte authentique (2-3 mois)

Après la signature du compromis, il faut généralement attendre 2 à 3 mois avant de pouvoir signer l’acte de vente définitif. Ce délai permet de réaliser les démarches administratives, telles que l’obtention du prêt bancaire de l’acheteur, ou bien d’un permis de construire et la purge de ses moyens de recours.

Gestion des conditions suspensives : suivi actif recommandé

Les conditions suspensives doivent être suivies de près. Par exemple, si l'acheteur a demandé un crédit, il est important qu’il suive l’avancée de son dossier auprès de la banque pour éviter tout retard dans la signature de l’acte authentique. Un compromis de vente a une durée de validité de 4 mois maximum, en général. Si l’acquéreur traîne dans ses démarches, un avenant devra être rédigé.

Questions fréquentes sur la signature du compromis de vente

Puis-je signer sans notaire ? Risques encourus

Il est possible de signer un compromis sans notaire, mais cela comporte des risques. Un notaire apporte une expertise juridique et veille à la conformité du document. Sans lui, vous pouvez faire face à des erreurs ou omissions juridiques.

Comment vérifier l'authenticité d'une signature électronique ?

Pour garantir l’authenticité d’une signature électronique, il suffit de vérifier qu’elle a été réalisée via une plateforme certifiée (par exemple, Yousign). Ces plateformes conservent un certificat d’identité et un historique des actions réalisées.

Que faire en cas d'erreur matérielle après signature ?

En cas d’erreur matérielle, il est possible de corriger le document en ajoutant un avenant ou en procédant à une nouvelle signature. Il est conseillé de contacter un professionnel pour régulariser la situation.

Peut-on modifier le compromis après signature ?

Le compromis de vente peut être modifié uniquement si les deux parties sont d’accord. Toute modification nécessite la signature d’un avenant et ne peut être effectuée unilatéralement.