Compromis de vente entre particuliers sous seing privé

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 25 février 2025 .
Temps de lecture : 3 min

Lors de l’achat ou de la vente d’un bien immobilier, la première étape clé est la signature d’un avant-contrat. Celui-ci peut prendre deux formes : la promesse de vente ou le compromis de vente. Ce dernier peut être formalisé chez un notaire, ou sous seing privé, directement entre le vendeur et l’acheteur, éventuellement avec l’aide d’un professionnel (avocat, agent immobilier…). On parle alors de compromis de vente entre particuliers.

Mais cette solution est-elle réellement avantageuse ? Quels en sont les atouts et les risques ? Comment rédiger un compromis de vente sous seing privé en toute sécurité ? On vous explique tout.

Définition et importance du compromis de vente sous seing privé

Qu'est-ce qu'un compromis de vente sous seing privé ?

Le compromis de vente sous seing privé (ou acte sous signature privée) est un contrat approuvé entre l’acheteur et le vendeur pour officialiser leur accord sur la vente. Contrairement à l’acte notarié, il est rédigé sans l’intervention d’un notaire, entre les deux particuliers directement. Malgré l’absence d’officier public (notaire, greffier, huissier) pour la supervision du contrat, ce document est tout à fait légal au vu de la loi.

Un acte sous seing privé peut être rédigé par un professionnel (agent immobilier ou avocat) ou des particuliers (le vendeur ou l’acquéreur du bien). Il s’agit d’un engagement ferme des deux parties : le bénéficiaire s’engage à acheter, et le vendeur à vendre, sauf si certaines conditions stipulées au contrat (comme l’obtention d’un prêt) ne sont pas remplies.

Concrètement, ce contrat précise :

• L’identité des parties.
• La description du bien immobilier.
• Le prix de vente et le financement.
• Les conditions de la vente (dépôt de garantie, délai, clauses suspensives...).
• Les signatures et la date.

À la différence de l'acte notarié, rédigé par un officier public, l'acte sous seing privé ne suit aucun formalisme strict. Cependant, il doit impérativement mentionner la date et être accepté par toutes les parties concernées.

Valeur juridique et force exécutoire

Contrairement à un acte authentique formalisé chez un notaire, un acte sous seing privé offre une protection légale plus limitée. Il repose uniquement sur la confiance entre les signataires et ne s’impose qu'à eux ainsi qu’à leurs héritiers ou ayants droit.

Cela signifie qu’en cas de litige, les garanties offertes par un acte notarié ne s’appliquent pas, ce qui peut engendrer des complications juridiques et allonger les procédures en cas de contestation. En effet :

• Il peut être contesté : si une des parties nie l’avoir rédigé ou validé, il revient à l’autre partie de prouver son authenticité. Une expertise graphologique et l’intervention d’un juge peut alors être nécessaire, ce qui peut rallonger ou complexifier le règlement du litige.
• Il ne possède pas de date certaine : contrairement à un acte notarié dont la date est incontestable, un acte sous seing privé n’acquiert de valeur officielle qu’à certaines conditions précises. Selon l’article 1377 du Code civil, il n’est opposable aux tiers qu’à partir du jour où il est enregistré auprès de l’administration fiscale, du décès de l’un des signataires, ou lorsqu’il est annexé à un acte notarié.
• Il n’a pas de force exécutoire : en cas de non-respect des engagements pris, l’acte sous seing privé ne permet pas de contraindre directement une partie à exécuter ses obligations. Il est nécessaire de passer par une procédure judiciaire pour obtenir une décision contraignante, ce qui peut entraîner des délais et des frais supplémentaires.

Pour toutes ces raisons, bien que l’acte sous seing privé puisse être une solution rapide et économique, il reste moins sécurisé qu’un acte notarié, qui offre des assurances plus solides en cas de contentieux.

Avantages et inconvénients par rapport à l'acte authentique

Le compromis de vente entre particuliers sous seing privé présente des avantages et inconvénients :

Si vous connaissez bien le processus, cela peut être une bonne option pour économiser du temps et de l’argent. Mais en cas de doute, mieux vaut faire appel à un notaire.

Étapes clés pour rédiger un compromis de vente entre particuliers

Négociation du prix et des conditions

Avant d’élaborer le compromis, les parties doivent s’accorder sur plusieurs points essentiels :

• Le prix du bien : basé sur le marché, son état et son emplacement. L’acquéreur peut négocier en s’appuyant sur des estimations ou des biens similaires.
• L'acompte : souvent entre 5 et 10% du prix, il sécurise l’engagement du client.
• Le financement : si un prêt est nécessaire, une clause suspensive doit préciser que la réalisation de la vente est subordonnée à son obtention.
• Les délais : date limite de signature de l’acte définitif (souvent entre 3 et 4 mois), délai d’obtention du crédit et libération du bien.
• Les conditions annexes : mobilier inclus, travaux à prévoir, répartition des charges et impôts.

Tout accord doit être formalisé dans le compromis pour éviter tout litige. La rédaction étant libre, les parties peuvent indiquer ce qu’elles veulent.

Contenu obligatoire de l'acte

Pour être valide, un contrat d’avant-vente doit contenir de nombreuses informations concrètes comme :

• Identité et coordonnées des parties.
• Description du bien immobilier : adresse complète, superficie, annexes éventuelles (garage, cave, jardin, etc.).
• Type de transaction et usage actuel : précisions sur la nature de la vente et l’affectation actuelle du bien (résidence principale, location…).
• Historique du bien : références de l’acte de vente précédent et identité des anciens propriétaires.
• Prix de vente et modalités de règlement : montant convenu et conditions de paiement.
• Séquestre : somme versée à titre d’engagement et modalités de paiement.
• Conditions suspensives : notamment l’obtention d’un prêt immobilier si le client finance son achat par crédit.
• Date de libération du logement : moment où l’acquéreur pourra prendre possession du bien.
• Délai pour signer l’acte authentique : échéance à laquelle la vente devra être officialisée devant notaire.
• Droit de rétractation : existence d’un délai légal permettant à l’acheteur de revenir sur sa décision et conséquences associées (10 jours calendaires).

Clauses suspensives à inclure

Les clauses suspensives permettent d’annuler la vente sans pénalités si certaines conditions ne sont pas remplies de bonne foi. Les plus courantes sont :

• L’obtention d’un prêt immobilier.
• La réalisation d’une vente immobilière préalable.
• L’absence de préemption de la mairie.
• La transmission des droits à un autre acquéreur final.
• La conformité du bien (diagnostics techniques obligatoires, urbanisme, servitudes...).
• L’obtention d’un permis de construire ou d’autorisations d’urbanisme.

La rédaction de ce type de contrat étant complexe, nous vous conseillons donc de faire appel à un expert avant de signer.

Rédaction et signature du document

Une fois le compromis rédigé, chaque partie paraphe, signe et conserve un exemplaire. Pour sécuriser la transaction, il est recommandé de faire relire le contrat par un professionnel, comme un agent immobilier ou un avocat.

La somme séquestre, si elle n’est pas obligatoire, rassurera le vendeur quant à l’engagement de l’acquéreur. Il représente généralement 5 à 10% du prix de vente, et est souvent versé sur un compte séquestre (chez un notaire ou un agent immobilier) plutôt que directement au vendeur, pour plus de sécurité.

Enfin, pour renforcer la validité du document, son enregistrement peut être une précaution supplémentaire. Il peut être utile d’indiquer clairement une date butoir pour la signature de l’acte notarié, afin d’éviter tout flou légal.

Obligations des parties lors de la signature

Engagements de l'acheteur

Le futur propriétaire doit :

• Payer le montant de l'acompte : ce paiement est généralement demandé pour sécuriser l’opération. Il sera déduit du prix de vente final ou restitué si l’acquisition ne se fait pas (hors faute du bénéficiaire).
• Respecter les délais pour obtenir son prêt immobilier: l’acheteur doit faire preuve de diligence pour obtenir le financement nécessaire à l’acquisition dans les délais stipulés dans le compromis. En cas de retard ou de refus de prêt, des conséquences peuvent être appliquées, comme l'annulation de la vente.
• Fournir toutes les pièces nécessaires : le client doit transmettre les justificatifs demandés par le vendeur ou par l’organisme prêteur, tels que des pièces d’identité, des justificatifs de revenus, ou d’autres documents permettant de finaliser le financement ou la vente.

Engagements du vendeur

Le vendeur s’engage à :

• Transmettre toutes les informations sur le bien : cela inclut les diagnostics obligatoires, les charges liées à la propriété, les travaux effectués ou à prévoir, ainsi que toute information qui pourrait influencer la décision de l'acheteur.
• Ne pas vendre le bien à une autre personne : une fois le compromis signé, le vendeur s’engage à ne pas accepter d’autres propositions d’achat, sauf en cas d'annulation du signataire dans le cadre des conditions prévues.
• Respecter les conditions du compromis : le vendeur doit suivre toutes les clauses du compromis, y compris celles liées aux modalités de paiement et à la remise des clés, sous peine de voir la vente annulée ou des sanctions appliquées.

Délai de rétractation pour l'acquéreur

Le client bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours calendaires après la signature du compromis de vente. Pendant cette période, il peut changer d’avis sans justification et annuler la transaction en toute liberté. S’il décide de se rétracter, il pourra récupérer l’intégralité de son séquestre. Cependant, passé ce délai, le signataire devra respecter ses engagements sous peine de perdre son séquestre.

Différences entre compromis de vente et promesse de vente

Caractéristiques du compromis de vente

Spécificités de la promesse de vente

La promesse de vente engage uniquement le vendeur, offrant plus de flexibilité au bénéficiaire. Ce dernier peut ainsi ne jamais lever son option, mais perd généralement l'indemnité d'immobilisation versée. Contrairement au compromis de vente, qui lie les deux parties, la promesse laisse davantage de liberté à l’acquéreur.

Choix entre les deux options

Le choix entre compromis et promesse de vente dépend de l’engagement du futur propriétaire. Si celui-ci est certain de son acquisition, le compromis est plus adapté, car il engage les deux parties. S’il a besoin de plus de temps, la promesse de vente, plus flexible, est préférable.

Finalisation de la vente et rôle du notaire

Passage de l'acte sous seing privé à l'acte authentique

Après la signature du compromis de vente sous seing privé, l’étape suivante est la signature de l’acte authentique chez le notaire. Ce passage est obligatoire pour officialiser l’opération et procéder au transfert de propriété. Le notaire vérifie la conformité des documents, s’assure du respect des termes suspensifs et organise la signature finale. Une fois l’acte authentifié, le bénéficiaire devient officiellement propriétaire du bien.

Vérifications effectuées par le notaire

Avant de finaliser la vente, le notaire réalise plusieurs contrôles légales et administratifs :

• Identité des parties.
• Validité du titre de propriété du vendeur.
• Existence de servitudes ou de charges pesant sur le bien.
• Conformité aux règles d’urbanisme.

Enregistrement et frais associés

Une fois l’acte notarié ratifié, le notaire se charge de son enregistrement auprès des services de la publicité foncière. Cet enregistrement permet d’officialiser la mutation du bien et d’assurer la sécurité juridique de l’accord. Des frais sont à prévoir, incluant les droits d’enregistrement, la taxe de publicité foncière et les émoluments du notaire. Ces frais varient en fonction de la valeur du bien et de la localisation du logement.

Aspects financiers du compromis de vente entre particuliers

Dépôt de garantie et indemnité d'immobilisation

Environ 5 à 10% du prix du bien est versé en guise d’acompte lors de la signature du compromis de vente. Une fois la vente concrétisée, la somme est déduite du montant final de l’opération. Dans le cas d’une rétractation hors délai ou d’annulation de la vente sans clause suspensive valable, le vendeur peut conserver cette somme. Dans le cadre d’une promesse unilatérale de vente, ce séquestre est une indemnité d’immobilisation.

Frais liés à la transaction

Un compromis de vente entre particuliers pouvant être rédigé par ces derniers, il n’y a aucuns frais obligatoires liés à la transaction. En effet, si un des deux intéressés se charge de la rédaction, celle-ci est donc gratuite. En revanche, s’ils font appel à un agent immobilier ou un avocat, ceux-ci peuvent facturer leurs conseils ou la rédaction.

Économies réalisées par rapport à un acte notarié

En optant pour cette solution, les parties évitent les frais liés à l’intervention notariale à ce stade (autour de 300 euros). Ces économies restent limitées puisque l’acte authentique devra obligatoirement être signé chez un notaire, avec les frais correspondants.

FAQ sur le compromis de vente sous seing privé

Comment annuler un compromis de vente ?

Le bénéficiaire dispose d’un droit de rétractation de 10 jours calendaires à compter de la notification du compromis de vente, sans avoir à fournir de justification. Passé ce délai, le seul moyen de se désister est par la non-réalisation de bonne foi d’une condition suspensive, comme l’obtention d’un financement. Le vendeur, lui, ne peut pas revenir sur son engagement.

Quels sont les risques d'un compromis sans notaire ?

Un compromis de vente signé sans notaire présente plusieurs risques. En effet, contrairement à un acte authentique, en cas de litige, il ne représente qu’un commencement de preuve, et non une preuve. De plus, l’exécution forcée du contrat n’est pas possible sans décision de justice. Enfin, n’étant pas enregistré, sa date n’est pas certaine et peut donc être contestée.

Peut-on modifier le compromis après signature ?

Oui, mais uniquement avec l’accord des deux parties et par un avenant écrit. Toute modification doit être clairement formulée et signée par l’acquéreur et le vendeur pour éviter toute contestation ultérieure.