Compromis de vente entre particuliers sous seing privé

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 8 juin 2023 .
Temps de lecture : 9 min

Pour conclure une vente immobilière, il est possible de signer soit un acte authentique soit un acte sous seing privé (ou signature privée). Dans le premier cas, il faudra passer par un notaire, ce qui entraînera des frais. Dans le second, le document peut être rédigé directement par le vendeur et l’acheteur, éventuellement avec un professionnel (avocat, agent immobilier...). On parle plus simplement de compromis de vente entre particuliers.

Il n’y a donc aucune obligation à faire intervenir un notaire pour la signature du compromis de vente. Toutefois, puisqu’il est nécessaire de passer devant le notaire pour signer l’acte authentique de vente, il peut être judicieux de solliciter cet expert dès le compromis de vente. Dans le cadre de l’achat ou de la vente d’un bien immobilier, il est important de bien connaître les atouts mais également les limites d’un acte sous seing privé avant de se lancer.

Qu’est-ce qu’un acte sous seing privé ?

Un acte sous seing privé, également appelé acte sous signature privée, est un acte juridique qui est rédigé par des personnes n’ayant pas la qualité d’officier public (les notaires, greffiers, huissiers... sont des officiers publics). 

Concrètement, un acte sous seing privé peut être rédigé par :

• Un professionnel, tel qu’un avocat ou un agent immobilier. 
• Des particuliers, comme par exemple le vendeur ou l’acquéreur du bien immobilier. Dans ce cas, on parle de compromis de vente entre particuliers.

Contrairement à l'acte authentique qui est forcément rédigé par un officier public, l'acte sous seing privé n'est soumis à aucun formalisme particulier. En revanche, il doit obligatoirement comporter au minimum la date et la signature des différentes parties qui l’ont initié.

Quelle est la valeur juridique d’un acte sous signature privée ?

Contrairement à l'acte authentique, signé chez un notaire, l'acte sous signature privée ne dispose pas du même niveau de protection juridique. En effet, c'est uniquement un acte qui fait foi entre les parties qui l'ont signé, et à l'égard de leurs héritiers ou ayant droit.

L’acte sous signature privée est ainsi plus facilement contestable. Par exemple, l'un des deux signataires peut tout à fait nier l’avoir rédigé ou signé. Dans ce cas, il faut alors passer devant un juge pour vérification de l’écriture ou de la signature.

Par ailleurs, l’acte sous signature privée ne bénéficie pas de date certaine vis à vis des tiers. Selon l’article 1377 du Code civil, « l'acte sous signature privée n'acquiert date certaine à l'égard des tiers que du jour où il a été enregistré, du jour de la mort d'un signataire, ou du jour où sa substance est constatée dans un acte authentique ».

A noterPour lui donner plus de force, il est possible de procéder à l’enregistrement d’un acte sous seing privé auprès du registre de publicité foncière, dans un délai d’un mois à compter de la signature de l’acte. Cela présente l’avantage de donner une date certaine à l’acte, qui devient alors opposable aux tiers. En cas de litige, il est alors possible de prouver l’existence de cet acte. Toutefois, cela entraîne des droits d’enregistrement de 125 euros en moyenne.

Avantages et inconvénients du compromis de vente entre particuliers

Tout comme il est possible d’acheter ou de vendre un bien sans les services d’un agent immobilier, il est légalement possible de se passer des services d’un notaire. Du moins, uniquement pour la première étape de la transaction, à savoir la signature du compromis de vente. Signer un compromis de vente entre particuliers sous seing privé présente des avantages non négligeables : rapidité, économies...

Mais attention, en faisant le choix de rédiger soi-même un compromis de vente sans notaire, on s'expose à des erreurs et à des omissions. Bien qu’il existe des modèles de compromis de vente disponibles sur Internet en téléchargement gratuit, cette trame globale ne correspondra pas forcément à votre projet.

Or, une clause essentielle oubliée, un détail qui n’est pas mentionné, et les conditions de la vente peuvent devenir défavorables, ou même empêcher l’une ou l’autre des parties de revenir sur sa décision voire ne plus pouvoir se retirer.

Avantages et inconvénients du compromis de vente chez un notaire

Utiliser les services d’un notaire, c’est disposer d’une vraie sécurité et d’une véritable sérénité pour aborder un achat ou une vente. En effet, cet officier public du droit va se charger de rédiger le compromis et d'y écrire toutes les clauses indispensables à la vente.

Mieux : grâce à son devoir de conseil, il peut rédiger un compromis de vente sur-mesure, avec des clauses équilibrées entre acheteurs et vendeurs, et s’adapter à la situation de chacun (situation personnelle, professionnelle, plan de financement, etc.). Par conséquent, il n’y a aucune mention manquante ou bien pouvant remettre en cause la vente.

En plus d’une rédaction précise du compromis de vente, le notaire est également là pour récupérer toutes les pièces indispensables au compromis (diagnostic technique obligatoire, documents relatifs aux biens immobiliers ou à la copropriété si besoin), constituer le dossier de vente qui est annexé et ainsi assurer un délai administratif plus court.

Par ailleurs, la force de l’acte authentique est qu’il procure plusieurs garanties. En effet, l’acte authentique possède :

 
• une force probante importante, étant donné que l’ensemble de son contenu a été validé par le notaire ;
• une force exécutoire, cela signifie qu’il n’y a pas besoin d’obtenir un jugement pour en obtenir l’exécution ;
• une date certaine.

Mais recourir aux services d’un notaire coûte plus cher que faire un compromis entre particuliers.

 

Le conseil du courtier La rédaction d’un compromis de vente sous signature privée est possible mais constitue une véritable prise de risque, à moins de maîtriser tous les points de droit qui encadrent une vente. Meilleurtaux recommande donc de faire confiance à un notaire pour une transaction plus sûre. D’autant que la rédaction d’un compromis de vente est gratuite, les frais engendrés étant intégrés aux honoraires demandés par le notaire pour la signature définitive.

Comment rédiger un compromis de vente entre particuliers ?

 

Il n'y a aucun formalisme spécifique à respecter légalement pour la rédaction d’un compromis de vente sous signature privée. La seule obligation est qu’il doit forcément être signé par toutes les parties, et daté. Il est possible de retrouver sur internet des modèles déjà prérédigés. Ou si l’on passe par une agence immobilière, celle-ci peut en fournir un. Concernant la durée de validité, elle est fixée d'un commun accord entre les parties.

Important Plus votre compromis sera précis, plus vous serez protégé en tant qu’acheteur ou vendeur, et éviterez les mauvaises surprises.

Voici les principales mentions à intégrer dans le compromis de vente :

• La désignation des parties : noms, prénoms, date et lieu de naissance et adresse de domicile
• La description et la situation du bien objet de la vente ainsi que les charges et engagements pouvant éventuellement peser sur le bien (servitudes, hypothèques, location en cours...) 
• Le prix de vente et le montant des frais annexes (frais de notaire, frais de courtage, frais d’agence immobilière...) 
• La date de mise à disposition du bien
• Le délai de rétractation légal de 10 jours, accordé à l’acquéreur
• Les conditions suspensives (obtention du financement, obtention éventuelle du permis de construire, absence de préemption par la commune...)

En plus de cette liste minimum, il faut veiller à intégrer en annexe plusieurs documents obligatoires dont le dossier de diagnostics techniques (diagnostic DPE, diagnostic assainissement...) ou les derniers avis de taxe foncière.

Est-il possible de signer l’acte de vente définitif sans notaire ?

Le compromis de vente est la première étape de la vente. C'est pour cela que l’on parle d’avant-contrat. La signature de l’acte définitif reprend les éléments présents dans le compromis. 

Il n’est pas possible de signer l’acte définitif sans notaire. Et ce, que l’avant-contrat ait été signé sous seing privé ou chez le notaire. Ce dernier doit vérifier d’une part la conformité de l’engagement pris par l’acheteur et le vendeur, et publier l’acte au service de publicité foncière.

En résumé, quels avantages et inconvénients d’un acte sous seing privé ?

 

Les avantages	Les inconvénients
Le formalisme d'un acte sous seing privé est beaucoup moins lourd par rapport à celui d'un acte authentique	L'acte sous signature privée est plus facilement contestable qu'un acte authentique rédigé par un notaire
Il fait bénéficier d'un gain de temps par rapport à une signature chez le notaire (il peut se passer parfois plusieurs semaines avant que celui-ci puisse recevoir l'acheteur et le vendeur)	Il présente un risque d'erreurs et d'omissions dans le contenu en termes de clauses notamment
Il est moins coûteux qu'un acte notarié étant donnée qu'il n'y a pas d'honoraires à verser à un officier public	Il ne dispose ni de force probante, ni de force exécutoire, ni de date certaine (sauf dans le cas d'un enregistrement)

Questions sur le compromis de vente sous seing privé entre particuliers

Quelle est la différence entre un acte authentique et un acte sous seing privé ?

L'acte sous signature privée est à distinguer de l'acte authentique. Quand le compromis de vente est signé sans l'intermédiaire d’un officier public (notaire, huissier...) on parle d'acte sous seing privé entre particuliers, ou plus couramment de compromis de vente « sous signature privée ». Il correspond à une convention écrite, rédigée et signée par les parties elles-mêmes ou par un tiers n’ayant pas la qualité d’officier public.

Quelle valeur a un acte sous seing privé ?

L'acte sous seing privé est un acte qui fait foi entre les parties signataires et vis-à-vis de leurs héritiers ou ayant droit. Mais, contrairement à l’acte authentique, il ne dispose pas de ce que l'on appelle une force exécutoire de plein droit. Du fait qu’il soit rédigé par un notaire, l’acte authentique possède à la fois une véritable force probante, une force exécutoire et une date certaine.

Comment rédiger un compromis de vente sous seing privé ?

L’un des principaux avantages du compromis de vente sous signature privée est qu’il n’impose aucune forme. Ce dernier doit en revanche contenir certaines informations de fond obligatoires

• la nature de la transaction,
• la désignation des parties,
• la description et la situation du bien objet de la vente ainsi que les éventuelles charges et engagements pesant sur le bien,
• le prix de vente et le montant des frais annexes,
• la date de mise à disposition du bien,
• le délai de rétractation légal de 10 jours pour l’acquéreur,
• ainsi que les conditions suspensives.

Qu’importent les modalités retenues concernant la rédaction, la seule obligation est que chacune des parties à l'acte le date et le signe.