Le délai d’un compromis de vente

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 24 février 2025 .
Temps de lecture : 11 min

Acheter un bien immobilier est une grande étape, mais avant d’obtenir les clés de votre futur chez vous, il faut passer par plusieurs formalités. Le compromis de vente est l’une des pièces clés de la transaction immobilière. Il officialise l’accord entre l’acheteur et le vendeur et marque le début du parcours vers l’acte définitif.

Mais combien de temps cela prend-il réellement ? Pourquoi faut-il attendre plusieurs mois avant de finaliser l’achat ? Quels sont les délais légaux à respecter ? Dans cet article, nous vous expliquons en détail chaque étape du processus, les échéances à anticiper et les moyens de les raccourcir.

Qu'est-ce qu'un compromis de vente ?

Définition et rôle du compromis de vente

Le compromis de vente, bien que non obligatoire, est un document juridique fondamental lors d'une opération immobilière. Il engage à la fois l'acheteur et le vendeur, en fixant les conditions de la transaction. Une fois signé, il officialise l'accord entre les parties avant la signature de l'acte de vente final chez le notaire.

Ce contrat précise plusieurs éléments clés :

• Le prix du bien immobilier.
• Les caractéristiques du bien.
• Les conditions de paiement.
• Les délais à respecter avant la signature définitive.
• Les éventuelles clauses suspensives, comme l'obtention d'un emprunt bancaire ou d’un permis de construire.

En signant un compromis, le vendeur et l'acquéreur s'engagent fermement, contrairement à une simple promesse de vente où seul le vendeur est tenu de vendre.

Par ailleurs, le compromis de vente peut être rédigé sous deux formes :

• Soit chez le notaire : on parle alors d’acte authentique.
• Soit par l’acheteur et le vendeur : avec l’assistance de l’agent immobilier ou d’un avocat, on parle alors de compromis de vente sous seing privé.

Différence entre promesse de vente et compromis de vente

Beaucoup de personnes confondent la promesse (unilatérale) de vente et le compromis de vente, lequel est aussi appelé “promesse synallagmatique de vente”. La différence majeure réside dans l’engagement des parties :

• Compromis de vente : les deux parties sont engagées. Si l’une se désiste après le délai légal de rétractation, elle peut être sanctionnée financièrement, et contrainte à exécuter le contrat.
• Promesse de vente : seul le vendeur est engagé à vendre à l'acquéreur, qui dispose d’un délai pour confirmer son intention d’acheter. Une indemnité d’immobilisation est obligatoirement demandée pour les promesses dont la validité dépasse 18 mois (prorogations comprises).

Les délais légaux et pratiques liés au compromis de vente

Délai légal de rétractation

Lors de la signature d’un compromis de vente, l'acquéreur bénéficie d’un droit de rétractation qui lui permet d’annuler son engagement sans avoir à fournir de justification, et sans risque de pénalité. Passé ce délai, la rétractation devient plus complexe et peut entraîner des conséquences financières, sauf en cas de non-réalisation de bonne foi d’une clause suspensive prévue dans le contrat.

Durée et modalités d'exercice du droit de rétractation

Le délai rétractation de 10 jours calendaires commence à courir dès le lendemain de la notification du compromis, que celle-ci soit effectuée par remise en main propre ou par envoi d’un courrier recommandé avec accusé de réception. Pour exercer son droit, le candidat à l’achat doit envoyer une lettre recommandée au vendeur ou à son représentant (agent immobilier ou notaire) dans le délai imparti.

Conséquences en cas de rétractation

Si l'acquéreur se rétracte dans les 10 jours, il récupère intégralement le séquestre (souvent équivalent à 5 à 10% du prix de vente). En revanche, si l’acheteur renonce à l’achat après l’expiration de ce délai, il risque de perdre son acompte, sauf dans des cas spécifiques prévus par la loi ou le contrat (par exemple, si une clause suspensive n’est pas remplie de bonne foi).

Délai d'obtention d'un prêt bancaire

L’achat d’un bien immobilier repose souvent sur l’obtention d’un crédit bancaire, ce qui impacte directement le calendrier de la transaction. Une fois le compromis de vente signé, l’acquéreur dispose d’un délai de 45 jours pour obtenir son financement.

Durant cette période, le candidat à l’achat doit entreprendre les démarches nécessaires auprès des banques pour obtenir son prêt. En cas de difficultés, il existe des solutions pour éviter de compromettre l’achat, notamment la possibilité de demander une prolongation du délai prévu dans le compromis.

Condition suspensive liée au prêt

La majorité des achats immobiliers sont financés à l’aide d’un crédit bancaire. Le compromis inclut donc une clause suspensive liée à l’obtention d’un emprunt, généralement fixée à 45 jours.

Si l'acquéreur ne parvient pas à obtenir son financement, il peut annuler la vente sans pénalités, à condition de présenter au moins deux refus de prêt émis par des banques différentes. Un compromis étant une convention, les parties sont libres de mettre les conditions et délais qu’elles souhaitent.

Solutions en cas de retard dans l'obtention du prêt

Si le financement tarde à être validé, l’acquéreur peut demander la rédaction d’un avenant au compromis pour prolonger le délai. Il est aussi possible d'accélérer le processus en fournissant un dossier bancaire complet et en sollicitant plusieurs établissements prêteurs en parallèle.

Délai entre le compromis et l'acte authentique

La signature du compromis de vente marque le début du processus d’acquisition, mais il faut patienter plusieurs semaines avant de signer l’acte notarié chez l’officier public. Ce délai, généralement de trois mois, permet de réaliser toutes les démarches administratives et financières nécessaires pour sécuriser l’opération.

Cependant, divers éléments peuvent impacter cette durée, comme l’obtention du prêt immobilier, la complétude des pièces requises par le notaire ou encore certaines procédures administratives spécifiques. Il est donc essentiel d’anticiper ces étapes pour éviter tout retard et garantir une signature dans le temps imparti.

Pourquoi ce délai est-il généralement de trois mois ?

En règle générale, il faut compter trois mois environ entre la signature du compromis et l’acte authentique. Ce laps de temps permet :

• À l’officier public de vérifier la situation juridique du bien (hypothèque, servitudes, droit de préemption…).
• À l’acheteur d’obtenir son financement.
• À la mairie de renoncer à son droit de préemption (délai de 60 jours).

Facteurs pouvant influencer la durée (prêt, documents, etc.)

Le délai peut être allongé en cas de complications, par exemple :

• Un dossier de financement qui tarde à être finalisé.
• Des justificatifs manquants chez le notaire.
• Des travaux nécessitant des autorisations administratives (permis de construire).

Comment réduire les délais entre le compromis et l'acte définitif ?

Astuces pour accélérer le processus

Réduire le délai entre le compromis et l’acte notarié est tout à fait possible en adoptant une approche proactive et en limitant les contraintes administratives. Pour cela, il est important que les deux parties, acheteur et vendeur, travaillent en étroite collaboration et respectent les étapes clés du processus. Voici quelques astuces pour accélérer la procédure et éviter les retards inutiles.

Paiement au comptant

L’une des solutions les plus efficaces pour réduire les échéances est le paiement au comptant. Si le candidat à l’achat finance son acquisition sans recourir à un emprunt immobilier, il évite ainsi le délai lié à l’obtention du crédit, qui peut prendre en moyenne 45 jours ou plus.

En payant comptant, la vente peut être finalisée en quelques semaines seulement, à condition que les autres formalités notariales (comme la vérification des justificatifs et la rédaction de l’acte) soient également traitées rapidement. Cette option n'est évidemment réalisable que pour les personnes disposant des fonds suffisants.

Anticipation des documents administratifs nécessaires

Pour éviter tout blocage ou retard, il est essentiel que le vendeur et l'acquéreur rassemblent rapidement tous les justificatifs requis par l’officier public, tels que les diagnostics techniques (amiante, plomb, performance énergétique, etc.), l’acte de propriété, les pièces d’identité et, le cas échéant, les attestations de copropriété.

Un dossier complet et bien organisé dès le départ permet à l’officier public de rédiger l’acte plus rapidement et de planifier la signature au plus tôt. Certaines démarches, comme la réalisation des diagnostics ou la demande d’attestation de copropriété, peuvent même être anticipées avant la signature du compromis, ce qui contribue à gagner du temps et à accélérer le processus.

Rôle du notaire dans l'accélération des démarches

Un notaire réactif peut considérablement accélérer les démarches en anticipant certaines formalités et en relançant les administrations concernées. Par exemple, il prépare à l'avance les éléments nécessaires et veille à ce que les services publics, comme la publicité foncière ou les préfectures, respectent les délais. Cette proactivité permet de gagner du temps et de garantir une fluidité dans le déroulement des démarches.

Que faire en cas de dépassement des délais ?

Recours pour l'acheteur ou le vendeur

En cas de dépassement des délais, l'acquéreur ou le vendeur peut envisager plusieurs solutions pour ajuster la situation. La première étape consiste souvent à évaluer les raisons du retard et à déterminer si celui-ci est dû à des circonstances indépendantes de la volonté des parties (par exemple, un retard dans l'obtention du prêt ou des problèmes administratifs).

Ajout d’un avenant pour prolonger ou ajuster les délais

Si les échéances ne peuvent pas être respectées, souvent pour des raisons externes aux parties, un avenant peut être signé pour prolonger la validité du compromis. Cet avenant, validé par les deux intéressés, permet d'éviter la fin de l’accord. Il est recommandé de consulter un officier public pour s'assurer de sa conformité légale.

Conséquences juridiques en cas de non-respect des délais

Si le dépassement des délais est dû à un manquement grave ou à une mauvaise foi de l'une des parties, des conséquences juridiques peuvent s'appliquer. Par exemple, si l'acheteur n’effectue pas les démarches auprès des banques ou refuse de signer l'acte notarié sans justification valable, il risque de perdre son acompte (souvent équivalent à 5 à 10% du prix de vente).

À l'inverse, si le vendeur décide d'annuler l’opération sans motif légitime, il pourrait être contraint de verser des dommages et intérêts à l'acquéreur pour compenser le préjudice subi. De plus, l’acheteur peut demander une exécution forcée du contrat.

La signature de l'acte authentique

Préparation avant la signature finale

Avant la signature de l’acte authentique, plusieurs étapes doivent être validées pour garantir la conformité de la vente. L’acheteur et le vendeur doivent transmettre les pièces nécessaires et s’assurer que toutes les vérifications sont effectuées. Cela permet de sécuriser l’opération et de s'assurer que tout est conforme avant de finaliser l'acte.

Documents requis pour l’acte authentique

Le jour de la signature de l’acte authentique, tant l’acheteur que le vendeur doivent se munir de plusieurs éléments essentiels pour garantir la régularité et la validité de la transaction. Parmi ces éléments, on retrouve :

• Une pièce d’identité valide : carte nationale d’identité, passeport ou titre de séjour pour chaque partie impliquée dans l’opération.
• Le titre de propriété du bien immobilier : document attestant que le vendeur est bien le propriétaire légitime.
• Les diagnostics immobiliers obligatoires : état des risques et pollutions, performance énergétique, présence de plomb ou d’amiante, etc. Ils informent le candidat à l’achat sur l’état du bien.
• L’accord de prêt (le cas échéant) : si l’acheteur finance son acquisition par un crédit immobilier. Ce document prouve que les fonds nécessaires sont disponibles.

Vérifications effectuées par le notaire

Avant de finaliser la vente, l’autorité notariale joue un rôle crucial en vérifiant scrupuleusement plusieurs éléments pour s’assurer que la vente est conforme à la loi et qu’elle ne présente aucun risque juridique. Ses vérifications incluent :

• La conformité des pièces : il s’assure que tous les éléments fournis (pièces d’identité, titre de propriété, diagnostics, etc.) sont valides, complets et conformes aux exigences légales.
• La situation juridique du bien : il vérifie que le bien immobilier n’est pas concerné par une hypothèque, une saisie ou de tout autre obstacle juridique qui pourrait compromettre la vente.
• Les droits des parties : il confirme que le vendeur a bien le droit de vendre le bien et que l’acheteur remplit toutes les conditions pour l’acquérir.
• Le respect des réglementations : il s’assure que l’opération respecte les lois en vigueur, notamment en matière de fiscalité et d’urbanisme.

Grâce à ces vérifications minutieuses, l’officier public garantit la sécurité juridique de la transaction pour toutes les parties impliquées.

Déroulement chez le notaire

Le jour de la signature définitive, l'acheteur et le vendeur se retrouvent chez le notaire pour finaliser l’opération. Après avoir pris connaissance de l’acte, les parties vérifient les informations qu'il contient.

Une fois l'acte authentique signé, l’acquéreur devient officiellement propriétaire du bien et peut procéder à la remise des clés. Ce moment marque la fin de la procédure et l'aboutissement de la vente.

FAQ sur les délais du compromis de vente

Quelle est la durée légale d'un compromis de vente immobilier ?

La durée moyenne entre la signature d'un compromis de vente et la finalisation de l'acte notarié est généralement de trois mois. Cependant, ce délai peut varier en fonction de plusieurs facteurs, tels que la complexité du dossier, les délais d'obtention du prêt bancaire, ou les éventuelles contraintes liées à l'état du bien.

Est-il possible de réduire le délai entre le compromis et l'acte définitif ?

Oui, il est tout à fait possible de raccourcir ce délai en prenant certaines mesures. Par exemple, en anticipant la préparation des documents nécessaires (comme le dossier de diagnostic technique), en obtenant rapidement un accord de financement auprès de votre banque, ou en optant pour un paiement comptant si vous avez les fonds disponibles.

Une bonne coordination entre les différentes parties (notaire, agent immobilier, banque) peut également contribuer à accélérer le processus.

Quels sont les recours si les délais ne sont pas respectés ?

Si le temps imparti est dépassé, il est possible de signer un avenant pour prolonger la période ou, en dernier recours, d’annuler la vente avec des conséquences financières selon la partie fautive.