Le délai d’un compromis de vente

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 20 février 2023 .
Temps de lecture : 9 min

Lorsque l’on trouve le bien immobilier qui correspond à ses critères de recherche, on espère que les démarches se feront rapidement. Or, pour devenir définitivement propriétaire du bien, les délais peuvent être plus ou moins longs de la promesse de vente à la signature de l’acte authentique chez le notaire. Et pour cause, entre le temps nécessaire à l’instruction du dossier administratif par le notaire, la recherche d’un financement auprès d’une banque par l’acquéreur ou encore les délais légaux incompressibles, il peut s’écouler jusqu’à plusieurs mois.

Que comprend ce délai qui court à partir du compromis de vente ? Combien de temps faut-il compter entre la signature du compromis de vente et de l’acte de vente avant de pouvoir devenir définitivement propriétaire et récupérer les clés ? Est-ce possible de réduire ce délai ? Voici toutes les réponses à ces questions.

Quel est le délai entre le compromis de vente et l’acte définitif ?

Finaliser un achat immobilier requiert de la patience. Et pour cause, la transaction immobilière entre un vendeur et un acheteur nécessite de longues démarches administratives pour être conforme.

Il faut compter en général trois mois de délai entre la signature du compromis de vente chez le notaire (ou compromis de vente entre particuliers) et la signature de l’acte d’achat définitif. Néanmoins, si les deux parties sont d’accord le délai peut-être plus court.

ExempleSi vous signez un compromis de vente le 15 mars chez le notaire, celui-ci indiquera dans le document une date limite au 15 juin pour la finalisation de la transaction.

Pour rappel, le compromis de vente est un avant-contrat qui engage à la fois le vendeur et l’acheteur. Il permet d’établir les conditions dans lesquelles la vente du bien va s’effectuer. La signature du compromis de vente peut se faire soit chez un notaire, soit sous seing privé, c’est-à-dire entre particuliers, avec éventuellement la présence d’un agent immobilier. L’acte authentique de vente, ou acte définitif de vente, ne fait que reprendre et valider les conditions établies par le compromis de vente et se fait obligatoirement devant un notaire.

ImportantUne promesse de vente de plus de 18 mois doit cependant obligatoirement être passée devant un notaire. Ce délai constitue le maximum légal.

Pourquoi le délai entre le compromis et l’acte authentique est si long ?

Si le délai entre la signature du compromis et l’acte de vente peut paraître si long, c'est parce qu'il dépend de plusieurs facteurs dont : la recherche de financement, le droit de rétractation, le droit de préemption ou encore la réalisation des conditions suspensives. 

Que l’on achète de particulier à particulier ou via une agence immobilière, certains délais sont d’ailleurs incompressibles. Cela permet notamment à l’acheteur de solliciter plusieurs banques s’il doit obtenir un prêt immobilier pour financer son projet. À noter que les délais peuvent encore s’allonger selon que l’on achète un bien ancien sans travaux ou un bien en vente en l'état futur d'achèvement. Le délai de trois mois est un délai de base, qui laisse notamment le temps au notaire de constituer l’acte de vente définitif, et à l’acquéreur d’obtenir un prêt pour financer le bien si besoin.

Pour rappelL’acquéreur dispose d’un délai de 10 jours pour se rétracter à compter de la réception de l'avant-contrat signé. Dans ce délai, il peut donc se retirer de la transaction, sans pénalité. En cas de désistement, l’indemnité d’immobilisation sera intégralement restituée à l’acquéreur (entre 5 et 10% du prix de vente). Au-delà de ce délai, la rétractation entraîne automatiquement la perte du dépôt de garantie, versé à la signature du compromis.

Un délai nécessaire pour l’instruction du dossier par le notaire

Le professionnel qui encadre la vente doit notamment instruire le dossier administratif et rassembler toutes les pièces justificatives nécessaires sur l’identité de l’acheteur et du vendeur, mais également se rapprocher de nombreux organismes pour obtenir des documents. Il doit se renseigner au sujet de l’urbanisme, effectuer des recherches sur les origines de la propriété, faire un état des créances, contacter les services du cadastre ou encore vérifier les états hypothécaires. Autant de démarches qui demandent du temps.

Au moment d’une vente, le notaire doit également s'assurer de l'existence d'un éventuel droit de préemption de la commune où se situe le bien, et la notifier. En effet, une commune a le droit d’exercer une priorité pour l’achat du bien concerné par la vente. Il s’agit du droit de préemption des collectivités publiques (comme par exemple le droit de préemption urbain ou le droit de préemption concernant les zones d’aménagement différé).

C’est le cas par exemple lorsque le bien est situé dans une zone de préemption définie par la mairie, c’est-à-dire une zone où elle a prévu de réaliser des opérations d'aménagement urbain d'intérêt général, telles que : l’installation d'équipements collectifs, la construction de logements sociaux, ou encore la lutte contre les logements insalubres.

Le cas échéant, le notaire doit remplir une déclaration d'intention d'aliéner (DIA) et l'adresser à la mairie. Celle-ci dispose alors de 60 jours maximum à compter de la réception de la DIA pour préempter. Elle peut aussi informer le notaire de son renoncement à préempter avant ce délai ce 60 jours.

Un délai nécessaire à l’obtention d’un financement pour l'acquéreur

En parallèle du travail effectué par le notaire, l’acheteur doit de son côté obtenir un prêt immobilier. Le délai généralement accordé après la signature du compromis de vente est de 45 jours. 

Dans le cas où l’acquéreur doit solliciter un emprunt immobilier pour financer l’achat, il dispose de plusieurs semaines pour démarcher plusieurs banques et obtenir un accord de prêt. Cette nécessité d’obtention d’un financement est intégrée dans les conditions suspensives du compromis de vente. 

À partir du moment où le compromis est signé, l'acquéreur doit entamer les démarches pour obtenir un financement et monter son dossier de prêt bancaire, seul ou en faisant appel aux services d’un courtier. Le vendeur peut lui demander de fournir une attestation de demande de prêt, qui permet notamment de justifier de ses capacités d’emprunt. 

S'il est confronté à plusieurs refus de prêt, il doit présenter au minimum deux documents de deux banques différentes, permettant d’attester ces refus. La transaction pourra alors être annulée sans pénalité.

Bon à savoir Pour éviter d’être confronté à des refus, mieux vaut bien préparer son dossier. Nous mettons à disposition gratuitement un ensemble d’outils en ligne pour effectuer des simulations de taux d’endettement, pour juger de sa capacité d’emprunt, et même pour solliciter des offres de crédit auprès de nombreux partenaires bancaires. 

Quelles sont les pièces que doit fournir le vendeur à l’acquéreur ? 

Afin que l’acheteur dispose des informations nécessaires pour acheter le bien, le vendeur doit fournir à l’acquéreur un dossier administratif complet. Il doit notamment comporter :

  

• les documents relatifs à l'état civil du vendeur, son adresse et sa situation matrimoniale (contrat de mariage, PACS...)   
• le titre de propriété du logement ;
• les plans du logement et sa superficie en loi Carrez ;
• l’organisation et la situation financière de l’immeuble dans le cadre d’un bien en copropriété (règlement de copropriété, état de division, dernier appel de charges de l’immeuble...) ; 
• les documents relatifs aux travaux et modifications ayant été apportées (permis de construire, procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires, factures des entreprises...) ;  
• le dossier de l’ensemble des diagnostics techniques obligatoires (diagnostic de performances énergétiques, diagnostic amiante, diagnostic plomb, diagnostic État des risques et pollutions...) ; 
• les documents relatifs aux impôts (dernier avis d'imposition, avis de taxe foncière, avis de taxe d’habitation...).

Bon à savoirSi un document manque à l’appel le jour de la signature du compromis, l’acheteur dispose d’un nouveau délai de rétractation à compter du moment où il reçoit ledit document.

Quelle est la durée maximale légale de validité du compromis de vente ? 

La date-butoir de validité du compromis de vente est inscrite dans le contrat et fixée par l'acheteur et le vendeur. Elle doit être suffisante pour valider l’ensemble des clauses suspensives (financement, réalisation de travaux...). Dans le cas contraire, le notaire peut décider de reporter la signature de l'acte de vente. Ainsi, la durée maximale de validité du compromis de vente est généralement comprise entre 3 et 4 mois. À noter qu'elle peut être prolongée via un accord mutuel matérialisé par un avenant.

A la date prévue, si toutes les conditions sont réunies, le notaire convoque les deux parties pour la signature de l'acte authentique de vente. Si l'une des deux fait défaut, il rédige un procès-verbal de carence qui permet de constater que les engagements du contrat n'ont pas été respectés.

Il s'agit avant tout d'une date-butoir : cela signifie que si le notaire constate que rien ne s'oppose à la vente et que les deux parties sont d'accord, l'acte de vente peut être signé à une date antérieure. 

Est-il possible de réduire les délais de signature chez le notaire ?

Au-delà de délais légaux, il est possible d’avancer la date de signature de l’acte définitif si toutes les pièces du dossier sont réunies et si acheteur et vendeur sont d’accord.

En effet, il est souvent possible de raccourcir le délai entre le compromis de vente et la signature de l’acte définitif si l’on obtient de la part de l’établissement bancaire une offre de crédit rapide. De même, si la mairie donne rapidement son refus de préempter ou si l'on a la chance de ne pas avoir besoin de recourir à un crédit immobilier alors il est possible réduire le délai entre la signature du compromis et la signature de l’acte de vente définitif.

En revanche, si l’on n’a pas entamé les démarches pour trouver un financement bancaire avant la signature de l’avant-contrat, alors il sera difficile de raccourcir les délais.

En effet, le délai pour obtenir un emprunt est souvent très long : de la recherche auprès des établissements bancaires en passant par le montage de dossiers, la signature puis le délai de réflexion obligatoire de 11 jours et enfin l’envoi de l’acceptation de l’offre définitive… les trois mois peuvent même ne pas suffire.

Questions fréquentes sur le délai du compromis de vente

Combien de temps entre compromis et vente définitive ?

Entre la signature du compromis et l’acte de vente, le notaire doit rassembler toutes les pièces qui justifient l’identité de l’acheteur et du vendeur, mais également se rapprocher de nombreux organismes pour réunir plusieurs documents (état hypothécaire, état des créances...). Il doit également notifier la mairie de son droit de préempter et rédiger le projet d’acte. Au-delà du délai légal de rétractation de 10 jours à compter de la signature du compromis, l’acheteur dispose pour sa part, d’un délai pour obtenir un prêt immobilier. Après la signature du compromis de vente il bénéficie généralement de 45 jours pour solliciter plusieurs établissements de crédit.

  

Quel est le délai de rétractation après la signature du compromis de vente ?

Le délai de rétractation après la signature du compromis de vente est de 10 jours. Durant ce délai, l’acquéreur peut se désengager de la vente, et ce, sans motif ni aucune pénalité financière. Le dépôt de garanti représentant un montant de 5 à 10% du prix de la vente doit alors être restitué à l’acquéreur.

 

Est-il possible de réduire le délai entre le compromis de vente et la signature de l’acte authentique ? 

Si l’on n'a pas besoin de recourir au crédit immobilier ou si l’on a bien préparé son dossier de demande de prêt et que l’on obtient rapidement une offre de la part de la banque, il est possible de réduire le délai entre le compromis de vente et la signature de l’acte définitif. Même chose si la mairie donne rapidement son refus de préempter.