Caution ou hypothèque : quelle garantie pour son prêt immobilier ? 

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 1 août 2023 .
Temps de lecture : 13 min

Pour accorder un prêt et se prémunir du risque de défaut de remboursement, la banque demande à l’emprunteur de lui fournir une garantie financière. Parmi les solutions les plus courantes on retrouve l’hypothèque, le privilège de prêteur de deniers (PPD), le cautionnement par une société spécialisée ou encore le nantissement. Toutes les solutions ne se valent pas, mais bien souvent c’est l’établissement de crédit qui impose sa garantie. Comment savoir quelle garantie est la plus adaptée à son projet immobilier ? 

Quelles sont les différentes garanties pour un prêt immobilier ?

On distingue 3 types de garanties de prêt immobilier utilisées couramment : 

• l’hypothèque conventionnelle : c'est une garantie traditionnelle dont le coût est relativement élevé (frais de dossier, honoraires du notaire, débours...), qui permet à la banque de saisir le bien afin de le vendre afin de récupérer les sommes restantes dues, en cas de défaillance de remboursement du prêt de la part de l’emprunteur.
• l'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers, anciennement privilège de prêteur de deniers (PPD) : c’est une garantie similaire à l’hypothèque mais moins onéreuse. La différence majeure est qu’elle est réservée aux biens existants et ne peut donc être utilisée pour le financement de travaux ou l’achat d’un bien en l'état futur d'achèvement (VEFA).
• le cautionnement par une société spécialisée : c’est une sûreté personnelle, c’est-à-dire une garantie accordée à un créancier, lui permettant d'obtenir le paiement de sa créance par un organisme financier. Celui-ci se porte garant pour l’acquéreur et s’engage à rembourser les échéances à la place de l’emprunteur, dans le cas où il ne serait plus dans la capacité de le faire financièrement.
  Le coût d'une caution est moindre pour l'emprunteur puisqu'elle ne nécessite pas l'intervention d'un notaire d’une part, et il n’y a pas de frais de mainlevée dans le cas d’un remboursement de prêt en anticipé. Parmi les sociétés de cautionnement, on distingue les sociétés indépendantes spécialisées dans la garantie de prêt immobilier, les sociétés affiliées aux banques et les organismes de caution pour des catégories professionnelles spécifiques.

Bon à savoirIl existe par ailleurs une garantie prise sur un bien immatériel : le nantissement. Elle prend la forme d’un contrat par lequel l’emprunteur remet une partie de son patrimoine financier (livrets d’épargne, assurance vie, comptes titres en OPCVM...) à son créancier, en garantie d'une dette et ce pour toute la durée de remboursement du prêt. Cette garantie est plus rarement utilisée pour les crédits immobiliers, puisque la somme placée dans le produit financier ne doit pas être inférieure au montant du prêt et qu’elle reste bloquée sur toute la durée de l’emprunt.

Ces garanties, également appelées « sûretés » se divisent en deux : la sûreté réelle (hypothèque, l'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers, nantissement) et la sûreté personnelle (cautionnement).

Hypothèque : définition, fonctionnement et coût

Souvent mal comprise, l’hypothèque est parfois confondue avec le privilège du prêteur de deniers (PPD) ou avec l’assurance emprunteur. Elle reste la garantie la plus coûteuse.

Qu’est-ce qu’une hypothèque conventionnelle ? 

Face au risque d’impayé des emprunteurs, la banque peut se prémunir et exiger des garanties telles que l’hypothèque. Elle sert en effet à assurer le paiement d'une dette contractée sur un bien immobilier, neuf ou ancien.

Selon le Code civil, une hypothèque est une « sureté réelle ». C'est-à-dire que grâce à l'hypothèque, la banque possède une garantie prise sur un bien matériel (le bien immobilier) en cas de défaut de paiement de l’emprunteur.

Concrètement, cela signifie que c’est le logement lui-même qui garantit le remboursement du prêt à la banque. À noter que le bien hypothéqué peut être le bien pour lequel l'acquéreur sollicite le crédit, ou un bien appartenant déjà à l’emprunteur.

Comment fonctionne l’hypothèque ?

En optant pour l’hypothèque comme garantie, l’emprunteur donne à la banque le pouvoir de vendre le bien en cas de non-remboursement du prêt. En clair, si l’emprunteur n’honore plus les mensualités du crédit, la banque a le droit de saisir le bien et le mettre en vente afin de se rembourser grâce au produit de la vente. Il s’agira dans ce cas d’une vente en justice ou d’une vente forcée.

L’hypothèque est prise sur le bien immobilier. Concrètement, si le bien est mis en vente alors que le crédit est encore en cours, cela signifie qu’il faut demander une mainlevée d’hypothèque. L’hypothèque possède par défaut une durée équivalente à la durée du prêt immobilier additionnée d’un an (dans la limite de 50 ans).

Combien coûte une hypothèque ?

Pour être totalement en règle, une « prise d’hypothèque » ne peut se faire qu’à l’aide d’un acte notarié. La convention hypothécaire comprend nécessairement les éléments suivants : la nature du bien immobilier, le montant de la somme garantie (capital et intérêts), le délai de remboursement de la dette. C’est un notaire qui se charge de son inscription et de sa publication aux services de la publicité foncière du lieu où se trouve le bien. Cette opération implique des frais : 

• La taxe de publicité foncière (TPF). Il s’agit des droits d’enregistrement. La taxe de publicité foncière est comprise entre 0,71 % et 5,81 % du montant du prêt. Ce service de publicité rend public l’ensemble des formalités concernant les biens immobiliers.
• Un droit de timbre. On parle également de « frais annexes », collectés par le notaire mais reversés ensuite (qui ne font pas partie de sa rémunération).
• La contribution de sécurité immobilière. Elle remplace la rémunération du conservateur des hypothèques autrefois exigée. Elle s’élève à 0,10 % de la valeur du bien immobilier (avec un minimum de 15 euros). 
• Les émoluments du notaire : la rémunération du notaire est calculée selon un barème proportionnel réglementé. Il est rémunéré selon le prix du bien.
• La TVA (sur la prestation globale du notaire, pas sur le coût total du bien) de 20 %. Selon la valeur du bien et les frais associés à l’opération, le coût d’une hypothèque peut représenter jusqu’à 2 % du montant du prêt immobilier. 

Peut-on vendre son bien avant la fin de remboursement du crédit avec une hypothèque ?

S’il le souhaite, l’emprunteur peut tout à faire revendre son bien avant la date de fin de remboursement de prêt, même avec un prêt garanti par une hypothèque.

Dans ce cas de figure, deux possibilités s’offrent à lui concernant l’hypothèque. Il peut rembourser par anticipation le capital restant dû grâce à l'argent issu de la vente. L'hypothèque est alors levée, on parle de mainlevée d'hypothèque. Néanmoins, celle-ci nécessitant la rédaction d’un acte notarié, elle génère des frais à la charge de l’emprunteur. Les frais de mainlevée sont décroissants. Le calcul se fait sur le montant initial du prêt.

Exemple Pour un prêt d'un montant de 20 000 euros, ces frais représentent 2,26 % du prêt initial tandis que pour un prêt d'un montant de 200 000 euros, ils représentent 0,32 %. À noter qu'en cas de revente du bien, les frais de mainlevée sont directement déduits du prix de vente par le notaire.

Pour éviter ces frais supplémentaires, il existe une alternative : le transfert d’hypothèque. En effet, si le bien est revendu pour en acheter un nouveau, la banque peut transférer l’hypothèque et l’inscrire sur le nouveau bien acquis. Cela évite les frais de mainlevée et les frais de constitution de la nouvelle hypothèque. Il restera toutefois les frais liés à la rédaction de l’acte notarié, mais à un montant réduit.

En cas d’impayés, comment est actionnée l'hypothèque ?

Si l’emprunteur se retrouve dans l’incapacité de faire face à ses obligations financières et cesse de régler les mensualités, il encourt le risque de voir son bien saisi par la banque. En cas d’impayés avec une hypothèque comme garantie, la banque est en effet en droit de réclamer son dû et peut ainsi avoir recours à un huissier. C’est ce dernier qui fait ensuite le lien entre l’emprunteur défaillant et la banque.

L’huissier remet alors à l’emprunteur une lettre de la banque, demandant le règlement des sommes dues sous les 30 jours. Au cours de cette procédure, l'emprunteur a la possibilité de demander un réaménagement de ses remboursements directement auprès de l'huissier ou de vendre lui-même son bien. S'il ne donne pas de réponse, la banque va cette fois-ci lui faire parvenir un « commandement à payer valant saisie ». L’emprunteur défaillant est finalement convoqué au tribunal judiciaire sous les 2 mois suivant la délivrance du pli d'huissier. C’est alors le juge du tribunal judiciaire qui fixe le prix de vente minimum, avant la mise en vente aux enchères du bien.

Hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers : définition et fonctionnement

Depuis le 1er janvier 2022, l'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers remplace le privilège du prêteur de deniers (PPD). Similaire à l'hypothèque classique, elle n'est pas assujettie à la taxe de publicité foncière mais doit également faire l'objet d'un acte notarié, entraînant des frais.

Elle ne porte que sur des biens existants (maison, appartement ou terrain) et ne peut pas par conséquent être utilisée pour un achat en l'état futur d'achèvement (VEFA), des travaux ou la construction d’une maison individuelle.

Ce type de garantie présente un avantage indéniable pour la banque, puisqu’en cas d'impayés de l’emprunteur, elle assure à la banque d’être remboursée avant tous les autres créanciers. Néanmoins, elle doit saisir puis revendre le bien immobilier pour obtenir le capital restant dû.

À noter que si la banque veut activer l’hypothèque, elle n'a pas besoin d'obtenir le consentement de l’emprunteur. 

Cautionnement par une société spécialisée : définition, fonctionnement et coût

Qu’est-ce que le cautionnement par une société spécialisée ?

Afin de réduire les frais de garantie pour les particuliers, il est possible de recourir aux sociétés de cautionnement. La caution sert à garantir le paiement d'une dette contractée sur des biens immobiliers neufs ou anciens. Cette garantie ne peut être mise en place que sous réserve de l’accord de la société de cautionnement après que celle-ci ait analysé le dossier de l’emprunteur. C’est la banque qui en effectue la demande.

Combien coûte le cautionnement par une société spécialisée ?

La société de cautionnement s'engage à se substituer au débiteur en cas de défaillance de ce dernier. En contrepartie, l'emprunteur doit verser à la société de cautionnement, souvent dès le déblocage des fonds, des frais de garantie proportionnels au montant du prêt.

Ceux-ci se composent d’une part de la rémunération de l’organisme pour le service rendu et d’autre part de l’alimentation d’un fonds de garantie mutualisé. C’est ce dernier qui permet de dédommager la banque dans le cas où l’emprunteur n’est plus en mesure de rembourser son emprunt.

ImportantA la différence de l'hypothèque, la caution présente l'avantage de ne pas nécessiter de mainlevée puisqu'il s'agit d'un acte sous seing privé, elle est donc logiquement moins chère. Cet avantage est particulièrement important en cas de changement de logement.

Par ailleurs, certains organismes de cautionnement restituent une partie des frais de garantie à la fin de l’emprunt. 

Parmi les sociétés de cautionnement les plus connues on retrouve notamment : 

• des sociétés privées spécialisée dans la garantie de prêt immobilier dont la plus connue est Crédit Logement ;
• des sociétés affiliées aux banques telles que CAMCA (Crédit Agricole, LCL), CMH (Crédit Mutuel, CIC), CEGC anciennement SACCEF (Caisse d’Épargne), ou SOCAMI (Banque populaire, Bred Habitat) ;
• des organismes de caution pour des catégories professionnelles précises comme par exemple la CASDEN (pour les salariés de l’éducation nationale) ou encore FMGM (pour les gendarmes et les militaires). 

Le cautionnement ne protège que la banque en cas d'impayés de l’emprunteur. L’organisme de cautionnement rembourse alors les sommes dues par l’emprunteur à la banque. Ensuite, il peut réclamer à son tour à l’emprunteur le remboursement de cette dette.

Bon à savoirL’assurance emprunteur peut être perçue à tort comme une garantie bancaire. Comme son nom l’indique, la première protège l’emprunteur, tandis que la seconde couvre la banque. Ces deux protections interviennent lorsque l’emprunteur (ou le co-emprunteur) se retrouve dans une situation difficile. L’assurance emprunteur s’active en cas notamment d’incapacité temporaire ou permanente de travail (totale ou partielle), de perte d'emploi, voire de décès. C’est alors la compagnie d'assurance qui prend en charge le paiement des mensualités en lieu et place de l'emprunteur. La garantie bancaire n’intervient que lors des éventuelles situations non couvertes par l’assurance emprunteur. En général, les banques demandent à l’emprunteur de souscrire à la fois à une assurance emprunteur et une garantie bancaire. Ainsi, les banques sont doublement couvertes.

Caution ou hypothèque : quelle garantie de prêt choisir ?

En théorie, l’emprunteur est libre de choisir quelle garantie il veut mettre en place. Mais dans les faits, la caution sera parfois un choix impossible : par exemple, pour un prêt à l’accession sociale (PAS) dont le montant est supérieur à 15 000 euros, la réglementation oblige la banque à réclamer une hypothèque.

En règle générale pour un bien ancien, on recommande plutôt d'opter pour la caution si l’on pense revendre le bien avant la fin de remboursement du prêt. Cela permet d’éviter des frais de mainlevée d’hypothèque. D’autre part, le cautionnement par une société spécialisée ne nécessite pas la rédaction d’acte notarié ni d’enregistrement.

De fait, les frais sont d’ordinaire moins élevés que pour l’hypothèque. Par ailleurs, le coût de la caution peut être partiellement restitué selon les organismes, après le remboursement total du prêt. Mais toutes ne proposent pas la restitution de la caution.

ExempleConcrètement, si un acquéreur sollicite un prêt d'un montant de 200 000 euros pour l’achat d’une maison neuve, les frais de garantie (en décembre 2022) seront de :

• 1 105 euros environ en passant par Crédit Logement (après restitution d’une partie de la caution) selon le simulateur de l’organisme 
• 1 230 euros avec une hypothèque selon le simulateur de l’Anil.

Type de garantie	Fonctionnement et avantages
L'hypothèque	Sûreté réelle dont la garantie est prise sur un bien immobilier neuf ou ancien Rédaction d'un acte notarié
L'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers	Sûreté réelle dont la garantie est prise sur un bien immobilier déjà existant (maison, appartement, terrain), et non un bien "à construire" Rédaction d'un acte notarié La banque devient un créancier privilégié et n'a pas besoin d'obtenir le consentement de l'emprunteur pour saisir le bien et le mettre en vente
Le nantissement	Sûreté réelle : garantie prise sur des produits financiers (livrets d'épargne, comptes titres, assurance vie...) Le solde créditeur du compte est bloqué pendant la durée du crédit, mais en fonction de ce qui a été convenu avec l'établissement prêteur, les dépôts et les retraits peuvent être possibles.
La caution	Sûreté personnelle : un tiers s'engage à prendre le relai en cas de non paiement de l'emprunteur. Acte sous seing privé Possibilité de récupérer une partie des fonds versés en fin de prêt

Questions fréquentes sur les garanties de prêt immobilier

Quelles sont les garanties existantes pour un crédit immobilier ? 

Parmi les garanties couramment admises par les banques on retrouve couramment l’hypothèque conventionnelle, l'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers (anciennement privilège de prêteur de deniers, PPD), le cautionnement par une société spécialisée ou encore le nantissement. Ces garanties engendrent des frais à prendre en compte au moment de la demande de financement. Pour comparer les garanties entre elles et trouver celle qui correspond le mieux à son projet, il est possible de solliciter un courtier.

Quelle est la différence entre une hypothèque et une caution ? 

L’hypothèque (classique ou légale spéciale du prêteur de deniers) et la caution sont deux types de garanties bancaires, qui permettent à un établissement de crédit de récupérer les sommes prêtées dans le cas où l’emprunteur ne règlerait plus les échéances. Concrètement, dans le cadre de l’hypothèque, la banque récupère l’argent grâce à la mise en vente du bien, tandis que dans le cadre de la caution c’est un organisme qui s’engage à verser les sommes à la place de l’emprunteur (et qui se retourne contre lui ensuite).

La garantie bancaire dispense-t-elle de prendre une assurance emprunteur ? 

L’assurance emprunteur ne remplace en aucun cas la garantie bancaire et vice versa. L’assurance de prêt couvre l’emprunteur en cas de problème lié à sa personne (incapacité temporaire ou permanente de travail, handicap, décès...) et peut prendre en charge le remboursement total ou partiel des mensualités du prêt restantes. La garantie bancaire permet à la banque de récupérer les sommes restantes dues en cas de défaut de paiement de l’emprunteur lors d’un risque que l’assurance emprunteur n’aurait pas prévu de couvrir. Les banques demandent à l’emprunteur de souscrire à la fois à une assurance emprunteur et exigent une garantie bancaire.