Caution ou hypothèque : quelle garantie pour son prêt immobilier ? 

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 23 janvier 2026 .
Temps de lecture : 9 min

Pour accorder un prêt immobilier et en vue de se prémunir du risque de défaut de remboursement, la banque demande à l’emprunteur de lui fournir une garantie financière. Parmi les solutions les plus courantes, on retrouve l’hypothèque, conventionnelle ou légale, le cautionnement par une société spécialisée ou encore le nantissement. Toutes les solutions ne se valent pas, et dans la plupart des cas, c’est l’établissement de crédit qui décide de la garantie à mettre en place pour chaque projet.

Meilleurtaux vous guide pour bien comprendre les implications de chaque garantie.

Quelles sont les différentes garanties pour un prêt immobilier ?

On distingue 3 types de garanties de prêt immobilier utilisées couramment :

• l’hypothèque dite conventionnelle, en ce sens qu’elle est prévue par contrat,
• l'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers (anciennement privilège de prêteur de deniers ou PPD),
• le cautionnement par une société spécialisée.

Ces garanties, également appelées « sûretés » se divisent en deux catégories :

• la sûreté réelle (hypothèque, hypothèque légale spéciale, nantissement),
• la sûreté personnelle (cautionnement).

L'hypothèque

Définition de l’hypothèque

L’hypothèque conventionnelle est l’une des garanties les plus classiques et les plus répandues dans le cadre d’un projet de prêt immobilier. Elle consiste à apporter un bien immobilier, qui peut être objet du prêt, afin de sécuriser son remboursement.

Concrètement, cela signifie que si l’emprunteur venait à ne pas rembourser son crédit, la banque pourrait saisir le bien et le vendre pour se rembourser.

Selon le Code civil, il s'agit d'une « sûreté réelle ». C'est-à-dire que grâce à elle, la banque possède une garantie prise sur un bien matériel en cas de défaut de paiement de l’emprunteur.

Quels sont les coûts associés à l’hypothèque ?

Les frais liés à l’hypothèque ne sont pas négligeables et doivent être anticipés par l’emprunteur. Ils incluent notamment :

• les frais de notaire, indispensables à sa constitution,
• la taxe de publicité foncière, due pour l’inscription au registre foncier,
• les frais de formalités, liés aux démarches administratives et à l’enregistrement.

Au total, ces frais peuvent représenter entre 1,5% et 2% du montant du prêt.

À ces coûts peuvent s’ajouter des frais de mainlevée, qui interviennent lorsque l’hypothèque est levée, par exemple lors de la vente du bien.

Hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers

Définition de l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers

Depuis 2022, l'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers remplace le privilège du prêteur de deniers (PPD). Il s’agit d’une variante de l’hypothèque. Son fonctionnement est similaire.

Cependant, elle ne porte que sur des biens existants (maison, appartement ou terrain) et ne peut pas par conséquent être utilisée pour un achat en l'état futur d'achèvement (VEFA), des travaux ou la construction d’une maison individuelle.

De plus, pour y avoir recours, la banque n’a pas besoin d'obtenir le consentement explicite de l’emprunteur.

Quels sont les coûts associés à l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers ?

Contrairement à l'hypothèque classique, elle n'est pas assujettie à la taxe de publicité foncière.

Cependant, elle doit également faire l'objet d'un acte notarié, entraînant des frais tels que les émoluments du notaire, les frais et débours, ou encore la contribution de sécurité immobilière. De la même façon, des frais de mainlevée sont à prévoir en cas de vente et de remboursement du prêt avant l’échéance.

On estime que le coût de cette sûreté se situe autour de 0,5% du montant du prêt accordé.

Cautionnement par une société spécialisée

Définition de la caution

Le cautionnement est défini par l’article 2288 du Code civil comme « le contrat par lequel une caution s'oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci ».

Ici, la banque demande à un organisme spécialisé de se porter garant du remboursement du crédit. Concrètement, si l’emprunteur ne rembourse pas son prêt, cette structure tierce s’acquitte du paiement à sa place, puis se retourne contre lui pour récupérer les sommes avancées.

Cette garantie ne peut être mise en place que sous réserve de l’accord de la société de cautionnement, après que celle-ci a analysé le dossier de l’emprunteur.

Cette solution offre une sécurité importante au créancier, tout en évitant à l’emprunteur les frais et formalités liés à l’hypothèque.

Quels sont les coûts associés au cautionnement ?

Le coût du cautionnement est généralement inférieur à celui de l’hypothèque, ce qui en fait une solution intéressante pour de nombreux emprunteurs. Il se matérialise principalement par la cotisation versée à l’organisme de cautionnement, dont une partie peut parfois être récupérée à la fin du prêt si toutes les échéances ont été honorées.

Contrairement à l’hypothèque, le cautionnement n’entraîne ni frais de notaire, ni frais de mainlevée, ce qui simplifie les démarches et limite les dépenses supplémentaires.

Les conditions financières varient selon les établissements et dépendent de plusieurs critères :

• le montant emprunté,
• le montant des échéances,
• la durée du remboursement,
• l’âge de l’emprunteur.

Attention : le cautionnement est régulièrement confondu avec l’assurance obligatoire du prêt, considérée à tort comme une garantie bancaire. Or, cette dernière ne prend le relai que dans des cas très spécifiques : maladie, invalidité, décès...

Caution ou hypothèque : quelle garantie de prêt choisir ?

Dans certains cas, le futur emprunteur peut avoir la possibilité de choisir le type de sûreté avant de signer son offre de prêt, mais la banque peut également imposer sa préférence en fonction de son appréciation du risque.

Par exemple, pour un prêt d’accession sociale (PAS), la loi exige que le prêt soit garanti par une sûreté réelle, comme une hypothèque conventionnelle ou l’hypothèque légale spéciale.

Pour vous aider à y voir plus clair, Meilleurtaux vous présente un tableau récapitulatif des avantages, inconvénients et risques associés à chaque garantie, des processus d’obtention, ainsi que des situations dans lesquelles chaque garantie est adaptée, afin de comprendre exactement à quoi vous vous engagez.

Qu'est-ce qui convient le mieux à ma situation financière ?

Le cautionnement est la solution la plus avantageuse financièrement, avec des frais limités et une partie possiblement récupérable à la fin du prêt, mais elle exige un profil stable.

L’hypothèque classique reste la plus sécurisante pour la banque, mais c’est aussi la plus coûteuse pour l’emprunteur.

L’hypothèque légale spéciale est moins chère que l’hypothèque conventionnelle, mais reste onéreuse.

FAQ : vos questions fréquentes sur la caution ou l'hypothèque

Quelle est la différence entre une hypothèque et une caution ?

L’hypothèque et le cautionnement sont deux types de garanties bancaires, qui permettent à un établissement de crédit de récupérer les sommes prêtées dans le cas où l’emprunteur ne règlerait plus les échéances. Dans le cadre d’une hypothèque, la banque récupère l’argent grâce à la mise en vente du bien grevé, tandis que dans le cadre d'un cautionnement, c’est un organisme tiers qui s’engage à verser les sommes à la place de l’emprunteur (et qui se retourne contre lui ensuite).

La garantie bancaire dispense-t-elle de prendre une assurance emprunteur ?

Non. L’assurance emprunteur et le cautionnement sont complémentaires. L’assurance protège l’emprunteur en cas de décès, d’incapacité ou d’invalidité, en couvrant tout ou partie des mensualités. Le cautionnement sécurise la banque en cas de défaut de paiement, quelle qu’en soit la cause. Dans la pratique, la banque exige les deux pour sécuriser à la fois l’emprunteur et son prêt.

Peut-on changer de garantie après l'acceptation du prêt ?

Oui, mais uniquement avec l’accord du créancier et en vertu du principe de liberté contractuelle.