Caution bancaire

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 26 mars 2024 .
Temps de lecture : 12 min

Avant de vous accorder un prêt immobilier, la banque peut, selon votre situation, vous imposer de souscrire une caution lui permettant d’être remboursée en cas de défaillance de votre part. Le point sur cette garantie, ses effets et ses avantages.

Qu’est-ce qu’une caution bancaire ? 

A moins que vous n’achetiez comptant, vous avez généralement besoin d’un prêt pour financer un bien immobilier. Avant de vous accorder des fonds, l’organisme prêteur va se pencher sur un certain nombre de critères (niveau de revenus, apport personnel, etc.) et exiger certaines garanties, dont le cautionnement bancaire. 

Il s’agit d’un contrat par lequel une personne physique ou plus souvent morale, dite la caution, se porte garant pour l’emprunteur. Concrètement, la caution s’engage auprès d’un créancier à assurer le paiement des dettes du débiteur (ex : mensualités d’un crédit immobilier), en cas de défaillance de ce dernier. Ce contrat est généralement souscrit à la demande de l’organisme prêteur. 

Le cautionnement, ou garantie bancaire, a ainsi pour but de rassurer le créancier (la banque). Si l’emprunteur ne paye pas ses mensualités, en raison de circonstances imprévues (licenciement...), le créancier peut appeler la caution en paiement pour récupérer l’argent prêté. 

Bien qu’il ne s’agisse pas d’une obligation légale, le créancier est en droit d’imposer cette garantie bancaire avant de vous octroyer un prêt immobilier. Depuis un certain nombre d’années, le système de cautionnement est la référence en matière de garantie de prêt immobilier, bien qu’il existe d’autres dispositifs.

Aux côtés de la caution bancaire, d’autres types de garanties existent. Par exemple l’hypothèque consentie par l’emprunteur, permettant au prêteur de faire saisir un bien immobilier dont le débiteur est propriétaire et se rembourser avec le fruit de sa vente. Ou encore l'Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers (IPPD).

Quels organismes proposent une caution bancaire ?

Dans la majorité des situations, c’est le créancier (la banque prêteuse) qui choisit lui-même un organisme de caution bancaire pour garantir le crédit de l’emprunteur. Ainsi, en signant son contrat de prêt, l’emprunteur accepte la caution et n’a donc aucune démarche particulière à effectuer pour la choisir ou la mettre en place. 

Il existe un certain nombre de sociétés de cautionnement, la plus connue étant le Crédit Logement. En effet, un prêt sur 3, destiné au financement du logement des particuliers, est garanti par cet ce garant. Cet organisme indépendant reçoit directement les propositions de cautionnement par ses partenaires banquiers. 

Mais il existe aussi des organismes de financement adossés à des banques. Notamment la CAMCA (Caisse d'Assurances Mutuelles du Crédit Agricole), la SACCEF (Société d'Assurance des Crédits des Caisses d'Epargne de France), ou encore la SOCAMI (liée aux Banques Populaires régionales). A noter qu’il existe également des organismes de cautionnement dédiés à des professions ou statuts particuliers : CASDEN (pour les fonctionnaires de l’Education nationale), GMPA (pour les militaires), etc.

Généralement, l’emprunteur s’acquitte du montant de la caution en une fois, au moment de la signature du prêt. Cet argent permet d’alimenter un fonds de garantie qui, en cas de défaillance (décès, maladie...), remboursera la banque.

Chez Crédit Logement, il est en effet précisé que « sous réserve de conditions particulières contenues dans l’accord de cautionnement, le règlement des frais de garantie doit être réalisé dès la mise en place partielle ou totale du prêt, pour que la garantie devienne effective ».

A la CAMCA, « le prix de cette garantie, à charge de l’emprunteur, est un pourcentage du capital emprunté et est payable en une fois à la première réalisation du prêt habitat. » Mais le paiement de la caution peut aussi prendre la forme d’une commission mensuelle chez certains organismes.

Quels sont les avantages de la caution bancaire ? 

Le cautionnement bancaire est avantageux pour l’emprunteur, mais aussi pour le prêteur. 

D’une part, concernant l’emprunteur, opter pour une caution bancaire pour garantir un prêt immobilier est plus simple qu’une hypothèque. En effet, le contrat de cautionnement n’est pas obligatoirement signé devant un notaire, et ne nécessite donc pas d’acte authentifié.

De plus, outre les frais de notaire, l’emprunteur n’a pas non plus à régler la taxe de publicité foncière ou de frais de mainlevée, notamment en cas de remboursement anticipé. Seule la commission et les frais pour le fonds mutuel de garantie sont à régler. Le montant de la commission varie en fonction des organismes de caution, ainsi que du type de prêt (classique ou réglementé), l'âge de l’emprunteur et le capital emprunté. 

D’autre part, dans le cadre d’un cautionnement par le Crédit Logement, ce dernier peut, en fin de prêt, rembourser à l’emprunteur une partie de la somme versée sur le fonds mutuel de garantie (entre 50 et 70 % environ). De plus, si l’emprunteur a moins de 37 ans, il peut ne régler que le versement au fonds mutuel de garantie en début de prêt. La commission de caution, elle, ne sera exigible qu’en fin de prêt.

Enfin, côté prêteur, l’avantage octroyé par la caution bancaire est qu’en cas de litige, la banque n’a aucun contentieux à gérer directement avec son client, et est dans tous les cas assurée d'obtenir le remboursement des fonds prêtés. 

Quels sont les différents types de cautionnements ?

On distingue deux types de cautionnements : simple ou solidaire

La caution simple

Dans le cadre d’une caution simple, le créancier (la banque) doit réclamer les fonds au débiteur (l’emprunteur) et vérifier son insolvabilité. Ce n’est qu’en cas de défaillance de paiement avérée de ce dernier que le créancier pourra se tourner vers la caution. 

Ainsi, le cautionnement simple ne peut être engagé qu’à la condition que le créancier ait épuisé tous les recours à sa disposition pour obliger le débiteur à honorer ses dettes. La caution peut en effet exiger du créancier qu’il se tourne d’abord vers l’emprunteur, en indiquant des biens qui peuvent servir au paiement : on parle de “bénéfice de la discussion”. 

Dans le cas de l’enregistrement de plusieurs cautions simples, il est possible que la dette à régler soit répartie entre les différentes cautions, au prorata de leur engagement : c’est ce que l’on appelle le “bénéfice de la division”.

La caution solidaire 

La caution solidaire repose sur des garanties plus solides et rapides à mettre en œuvre pour le créancier en cas de non-paiement. En effet, le bénéfice de discussion et le bénéfice de division ne sont pas invocables.

Dès le premier incident de paiement de l’emprunteur, le créancier pourra demander le paiement des mensualités du crédit à la caution, sans même vérifier l’insolvabilité de l'emprunteur au préalable. Ce qui explique pourquoi le cautionnement solidaire est le plus couramment utilisé.

Par ailleurs, en cas d’enregistrement de plusieurs cautions solidaires pour la même dette, l’établissement prêteur peut réclamer le paiement de la totalité de la dette à chacune des cautions. Chacune est redevable de l’entièreté de la dette.

Comment mettre en place une caution bancaire ?

Les règles à respecter pour les cautions

Comme dit plus haut : si la caution est souscrite auprès d'une société spécialisée, c’est généralement la banque qui la choisit et le contrat de prêt immobilier prévoit de facto l’engagement.

Sinon, le contrat de cautionnement peut être signé chez un notaire, ou sous seing privé, c'est-à-dire entre le créancier et la caution (personne physique ou morale). Ce contrat doit être établi par écrit, et est rédigé parallèlement au montage d’un dossier de prêt lors d’un achat immobilier. Si avant le 1er janvier 2022, chaque page des cautionnements devait être rédigée de manière manuscrite, la voie électronique est désormais acceptée. 

Si vous avez signé un contrat de cautionnement avant le 1er janvier 2022, sachez qu’il reste soumis au respect d’un formalisme manuscrit. 

Si la caution est une personne physique, elle doit apposer la mention qu’elle s’engage à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de ce dernier. Néanmoins, aucune formulation spécifique n’est imposée dans le contrat, si ce n’est que le paiement de la caution est limité à un montant principal et à ses accessoires, qui doivent être exprimés en toutes lettres et en chiffres.

A noter que le cautionnement ne peut excéder ce qui est dû par le débiteur. En cas de différence entre la somme demandée par le créancier et le montant signifié au contrat, le cautionnement vaut donc pour la somme écrite en toutes lettres. En cas de litige, le juge estimera au cas par cas si le contrat de cautionnement était suffisamment précis. 

Si la caution est une personne morale, le législateur n’impose en revanche pas que le montant du paiement soit défini au contrat. En effet, le cautionnement peut garantir des obligations présentes ou futures, déterminées ou déterminables. Il peut donc couvrir les dettes à venir du débiteur, soit non connues au jour de la signature du contrat (mais le cautionnement ne peut jamais excéder la dette du débiteur). 

En outre, dans le cadre d’un cautionnement solidaire, la caution doit bien préciser au contrat qu’elle n’exigera pas du créancier qu’il poursuive d'abord le débiteur, ou qu'il divise ses poursuites entre les cautions. Par ailleurs, si la caution personne physique refuse de payer la dette du débiteur qui lui est due, le créancier peut se retourner contre la caution en saisissant l’intégralité de son patrimoine (comptes bancaires, biens immobiliers, véhicules, etc.), sauf mention contraire indiquée au contrat. 

Quant à la durée du contrat de cautionnement, elle est similaire à celle du contrat principal (exemple : le crédit ou la location). La loi précise que le cautionnement doit être exprès, il ne peut être étendu au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

Quelles sont les obligations du créancier vis-à-vis de la caution ?

Chaque année, avant le 31 mars, le créancier professionnel doit faire connaître à toute caution, personne physique ou morale, plusieurs éléments : 

• le montant du principal de la dette, des intérêts et autres accessoires restant dus au 31 décembre de l'année précédente au titre de l'obligation garantie ; 
• le terme de son engagement ; 
• son éventuelle faculté de résiliation à tout moment et les conditions dans lesquelles elle s'exerce (dans le cas d’un cautionnement à durée indéterminée). 

En cas de défaillance du débiteur, le créancier doit informer la caution, et ce, dès le premier incident de paiement constaté, et non régularisé dans le mois suivant l'exigibilité de ce paiement. Au préalable, il doit mettre en garde la caution lorsque l'engagement du débiteur semble inadapté à ses capacités financières.

Notamment si le cautionnement souscrit par une personne physique envers le créancier était manifestement disproportionné aux revenus et au patrimoine de la caution. Dans ce cas, il est réduit au montant à hauteur duquel elle pouvait s'engager à cette date.

Toutes ces informations sont aux frais et à la charge de la preuve du créancier. En cas de manquements à ces obligations, le prêteur ne pourra exiger aucun remboursement auprès de la caution. Cette dernière ne s’acquittera que du capital dû, et aucun intérêt ni aucune pénalité de retard ne sauraient lui être réclamés, si jamais l’emprunteur n’arrive pas à honorer son engagement.

Quels sont les recours de la caution contre le débiteur ?

La caution, qui aurait payé tout ou partie de la dette du débiteur, a un recours personnel contre lui :

• pour les sommes qu'elle a payées ; 
• pour les intérêts, qui courent de plein droit à partir du jour du paiement ; 
• pour les frais engagés, postérieurs à la dénonciation faite par la caution au débiteur ;
• pour l’éventuel préjudice subi en cas de retard de paiement des sommes à payer. 

La caution qui a payé la dette du débiteur est substituée dans les droits qu'avait le créancier contre ce débiteur. Lorsqu'il y a plusieurs débiteurs solidaires d'une même dette, la caution dispose contre chacun d'eux des recours énoncés ci-dessus.

Cependant, la caution n'a le droit à aucun recours si elle a payé la dette du débiteur sans même l’en avertir, et que ce dernier l'a acquittée par la suite (ou disposait, au moment du paiement, des moyens de la faire déclarer éteinte). Malgré tout, la caution peut agir en restitution contre le créancier. 

La caution bancaire dans le cas de la location immobilière

Généralement, dans le cadre d’une location, l’un des proches du locataire lui rend service en se portant caution (parents, frère/sœur, amis, etc.). Attention, l’acte de caution, simple ou solidaire, doit respecter un certain formalisme. Le service public met en ligne le document en vigueur depuis le 1er janvier 2022. Ce modèle de lettre à remettre au propriétaire garantit la validité de l’acte de caution.

Mais on peut également avoir recours à la caution bancaire, même si cela est moins commun. Certains établissements bancaires prennent l’engagement d’honorer les loyers que le locataire ne serait pas en mesure de payer à son propriétaire.

En contrepartie, le locataire doit verser une certaine somme d’argent sur un compte bancaire bloqué au sein de la banque en question. La valeur de la somme à déposer par le locataire peut varier selon la forme du contrat, ainsi que la politique de l’établissement bancaire. Elle correspond souvent à quelques mois de loyer. A cette condition, s’ajoute parfois des frais de dossier et une commission pour la création et la gestion d’un tel compte bloqué.

Si vous êtes intéressés par cette solution, vérifiez ces différents frais avant de vous engager, et identifiez les établissements au sein desquels il est possible d’obtenir une caution bancaire pour votre location. Puis, comparez les montants des versements exigés par les banques en question, et n’hésitez pas à négocier auprès d’elles les conditions de la caution bancaire. 

A noter que lors de la signature du contrat de location, le cautionnement devra être annexé au bail. Le propriétaire aura alors l’assurance de recevoir le paiement des loyers du locataire si ce dernier n’est pas en mesure de payer. Généralement, il est plus aisé pour le locataire d’obtenir une caution bancaire au sein de sa propre banque, car cette dernière connaît son profil et a pu entretenir une relation de confiance avec lui.

Les dispositifs annexes :

• La caution locative étudiante (CLE) : mode de caution possible si vous avez le statut d’étudiant, et que vous êtes dans l’incapacité de présenter tout autre type de caution. 
• La garantie VISALE : dispositif géré par l’organisme public Action Logement, permettant aux jeunes de moins de 30 ans et aux salariés de plus de 30 ans qui viennent de signer leur contrat de travail, d’avoir accès à une caution en remplissant des critères d’éligibilité (âge, montant du loyer et niveau de revenu).

Questions fréquentes sur la caution bancaire

Qu’est-ce qu’une caution bancaire ?

Lorsque vous avez besoin d’un prêt pour financer un bien immobilier, l’organisme prêteur va généralement exiger une caution bancaire. Il s’agit du contrat par lequel une personne physique ou morale s’engage auprès d’un créancier (la banque) à assurer le paiement des mensualités d’un crédit immobilier, en cas de défaillance de l’emprunteur due à diverses circonstances imprévues. Le créancier est donc certain de récupérer l’argent prêté si le débiteur ne peut pas respecter ses engagements. Ce cautionnement n’est pas systématique mais fréquent pour garantir un prêt immobilier.

Quels sont les différents types de cautions bancaires ?

On distingue deux types de cautions bancaires. La caution simple, qui ne peut être appelée en paiement que si le créancier a d'abord tenté de se faire payer par son débiteur. Et la caution solidaire, plus couramment utilisée, permettant au créancier de faire appel à la caution dès le premier incident de paiement, et donc sans avoir au préalable tenté un recours contre le débiteur. 

Quels sont les différents organismes de cautionnement ?

Généralement, c’est le créancier (la banque prêteuse) qui choisit un organisme de caution pour garantir le crédit de l’emprunteur. Ainsi, en signant son contrat de prêt, l’emprunteur accepte de fait l’organisme de caution choisi par la banque. L’organisme de caution le plus courant est le Crédit Logement (organisme indépendant), mais il existe également des mutuelles, entreprises spécialisées ou encore des organismes bancaires. Parmi ces derniers, la CAMCA (Crédit Agricole), la SACCEF (Caisse d'Epargne), ou encore la SOCAMI (Banque Populaire).