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Caution bancaire

Une caution peut être demandée auprès des banques afin de rassurer un établissement emprunteur pour demander un prêt immobilier.

Une caution est un contrat dans lequel une personne physique ou morale s’engage à assurer le paiement des mensualités d’un crédit immobilier, en cas de défaillance de l’emprunteur.

Lors d’une demande de prêt immobilier, l’emprunteur doit présenter de solides garanties à l’établissement emprunteur. Le cautionnement bancaire est une de ces garanties. Mais l’emprunteur peut avoir recours à d’autres solutions pour garantir un prêt immobilier : c’est le cas de l’hypothèque ou encore du cautionnement mutuel (avec une coopérative qui mutualise les risques pour garantir les prêts de l'ensemble de ses adhérents).

Depuis une dizaine d’années, le système de cautionnement est devenu la référence en matière de garantie de prêt immobilier.

Ce mode de garantie représentait 56 % des garanties emprunteurs en 2012,; devançant largement l’hypothèque et le privilège du prêteur de deniers. A noter que, pour obtenir l’accord d’une banque pour un prêt immobilier, celle-ci peut imposer à l’emprunteur d’opter pour une caution bancaire.

Parmi les organismes de caution les plus plébiscités, on retrouve en première place le Crédit Logement (société de financement spécialiste de la garantie, détenue par les principales banques françaises), qui garantit actuellement 30% de l’ensemble des crédits immobiliers souscrits en France . Il est également possible de se tourner vers des organismes spécialisés.

Caution bancaire

Utiliser une caution bancaire pour un prêt immobilier

Lorsque vous contractez un prêt immobilier, l’organisme prêteur peut exiger une caution bancaire.

L’objectif de cette procédure de cautionnement est simple. Elle a pour but de rassurer le créancier (la banque) par rapport au remboursement de l’argent avancé. La caution est pour la banque une garantie forte qui permet de récupérer l’argent dans tous les cas.

La caution bancaire donne son engagement à honorer le remboursement de la somme empruntée en cas de difficulté de paiement des dettes pour l’emprunteur. Le prêteur est alors en droit de réclamer la caution dès lors qu’il aura été prouvé que l’emprunteur ne peut pas respecter ses engagements.

Il n’existe pas une seule forme de caution mais plutôt une grande variété. Ainsi, en tant qu’emprunteur, vous avez le choix entre une caution simple et une caution solidaire (lire ci-après), mais aussi entre une caution accordée par une personne physique ou morale (une entreprise spécialisée ou une mutuelle santé).

A savoir : le prêteur a pour obligation de vérifier la capacité de la caution à disposer de moyens suffisants pour honorer son engagement.

Comment mettre en place une caution pour un prêt ?

La caution bancaire doit obligatoirement prendre la forme d’un contrat écrit. En règle générale, ce contrat est rédigé parallèlement au montage du dossier de prêt, directement par la banque ou sa filiale qui gère le cautionnement.

Le document doit ainsi mentionner si le cautionnement choisi est de type simple ou solidaire. Vous pouvez vous référer à l’article 1326 du Code civil qui détaille les caractéristiques que doit reprendre un acte de cautionnement. Cet article impose notamment que soit porté de manière manuscrite par la caution le montant, en chiffres et en lettres, de la dette pour laquelle il se porte garant.L’entité qui se porte caution doit recevoir, à l’image de l’emprunteur, l’offre de crédit dont il fait objet.

Le non-respect de ces règles peut entraîner la nullité du contrat.

Le cas de la caution par une personne physique diffère légèrement. Il est possible d’effectuer une caution via une personne physique avec la présence d’un notaire. Dans ce cas, ce dernier va se charger du formalisme et de la validité du contrat. En revanche, si le cautionnement n’est pas effectué par un notaire, mais par un acte sous seing privé, alors la personne qui se porte caution est dans l’obligation de rédiger l’offre de sa propre main, et apposer sa signature, en inscrivant le paragraphe suivant :

En me portant caution de [nom de l'emprunteur], dans la limite de la somme de [somme en euros] couvrant le paiement du principal, des intérêts et, le cas échéant, des pénalités ou des intérêts de retard et pour la durée de [durée de l'emprunt], je m'engage à rembourser au prêteur les sommes dues sur mes revenus et mes biens si [nom de l'emprunteur] n'y satisfait pas lui-même.

Cette obligation est issue de la loi du n°2003-721 du 1er août 2003 qui a créé les articles L.341-2 et L.341-3 du Code de la consommation.

Etude d'un plan de bien immobilier après avoir contracter un emprunt immobilier

Les obligations liées au cautionnement d’un prêt

Tous les ans, avant la date du 31 mars, le prêteur doit tenir la caution informée du montant du capital à payer, de la somme des intérêts, des frais et commissions qui restent encore à couvrir jusqu’au 31 décembre de l’année précédente, et lui donner la date d’échéance de sa garantie.

De plus, les cas d’incidents de paiement doivent également être mentionnés. Il faut donc bien comprendre que le prêteur est tenu par l’obligation - dès la première défaillance de paiement de l’emprunteur - d’informer la caution.

En cas de manquement à cette obligation, le prêteur ne pourra pas exiger le remboursement auprès de la caution. Oui, si le prêteur ne respecte pas cette procédure d’information annuelle simplifiée, et qu’il n’avertit pas la caution de ces divers détails, cette dernière ne s’acquittera que du capital, et aucun intérêt ni aucune pénalité de retard ne sauraient lui être réclamés, si jamais l’emprunteur n’arrive pas à honorer son engagement.

Les avantages de la caution bancaire

Un emprunteur qui opte pour le système de cautionnement peut se voir attribuer de nombreux avantages.

En premier lieu, il peut récupérer une partie de la somme versée une fois le prêt arrivé à son terme. Concrètement, si Crédit Logement propose une caution, la participation du Fonds mutuelle de garantie (FMG) sera restituée à un taux situé entre 70% et 75%.

L’avantage est encore plus marqué pour les acheteurs âgés de moins de 37 ans, car ces derniers ne sont pas dans l’obligation de régler une commission avant la fin du prêt.

La commission automatiquement prélevée sur les sommes restituées n’est jamais déboursée par ces derniers. Cet avantage est possible car en ayant moins de 37 ans, vous relevez alors au sein de Crédit Logement du barème Initio et non du barème Classic.

Autre atout, la procédure de cautionnement ne nécessite pas d’acte authentifié. Ainsi, il n’y aura nul besoin des services d’un notaire, et la caution ne sera pas soumise aux droits d’enregistrement. Tout ce dont vous avez besoin au moment de l’engagement est de verser les frais de dossier à l’établissement qui acceptera d’être caution.

Et même en cas de remboursement anticipé du prêt, vous n’avez pas à payer de frais de mainlevée, contrairement à une hypothèque ou au systèmeà une inscription en privilège du de prêteur de deniers.

Le coût de la caution bancaire

Confirmation d'usage de l'hypothèque dans le cadre d'un emprunt immobilier

Lors de l’achat d’un bien immobilier avec l’utilisation d’un crédit bancaire, l’emprunteur se trouve dans l’obligation de choisir entre enregistrer une hypothèque ou proposer une caution bancaire. Impossible ou presque d’échapper à ces garanties, comme nous l’avons vu.

Chacune de ces possibilités représente une garantie pour pallier lede non-paiement aux yeux de l’établissement prêteur, dans le cas où l’acquéreur se trouverait dans l’impossibilité d’assurer le règlement des mensualités du prêt immobilier. Une garantie qui a un coût !

Quelle est la solution la plus coûteuse ? Difficile à dire. Pour plusieurs raisons :

  • Le coût de la garantie (caution ou hypothèque) est à relier au montant emprunté (et non à la valeur du bien). Cela signifie qu’une grande différence peut être notée selon que l’on emprunte une petite somme ou au contraire un montant important.
  • Le cautionnement peut représenter un coût initial proche de 1,5% du montant du prêt. Mais il ne faut pas oublier qu’une partie de la somme est restituée à l’issue du crédit.
  • Le marché du cautionnement bancaire est très hétérogène. Entre l’offre Crédit Logement et des offres alternatives, le coût peut varier du simple au triple.
  • Enfin, l’hypothèque entraine des coûts importants (contribution de sécurité immobilière, frais de notaire) mais ces derniers sont variables selon la situation de l’emprunteur. Par exemple, si vous disposez d’une partie de votre financement via un prêt à taux zéro ou un prêt conventionné, le coût de l’hypothèque sera minoré (la taxe de publicité foncière n’étant pas à régler).

Il est difficile de faire une comparaison brute et frontale entre caution bancaire et hypothèque. La meilleure solution est d’utiliser des simulateurs.

Quel type de cautionnement choisir ?

Il existe deux formes de cautions : la caution simple et la caution solidaire.

La caution simple

Avec le système de la caution simple, le créancier (la banque) doit effectuer de nombreuses démarches afin de récupérer les fonds en cas de défaillance de paiement de la part de l’emprunteur. Concrètement, la banque devra d’abord se tourner vers l’emprunteur afin de vérifier son insolvabilité et ne pourra qu’ensuite se tourner vers la caution.

On dit ainsi que le cautionnement simple ne peut être engagé qu’à condition que le créancier ait épuisé toutes les ressources à sa disposition pour obliger le débiteur à honorer ses dettes.

Mieux, la caution peut exiger le créancier à se tourner d’abord vers l’emprunteur, en indiquant des biens qui peuvent servir au paiement. C’est ce que l’on appelle le bénéfice de la discussion.

Dans le cas de l’enregistrement de plusieurs cautions simples, il est possible que la dette à régler soit répartie entre les différentes cautions, au prorata de leur engagement. On appelle cette procédure le bénéfice de la division.

Le cautionnement solidaire

La caution solidaire repose sur des garanties bien plus solides et rapides à mettre en œuvre pour la banque en cas de non-paiement. Ainsi, le bénéfice de discussion et le bénéfice de division n’existent pas.

Economies de la part d'emprunteurs

Voilà pourquoi le cautionnement solidaire est généralement demandé par les établissements bancaires. La personne qui se porte caution solidaire devra verser des mensualités en cas de défaut de paiement de l’emprunteur, sans que la banque ne soit obligée de vérifier l’insolvabilité de ce dernier au préalable.

En cas d’enregistrement de plusieurs cautions solidaires, l’établissement prêteur peut avoir le choix entre les différents biens pour réclamer le paiement de la totalité de ce qui lui est dû.

La caution dans le cas de la location

Choix du cautionnement

Une caution peut être exigée dans le cadre d’un achat immobilier réalisé avec un crédit. On retrouve également le principe de la caution lorsque l’on souhaite louer un bien immobilier.

Pour les propriétaires bailleurs les plus exigeants, qui effectuent une sélection drastique parmi les candidats à la location de leur bien et qui privilégient ceux qui présentent les arguments financiers les plus convaincants, la caution peut être un élément de sécurité supplémentaire. Ainsi, outre le fait de vérifier la régularité des revenus des prétendants, et de s’assurer que ceux-ci gagnent au moins le triple du loyer qu’ils doivent payer, certains bailleurs exigent de leurs locataires qu’une personne de leur entourage puisse se porter garant. Au cas où ces derniers seraient confrontés à d’éventuels soucis de paiement du loyer, le garant constitue une sécurité.

La caution peut ainsi prendre la forme d’une caution bancaire comme dans le cas d’un achat immobilier, ou d’une caution via un garant.

La caution bancaire pour une location

Le cautionnement bancaire est une méthode encore peu utilisée, mais efficace pour rassurer les propriétaires d’un bien immobilier à louer.

Un établissement bancaire prend l’engagement d’honorer les loyers que le locataire ne pourrait pas payer, et en contrepartie, le locataire fait un placement liquide dans un compte bancaire bloqué au sein de la banque en question.

Par ailleurs, la valeur de la somme à déposer par le locataire peut varier, selon la forme du contrat et la politique de l’établissement bancaire. Ainsi, le locataire peut avoir à déposer une somme équivalente à quelques mois de loyer voire parfois jusqu’à trois ans de loyer en compte bloqué.

Attention : la banque qui accepte de vous accompagner avec une caution bancaire pour location peut appliquer des frais de dossier et une commission pour la création et la gestion d’un tel compte bloqué. Il convient de vérifier ces différents frais avant de vous engager.

Obtenir une caution bancaire pour louer

L’accord d’un cautionnement bancaire n’est pas systématique auprès des différents établissements financiers, mais va dépendre entièrement de la relation de confiance qu’ils entretiennent avec leurs clients, ou encore des exigences des propriétaires bailleurs. Toutes les banques ne proposent pas le cautionnement bancaire. Certains établissements ont en effet arrêté cette solution.

Vous avez identifié un établissement au sein duquel il est possible d’obtenir une caution bancaire pour votre location ? Votre banque propose une telle offre ? Si vous ne disposez pas d’une grosse somme d’argent épargnée, essayez tout de même de réduire le montant exigé par la banque. Les conditions d’une caution bancaire pour location sont largement négociables.

Déménagement pour location d'appartement

Sachez que vous avez totalement le droit de demander le placement de la somme bloquée sur un compte rémunéré, afin que l’argent en question puisse générer des intérêts.

Pour conclure sur le sujet de la caution pour location, n’oubliez pas que vous pouvez obtenir des alternatives. C’est le cas notamment grâce à la caution locative étudiante (CLE) si vous avez le statut d’étudiant et que vous êtes dans l’incapacité de présenter tout autre type de caution. De même, vous pouvez vous reposer sur la garantie VISALE, un dispositif qui permet d’accéder à une caution en remplissant des critères d’éligibilité (âge, montant du loyer et niveau de revenu).

 

 

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