Promesse de vente : définition, forme et rétractation 

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 18 mars 2024 .
Temps de lecture : 12 min

Une fois le vendeur et l’acheteur parvenus à un accord concernant la vente d’un bien immobilier, ils peuvent le mettre par écrit en attendant la signature de l’acte de vente définitif. Cet précontrat permet de fixer les modalités selon lesquelles la vente du bien va s’effectuer. Surtout, il laisse le temps à l’acheteur d’obtenir un prêt ou encore d’effectuer des démarches auprès du notaire (pour vérifier l’existence d’un droit de préemption, l’absence de servitudes, etc.). Il s’agit donc d’une étape importante de toute transaction immobilière. 

Par le biais de la promesse de vente, l’une ou les deux parties vont promettre à l'autre de conclure un futur acte de vente, c’est-à-dire le contrat de vente envisagé. Il peut prendre la forme soit d’une promesse unilatérale, soit d’une promesse synallagmatique, également appelée “compromis de vente”.  

Bien que non obligatoires, car il s’agit d’actes relevant de la liberté contractuelle, ces avant-contrats ont une valeur juridique, dont vont découler des droits et obligations pour les parties, même s’il ne s’agit pas des contrats définitifs. Meilleurtaux vous propose un petit guide de la promesse de vente entre particuliers.

La promesse unilatérale de vente

Qu'est-ce qu’une promesse unilatérale de vente ?  

La promesse unilatérale est définie à l’article 1124 du Code civil. Par ce document, un promettant accorde à un bénéficiaire le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

En d’autres termes, il s’agit donc du contrat par lequel une personne (sujet A) s'engage envers une autre personne qui accepte (sujet B) la possibilité d’opter pour un contrat définitif, lequel ne sera formé qu’une fois que le bénéficiaire aura manifesté sa volonté. 

Dans le cas d’une vente, ce précontrat engage unilatéralement le vendeur (particulier ou professionnel) d’un bien immobilier (maison, appartement, terrain à bâtir…) à le céder à un acheteur potentiel pour un prix déterminé. 

ImportantIl ne faut pas confondre la promesse unilatérale de vente avec l’offre d’achat ou de vente. Dans cette dernière, il y a la présence d’une seule volonté qui ne fait naître aucun engagement. Dans la promesse unilatérale de vente, on est en présence d’un contrat qui bloque le consentement et crée un droit d’option sur le bien. L’offre de vente (ou d’achat) est par nature révocable, et ne deviendra irrévocable que si elle est placée sous le régime juridique d’une promesse unilatérale de contrat.

Quelles sont les obligations du vendeur et de l’acheteur ?  

La promesse unilatérale de vente d’un bien immobilier est souvent assortie d’un délai pour lever l’option, appelé “délai d’option” (fixé de 3 à 6 mois en moyenne). Cela signifie que le promettant ne peut pas faire une proposition à un autre candidat durant un laps de temps déterminé. En contrepartie de cette “réservation”, le vendeur reçoit une compensation financière de la part de l’acheteur, c’est-à-dire un dépôt de garantie équivalant entre 5 % et 10 % du prix de vente. Tout ceci est prévu au contrat au moyen d’une « clause d’indemnité d’immobilisation ».  

Pendant ce délai d’option, l'acheteur potentiel a deux choix :   

• soit il lève l’option de vente, c’est-à-dire qu’il confirme au vendeur son intention d’acheter. Il ne peut alors plus renoncer à acheter le bien, sinon le vendeur peut demander à un tribunal de régulariser la vente ou de faire payer des dommages et intérêts.  
 
• soit il ne lève pas l’option de vente, c’est-à-dire qu’il renonce à l’achat de manière formelle. Le vendeur qui se voit défait de son engagement va pouvoir céder le bien à un autre acquéreur potentiel. De plus, il conserve l’indemnité d’immobilisation à titre de dédommagement, car il n’est pas responsable de la rétractation de l’acheteur. Toutefois, si le retrait tardif de l’acheteur est dû à la non-réalisation d’une clause suspensive (par exemple l’obtention d’un emprunt immobilier), l’acheteur peut récupérer 100 % de l’indemnité versée. 

Le vendeur ou l’acheteur peuvent-ils se rétracter ? 

Depuis 2016, la promesse unilatérale a une forte valeur juridique. En effet, la révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour la signer n'empêche pas la formation du contrat promis. 

Par exemple, si un vendeur effectue une promesse unilatérale de vente et se rétracte au bout de deux mois, alors que l’acheteur comptait sur le bien promis, la vente sera considérée comme conclue. En cas de contestation de cette dernière par le vendeur alors qu’il s’était engagé, l'acheteur peut en demander l'exécution forcée devant le tribunal, et ainsi obliger le vendeur à lui délivrer le bien. 

De son côté, l'acheteur détient un droit de rétractation sans motivation. Il peut renoncer à la vente en le signifiant au vendeur sous un certain délai après la signature de la promesse, fixé à 10 jours calendaires. Même dans l’hypothèse du décès de l’acheteur, survenu après la signature de la promesse de vente, le contrat n’est pas remis en cause. Les obligations du vendeur sont transmises à ses héritiers, et l’acheteur conserve la possibilité d’acquérir le bien.

Bien qu’ayant une grande force juridique, la promesse de vente ne peut cependant pas remplacer l’acte de vente définitif, qui a obligatoirement lieu devant le notaire. Si cette dernière étape n’est pas remplie, le vice de forme est invoqué pour déclarer la nullité de l’opération. 

Le compromis de vente

La promesse synallagmatique de vente, aussi appelée compromis de vente, est un avant-contrat en vertu duquel les deux parties (le vendeur comme l’acheteur) se promettent réciproquement de conclure le contrat et de se revoir à nouveau pour le finaliser. L’article 1589 du Code civil précise que la promesse synallagmatique de vente vaut lorsqu’il y a consentement des parties sur la chose et le prix. Concrètement, le vendeur s’engage à vendre et l’acheteur s’engage à acheter au prix convenu. Là où, dans la promesse unilatérale de vente, seul le vendeur s’engageait vraiment.

Juridiquement, on dit que la promesse synallagmatique vaut conclusion du contrat de vente. Néanmoins, l'acheteur et le vendeur ont la possibilité de décider que ce compromis de vente ne vaut pas vente, pour le dissocier du contrat définitif. Il suffira alors d’indiquer dans le document quel(s) élément(s) supplémentaire (s) est/sont nécessaire(s) pour que le contrat de vente final soit constitué.  

La forme de la promesse de vente 

La promesse de vente, qu’elle soit unilatérale ou qu’il s’agisse d’un compromis de vente, peut être réalisée sous deux formes :

• L’acte sous seing privé : il est rédigé et signé par les parties concernées sans la présence d'un notaire, mais éventuellement avec l’aide d’un agent immobilier.  Il doit être enregistré par le vendeur ou l’acheteur auprès des services fiscaux dans un délai de 10 jours ouvrables à compter de la date d’acceptation par l’acquéreur. Cette formalité, dont le coût (125 euros) incombe à ce dernier, permet d’authentifier la promesse de vente. La promesse de vente non enregistrée au-delà des 10 jours est considérée comme nulle.
  
  En théorie, le vendeur et l’acquéreur sont libres de rédiger eux-mêmes l’avant-contrat, d’autant que la possibilité de télécharger des modèles directement sur Internet facilite l’exercice. Mais dans la pratique, il est préférable de s’adresser à un professionnel. Une agence immobilère, un office notarial ou même un cabinet d'avocat offre l'expertise juridique indispensable.
  
  Ensuite, le vendeur et/ou l'acheteur peuvent soit déposer la promesse directement au service de l'enregistrement, soit l'envoyer par courrier simple ou recommandé. La rédaction d’une promesse de vente a évidemment un coût, mais celui-ci est inclus dans la commission de l’agent immobilier ou dans les émoluments du notaire auprès de qui vous prévoyez de signer l’acte authentique.
   
• L’acte authentique : il est établi par un notaire. Un acte notarié est exigé si la validité de la promesse de vente dépasse 18 mois (durée convenue au départ ou consécutive à une prolongation). 

Le contenu de la promesse de vente

Les éléments essentiels à la validité de la promesse de vente  

Pour être valable, cet avant contrat, qu’il s’agisse d’une promesse unilatérale ou d’un compromis de vente, doit contenir des informations concernant les parties (promettant et bénéficiaire), telles que leur identité complète et leurs coordonnées. 

La promesse de vente doit également mentionner des informations relatives au bien à vendre : l'adresse du logement, mais aussi des détails sur sa provenance (date du précédent acte de vente, nom de l’ancien propriétaire, acte notarié...), fournir un descriptif du bien (équipements et annexes), des informations concernant la copropriété le cas échéant, ainsi que renseigner l’existence d’une éventuelle hypothèque ou d’une servitude. 

De plus, l'avant-contrat doit contenir des détails relatifs aux conditions de la vente en elle-même, c’est-à-dire l’identité et le montant des honoraires du professionnel chargé de la vente (l’agence immobilière par exemple, dans le cas où elle mandatée), mais aussi le prix de vente ainsi que les modalités de paiement. Par modalités de paiement, on entend le paiement effectué au moyen d’un prêt immobilier ou comptant.

Par ailleurs, la promesse doit être fixée dans le temps. Sa durée de validité avant expiration doit ainsi être renseignée, autrement dit les conditions d’exercice du droit de rétractation, sous peine d’une amende d'un montant maximum de 15 000 euros. En outre, l’avant contrat doit indiquer la date limite de signature de l'acte de vente définitif, et la date de livraison pour un logement inachevé ou de disponibilité du bien s’il est encore occupé.

Enfin, la promesse de vente doit être accompagnée du DTT (dossier de diagnostic technique). Ces documents doivent être en cours de validité. Pour un bien en copropriété, des informations spécifiques à la copropriété sont également réclamées (fiche synthétique et règlement de copropriété, carnet d’entretien de l’immeuble, etc). 

ImportantCette promesse de vente doit être établie en deux exemplaires originaux, dont un est remis à chaque partie, voire trois, en cas d’intervention d’un notaire ou d’un agent immobilier. Le professionnel peut remettre les documents à l’acquéreur en main propre ou par lettre recommandée avec avis de réception.

Les clauses restrictives prévues dans la promesse de vente 

Les parties peuvent décider d’un commun accord d’ajouter des clauses restrictives dans l’avant-contrat. Elles permettent de déterminer des exceptions à l’engagement unilatéral ou réciproque. 

Les clauses peuvent être « résolutoires » : l'avant-contrat est déclaré nul si les événements prévus dans ces dernières surviennent avant la signature de l’acte définitif. L’acquéreur récupère alors toutes les sommes qu’il a déjà versées. Les clauses peuvent également être « suspensives » : l’exécution de l’avant-contrat est suspendue jusqu’à la réalisation des événements convenus. 

La loi prévoit une clause suspensive obligatoire : la clause de refus de prêt. Dans ce cas de figure, la vente est conditionnée à l’obtention d’un crédit immobilier pour financer l’acquisition du bien. Si les fonds nécessaires à l’achat ne sont pas accordés dans les délais prévus par un établissement bancaire, l’acheteur est ainsi libéré de son engagement et récupère 100 % de l’indemnité d’immobilisation ou du dépôt de garantie. En revanche, si un organisme de prêt a soumis à l’acheteur une offre qui satisfait aux critères spécifiés, celui-ci ne peut pas invoquer cette clause pour renoncer à l’opération. 

De même, un acheteur indélicat qui fait en sorte de ne pas obtenir son emprunt (remise d’un dossier incomplet à l’établissement prêteur par exemple) peut être condamné par les tribunaux.

D’autres clauses suspensives peuvent également être prévues dans le contrat, telles que l’absence de servitude d’urbanisme grave, la non-obtention d’un permis de construire quand l’acheteur prévoit des travaux importants, la non-exercice du droit de préemption par le locataire actuel, la commune ou une société d’aménagement foncier et d’établissement rural (SAFER), l’absence d’hypothèque ou de procédure de saisie sur le bien, ou encore l’attente de la vente du logement de l’acquéreur, etc. 

Les mécanismes d’indemnisation ou de contrainte

Plusieurs mécanismes d'indemnisation ou de contrainte peuvent être prévus dans une promesse de vente. Par exemple, il peut s'agir de l'astreinte, qui consiste à verser une indemnité par jour de retard si le vendeur ne délivre pas le logement à la date prévue. Il peut également s’agir du séquestre, qui est un acompte sur le prix total.

Concernant la promesse unilatérale de vente, le fait pour le vendeur d'exiger de recevoir un versement ou un engagement de versement avant la fin du délai de rétractation de la promesse est puni d'une amende de 30 000 euros.

Certaines clauses peuvent également être prévues dans le compromis de vente, sanctionnant financièrement le vendeur ou l'acheteur s'ils n'exécutent pas le compromis :

• La clause pénale prévoit une somme à titre de dommages et intérêts en cas d'inexécution du compromis par l’une ou l’autre des parties. Par exemple, le vendeur peut l’invoquer si l'acheteur ne fait pas les démarches pour obtenir un prêt immobilier inscrit en condition suspensive. 
 
• La clause de dédit autorise l'acheteur ou le vendeur à renoncer à la vente sans motif, à condition de verser à l’autre partie la somme forfaitaire convenue à l’avance. L'acheteur ou le vendeur qui invoque cette clause ne peut pas être forcé à acheter ou à vendre le logement. Il aura uniquement l'obligation de verser la contrepartie financière prévue au compromis. 

Questions sur la promesse de vente

Quelle est la différence entre une promesse unilatérale de vente et un compromis de vente ? 

La promesse de vente est un avant-contrat qui permet au vendeur de « réserver » le bien à l’attention exclusive d’un acquéreur, en précisant un prix mais aussi une durée pendant laquelle cette préférence est valable. Cette promesse n’engage que le vendeur, bien que l’acheteur doive tout de même verser une indemnité d’immobilisation du bien s’il souhaite l’acquérir (souvent 5 à 10%).

Quant au compromis de vente, il s’agit d’un contrat qui engage pleinement les deux parties. En effet, au moment de la signature d’un compromis, l’engagement de chacun à mener la transaction à son terme est clairement stipulé. 

Que doit contenir une promesse de vente ? 

Pour être valable, la promesse de vente doit contenir des informations concernant les parties (acheteur et vendeur), telles que leur identité et leurs coordonnées, mais aussi des informations concernant le bien à vendre (adresse, provenance et descriptif du bien). Par ailleurs, la promesse de vente doit fixer les conditions de vente, tel que son prix, les modalités de paiement, et l’identité et le montant des honoraires du professionnel chargé de la vente (s’il existe).

Enfin, la durée de validité de la promesse avant expiration doit être renseignée. La promesse devra également être accompagnée de l’ensemble des diagnostics techniques immobiliers obligatoires.  

Sous quelle forme peut être réalisée la promesse de vente ? 

La promesse de vente peut être réalisée sous deux formes : l’acte authentique ou l’acte sous seing privé. Le premier est rédigé par un notaire, tandis que le second est rédigé et signé par les parties concernées, éventuellement avec l’aide d’un agent immobilier ou d’un avocat. Le second est établi par un notaire.

Bien que les parties soient libres de rédiger elles-mêmes, l’avant-contrat, les particuliers ont rarement connaissance des nombreux articles de loi encadrant ce type de documents. Il semble préférable de s’adresser à un professionnel, afin de ne pas manquer certaines informations essentielles à la validité de l’avant-contrat.