Promesse de vente : tout savoir sur l'avant-contrat immobilier

Écrit par Thomas S. . Mis à jour le 26 février 2025 .
Temps de lecture : 12 min

La promesse de vente est une étape clé dans un projet d’acquisition d’un bien immobilier. Lorsqu’un acheteur et un vendeur se mettent d’accord sur la vente d’un logement, il est souvent recommandé de formaliser leur accord avec un avant-contrat.

La promesse de vente fait partie de ces documents clés qui encadrent la transaction avant la signature de l’acte définitif. Quels sont ses avantages, ses implications juridiques et ses différences avec un compromis de vente ? Voici tout ce qu’il faut savoir sur cet engagement immobilier.

Qu'est-ce que la promesse de vente ?

Définition et intérêt de la promesse de vente

La promesse de vente est un avant-contrat qui formalise l’accord entre un vendeur et un acheteur en attendant la validation de l’acte de vente définitif. Elle permet de fixer les conditions de la vente (prix, délais, modalités de paiement) et de réserver le bien à l’acquéreur pendant une période déterminée.

Cet avant-contrat est particulièrement utile pour l’acheteur, qui peut ainsi se donner le temps d’obtenir un prêt immobilier ou de réaliser les vérifications nécessaires (diagnostics, vérification des servitudes, etc.). L’objectif principal est ainsi de sécuriser la transaction en posant un cadre juridique clair.

Quelle est la valeur juridique d'une promesse de vente ?

Bien qu’il ne s’agisse pas encore de l’acte définitif de vente, la promesse de vente a une véritable valeur juridique. Selon son type, unilatérale ou synallagmatique, elle engage une seule partie, ou les deux réciproquement. Dans tous les cas, il s’agit d’une convention à respecter, dans laquelle peuvent être ajoutées des clauses suspensives (non-obtention du prêt immobilier ou d’un permis de construire, découverte d’un vice caché, etc.) afin de protéger l’acheteur.

Les différents types de promesse de vente : unilatérale et synallagmatique

On distingue deux formes d’avant-contrat :

• La promesse unilatérale de vente : le vendeur s’engage à vendre son bien à un acheteur, qui dispose d’un droit d’option pour finaliser la transaction. Ici, seul le promettant est engagé.
• Le compromis de vente (ou promesse synallagmatique) : les deux parties s’engagent réciproquement à conclure la vente. Il est juridiquement plus contraignant, car il vaut vente. Dès lors, vendeur et prétendant à l’acquisition peuvent être contraints d’honorer leurs obligations sous peine de poursuites.

Promesse unilatérale de vente : engagement du vendeur

Définition de la promesse unilatérale de vente

La promesse unilatérale de vente est un contrat par lequel le vendeur s’engage à réserver et vendre un bien immobilier à un investisseur potentiel pendant une période donnée, et à un prix convenu. Le bénéficiaire, de son côté, a la possibilité de lever ou non l’option d’achat dans un certain délai. Cette formule laisse une plus grande marge de manœuvre à l’acheteur, qui n’est pas contraint de finaliser la transaction.

Obligations et droits du vendeur et de l'acheteur dans la promesse unilatérale

Le vendeur est le seul engagé dans une telle convention. Dès lors, il doit respecter les termes du contrat jusqu’à la fin de sa validité ou jusqu’à la finalisation de la transaction. Il ne peut donc pas vendre le bien à quelqu’un d’autre, modifier les conditions de vente sans accord du bénéficiaire, et doit fournir toutes les informations et documents nécessaires à la conclusion de la vente (diagnostics techniques, état hypothécaire, servitudes, etc.).

Le seul devoir de l’acquéreur est de verser une indemnité d’immobilisation pour les promesses dont la validité excède 18 mois (prorogations comprises). Elle doit représenter au moins 5% du prix de vente.

En pratique, les promettants exigent souvent le versement d’une indemnité quand bien même la validité est inférieure à 18 mois. Il n’est pas obligé d’acheter le bien. S’il renonce, il perd toutefois l’indemnité versée, sauf si l'annulation est due à une clause suspensive (par exemple, non obtention d’un financement).

Rétractation : quelles sont les règles pour le vendeur et l'acheteur ?

L'acheteur dispose d’un droit de rétractation de 10 jours calendaires après la notification de l’avant-contrat, sans avoir à se justifier. Passé ce délai, il peut toujours renoncer à l’achat mais risque de perdre son séquestre.

Le vendeur, lui, ne peut pas se rétracter après avoir signé une promesse unilatérale. S’il change d’avis, l’acquéreur peut demander l’exécution forcée devant un tribunal.

Compromis de vente ou promesse synallagmatique : l'accord bilatéral

Définition du compromis de vente

Le compromis de vente, aussi appelé “promesse synallagmatique”, engage à la fois le vendeur et l’acheteur. Les deux sont ainsi contraints de conclure la vente, sous réserve de la réalisation des éventuelles conditions suspensives. Ce type de promesse est donc plus contraignant que la promesse unilatérale, spécifiquement pour le futur acquéreur.

Différences et points communs avec la promesse unilatérale de vente

Le contenu de la promesse de vente

Les éléments essentiels pour la validité de la promesse de vente

Pour être valable, cette dernière doit contenir :

• L’identité et les coordonnées des parties.
• La description détaillée du bien : adresse, superficie, équipements, diagnostics, servitude et/ou hypothèque, règles d’urbanisme, etc.
• Le prix de vente et les modalités de paiement.
• La date limite de validité.
• Les clauses suspensives éventuelles.

Les clauses suspensives : protéger l'acheteur et le vendeur

Les clauses suspensives permettent de subordonner la vente à la réalisation d’un événement déterminant. Si ce dernier ne se produit pas, la vente est annulée sans pénalité pour l’acheteur, qui récupère son acompte.

Quelques exemples de clauses suspensives courantes :

• Obtention d’un prêt immobilier : le bénéficiaire dispose d’un délai pour obtenir un financement. S’il est refusé par plusieurs banques, la vente est annulée. À noter que l'acquéreur doit alors prouver que ses démarches n'ont pas abouti, malgré sa bonne volonté.
• Absence de servitude gênante : elle peut être annulée si une servitude non déclarée est découverte (droit de passage, interdiction de construire, etc.).
• Non-exercice du droit de préemption : certaines entités (comme la mairie) peuvent avoir un droit de préemption sur le bien. Si elles l’exercent, la vente avec le bénéficiaire est annulée.
• Obtention d’une autorisation administrative : en cas de permis de construire ou d’autorisation préalable non accepté, l'acquéreur peut se rétracter si cela compromet son projet.

Les clauses résolutoires : conditions d'annulation de la promesse

Contrairement aux clauses suspensives, les clauses résolutoires entraînent l’annulation de la promesse de vente après validation si une condition précise n’est pas respectée.

Quelques exemples de clauses résolutoires fréquentes :

• Non-respect des délais : si le candidat à l'acquisition ne signe pas l’acte de vente définitif dans le délai prévu, le vendeur peut annuler la vente et conserver l’acompte.
• Non-paiement du prix : si le signataire ne règle pas la somme due à la signature chez le notaire, la vente est annulée.
• Découverte d’un vice caché majeur : si un problème grave est révélé après la validation de l'accord de vente (exemple : fondations instables), l’acheteur peut exiger l’annulation et un remboursement.
• Non-respect des obligations du vendeur : si le vendeur n’a pas fourni des documents obligatoires ou a caché une information importante, la vente peut être annulée.

Les annexes obligatoires à la promesse de vente : diagnostics, documents...

Le vendeur doit joindre un dossier comprenant notamment :

• Diagnostic de performance énergétique (DPE).
• État des risques et pollutions (ERP).
• Diagnostics amiante, plomb, termites (si applicable).
• Diagnostic bruit.

Étapes et signature de la promesse de vente

Comment rédiger et remplir une promesse de vente ?

Il est possible de la rédiger soi-même mais il est préférable de passer par un notaire ou un professionnel pour sécuriser l’opération. Deux options existent :

• Sous seing privé : les parties rédigent et signent elles-mêmes le document, éventuellement avec l’aide d’un agent immobilier ou d’un avocat. Les promesses unilatérales doivent être enregistrée auprès des services fiscaux dans un délai de 10 jours.
• Devant un notaire : cette option est obligatoire pour les promesses unilatérales de vente dont la validité dépasse 18 mois (prorogations comprises).

Signature de la promesse de vente : notaire ou sous seing privé ?

La signature peut se faire :

• Sous seing privé : moins coûteux, mais nécessite une grande rigueur pour éviter les erreurs. Le document n’a pas la force probante d’un acte authentique en cas de litige, et peut donc être contesté.
• Acte notarié : plus sécurisé et garantit la validité juridique, mais implique des frais supplémentaires.

Le délai de rétractation de la promesse de vente : mode d'emploi

Durée et point de départ du délai de rétractation

Le bénéficiaire bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours calendaires pour se rétracter, sans avoir à se justifier. Ce délai court à compter du lendemain de la réception du contrat signé par l’acquéreur, que la remise se fasse en main propre, par courrier ou par voie électronique.

Le vendeur, quant à lui, est engagé dès la signature et ne peut pas revenir sur son engagement.

Comment se rétracter et quelles conséquences ?

Si l’acheteur décide de se rétracter, il doit obligatoirement :

• Envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au vendeur ou à son notaire avant la fin du délai. Il peut aussi passer par un huissier de justice.
• Respecter le délai : la date prise en compte est celle de l’envoi, et non celle de la réception par le vendeur.

La conséquence principale est que le prétendant à l’achat récupère intégralement l’indemnité d’immobilisation (généralement 5 à 10% du prix du bien), sans pénalité ni justification à fournir. En revanche, s’il ne respecte pas le délai, la rétractation devient impossible et l'acquéreur sera engagé définitivement, sauf si une condition suspensive prévue au contrat n’est pas réalisée.

Se protéger efficacement lors de la signature

Avant de signer, l’acheteur doit prendre plusieurs précautions pour éviter tout risque ou mauvaise surprise :

• Faire relire le document par un professionnel (notaire ou avocat spécialisé en immobilier) : cela permet de détecter d’éventuelles clauses désavantageuses ou ambiguës.
• Vérifier les clauses suspensives et résolutoires : ces clauses permettent au signataire de se désengager si certaines conditions ne sont pas remplies (non-obtention d’un crédit immobilier, découverte d’une servitude contraignante, refus d’un permis de construire).
• S’assurer que tous les diagnostics immobiliers sont à jour et conformes : ils doivent inclure le diagnostic de performance énergétique (DPE), l’état des risques et pollutions (ERP), l’amiante, le plomb, l’installation électrique et gaz, etc.
• Anticiper les frais annexes (notaire, travaux, charges de copropriété) : pour éviter les mauvaises surprises financières après la signature.

Modèles et conseils pratiques autour de la promesse de vente

Plan de modèle de promesse de vente

Voici le plan que nous vous proposons pour rédiger votre promesse de vente :

Conseils de professionnels pour sécuriser votre engagement

Afin de sécuriser au mieux votre engagement, voici quelques conseils de professionnels pour vous aider :

• Vérifiez les clauses essentielles : assurez-vous que la clause suspensive d’obtention de prêt est bien présente si vous financez l’achat et que les conditions d’annulation sont claires.
• Analysez les documents obligatoires : diagnostics immobiliers à jour, état hypothécaire du bien et charges de copropriété en cas d’immeuble collectif.
• Soyez attentif aux conditions financières : montant de l’acompte (5 à 10 % du prix), frais annexes et délais de paiement doivent être précisés.
• Anticipez les risques : assurez-vous que le bien est couvert par une assurance, que les recours en cas de litige sont mentionnés et qu’aucune clause abusive ne vous désavantage.

Questions fréquentes sur la promesse de vente

Quelles sont les différences entre promesse unilatérale et compromis de vente ?

La promesse unilatérale de vente est un avant-contrat qui permet au vendeur de « réserver » le bien à l’attention exclusive d’un prétendant à l’achat, en précisant un prix mais aussi une durée pendant laquelle cette préférence est valable. Cette dernière n’engage que le vendeur. Un compromis vaut vente, et contraint les deux parties.

Quelles informations obligatoires doivent figurer dans la promesse de vente ?

Pour être valable, la promesse de vente doit contenir des informations concernant les parties (acquéreur et vendeur), telles que leur identité et leurs coordonnées, mais aussi des informations concernant le bien à vendre (adresse, provenance et descriptif du bien). Par ailleurs, elle doit fixer les conditions de vente, tel que son prix, les modalités de paiement, et l’identité et le montant des honoraires du professionnel chargé de la vente (s’il existe).

Quelles sont les obligations respectives du vendeur et de l'acquéreur ?

Dans une promesse unilatérale de vente, le vendeur s’engage à vendre son bien à un bénéficiaire. Dans une promesse synallagmatique, les deux parties s’engagent à conclure la vente.

Le vendeur peut-il se rétracter après la signature de la promesse ?

Non, le vendeur ne peut pas se rétracter, et peut être forcé d’exécuter le contrat.

Quel est le délai de rétractation pour l'acheteur et comment le calculer ?

L’acheteur dispose de 10 jours calendaires à compter de la notification de la promesse signée pour se rétracter sans justification.

Promesse de vente signée : quelles sont les prochaines étapes ?

Après la validation, selon la situation, l’acquéreur doit obtenir son financement ou ses autorisations d’urbanisme, avant que le notaire ne puisse préparer l’acte de vente définitif.