Promesse de vente

Une fois le vendeur et l’acheteur parvenus à un accord concernant la vente d’un bien immobilier, ils peuvent le mettre par écrit en attendant la signature de l’acte de vente définitif. Cet avant-contrat permet de fixer les modalités dans lesquelles la vente du logement va s’effectuer. Il s’agit donc d’une étape importante de toute transaction immobilière.

Ce document peut prendre la forme d’une promesse unilatérale de vente ou d’une promesse synallagmatique de vente également appelée compromis de vente. Bien que non obligatoire, cet accord préliminaire a une valeur juridique. En fonction du type d’acte choisi, les droits et obligations de chaque partie diffèrent.

L’avant-contrat pour la vente d’un bien immobilier

Promesse de vente

Lorsque l’acheteur et le vendeur sont sûrs de vouloir conclure la vente du logement, mais qu’elle ne peut être finalisée avant que certains détails ne soient réglés, comme :

• l’obtention d’un prêt immobilier,
• ou la vérification d’informations dont l’acquéreur ne dispose pas forcément en signant l’accord (existence d’un droit de préemption, absence de servitudes, etc.).

Le vendeur signe dans ce cas une promesse de vente.

Définition

Véritable « contrat préparatoire » du futur acte de vente, elle engage unilatéralement le vendeur – particulier ou professionnel – d’un bien immobilier (maison, appartement, terrain à bâtir…). Par cet acte juridique, le vendeur promet de vendre son bien à un acheteur potentiel pour un prix déterminé.

Il donne par conséquent à ce dernier en exclusivité une « option », mais cette « réservation » est limitée dans le temps (deux à trois mois en moyenne). Pendant cette période, le vendeur ne peut se rétracter ou faire une proposition à un autre candidat. En contrepartie, il peut réclamer à l’acheteur une indemnité d’immobilisation en principe égale à 10 % du prix de vente du bien immobilier.

Malgré son caractère unilatéral, la promesse de vente garde toute sa nature contractuelle pour le vendeur. De son côté, le candidat acquéreur co-signe le document constatant la promesse de vente, mais ne prend aucun engagement et reste donc libre de faire ou non l’acquisition du bien.

Levée d’option

Pendant le délai d’option, il peut :

• lever l’option de vente, c’est-à-dire confirmer au vendeur son intention d’acheter.
• ne pas lever l’option, c’est-à-dire renoncer à l’achat.

Si l’acheteur ne lève pas l’option de manière formelle dans les délais, le vendeur est défait de son engagement et peut céder le bien à un autre acquéreur. De plus, il conserve l’indemnité d’immobilisation à titre de dédommagement. Toutefois, si le retrait tardif de l’acheteur est dû à la non-réalisation d’une clause suspensive (par exemple l’obtention d’un emprunt immobilier), il peut récupérer 100 % de l’indemnité.

Si l’acheteur lève l’option, il ne peut plus renoncer et refuser de conclure la vente, sinon le vendeur peut demander au tribunal de régulariser la vente ou de faire payer des dommages et intérêts. Si la transaction se poursuit normalement, l’indemnité est imputée à la somme à régler à la fin.

Important Néanmoins, la promesse de vente ne peut remplacer l’acte de vente définitif, qui a obligatoirement lieu devant le notaire. Si cette dernière étape n’est pas remplie, le vice de forme est invoqué pour déclarer la nullité de l’opération.

La forme

La promesse de vente peut prendre deux formes :

1 Acte sous seing privé

Un acte sous seing privé est établi et signé directement par les deux parties concernées, éventuellement avec l’aide d’un agent immobilier.

Il doit être enregistré auprès des services fiscaux dans un délai de 10 jours ouvrables à compter de la date d’acceptation par l’acquéreur. Cette formalité, dont le coût (125 euros) incombe à ce dernier, permet d’authentifier la promesse de vente. La promesse de vente non enregistrée au-delà des 10 jours est considérée comme nulle.

2 Acte authentique

Un acte authentique fait intervenir un notaire. Un acte notarié est exigé si la validité de la promesse de vente dépasse 18 mois (durée convenue au départ ou consécutive à une prolongation).

Le contenu

Pour être valable, la promesse de vente doit être accompagnée de l’ensemble des diagnostics techniques immobiliers obligatoires et comporter toute une liste d’éléments relatifs :

• au vendeur et à l’acquéreur : identité complète, coordonnées ;
• au bien : adresse, descriptif détaillé (incluant les équipements et ses annexes), informations concernant la copropriété le cas échéant, existence d’une hypothèque ;
• aux conditions de vente : origine (date du précédent acte de vente, nom du précédent propriétaire...), prix de vente, modalités de paiement (recours éventuel à un prêt à l’habitat), date de livraison pour un logement inachevé ou de disponibilité du bien s’il est encore occupé, etc.
• aux frais annexes : honoraires du professionnel (par exemple une agence immobilière) qui s’occupe de la vente, partie devant supporter cette rémunération ;
• aux délais : date d’expiration de la promesse de vente, date limite de signature de l’acte de vente définitif.

La promesse de vente doit être établie en deux exemplaires originaux, dont un est remis à chaque partie, sauf en cas d’intervention d’un notaire ou d’un agent immobilier, qui conserve alors un original. Le professionnel peut la remettre à l’acquéreur en main propre ou par lettre recommandée avec avis de réception.

Le compromis de vente

En alternative à la promesse de vente, le vendeur et l’acheteur peuvent signer un compromis de vente ou « promesse synallagmatique de vente ». Le premier s’engage à vendre au second, lequel s’engage à acheter, un bien précis à un prix déterminé conjointement.

Ce type d’avant-contrat est signé lorsque les deux parties sont certaines de conclure la transaction, juridiquement, on dit qu’il « vaut vente ». En théorie, le transfert de propriété peut être considéré comme effectif, même si le prix total de la vente n’a pas été versé à l’acheteur et que l’acquéreur n’a pas pris possession des lieux.

Réalité Toutefois, dans la pratique, le compromis de vente stipule systématiquement que « la propriété du bien n’est transférée que lorsque l’acte définitif est signé et que l’intégralité du prix de vente est payée au vendeur ».

Puisqu’il y a eu un « début d’exécution » du contrat du fait de cette promesse irrévocable, le propriétaire peut demander le versement d’un dépôt de garantie équivalant à 5 % à 10 % du prix de vente. Cette somme sera déduite du prix total au moment de la signature de l’acte authentique.

Si le vendeur ou l’acheteur renonce à la transaction, l’autre partie peut saisir la justice pour exiger l’exécution du contrat, et obtenir des dommages et intérêts. Le cas échéant, le vendeur, dont le bien a été immobilisé pendant une certaine période sans possibilité de le proposer à un autre potentiel acheteur, peut garder le dépôt de garantie à titre de dédommagement. Exception est cependant faite des compromis de vente contenant une clause autorisant, sous certaines conditions, un désistement unilatéral ou réciproque.

Comme la promesse de vente, le compromis de vente peut être réalisé par acte sous seing privé, par acte authentique (particulièrement si la durée de validité du compromis excède 18 mois) ou par l’entremise d’un agent immobilier, mais sans obligation d’enregistrement auprès de l’administration fiscale, ce qui permet d’économiser sur ces frais.

L’offre d’achat ou offre de prix

L’offre d’achat est une promesse unilatérale émanant de l’acheteur, et qui l’engage, lui et lui seul. À réception de la proposition, le vendeur doit lui communiquer sa réponse dans le respect des délais et des règles de forme prévues dans le document. Une acceptation par écrit signifie que la transaction peut être considérée comme conclue.

Si en revanche, la réponse du vendeur n’est pas reçue dans les délais impartis ou qu’il envoie à l’acheteur une contre-proposition insatisfaisante pour ce dernier, la loi autorise ce dernier à se rétracter.

Pour se protéger, les professionnels recommandent à l’acheteur d’introduire dans son offre des conditions suspensives comme l’obtention d’un crédit immobilier et de limiter le temps de réponse à 7 ou 15 jours.

En vertu des dispositions de l’article1589-1 du Code civil, le vendeur ne peut exiger aucun paiement du candidat à l’acquisition, sous peine de nullité de l’offre.

Les clauses restrictives

Aussi bien dans le cas d’une promesse que d’un compromis de vente, les parties peuvent décider d’un commun accord d’ajouter des clauses restrictives dans l’avant-contrat.

• Les clauses peuvent être « résolutoires », ce qui signifie que l’accord est déclaré nul si les événements prévus dans ces clauses surviennent avant la signature de l’acte définitif. L’acquéreur récupère alors toutes les sommes qu’il a déjà versées.
• Les clauses peuvent également être « suspensives », c’est-à-dire que l’exécution du contrat est suspendue jusqu’à la réalisation des événements convenus.

Note : les événements faisant l’objet des clauses doivent être incertains et indépendants de la volonté des deux parties.

Clause suspensive obligatoire

Important La loi n’en prévoit qu’une : l’obtention d’un crédit immobilier pour financer l’acquisition de la maison ou de l’appartement.

Si les fonds nécessaires ne sont pas accordés dans les délais prévus, l’acheteur est libéré de son engagement et récupère 100 % de l’indemnité d’immobilisation ou du dépôt de garantie.

Mais dès lors que la banque ou l’organisme de prêt lui soumet une offre qui satisfait aux critères spécifiés, il ne peut invoquer cette clause pour renoncer à l’opération. De même, un acheteur indélicat qui fait en sorte de ne pas obtenir son emprunt (remise d’un dossier incomplet à l’établissement prêteur) peut être condamné par les tribunaux.

En revanche, même après octroi du crédit, des circonstances exceptionnelles comme la perte d’emploi, une invalidité permanente due à une maladie ou à un accident, etc., sont parfois recevables devant les tribunaux pour faire annuler la vente et se faire rembourser l’acompte versé.

Si l’acheteur n’envisage pas de recourir à un emprunt, il doit l’indiquer expressément par le biais d’une mention manuscrite dans la promesse de vente, sauf si les deux parties ont opté pour un acte notarié.

Autres clauses suspensives

Ils sont libres de négocier d’autres clauses suspensives :

• absence de servitude d’urbanisme grave ;
• non-obtention d’un permis de construire quand l’acheteur prévoit des travaux importants ;
• non-exercice du droit de préemption par le locataire actuel, la commune ou une société d’aménagement foncier et d’établissement rural (SAFER)  ;
• absence d’hypothèque ou de procédure de saisie sur le bien ;
• attente de la vente du logement de l’acquéreur ;
• etc.

Délai de rétractation pour les acheteurs particuliers

Délai de rétractation pour l’acheteur

La loi accorde un délai de rétractation à un acheteur non professionnel sauf si l’opération concerne un terrain à construire ou une vente aux enchères volontaire effectuée par un notaire à la demande d’un de ses clients. Tant que ce délai n’est pas expiré, l’acheteur n’a aucune obligation d’acquérir le bien et peut à tout moment exercer son droit à y renoncer.

De 7 jours avant la loi Macron, sa durée est passée à 10 jours ouvrables depuis la loi Macron d’août 2015.

Ce délai incompressible est décompté à partir du jour suivant la remise en main propre de la promesse de vente (cas d’une promesse passée sous la forme authentique) ou à compter de la première présentation de la lettre recommandée avec avis de réception par laquelle le notaire notifie l’acheteur de la promesse de vente (cas d’une promesse passée sous seing privé). Même si ce dernier ne récupère pas le recommandé à la Poste, le délai de rétractation continue à courir.

L’acheteur qui décide de revenir sur sa décision n’est pas tenu d’en fournir le motif, et ne peut être soumis à des pénalités.

Conformément aux dispositions du Code de la construction et de l’habitation, il doit informer le vendeur par acte d’huissier ou par courrier recommandé avec accusé de réception et respecter certaines conditions de formalisme. Cette démarche est irréversible : l’acheteur qui s’est dédit ne peut plus changer d’avis, même avant l’expiration du délai. Toute avance éventuelle lui est alors intégralement restituée dans les 21 jours à compter du lendemain de la date de rétractation.

Délai de rétractation pour le vendeur

En revanche, aucun droit de rétractation n’est prévu pour le vendeur, que l’avant-contrat signé soit une promesse unilatérale de vente ou un compromis de vente.

S’il conteste son engagement, l’acquéreur peut intenter une action devant le tribunal de grande instance (TGI) afin de demander l’exécution forcée du contrat. Bien entendu, il récupère intégralement l’indemnité d’immobilisation et est même en droit de réclamer des dommages et intérêts au vendeur, qui s’élève généralement au double du montant de l’indemnité d’immobilisation.

Versement des arrhes

Lorsque la promesse de vente est réalisée par acte sous seing privé sans l’intermédiaire d’un professionnel, l’acheteur n’a rien à payer au vendeur particulier à quelque titre ou sous quelque forme que ce soit jusqu’au terme du délai de rétractation.

Une fois la période légale de 10 jours écoulée, le vendeur est autorisé à demander le versement d’une avance correspondant dans la plupart des cas à 10 % du prix total de l’opération. Cette somme devra être déduite du paiement au moment de la signature du contrat final. Il est fortement conseillé de consigner cette transaction auprès du notaire choisi conjointement par les deux parties.

Important Attention, lorsque le contrat porte sur un logement neuf ou en état futur d’achèvement ou lorsque le vendeur est un professionnel, la promesse de vente peut prévoir le paiement d’une indemnité d’immobilisation.

Si la promesse de vente se présente sous la forme d’un acte authentique, le vendeur peut réclamer environ 10 % du prix de vente, lesquels seront décomptés du prix total du bien fixé à la signature de l’acte de vente définitif.

Le règlement peut se faire via un virement bancaire adressé au notaire ou à l’agent immobilier qui a établi la promesse de vente. Les fonds sont par la suite « bloqués » sur un compte bancaire en attendant la conclusion de l’acte de vente définitif.

Rédaction de la promesse de vente par un professionnel

En théorie, le vendeur et l’acquéreur sont libres de rédiger eux-mêmes l’avant-contrat, d’autant que la possibilité de télécharger des modèles directement sur Internet facilite l’exercice. Mais dans la pratique, il est préférable de s’adresser à un professionnel, comme un avocat ou l’agent immobilier chargé de la vente.

En effet, les clauses de l’avant-contrat étant généralement reprises et confirmées par l’acte de vente définitif, et les signataires ont pris des engagements. La solution la plus sûre consiste par conséquent à faire appel à un notaire ou à un agent immobilier.

La rédaction d’une promesse de vente a évidemment un coût, mais son coût est inclus dans la commission de l’agent immobilier ou dans les émoluments du notaire auprès de qui vous prévoyez de signer l’acte authentique.