Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 28 octobre 2024 .
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Clauses suspensives d’un compromis de vente : définition et exemples

Lors de la signature d’un compromis de vente, vous avez la possibilité d’insérer des clauses suspensives au contrat. Elles conditionnent la vente de votre logement à la réalisation de certains événements. Définition, rédaction et exemples de conditions suspensives. 

Définition des clauses suspensives d’un compromis de vente

Deux moments clés rythment la conclusion d’une vente immobilière : la signature de l’avant contrat, puis celle de l’acte authentique.

La première étape est la signature d’un avant-contrat, soit directement entre les parties (sous seing privé), soit avec la présence du notaire. C’est au moment de la signature de ce compromis de vente que peuvent être insérées des « clauses suspensives », librement définies par les parties, d’un commun accord. Elles permettent de conditionner la vente du logement à la survenance de certains événements définis et délimités dans le temps. Ces événements peuvent être de plusieurs types : obtention d’un crédit, réalisation de travaux de conformité, absence de servitudes. Ils peuvent survenir entre la signature de l’avant-contrat et celle de l’acte définitif.

Puis, si aucun événement n’est venu perturber la vente, intervient alors la deuxième étape, celle de la signature de l’acte authentique, effectuée devant notaire. Étape définitive de la transaction immobilière, elle marque le transfert définitif de l’acte de propriété. C’est à ce moment précis que s’effectue la remise des clés.

À noter  Les clauses suspensives ne sont pas obligatoires (hormis celle d’obtention du prêt), mais fortement recommandées, car il s’agit d’un véritable outil de protection pour les parties.

Rédaction des clauses suspensives d’un compromis de vente

Au vu de leur importance, il est préférable de rédiger scrupuleusement les clauses suspensives d’un compromis de vente. Vous pouvez le faire vous-même ou faire appel à un professionnel (notaire, avocat, agent immobilier). Ce dernier peut apporter son expertise pour vous orienter, établir des clauses qui vous sont favorables et sécuriser votre projet. À ce titre, l’acquéreur et le vendeur ont intérêt à faire appel à son notaire respectif. Ces clauses suspensives doivent refléter un réel équilibre entre la volonté de l’acheteur et du vendeur. Si une clause apparaît comme trop défavorable, elle pourra être déclarée non valable.

Si vous êtes acheteur, attention à ne pas poser des conditions trop restrictives. Elles pourraient vous faire passer à côté de la vente. À l’inverse, évitez d’insérer des conditions trop peu spécifiques, elles risquent de ne pas vous satisfaire et vous seriez obligé de les honorer si l’achat aboutit.

Si vous êtes vendeur, vous allez sûrement chercher à inclure la clause la moins restrictive possible pour ne pas empêcher la vente. Mais attention, les conditions doivent demeurer tout de même réalistes et cohérentes au regard du marché, mais aussi de la situation de votre acquéreur.

Vous pouvez également ajouter des conditions suspensives en fonction de votre profession, de l’usage que vous souhaitez faire du bien, etc. En effet, l’ajout de clauses à un compromis de vente ne doit pas se faire de manière automatisée et systématique. Leur rédaction doit rester une action sur-mesure, personnalisée en fonction de chaque dossier.

Exemples de clauses suspensives d’un compromis de vente

Il n’existe pas de liste exhaustive de conditions suspensives. Voici les clauses les plus souvent intégrées dans les compromis de vente.

L’obtention d’un prêt par l’acquéreur

Il s’agit d’une clause suspensive incontournable. En effet, elle est obligatoirement et automatiquement présente dans le compromis de vente pour que ce dernier soit valable. Si l’acquéreur paye comptant et n’a pas besoin d’un crédit, il doit mentionner qu’il renonce à cette clause.

La condition suspensive doit préciser le plan de financement de l’emprunteur. Plusieurs éléments peuvent être indiqués :

• Le montant maximal de l’emprunt. Un conseil pour l’acheteur : ne pas trop réduire cette somme afin de ne pas se mettre en difficulté.
• Le taux d’intérêt de l’emprunt maximal auquel l’emprunteur est prêt à s’engager. Celui-ci doit être réaliste par rapport aux taux en vigueur proposés par les établissements de crédit à un instant T. Un conseil pour l’acheteur : ne pas dépasser un niveau de prêt trop élevé, car ce dernier conduirait à un effort financier trop important chaque mois.
• La durée maximale de l’emprunt. Un conseil pour l’acheteur : ne pas dépasser une durée trop longue (de type 25 ans au lieu de 20), car cela aura un impact sur le coût total du crédit en raison des intérêts à rembourser.
• La mensualité maximale de l’emprunt. En l’absence d’offre de prêt ferme et sans réserve de la part d’un établissement de crédit dans un délai fixé (généralement un à trois mois), ou en présence d’une offre de prêt ne correspondant pas aux conditions mentionnées dans les clauses, le futur acquéreur peut faire jouer la condition suspensive et ainsi renoncer à la vente sans pénalités. Il récupère alors la somme déjà versée au vendeur (dépôt de garantie).

ExempleSi l’acquéreur conditionne son achat à l’obtention d’un crédit de 200 000 euros, au taux de 1,75 % sur 20 ans, il ne peut justifier un refus de prêt à ce taux et sur cette durée. C’est uniquement si un établissement de crédit lui propose un prix sur une durée plus longue (ex. : 25 ans) et/ou à un taux plus élevé (2,5 %) qu’il pourra annuler le compromis de vente.

L’acheteur doit prouver qu’il a bien fait la démarche de chercher un prêt, et que plusieurs banques le lui ont refusé. Pour prouver sa bonne foi et démontrer sa recherche active, il peut fournir des échanges écrits avec la banque ou avec un courtier tel que Meilleurtaux.

La vente d’un autre bien immobilier

Les parties peuvent insérer une clause selon laquelle l’achat du bien a lieu uniquement si l’acquéreur vend en parallèle un bien qu’il possède. Cette clause suspensive vient protéger l’acquéreur qui a besoin des fonds de la vente de son autre logement pour acquérir ce nouveau bien.

Pour être valable, elle doit mentionner le prix plancher auquel le détenteur d’un précédent bien immobilier compte vendre ledit bien, et sous quel délai. Ce prix doit être équilibré, sans quoi il est aisé pour le détenteur du bien de prétendre qu’aucun acheteur ne s’est jamais manifesté. En outre, cette clause doit être limitée dans le temps.

Cette condition doit être validée par un notaire ou un agent immobilier chargé de constater si la vente de l’autre bien ne s’est pas conclue.

Par ailleurs, les parties peuvent également rédiger une condition suspensive de  prêt relais. Dans ce cas de figure, la vente est conditionnée à l’obtention, pour l’acquéreur, d’un prêt permettant d’avancer les fonds pour acheter le bien (dans l’attente de la vente de son bien ancien). Sans prêt relais, la vente n’a donc pas lieu.

La réalisation de travaux

L’achat du bien est ici conditionné à la réalisation de travaux préalablement à la vente définitive par le vendeur. Leur nature et leur désignation précise doivent être indiquées. En cas de non-réalisation des travaux constatés, alors la vente peut être annulée.

La clause peut aussi prévoir que la conclusion de la vente définitive est subordonnée à l’obtention d’un prêt travaux par l’acquéreur.

Concernant l’achat d’un bien en copropriété, les parties peuvent également prévoir que la vente n’aura pas lieu si l’autorisation du syndicat de copropriété n’a pas été délivrée pour les travaux. Elle est en effet parfois nécessaire pour la réalisation de certains aménagements (abattement d’un mur porteur, modification d’une façade, remplacement de fenêtres, etc.).

L’obtention d’un permis de construire ou d’une autorisation administrative

Si la transaction immobilière concerne une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), les parties peuvent insérer une clause selon laquelle l’achat du bien est conditionné à l’obtention d’un permis de construire. Généralement, cette clause est assortie d’un délai permettant de laisser le temps à la mairie de délivrer ce permis.

Cette clause est fréquente pour l’achat d’un terrain à bâtir. Encore une fois, elle vient protéger l’acheteur afin qu’il ne se retrouve pas démuni avec un terrain sur lequel il ne peut pas faire construire.

Par ailleurs, les parties peuvent conditionner la vente à l’obtention d’une autorisation administrative. Celle-ci peut notamment s’avérer nécessaire pour transformer un bien à usage d’habitation en local commercial ou professionnel, et vice-versa.

La présentation des diagnostics

Certains diagnostics doivent être présentés par le vendeur avant la conclusion de la vente :

• Diagnostic de performance énergétique (DPE).
• Constat de risque d’exposition au plomb (Crep).
• État mentionnant la présence ou l’absence d’amiante.
• État de l’installation intérieure de l’électricité si l’installation a plus de 15 ans.
• État de l’installation intérieure du gaz si l’installation a plus de 15 ans.
• État de l’installation d’assainissement non collectif.
• État relatif à la présence de termites.
• État des risques (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon…).
• Diagnostic bruit.

Par ailleurs, le vendeur a également l’obligation de vous remettre le carnet d’information du logement (CIL). Dans certaines zones géographiques identifiées par un arrêté, la présence d’un risque de mérule (champignon) dans la construction du logement doit aussi être mentionnée.

La pleine disponibilité du bien

Les parties peuvent conditionner la vente à l’absence de servitudes d’urbanisme, car ces dernières peuvent avoir un impact sur la jouissance du bien. Les servitudes sont des limitations au droit de propriété instituées par l’autorité publique, qui se transfèrent de propriétaire en propriétaire. La servitude la plus courante est le droit de passage. La loi reconnaît notamment au propriétaire d’un terrain enclavé (isolé, sans accès) la possibilité de passer par un terrain voisin.

En cas de propriété seulement difficile d’accès en revanche, l’accord du voisin est indispensable : on parle de servitude conventionnelle.

D’autres types de servitudes existent. Par exemple, la servitude de vue. Il s’agit du cas où un propriétaire se voit obstruer sa vue en raison de la construction future d’un immeuble à proximité de son bien.

D’autre part, les parties doivent prévoir que la vente d’un bien n’aura pas lieu si un ayant droit ou la collectivité locale fait valoir son droit de préemption sur ledit bien. En effet, il s’agit d’une autre contrainte pour l’acheteur, qui ne pourra pas jouir du bien le cas échéant. Ce droit de préemption s’exerce sur une zone délimitée et durant un délai fixé. En revanche, passé ce délai, le vendeur peut proposer la vente de ce bien à la personne qu’il souhaite, et la vente est réputée accomplie.

Enfin, les parties peuvent conditionner la vente finale à l’apurement de l’hypothèque. Cela permet à l’acheteur de ne pas acquérir un bien sur lequel la banque aurait des droits. En effet, l’ancien propriétaire a pu donner une garantie à un créancier sur ce bien. Problème : une hypothèque est attachée à un bien et non à une personne, et se transmet donc. Ainsi, l’acquéreur d’un bien qui serait grevé d’hypothèque sera redevable envers la banque comme l’était l’ancien propriétaire si ce dernier n’a pas remboursé sa dette.

À retenir Si un ou plusieurs événements prévus par au moins une clause suspensive surviennent, et ce dans le laps de temps indiqué, alors le contrat est nul et la vente n’a pas lieu, sans pénalités pour les parties. Dans ce cas, les sommes avancées par l’acheteur au moment de la signature du compromis doivent lui être restituées.
Après la signature du compromis de vente, vous disposez d’un délai de 10 jours pour vous rétracter ou pour amender le compromis de vente, en ajoutant ou retirant une clause suspensive par exemple, avec l’accord de l’autre partie.

Questions fréquentes sur les clauses suspensives

Qu’est-ce qu’une clause suspensive d’un compromis de vente ?

Les clauses suspensives sont insérées d’un commun accord entre l’acquéreur et le vendeur dans un compromis de vente. Elles permettent de conditionner la réalisation définitive d’une vente d’un bien immobilier à la survenance ou non de certains événements. Ces derniers sont définis et délimités dans le temps. Les clauses suspensives les plus fréquentes sont l’obtention d’un prêt, l’absence de servitude, la vente d’un autre bien immobilier, l’obtention d’un permis de construire, la présentation des diagnostics et la réalisation de travaux de conformité.

Comment les clauses suspensives d’un compromis de vente doivent-elles être rédigées ?

Afin de sécuriser la vente, il est recommandé de faire rédiger les clauses suspensives par un professionnel du droit. Elles doivent refléter un équilibre entre la volonté des parties, sans quoi elles peuvent être déclarées non valables. Les clauses ne sont jamais rédigées de manière automatique. Elles doivent s’adapter au profil de l’acheteur et du vendeur.

Quelle est la liste des clauses suspensives d’un compromis de vente ?

La liste n’est pas exhaustive et les parties peuvent insérer librement des conditions suspensives dans un compromis de vente. Parmi les plus courantes, on note l’obtention d’un prêt par l’acquéreur, mais aussi la vente préalable d’un autre bien immobilier par l’acheteur, la réalisation de travaux par le vendeur ou encore l’obtention d’un permis de construire ou d’une autorisation administrative, ainsi que la pleine disponibilité du bien (absence de servitudes d’urbanisme, droit de préemption d’une collectivité locale, apurement de l’hypothèque).