Acompte du compromis de vente : montant, versement et remboursement

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 23 avril 2025 .
Temps de lecture : 9 min

Lorsqu'on s’engage dans l’achat d’un bien immobilier, l’acompte du compromis de vente devient un élément central du processus. Bien qu’il soit souvent une simple formalité, il joue un rôle essentiel pour sécuriser la transaction, tant pour l’acheteur que pour le vendeur. Mais combien faut-il réellement verser ? À quel moment doit-il être payé ? Et si la vente échoue ou si l'acheteur change d'avis, quelles sont les conséquences sur cette somme avancée ?

Autant de questions auxquelles il est important de répondre pour éviter toute mauvaise surprise. Meilleurtaux vous guide à travers les étapes du versement, des obligations légales et des éventuelles démarches à suivre pour récupérer votre acompte si nécessaire.

Définition et rôle de l'acompte dans un compromis de vente

Lorsqu'une personne souhaite acheter un bien immobilier, elle va souvent signer un compromis de vente avec le vendeur. A cette étape, l’acquéreur est souvent amené à verser un acompte. Cette somme a plusieurs objectifs : sécuriser l'engagement de l'acheteur, rassurer le vendeur, et parfois servir de dédommagement si la vente échoue. L’acompte est une somme avancée par l'acheteur, qui sera déduite du prix total du bien lors de la signature de l’acte de vente définitif.

Dans la plupart des cas, il est facultatif, mais il reste pratique courante. Il démontre l'intention sérieuse de l'acheteur d’aller jusqu’au bout de l’achat et permet de bloquer le bien. Par ailleurs, en cas de renoncement injustifié de l’acheteur, l’acompte peut être conservé par le vendeur.

Différence entre acompte, dépôt de garantie et clause de dédit

Les termes "acompte", "dépôt de garantie" et "clause de dédit" peuvent prêter à confusion, mais ils sont en réalité distincts. Voici ce qui les différencie :

• Acompte. C’est une avance sur le prix du bien, qui prouve l’engagement de l'acheteur. En cas d’annulation de la vente par l’acheteur sans raison valable, l’acompte est perdu pour ce dernier.
• Dépôt de garantie. Dans le langage courant, acompte et dépôt de garantie sont synonymes. Toutefois, il s’agit d’une somme servant à réserver un logement acquis en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement).
• Clause de dédit. Cette clause permet à l'une ou l'autre des parties de se retirer du compromis, moyennant le paiement d’une indemnité forfaitaire. Contrairement à l’acompte, l’indemnité de dédit n’est pas une avance sur le prix du bien.

Ces concepts sont souvent utilisés dans des compromis de vente, mais il faut bien comprendre qu’ils n’ont pas tous le même rôle et que leurs conséquences sont différentes.

Fonction juridique et financière de l'acompte

L’acompte dans un compromis de vente pousse l’acheteur à poursuivre la transaction. Si celui-ci se désiste sans raison valable, le vendeur peut conserver cette somme en tant qu’indemnité pour lui avoir fait perdre son temps, en quelque sorte. En revanche, il n’est pas possible de sanctionner l’acquéreur si celui-ci est de bonne foi et a tenté de remplir toutes les conditions suspensives.

Financièrement, l’acompte est une avance sur le prix total de la vente. Par exemple, si l'acquéreur a versé 20 000 euros d'acompte et que le prix de vente du bien est de 200 000 euros, l’acompte sera déduit du montant à payer lors de la signature de l’acte de vente.

Obligations légales concernant l'acompte

Cadre réglementaire du versement de l'acompte

L’acompte n’est pas obligatoire en soi dans un compromis de vente, mais il est très souvent demandé pour sécuriser la transaction. Sa présence ou non dépend des accords entre le vendeur et l’acheteur. Toutefois, dans certaines situations spécifiques, il devient obligatoire, comme dans le cadre d’une promesse unilatérale de vente valide plus de 18 mois (prorogation comprise), où il est appelé “indemnité d’immobilisation”.

Délais légaux pour le versement de l'acompte

Le versement de l’acompte intervient généralement au moment de la signature du compromis de vente, mais il est possible de convenir d’une date différente. Par exemple, l’acompte peut être versé au terme du délai de rétractation légal de 10 jours calendaires, qui est une période durant laquelle l'acheteur peut annuler son engagement sans justification.

Conséquences juridiques du non-respect des obligations

Si l’acompte n'est pas versé dans le délai prévu, le vendeur peut considérer que la vente est annulée, surtout si cela a été convenu dans le compromis. Il peut alors chercher un autre acheteur. En revanche, si l’acompte a été versé et que la vente échoue pour des raisons justifiées (par exemple, non-obtention du crédit immobilier si cela a été indiqué comme condition suspensive), l’acquéreur peut récupérer son acompte selon les conditions prévues dans le compromis.

Montant et modalités de versement de l'acompte

Pourcentage habituel et facteurs influençant le montant

En règle générale, le montant de l’acompte est compris entre 5% et 10% du prix de vente du bien immobilier. Par exemple, pour un bien à 200 000 euros, l’acompte peut aller de 10 000 euros à 20 000 euros. Cependant, il n'existe pas de règle stricte : il est possible d’adapter le montant en fonction de la négociation entre l'acheteur et le vendeur.

Certains facteurs peuvent influencer ce montant :

• La situation du marché immobilier : en période de forte demande, un vendeur peut exiger un acompte plus élevé pour garantir l'engagement de l'acheteur.
• L’urgence de la vente : si le vendeur veut vendre rapidement, il peut être plus souple sur le montant de l’acompte.
• La situation financière de l'acheteur : si ce dernier rencontre des difficultés financières, il peut négocier un acompte réduit.

Modes de paiement acceptés et sécurisés

Il est important que l’acompte soit versé de manière sécurisée. Les méthodes courantes incluent :

• Le virement bancaire : méthode sécurisée et traçable.
• Le chèque de banque : garantit que la somme est disponible et est souvent utilisé dans les transactions immobilières.
• Le versement sur un compte séquestre : méthode la plus sécurisée, notamment lorsque l’acompte est versé chez le notaire ou un avocat. Ce compte bloque l’argent jusqu'à la finalisation de la vente.

À qui verser l'acompte : rôle du séquestre

Le rôle du séquestre est fondamental dans la gestion de l’acompte. Lorsqu’un compromis de vente est signé chez le notaire, l’acompte est généralement versé sur un compte de séquestre. Ce compte est spécifique et permet de garder la somme en sécurité jusqu’à ce que la vente soit finalisée. Si le compromis de vente est signé sous seing privé (hors notaire), l’acompte peut être versé à un avocat ou à une agence immobilière, mais il reste recommandé d’utiliser un compte séquestre pour garantir la sécurité de la somme.

Délais de versement de l'acompte après signature du compromis

Délai légal et délai conventionnel

Le versement de l’acompte doit être fait immédiatement après la signature du compromis de vente, à moins qu'un autre délai n’ait été spécifié dans le contrat. L'acheteur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours calendaires à partir de la signature du compromis pour annuler la vente sans pénalité et récupérer l'acompte versé.

Cas particuliers pouvant affecter le délai de versement

Certaines situations peuvent justifier un report du versement, comme un retard dans l’obtention du crédit immobilier. Dans ce cas, l'acheteur peut demander à différer le versement de l’acompte jusqu’à la fin de la période de rétractation ou jusqu'à l’obtention de son financement. Ce type de demande doit être validé par le vendeur et précisé dans le compromis.

Conséquences du non-versement de l'acompte

Pour l'acheteur : risques et sanctions potentielles

Le principal risque pour l'acheteur en cas de non-versement de l'acompte est l'annulation du compromis de vente. Cela signifie qu’il perd son droit à l’achat du bien. Si l’acompte a déjà été versé, le vendeur pourrait en conserver une partie ou la totalité en compensation, notamment si l’acheteur renonce à la vente sans motif valable.

Pour le vendeur : recours possibles

Si l'acheteur ne verse pas l’acompte dans le délai convenu, le vendeur peut annuler la vente. Cependant, si l'acompte a déjà été versé, le vendeur peut également décider de conserver cette somme en guise de compensation pour les désagréments causés (sur justification). Contraindre une personne à verser un acompte serait une perte de temps et d’argent, donc le seul recours d’un vendeur est d’annuler la promesse synallagmatique de vente.

Options pour signer un compromis sans acompte

Alternatives légales à l'acompte traditionnel

Il est possible de signer un compromis de vente sans versement d’acompte, mais cela reste peu courant. Le séquestre sert à rassurer le vendeur. Dès lors, lui apporter des preuves de sa solvabilité ou bien l’accord d’une banque pour le financement du projet peut le convaincre de ne pas réclamer d’acompte.

Avantages et inconvénients des solutions sans acompte

Pour l’acheteur, l’avantage principal est qu’il n’a pas besoin de disposer immédiatement d’une somme importante pour bloquer le bien. Cependant, cela peut rendre le vendeur moins rassuré sur l'engagement de l'acheteur, qui pourrait ne pas aller jusqu'au bout de la transaction, voire simplement de signer une promesse sans séquestre.

Remboursement de l'acompte : cas et procédures

Situations permettant la récupération de l'acompte

L’acheteur peut récupérer son acompte dans les situations suivantes :

• Lors de l’exercice du délai de rétractation de 10 jours calendaires.
• Si une clause suspensive n'est pas réalisée, comme l'absence de financement ou de permis de construire, et ce de bonne foi.

Démarches pour obtenir le remboursement

Si l’acheteur remplit les conditions pour se faire rembourser, il doit en faire la demande par écrit, idéalement via une lettre recommandée avec accusé de réception. S’il est dans le délai légal de 10 jours, il n’a pas à se justifier. En revanche, en cas de non-réalisation des conditions suspensives, il devra joindre les preuves de ces démarches infructueuses (refus de financement, par exemple).

Droits de l’acheteur en cas de non-remboursement

En cas de non-restitution de l’acompte sans raison valable, l’acheteur peut saisir la justice pour obtenir le remboursement de ses fonds, avec ou sans dommages-intérêts selon la gravité du manquement.

Questions fréquentes sur l'acompte du compromis de vente

Puis-je payer l’acompte en plusieurs fois ?

Non, l’acompte est généralement versé en une seule fois, bien que des exceptions puissent être faites dans des situations particulières, selon ce qui est convenu entre l’acheteur et le vendeur.

Que faire si le notaire refuse de restituer ?

Le notaire est tenu de respecter les conditions stipulées dans le compromis. Si le notaire refuse de restituer l’acompte à l’acheteur dans les conditions légales, ce dernier peut porter plainte auprès de la chambre des notaires ou saisir la justice.

Comment vérifier le compte séquestre ?

Le compte séquestre est un compte spécifique et sécurisé, généralement géré par le notaire. L’acheteur peut demander une confirmation de son dépôt, mais il n’est pas toujours possible de vérifier directement les mouvements de ce compte sans un motif légitime.

Quel est le délai maximal pour contester un versement ?

Le délai de rétractation légal est de 10 jours calendaires après la signature du compromis. Cependant, si l’acheteur souhaite contester un versement pour des raisons de non-réalisation d’une clause suspensive, il devra agir dans le délai imparti par cette clause (généralement 30 à 60 jours).