Prêt hypothécaire

Écrit par Thierry DELORME . Mis à jour le 4 octobre 2024 .
Temps de lecture : 15 min

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Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier déjà totalement ou partiellement remboursé ? Un rachat de crédit hypothécaire est une solution simple et performante pour regrouper plusieurs prêts en cours de remboursement (immo, auto, travaux, prêt personnel...). En adossant votre maison ou appartement à une hypothèque, vous bénéficierez d’un nouveau taux d’intérêt unique et avantageux, sur une période de remboursement plus longue.

Quels sont les avantages et inconvénients d’un prêt hypothécaire ? Comment calculer le montant dont vous pourrez bénéficier en apport de trésorerie pour financer vos projets ? Découvrez, ci-dessous, un dossier complet pour tout comprendre avec Meilleurtaux.

Pourquoi recourir à un rachat de crédit hypothécaire ?

Le rachat de crédit hypothécaire s’envisage pour les propriétaires d’un bien immobilier lorsque ce dernier est confronté à un fort niveau d’endettement. L’accumulation des crédits ou une baisse imprévue de revenus peut amener à dépasser le taux d’endettement maximum fixé à 35 % par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF).

Le rachat de crédit hypothécaire peut être réalisé par un particulier ou une société civile immobilière (SCI). Dans ce second cas, le regroupement concerne les prêts immobiliers, à la consommation, professionnels de la société.

Qu’est-ce qu’un rachat de crédit par prêt hypothécaire ?

Le rachat de crédit hypothécaire consiste à regrouper plusieurs crédits en cours de remboursement, en utilisant, comme garantie de ce nouveau prêt, une hypothèque placée sur un bien immobilier. L’hypothèque est définie comme un droit, accordé à un créancier, sur un bien immobilier en garantie d’une dette. Le propriétaire n’est pas dépossédé de ce bien. Dans le cadre d’une demande de rachat de crédits, l’hypothèque apporte une garantie solide susceptible de rassurer la banque ou l’organisme de crédit sollicité.

Le crédit unique mis en place est amortissable. L’allongement de la durée de remboursement de la dette se traduit par une diminution de son poids mensuel. La mensualité unique peut être jusqu’à 60 % inférieure à la somme remplacée. Par définition, le rachat de crédit hypothécaire s’adresse aux ménages ayant la propriété d’un bien, qu’il s’agisse :

• D’une résidence principale ;
• D’une résidence secondaire ;
• D’un bien locatif ;
• D’un terrain ;
• De la nue-propriété d’un bien...

Un rachat de crédit par un prêt hypothécaire est susceptible de regrouper tous types d’emprunts en une seule mensualité, dont notamment :

• Les crédits immobiliers ;
• Les crédits à la consommation affectés : auto, moto, bateau, travaux, mariage, vacances, études…
• Les crédits à la consommation non affectés, dits « prêts personnels » ;
• Les crédits renouvelables et autres réserves d’argent disponibles à tout moment ;
• Le prêt en viager ;
• Un éventuel découvert bancaire...

Il s’agit donc d’une formule intéressante pour se simplifier la vie et – surtout – réduire les risques de surendettement d’un foyer propriétaire en cas de crédits multiples.

Bon à savoirPar extension, un « rachat de crédit hypothécaire » peut aussi désigner une opération consistant à renégocier un crédit hypothécaire en cours. L’emprunteur va contacter l’établissement bancaire ayant accordé le prêt et certaines banques concurrentes. Son but est d’obtenir des meilleures conditions, et notamment un taux d’intérêt plus bas. Il ne s’agit alors pas de regrouper plusieurs crédits mais de diminuer le montant de la mensualité.

Quel est le principe d’un crédit hypothécaire ?

Vous souhaitez regrouper vos crédits en cours en y adossant la valeur de votre patrimoine immobilier ? Il est indispensable de bien comprendre le mécanisme hypothécaire avant de vous lancer dans ce type d’opération.

Une hypothèque, pour rappel, est l’une des formes possibles de garantie pour un emprunt bancaire. Elle consiste, pour l’emprunteur, à utiliser un bien immobilier en sa possession afin de garantir le prêt accordé. Les conséquences pour lui ne sont pas anodines : en cas de défaut de paiement d’une mensualité, la banque sera autorisée à saisir et vendre le bien hypothéqué pour se rembourser de son préjudice.

Cette disposition s’éteint automatiquement à l’issue du remboursement du crédit. Elle peut aussi être interrompue plus tôt en cas de revente du bien : le vendeur procède alors à une levée d’hypothèque.

Si vous ne souhaitez pas courir ce risque, d’autres formes de garantie bancaire peuvent être acceptées lors de la souscription d’un prêt immobilier. Le recours à une société de cautionnement ou fonds mutuel de garantie est une solution fréquemment retenue par les emprunteurs. Contre le paiement d’une somme fixe au moment de la souscription du prêt, l’organisme prendra en charge le remboursement des mensualités suite à une défaillance de l’emprunteur.

Bon à savoirL’inscription en privilège de prêteur de deniers (IPPD) est une autre forme de garantie bancaire, très comparable à une hypothèque classique. La seule différence est que l’établissement bancaire sera remboursé toujours en priorité en cas de revente du logement. L’IPPD, par ailleurs, peut s’envisager seulement pour un bien immobilier déjà existant (logement ancien, logement neuf déjà construit, terrain…).

Rachat de crédit par prêt hypothécaire : avantages et inconvénients

De nombreux avantages

Le regroupement de crédits via un prêt hypothécaire est une formule particulièrement intéressante pour les ménages propriétaires de leur résidence principale ou d’un autre bien immobilier. Les atouts de ce type de montage sont multiples pour l’emprunteur. Ce dernier bénéficie, tout d’abord, des avantages propres aux crédits hypothécaires :

• L’hypothèque représente une sécurité importante pour la banque, et particulièrement appréciée. Une demande de crédit adossée à la valeur d’un bien immobilier a donc une meilleure chance de trouver une issue favorable et d’aboutir à une offre de prêt.
• Pour cette même raison, un emprunteur peut espérer un rachat de crédit nettement plus avantageux. Cela inclut bien souvent un taux d’intérêt plus bas, et donc une mensualité encore plus intéressante à l’issue du regroupement des anciens prêts.
• En plus du rachat de crédit proprement dit, la valeur de la maison ou de l’appartement peut être suffisante pour un prêt de trésorerie complémentaire. L’emprunteur peut donc recevoir une enveloppe supplémentaire pour financer un projet de son choix, comme une extension de sa maison ou l’achat d’un nouveau véhicule.

À ces différents points s’ajoutent les avantages habituels d’un regroupement de prêts :

• L’emprunteur profite d’une nouvelle mensualité unique pour rembourser l’intégralité de ses prêts en cours de paiement. Avec une seule échéance à retenir par mois, il est nettement plus simple de gérer et anticiper votre budget.
• L’intégralité des questions relatives au prêt accordé par la banque hypothécaire peuvent être réglées auprès de cette dernière. Vous gardez un seul interlocuteur en toutes circonstances.
• Le montant des mensualités peut être revu à la baisse afin de diminuer le taux d’endettement du ménage emprunteur. Ce dernier retrouve ainsi un peu d’oxygène pour régler ses dépenses courantes. Cette diminution du montant à payer peut être apportée par un taux d’intérêt plus bas et/ou une durée de remboursement allongée.
• L’opération de rachat de crédit peut s’accompagner de la mise à disposition d’un complément de trésorerie. Ces liquidités disponibles permettent de mener à bien un ou plusieurs projets personnels.

En résumé, les avantages du rachat de crédit hypothécaire sont nombreux. L’hypothèque représente une véritable sécurité pour les établissements financiers. Les banques accorderont plus facilement des produits financiers avantageux, avec des critères d’éligibilité moins restrictifs et des taux préférentiels.

Le rachat de prêt hypothécaire peut être intéressant pour les personnes qui ne peuvent souscrire à un nouveau prêt ou renégocier des crédits en cours en raison de leur âge, de leur état de santé ou pour des besoins de trésorerie (financer un projet, études des enfants, voyage ou travaux…).

Des inconvénients à bien connaître

Il n’est évidemment jamais anodin d’hypothéquer sa maison. Mieux vaut avoir bien conscience des inconvénients et désagréments possibles d’une telle opération financière avant de vous y engager :

• En comparaison d’un rachat de crédit classique, la souscription d’un prêt hypothécaire est une procédure relativement complexe. La banque prêteuse doit effectuer, au préalable, un calcul précis de la marge hypothécaire, s’appuyant sur la valeur vénale du bien (voir ci-dessous). Elle en déduira le montant maximal du nouveau prêt accordé.
• Si le propriétaire du bien se fondait sur une estimation immobilière d’un montant surévalué, il n’obtiendrait sans doute pas le montant du crédit espéré. La banque procède, en effet, à sa propre expertise, qui peut contredire l’avis d’un précédent agent immobilier.
• La signature d’une hypothèque sur un bien détenu par l’emprunteur suppose de repasser chez le notaire. La rédaction d’un acte authentique est, en effet, obligatoire pour valider l’opération. Cela suppose le paiement de frais administratifs et fiscaux supplémentaires, mais aussi un rallongement des délais de traitement.
• Le risque hypothécaire, enfin, n’est bien sûr pas à négliger ! Si la capacité de remboursement de l’emprunteur fait finalement défaut, la perte du bien immobilier est un scénario à bien garder en tête.

Rangs d'hypothèqueSi un emprunteur est dans l'incapacité de rembourser son prêt, il perd son bien immobilier. Il existe des priorités selon les prêteurs.
On appelle hypothèque de premier rang, le prêteur qui aura la priorité sur les fonds de la vente du bien.
L'hypothèque de second rang pour le prêteur qui aura une priorité moindre sur l'obtention des fonds.

Bon à savoir Un crédit hypothécaire ou classique vous engage et doit être remboursé. Vérifiez votre capacité de remboursement avant de signer votre offre de prêt.

Comment procéder à un rachat de crédit hypothécaire ?

La réalisation d’une offre de prêt par une banque dans le cadre d’un rachat de crédit hypothécaire prend généralement un peu de temps. L’établissement doit, en effet, procéder à un examen complet concernant la situation de l’emprunteur, mais aussi le bien immobilier à hypothéquer. Trois principales étapes sont à distinguer :

• Comme toute opération de rachat de crédit, l’étude du dossier débute par une estimation des besoins de financement. Il s’agit de chiffrer la globalité du capital restant dû par l’emprunteur pour les différents crédits en cours de remboursement. Si l’hypothèque doit aussi permettre de dégager le financement d’un nouveau projet, il convient aussi d’en faire une estimation.
• Une fois le futur montant du prêt connu, il convient de procéder à une estimation du bien immobilier. La banque doit, en effet, connaître la valeur de revente de la maison ou de l’appartement sur le marché. Elle pourra ainsi vérifier que cette valeur est suffisante pour garantir l’intégralité du rachat de crédit hypothécaire – ou non.
• La banque prêteuse va enfin s’intéresser classiquement à la situation personnelle de l’emprunteur. Quel est son taux d’endettement, et en quoi consistent ses revenus et ses charges ? Quel sera son reste à vivre prévisionnel tous les mois en cas d’acceptation de l’offre de prêt ? Il s’agit de vérifier le sérieux du futur emprunteur et surtout sa capacité à rembourser son nouveau prêt hypothécaire sans difficulté.

Bon à savoirL’évaluation du bien immobilier apporté en garantie hypothécaire peut être réalisée par un notaire ou un agent immobilier sur la base des ventes réalisées dans votre secteur géographique.

Comment calculer un prêt hypothécaire ?

Par mesure de sécurité, le montant d’un prêt hypothécaire ne peut pas atteindre 100 % de la valeur estimée du bien immobilier proposé en garantie. Lors de la conception de l’offre de rachat de crédits par prêt hypothécaire, deux principaux indicateurs seront pris en compte par l’établissement bancaire :

• Le « ratio hypothécaire » ou « quotité hypothécaire » désigne la part de la valeur du bien immobilier prise en compte pour calculer le montant du crédit. À titre d’exemple, un prêt de 70 000 € adossé à une petite maison d’une valeur de 100 000 € correspond à une quotité de 70 %. Ce ratio est librement choisi par la banque prêteuse. Il est généralement situé entre 70 et 80 %.
• La « marge hypothécaire » désigne le montant maximal du prêt pouvant être accordé par la banque, en tenant compte à la fois du ratio hypothécaire et du solde de l’éventuel crédit restant à rembourser sur ce bien.

Pour calculer un prêt hypothécaire, la marge doit être déterminée à partir de la formule suivante :

(montant estimé du bien x ratio hypothécaire) - solde du crédit immobilier

Pour reprendre l’exemple précédent, le propriétaire de la petite maison d’une valeur de 100 000 € doit encore rembourser 40 000 € au titre de son crédit immobilier. La marge hypothécaire s’établit donc de la manière suivante :

Marge hypothécaire = (100 000 x 80 %) - 40 000
= 80 000 – 40 000
= 40 000 €

Bon à savoir Chez Meilleurtaux, un crédit consommation affiche un montant moyen de 35 000 € et une durée de remboursement d'une douzaine d'années. Un prêt hypothécaire, en revanche, s'élève en moyenne à 120 000 € et peut être remboursé en 25 ans. Réalisez votre demande de prêt hypothécaire et bénéficiez des meilleurs taux négociés auprès de nos partenaires spécialisés.

Les taux du prêt hypothécaire

Depuis 2016, le crédit hypothécaire est considéré comme un crédit immobilier. Ce prêt est donc soumis au taux d’usure. Pour rappel, le taux d’usure est fixé par la Banque de France. Il est le taux maximal au-dessus duquel un établissement de crédit ne peut prêter de l’argent.

En clair, pour les taux de prêt hypothécaire, vous devez vous référer aux taux immobiliers actuels.

Voici un exemple de taux appliqués pour le mois d'octobre 2024 :

Données Meilleurtaux octobre 2024

Rachat de crédit hypothécaire : pour quel profil ?

Nos experts ont dressé, pour vous, trois types de situations dans lesquelles vous pouvez utiliser un crédit hypothécaire :

Salarié ou retraité

Vous êtes salarié ou retraité : quand utiliser le crédit hypothécaire ?

• Vous avez besoin d'argent mais vous ne souhaitez pas emprunter à un taux trop élevé en crédit renouvelable ;
• Vous souhaitez faire une donation à vos enfants ou vos petits-enfants ;
• Vous devez payer les frais de maison de retraite de vos parents ;
• Vous êtes un futur retraité et vous souhaitez anticiper votre baisse de revenus ;
• Vous souhaitez réaliser un achat à l'étranger et vous avez un bien en  France ;
• Vous avez subi un redressement fiscal ;
• Vous avez des droits de succession à régler ;
• Vous souhaitez obtenir une somme d'argent dans l'attente de la vente d'un bien immobilier ;
• Vous êtes à la recherche d'un prêt sans assurance obligatoire.

Consultez notre simulation pour un exemple de rachat de crédit avec un profil salarié.

Commerçant ou artisan

Vous êtes gérant de société, commerçant ou artisan : quand utiliser le crédit hypothécaire ?

• Faire un apport en compte courant d’associés ;
• Rembourser votre compte courant d’associés ;
• Augmenter des fonds propres ;
• Rembourser une caution appelée.

Profession libérale

Vous exercez une profession libérale : dans quels cas utiliser le prêt hypothécaire ?

• Regrouper vos crédits personnels et professionnels ;
• Racheter les parts d’un associé ;
• Acheter vos murs professionnels.

Comment obtenir un prêt hypothécaire à taux d’intérêt compétitif ?

La souscription d’un rachat de crédit hypothécaire est une opération importante qui mérite une mise en concurrence. Si les acteurs présents sur ce marché sont nombreux, il n’est jamais simple de solliciter un grand nombre de prêteurs potentiels et de comparer leurs offres. Meilleurtaux met gratuitement à votre disposition un comparateur de rachat de crédits en ligne rapide et impartial. Complétez les champs proposés pour obtenir une sélection des solutions de rachat de crédit hypothécaire les plus compétitives.

Quelques conseils pour obtenir un rachat de crédit hypothécaire ?

Votre projet doit être cadré. Vous devez savoir où vous allez et vous fixer des objectifs réalisables. Pour cela, il vous faut maîtriser le mécanisme du rachat de crédit hypothécaire. Au moment de présenter votre dossier, soyez transparent. Prenez soin de présenter un dossier complet comportant toutes les pièces justificatives demandées. À la réception de l’offre de rachat de crédit hypothécaire, plusieurs éléments sont à prendre en compte :

• Le Taux Annuel Effectif Global du rachat de crédit ;
• Le Taux Annuel Effectif Assurance qui traduit le coût de l’assurance emprunteur ;
• Le montant de la mensualité unique ;
• Le coût total du rachat de crédit ;
• Les possibilités offertes par le prêteur (report d’échéance, conditions d’un remboursement anticipé…).

Le rachat de prêt hypothécaire est une solution avantageuse pour regrouper plusieurs crédits en une seule échéance mensuelle de remboursement. Elle offre aux propriétaires un mode de financement souple, adossé sur la valeur de leur bien immobilier. Il est essentiel de bien comprendre les implications d’une hypothèque avant de s’engager, et de vérifier vos capacités de remboursement. Particulier ou SCI, Meilleurtaux peut vous aider à mettre en place votre rachat de crédit hypothécaire. Vous bénéficierez d’un accompagnement complet vers une solution taillée sur mesure pour en finir avec le surendettement.

Vos questions les plus fréquentes

Comment fonctionne un rachat de crédit hypothécaire ?

Le rachat de crédit hypothécaire consiste à regrouper plusieurs crédits en un seul pour obtenir une mensualité unique plus basse. Cette diminution du poids mensuel de la dette est obtenue par l’allongement de la durée de remboursement de cette dernière. Elle se traduit par une hausse du coût global des intérêts. Le rachat de crédit est dit hypothécaire lorsque l’emprunteur apporte en garantie du prêt un bien immobilier dont il est propriétaire.

Faut-il une assurance emprunteur pour un rachat de crédit hypothécaire ?

Si l’assurance emprunteur n’est pas obligatoire pour une opération de rachat de crédit hypothécaire, elle est souvent exigée par l’établissement prêteur. La Loi Lagarde donne le choix au souscripteur d’un crédit de son assurance emprunteur. Il n’est pas obligé d’accepter l’assurance emprunteur proposée par le prêteur.

Il peut faire jouer la concurrence et mettre en place une délégation d’assurance dès lors que le contrat d’assurance emprunteur comporte les exigences de garantie formulée par le prêteur. Elles sont formulées dans la Fiche Standardisée d’Information qui accompagne l’offre de rachat de crédit hypothécaire.

Quel peut être le montant d’un rachat de crédit hypothécaire ?

La garantie hypothécaire doit être d’une valeur suffisante pour couvrir l’intégralité du prêt. Autrement dit, le montant maximal du prêt accordé sera directement proportionnel à la valeur vénale du bien immobilier placé en hypothèque.

Le montant empruntable ne correspond jamais à 100 % de la valeur de la maison ou de l’appartement. La banque conserve une marge de sécurité si jamais le bien immobilier ne pouvait pas être revendu à la somme initialement évaluée. Ce ratio hypothécaire est généralement compris entre 70 et 80 % de la valeur du bien. Soit, par exemple, un prêt d’un montant maximal de 160 000 € pour un bien immobilier évalué 200 000 €.

À qui s’adresser pour souscrire un prêt hypothécaire ?

De nombreux établissements bancaires et organismes de financement proposent des solutions de rachat de crédit au moyen d’une garantie hypothécaire. Un cabinet spécialisé vous garantit une étude sérieuse de cette solution pour votre rachat de crédits. Les conditions proposées peuvent toutefois varier de façon sensible en termes de taux d’intérêt, durée du crédit ou ratio hypothécaire.

N’hésitez pas à faire appel à un courtier ou conseiller en prêts hypothécaires et à faire jouer la concurrence !