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Vous souhaitez faire racheter vos crédits immobiliers ainsi que des prêts à la consommation ? La banque va vous demander des garanties. C’est le moment de mieux comprendre la garantie hypothécaire légale spéciale de rang 1 qui couvre la banque en cas de défaut de paiement.
Depuis le 1er janvier 2022, on ne parle plus de privilège du prêteur de deniers, mais d’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers.
Comme lors de la souscription d’un emprunt immobilier ou d’un crédit à la consommation au montant conséquent, la banque exige des garanties lorsqu’elle procède à un rachat de crédits incluant un prêt à l’habitat.
Cette garantie est nécessaire pour se prémunir contre les défaillances de l’emprunteur si celui-ci vient à décéder, devient invalide à la suite d’une maladie ou d’un accident, se trouve dans l’incapacité temporaire d’exercer son métier ou perd son emploi.
Si la personne qui souhaite se lancer dans un rachat de crédits possède un bien immobilier, le nouveau prêteur va demander une garantie hypothécaire pour se protéger.
En cas de problème de remboursement, la banque peut mettre l’actif hypothéqué en vente et récupérer son dû.
Une hypothèque peut prendre deux formes :
Le créancier qui détient une garantie hypothécaire de premier rang est prioritaire. Cela signifie qu’il est le premier à être payé par le notaire une fois que le produit de la cession du bien est disponible.
Lorsqu’un créancier prend une hypothèque sur un bien déjà hypothéqué par un autre organisme, on parle d’hypothèque de deuxième rang.
Il existe même des hypothèques de troisième rang prises sur un bien précédemment hypothéqué par deux créanciers…
L’hypothèque de premier rang couvre jusqu’à 65 % de la valeur vénale de la maison ou de l’appartement dans l’éventualité d’une revente. La banque est donc assurée de récupérer au moins une partie des fonds prêtés. Le risque étant faible, elle est plus encline à appliquer un taux d’intérêt attractif pour votre rachat de crédits. De plus, l’emprunteur n’a pas l’obligation de l’amortir ou décider librement de l’amortissement.
La mise en place d’une garantie hypothécaire de premier rang sur un nouveau prêt n’est pas gratuite.
L’emprunteur doit prévoir des frais de mainlevée et d’inscription qui correspondent à 0,75 % et 1,5 à 2 % respectivement de la somme empruntée. Seul un notaire est habilité à réaliser une telle opération.
Pour éviter de payer ces charges, l’emprunteur peut se contenter de renégocier les termes de son contrat en cours auprès de sa banque : celle-ci transfère alors l’hypothèque, ce qui ne requiert pas de mainlevée.
Donner une hypothèque en premier rang maximise les chances de l’emprunteur d’obtenir l’accord de la banque pour son rachat de crédit immobilier.
Toutefois, si le bien fait déjà l’objet d’une inscription hypothécaire, et lorsque sa valeur est suffisamment élevée en comparaison avec le capital restant dû, l’établissement financier peut accepter une hypothèque en second rang.
En d’autres termes, il rachète les prêts autres que le crédit logement initial et prend une hypothèque sur le bien, mais derrière le créancier prioritaire. Comme il court un risque plus élevé de ne pas recouvrer l’intégralité de sa créance, il propose un taux d’intérêt moins avantageux.
Pour l’emprunteur, la prise d’hypothèque de second rang évite de toucher à la première hypothèque et en conséquence, et de s’acquitter des frais de mainlevée. Deux conditions doivent être réunies :
Il reste que, de manière générale, ce type de garantie est risqué pour le client, dans la mesure où des incidents de paiement peuvent conduire à la saisie du bien immobilier.
En fonction du capital souscrit, des options acceptées par l’organisme prêteur et des possibilités de l’emprunteur, ce dernier peut recourir à l’une des alternatives suivantes :
La banque qui détient une hypothèque de premier rang se trouve en première position pour récupérer l’argent prêté en cas de défaut de paiement de l’emprunteur. Elle peut ainsi récupérer votre bien immobilier et le mettre en vente afin de se faire rembourser.
Cette hypothèque de premier rang s’achève un an après la fin du remboursement de votre prêt. Si, dans l’année qui suit la fin de votre crédit, vous souscrivez un autre prêt, la banque ne bénéficiera que d’une inscription au deuxième rang.
Grâce à l’hypothèque légale spéciale de rang 1, la banque limite le risque de perte puisqu’elle peut mettre la main sur votre bien immobilier et le revendre. De ce fait, elle est plus susceptible de vous accorder un rachat de crédits et de vous offrir des conditions attractives.
La baisse du montant des mensualités suppose un allongement de la durée de remboursement et une majoration du coût total d'un ou de plusieurs crédits objets du regroupement.
Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d'un particulier, avant l'obtention d'un ou plusieurs prêts d'argent.
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Attention, vous pouvez être sollicités par de faux conseillers Meilleurtaux vous proposant des crédits et/ou vous demandant de transmettre des documents, des fonds, des coordonnées bancaires, etc. Soyez vigilants · Meilleurtaux ne demande jamais à ses clients de verser sur un compte les sommes prêtées par les banques ou bien des fonds propres, à l’exception des honoraires des courtiers. Les conseillers Meilleurtaux vous écriront toujours depuis une adresse mail xxxx@meilleurtaux.com Vous avez un doute sur l’un de vos contacts ou pensez être victime d’une fraude ? Consultez notre guide.