Dois-je donner une garantie hypothécaire en premier rang ?

Hypotheque premier rang

Qu’est-ce qu’une hypothèque de premier rang ?

Comme lors de la souscription d’un emprunt immobilier ou d’un crédit à la consommation au montant conséquent, la banque exige des garanties lorsqu’elle procède à un rachat de crédits incluant un prêt à l’habitat.

Cette précaution est nécessaire pour se prémunir contre les défaillances de l’emprunteur si celui-ci vient à décéder, devient invalide à la suite d’une maladie ou d’un accident, se trouve dans l’incapacité temporaire d’exercer son métier ou perd son emploi.

Si la personne qui souhaite se lancer dans un rachat de crédits possède un bien immobilier, le nouveau prêteur va demander une garantie hypothécaire pour se protéger.

En cas de problème de remboursement, la banque peut mettre l’actif hypothéqué en vente et récupérer son dû.

Une hypothèque peut prendre deux formes :

  • l’hypothèque de premier rang ;
  • l’hypothèque de second rang.

Le créancier qui détient une garantie hypothécaire de premier rang est prioritaire. Cela signifie qu’il est le premier à être payé par le notaire une fois que le produit de la cession du bien est disponible.

Lorsqu’un créancier prend une hypothèque sur un bien déjà hypothéqué par un autre organisme, on parle d’hypothèque de deuxième rang.

Il existe même des hypothèques de troisième rang prises sur un bien précédemment hypothéqué par deux créanciers…

L’hypothèque de premier rang couvre jusqu’à 65 % de la valeur vénale de la maison ou de l’appartement dans l’éventualité d’une revente. La banque est donc assurée de récupérer les fonds prêtés assortis des intérêts. Le risque étant faible, elle est plus encline à appliquer un taux d’intérêt attractif. De plus, l’emprunteur n’a pas l’obligation de l’amortir ou décider librement de l’amortissement.

La mise en place d’une garantie hypothécaire de premier rang sur un nouveau prêt n’est pas gratuite.

L’emprunteur doit prévoir des frais de mainlevée et d’inscription qui correspondent à 0,75 % et 1,5 à 2 % respectivement de la somme empruntée. Seul un notaire est habilité à réaliser une telle opération.

Pour éviter de payer ces charges, l’emprunteur peut se contenter de renégocier les termes de son contrat en cours auprès de sa banque : celle-ci transfère alors l’hypothèque, ce qui ne requiert pas de mainlevée.

Garantir hypotheque premier rang

Garantir un rachat de crédit avec une hypothèque de premier rang

Donner une hypothèque en premier rang maximise les chances de l’emprunteur d’obtenir l’accord de la banque pour son rachat de crédit immobilier.

Toutefois, si le bien fait déjà l’objet d’une inscription hypothécaire, et lorsque sa valeur est suffisamment élevée en comparaison avec le capital restant dû, l’établissement financier peut accepter une hypothèque en second rang.

En d’autres termes, il rachète les prêts autres que le crédit logement initial et prend une hypothèque sur le bien, mais derrière le créancier prioritaire. Comme il court un risque plus élevé de ne pas recouvrer l’intégralité de sa créance, il propose un taux d’intérêt moins avantageux.

Pour l’emprunteur, la prise d’hypothèque de second rang évite de toucher à la première hypothèque et en conséquence, et de s’acquitter des frais de mainlevée. Deux conditions doivent être réunies :

  • le niveau d’endettement de l’emprunteur est inférieur à 33 % ;
  • le prêt regroupé doit être soldé avant son 65e anniversaire ou dans un délai de 15 ans.

Il reste que, de manière générale, ce type de garantie est risqué pour le client, dans la mesure où des incidents de paiement peuvent conduire à la saisie du bien immobilier.

En fonction du capital souscrit, des options acceptées par l’organisme prêteur et des possibilités de l’emprunteur, ce dernier peut recourir à l’une des alternatives suivantes :

  • la caution d’un tiers (personne physique ou société spécialisée) ;
  • le nantissement d’une épargne ou d’un placement financier (assurance-vie, compte à terme…).
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La baisse du montant des mensualités suppose un allongement de la durée de remboursement et une majoration du coût total d'un ou de plusieurs crédits objets du regroupement.

Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d'un particulier, avant l'obtention d'un ou plusieurs prêts d'argent.

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