Dois-je donner une garantie hypothécaire en premier rang ?

Écrit par Fabienne CORNILLON . Mis à jour le 30 octobre 2024 .
Temps de lecture : 8 min

Si vous envisagez de faire racheter vos crédits immobiliers, vos prêts à la consommation, l’organisme de crédit peut exiger des garanties. C’est le moment de mieux comprendre la garantie hypothécaire légale spéciale de rang 1. Elle couvre la banque en cas de défaut de paiement. Depuis le 1er janvier 2022, nous ne parlons plus de privilège du prêteur de deniers, mais d’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers.

Qu’est-ce qu’une hypothèque de premier rang ?

Lors de la souscription d’un emprunt immobilier ou d’un crédit à la consommation au montant conséquent, la banque exige des garanties. Il en est de même en cas de rachat de crédits incluant un prêt à l’habitat.

Cette garantie est nécessaire pour se prémunir contre vos défaillances :

• Si vous venez à décéder.
• Si vous devenez invalide à la suite d’une maladie ou d’un accident.
• Si vous vous trouvez dans l’incapacité temporaire d’exercer votre métier ou perdez votre emploi.

Si vous possédez un bien immobilier, le nouveau prêteur exige une garantie hypothécaire pour se protéger. En cas de problème de remboursement, la banque peut mettre l’actif hypothéqué en vente et récupérer son dû.

Une hypothèque peut prendre deux formes :

• L’hypothèque de premier rang.
• L’hypothèque de second rang.

Le fonctionnement de l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers

Le créancier détenant une garantie hypothécaire de premier rang est prioritaire. Il est le premier à être payé par le notaire une fois que le produit de la cession du bien est disponible.

Si un créancier prend une hypothèque sur un bien déjà hypothéqué par un autre organisme, nous parlons d’hypothèque de deuxième rang.

Il existe des hypothèques de troisième rang prises sur un logement précédemment hypothéqué par deux créanciers.

Hypothèque légale spéciale de rang 1 : quelle couverture pour la banque ?

L’hypothèque de premier rang couvre jusqu’à 65 % de la valeur vénale de la maison ou de l’appartement dans l’éventualité d’une revente. La banque est donc assurée de récupérer au moins une partie des fonds prêtés. Le risque étant faible, elle est plus encline à appliquer un taux d’intérêt attractif pour votre rachat de crédits.

Le coût de l’hypothèque de premier rang

La mise en place d’une garantie hypothécaire de premier rang sur un nouveau prêt n’est pas gratuite. Vous devez prévoir des frais de mainlevée, d’inscription correspondant à 0,75 % et 1,5 à 2 % respectivement de la somme empruntée. Seul un notaire est habilité à réaliser une telle opération.

Pour éviter de payer ces charges, vous pouvez vous contenter de renégocier les termes de votre contrat en cours auprès de votre banque. Celle-ci transfère l’hypothèque, sans mainlevée.

Négocier les conditions de l’hypothèque de premier rang

Même si l’hypothèque de premier rang est souvent une exigence de la banque, il est possible de négocier certains aspects pour optimiser votre situation :

• Durée de l’hypothèque : essayez de l’aligner sur la durée du prêt pour éviter des frais supplémentaires.
• Montant garanti : négociez pour que l’hypothèque couvre uniquement le capital emprunté, pas les intérêts.
• Clause de mainlevée partielle : utile si vous envisagez de vendre une partie du bien hypothéqué.
• Frais d’inscription : certaines banques peuvent accepter d’en prendre en charge une partie.
• Possibilité de substitution : négociez la possibilité de remplacer l’hypothèque par une autre garantie à l’avenir.

Rachat de crédits : hypothèque de premier ou de second rang ?

Donner une hypothèque en premier rang maximise vos chances d’obtenir l’accord de la banque pour votre rachat de crédit immobilier. L’établissement financier peut accepter une hypothèque en second rang :

• Si le bien fait déjà l’objet d’une inscription hypothécaire.
• Si sa valeur est suffisamment élevée en comparaison avec le capital restant dû.

En d’autres termes, il rachète les prêts autres que le crédit logement initial et prend une hypothèque sur le bien, mais derrière le créancier prioritaire. Comme il court un risque plus élevé de ne pas recouvrer l’intégralité de sa créance, il propose un taux d’intérêt moins avantageux.

Pour vous, la prise d’hypothèque de second rang évite de toucher à la première hypothèque et, en conséquence, de vous acquitter des frais de mainlevée. Deux conditions doivent être réunies :

• Le niveau d’endettement de l’emprunteur est inférieur à 35 %.
• Le prêt regroupé doit être soldé avant son 65e anniversaire ou dans un délai de 15 ans.

Les alternatives à l’hypothèque légale spéciale de rang 1

Ce type de garantie reste risqué, dans la mesure où des incidents de paiement sont susceptibles de conduire à la saisie de votre bien immobilier. En fonction du capital souscrit, des options acceptées par l’organisme prêteur, de vos possibilités, vous pouvez recourir à l’une des solutions suivantes :

• La caution d’un tiers (personne physique ou société spécialisée).
• Le nantissement d’une épargne ou d’un placement financier (assurance-vie, compte à terme, etc.)
• L’assurance emprunteur : elle protège à la fois le prêteur et l’emprunteur en cas d’incapacité de remboursement due à certains événements comme le décès ou l’invalidité.

Comment faire un rachat de crédits offrant les meilleures conditions ?

Vous l’aurez compris, l’hypothèque, de premier ou de second rang, reste une épée de Damoclès au-dessus de votre tête. Si vous ne pouvez plus rembourser votre emprunt, votre bien est saisi, puis revendu.

Pour éviter une telle situation, le rachat de crédits est une solution à envisager. Il permet d’assainir votre situation financière afin d’augmenter votre capacité de remboursement. Avec un reste à vivre plus élevé, vous limitez le risque de surendettement.

Racheter vos crédits allonge la durée de financement pour réduire la mensualité. Vous pouvez racheter un seul crédit immobilier ou regrouper différents prêts. Voici quelques conseils pour un financement de bien immobilier moins lourd :

• Comparez les offres de crédits afin de trouver le rachat de prêts offrant le meilleur taux. Plus le taux d’intérêt est faible, plus la mensualité l’est aussi. De cette manière, vous réduisez le risque de défaut de paiement.
• Comparez les assurances de prêt : l’assurance emprunteur est imposée par les banques pour financer un bien immobilier. Il est possible de bénéficier de la délégation d’assurance pour vous assurer auprès de la compagnie d’assurances de votre choix. Comparer permet de repérer le TAEA (taux annuel effectif d’assurance) le plus bas pour réduire le coût total du crédit.
• Trouvez le parfait compromis entre durée de crédit et taux d’intérêt : plus la durée de remboursement est longue, plus le taux augmente.

Préparer votre dossier pour un rachat de crédit(s)

Pour optimiser vos chances d’obtenir un rachat de crédit(s) avantageux, suivez ces étapes :

• Rassemblez tous vos documents financiers : relevés de compte, fiches de paie, avis d’imposition, tableaux d’amortissement des prêts en cours.
• Calculez votre taux d’endettement actuel et celui que vous visez après le rachat de crédit(s).
• Évaluez la valeur actuelle de votre bien immobilier, car elle influence les conditions du rachat.
• Préparez un budget détaillé montrant votre capacité à respecter les nouvelles échéances.
• Si possible, essayez d’améliorer votre cote de crédit dans les mois précédant votre demande de rachat.
• Anticipez les questions des banques sur votre situation financière, préparez des réponses claires, honnêtes.

Questions fréquentes sur l’hypothèque légale spéciale de rang 1

C’est quoi l’hypothèque de premier rang ?

La banque détenant une hypothèque de premier rang se trouve en première position pour récupérer l’argent prêté en cas de défaut de paiement. Elle peut récupérer votre bien immobilier, puis le mettre en vente afin de se faire rembourser.

Combien de temps dure l’hypothèque de premier rang ?

Cette hypothèque de premier rang s’achève un an après la fin du remboursement de votre prêt. Si, dans l’année suivant la fin de votre crédit, vous souscrivez un autre emprunt, la banque bénéficie d’une inscription au deuxième rang.

Les avantages de l’hypothèque de premier rang pour le prêteur

Grâce à l’hypothèque légale spéciale de rang 1, la banque limite le risque de perte. Elle peut mettre la main sur votre bien immobilier, puis le revendre. De ce fait, elle est plus susceptible de vous accorder un rachat de crédits avec des conditions attractives.

Quelles sont les démarches pour lever une hypothèque de premier rang ?

Pour lever une hypothèque de premier rang, vous devez :

1. Obtenir une attestation de remboursement total du prêt auprès de votre banque.
2. Contacter un notaire pour effectuer la mainlevée de l’hypothèque.
3. Le notaire rédige un acte de mainlevée, puis l’enregistre auprès du service de la publicité foncière.
4. Payer les frais de mainlevée. Ils comprennent les honoraires du notaire, les frais d’enregistrement.

Quels sont les risques pour l’emprunteur en cas de non-paiement ?

En cas de non-paiement persistant :

1. La banque peut engager une procédure de saisie immobilière.
2. Le bien hypothéqué peut être vendu aux enchères publiques.
3. Vous risquez de perdre votre logement et potentiellement une partie de sa valeur si le prix de vente ne couvre pas l’intégralité de la dette.
4. Des frais supplémentaires liés à la procédure de saisie s’ajoutent à la dette initiale.
5. L’incident de paiement peut affecter négativement votre cote de crédit, compliquant vos futurs emprunts.