Dois-je donner une garantie hypothécaire en premier rang ?

Vous souhaitez faire racheter vos crédits immobiliers ainsi que des prêts à la consommation ? La banque va vous demander des garanties. C’est le moment de mieux comprendre la garantie hypothécaire légale spéciale de rang 1 qui couvre la banque en cas de défaut de paiement.

Qu’est-ce qu’une hypothèque de premier rang ?

Depuis le 1er janvier 2022, on ne parle plus de privilège du prêteur de deniers, mais d’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers.

Comme lors de la souscription d’un emprunt immobilier ou d’un crédit à la consommation au montant conséquent, la banque exige des garanties lorsqu’elle procède à un rachat de crédits incluant un prêt à l’habitat.

Cette garantie est nécessaire pour se prémunir contre les défaillances de l’emprunteur si celui-ci vient à décéder, devient invalide à la suite d’une maladie ou d’un accident, se trouve dans l’incapacité temporaire d’exercer son métier ou perd son emploi.

Si la personne qui souhaite se lancer dans un rachat de crédits possède un bien immobilier, le nouveau prêteur va demander une garantie hypothécaire pour se protéger.

En cas de problème de remboursement, la banque peut mettre l’actif hypothéqué en vente et récupérer son dû.

Une hypothèque peut prendre deux formes :

• l’hypothèque de premier rang ;
• l’hypothèque de second rang.

Le fonctionnement de l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers

Le créancier qui détient une garantie hypothécaire de premier rang est prioritaire. Cela signifie qu’il est le premier à être payé par le notaire une fois que le produit de la cession du bien est disponible.

Lorsqu’un créancier prend une hypothèque sur un bien déjà hypothéqué par un autre organisme, on parle d’hypothèque de deuxième rang.

Il existe même des hypothèques de troisième rang prises sur un bien précédemment hypothéqué par deux créanciers…

Hypothèque légale spéciale de rang 1 : quelle couverture pour la banque ?

L’hypothèque de premier rang couvre jusqu’à 65 % de la valeur vénale de la maison ou de l’appartement dans l’éventualité d’une revente. La banque est donc assurée de récupérer au moins une partie des fonds prêtés. Le risque étant faible, elle est plus encline à appliquer un taux d’intérêt attractif pour votre rachat de crédits. De plus, l’emprunteur n’a pas l’obligation de l’amortir ou décider librement de l’amortissement.

Le coût de l’hypothèque de premier rang

La mise en place d’une garantie hypothécaire de premier rang sur un nouveau prêt n’est pas gratuite.

L’emprunteur doit prévoir des frais de mainlevée et d’inscription qui correspondent à 0,75 % et 1,5 à 2 % respectivement de la somme empruntée. Seul un notaire est habilité à réaliser une telle opération.

Pour éviter de payer ces charges, l’emprunteur peut se contenter de renégocier les termes de son contrat en cours auprès de sa banque : celle-ci transfère alors l’hypothèque, ce qui ne requiert pas de mainlevée.

Rachat de crédits : hypothèque de premier ou de second rang ?

Donner une hypothèque en premier rang maximise les chances de l’emprunteur d’obtenir l’accord de la banque pour son rachat de crédit immobilier.

Toutefois, si le bien fait déjà l’objet d’une inscription hypothécaire, et lorsque sa valeur est suffisamment élevée en comparaison avec le capital restant dû, l’établissement financier peut accepter une hypothèque en second rang.

En d’autres termes, il rachète les prêts autres que le crédit logement initial et prend une hypothèque sur le bien, mais derrière le créancier prioritaire. Comme il court un risque plus élevé de ne pas recouvrer l’intégralité de sa créance, il propose un taux d’intérêt moins avantageux.

Pour l’emprunteur, la prise d’hypothèque de second rang évite de toucher à la première hypothèque et en conséquence, et de s’acquitter des frais de mainlevée. Deux conditions doivent être réunies :

• le niveau d’endettement de l’emprunteur est inférieur à 33 % ;
• le prêt regroupé doit être soldé avant son 65e anniversaire ou dans un délai de 15 ans.

Les alternatives à l’hypothèque légale spéciale de rang 1

Il reste que, de manière générale, ce type de garantie est risqué pour le client, dans la mesure où des incidents de paiement peuvent conduire à la saisie du bien immobilier.

En fonction du capital souscrit, des options acceptées par l’organisme prêteur et des possibilités de l’emprunteur, ce dernier peut recourir à l’une des alternatives suivantes :

• la caution d’un tiers (personne physique ou société spécialisée) ;
• le nantissement d’une épargne ou d’un placement financier (assurance-vie, compte à terme…).

Questions fréquentes sur l’hypothèque légale spéciale de rang 1

C’est quoi l’hypothèque de premier rang ?

La banque qui détient une hypothèque de premier rang se trouve en première position pour récupérer l’argent prêté en cas de défaut de paiement de l’emprunteur. Elle peut ainsi récupérer votre bien immobilier et le mettre en vente afin de se faire rembourser.

Combien de temps dure l’hypothèque de premier rang ?

Cette hypothèque de premier rang s’achève un an après la fin du remboursement de votre prêt. Si, dans l’année qui suit la fin de votre crédit, vous souscrivez un autre prêt, la banque ne bénéficiera que d’une inscription au deuxième rang.

Les avantages de l’hypothèque de premier rang pour le prêteur

Grâce à l’hypothèque légale spéciale de rang 1, la banque limite le risque de perte puisqu’elle peut mettre la main sur votre bien immobilier et le revendre. De ce fait, elle est plus susceptible de vous accorder un rachat de crédits et de vous offrir des conditions attractives.