Dois-je donner une garantie hypothécaire en premier rang ?

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 12 janvier 2024 .
Temps de lecture : 6 min

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Vous souhaitez faire racheter vos crédits immobiliers ainsi que des prêts à la consommation ? La banque va vous demander des garanties. C’est le moment de mieux comprendre la garantie hypothécaire légale spéciale de rang 1 couvrant la banque en cas de défaut de paiement.

Qu’est-ce qu’une hypothèque de premier rang ?

Depuis le 1er janvier 2022, on ne parle plus de privilège du prêteur de deniers, mais d’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers.

Comme lors de la souscription d’un emprunt immobilier ou d’un crédit à la consommation au montant conséquent, la banque exige des garanties lorsqu’elle procède à un rachat de crédits incluant un prêt à l’habitat.

Cette garantie est nécessaire pour se prémunir contre les défaillances de l’emprunteur :

• si celui-ci vient à décéder ;
• s'il devient invalide à la suite d’une maladie ou d’un accident ;
• s'il se trouve dans l’incapacité temporaire d’exercer son métier ou perd son emploi.

Si la personne souhaitant se lancer dans un rachat de crédits possède un bien immobilier, le nouveau prêteur va demander une garantie hypothécaire pour se protéger.

En cas de problème de remboursement, la banque peut mettre l’actif hypothéqué en vente et récupérer son dû.

Une hypothèque peut prendre deux formes :

• l’hypothèque de premier rang ;
• l’hypothèque de second rang.

Le fonctionnement de l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers

Le créancier détenant une garantie hypothécaire de premier rang est prioritaire. Cela signifie qu’il est le premier à être payé par le notaire une fois que le produit de la cession du bien est disponible.

Lorsqu’un créancier prend une hypothèque sur un bien déjà hypothéqué par un autre organisme, on parle d’hypothèque de deuxième rang.

Il existe même des hypothèques de troisième rang prises sur un bien précédemment hypothéqué par deux créanciers…

Hypothèque légale spéciale de rang 1 : quelle couverture pour la banque ?

L’hypothèque de premier rang couvre jusqu’à 65 % de la valeur vénale de la maison ou de l’appartement dans l’éventualité d’une revente. La banque est donc assurée de récupérer au moins une partie des fonds prêtés. Le risque étant faible, elle est plus encline à appliquer un taux d’intérêt attractif pour votre rachat de crédits. De plus, l’emprunteur n’a pas l’obligation de l’amortir ou décider librement de l’amortissement.

Le coût de l’hypothèque de premier rang

La mise en place d’une garantie hypothécaire de premier rang sur un nouveau prêt n’est pas gratuite.

L’emprunteur doit prévoir des frais de mainlevée et d’inscription correspondant à 0,75 % et 1,5 à 2 % respectivement de la somme empruntée. Seul un notaire est habilité à réaliser une telle opération.

Pour éviter de payer ces charges, l’emprunteur peut se contenter de renégocier les termes de son contrat en cours auprès de sa banque : celle-ci transfère alors l’hypothèque, cela ne requiert pas de mainlevée.

Rachat de crédits : hypothèque de premier ou de second rang ?

Donner une hypothèque en premier rang maximise les chances de l’emprunteur d’obtenir l’accord de la banque pour son rachat de crédit immobilier.

Toutefois, si le bien fait déjà l’objet d’une inscription hypothécaire, et lorsque sa valeur est suffisamment élevée en comparaison avec le capital restant dû, l’établissement financier peut accepter une hypothèque en second rang.

En d’autres termes, il rachète les prêts autres que le crédit logement initial et prend une hypothèque sur le bien, mais derrière le créancier prioritaire. Comme il court un risque plus élevé de ne pas recouvrer l’intégralité de sa créance, il propose un taux d’intérêt moins avantageux.

Pour l’emprunteur, la prise d’hypothèque de second rang évite de toucher à la première hypothèque et en conséquence, et de s’acquitter des frais de mainlevée. Deux conditions doivent être réunies :

• le niveau d’endettement de l’emprunteur est inférieur à 33 % ;
• le prêt regroupé doit être soldé avant son 65e anniversaire ou dans un délai de 15 ans.

Les alternatives à l’hypothèque légale spéciale de rang 1

Il reste que, de manière générale, ce type de garantie est risqué pour le client, dans la mesure où des incidents de paiement peuvent conduire à la saisie du bien immobilier.

En fonction du capital souscrit, des options acceptées par l’organisme prêteur et des possibilités de l’emprunteur, ce dernier peut recourir à l’une des alternatives suivantes :

• la caution d’un tiers (personne physique ou société spécialisée) ;
• le nantissement d’une épargne ou d’un placement financier (assurance-vie, compte à terme…).

Comment faire un rachat de crédits offrant les meilleures conditions ?

Vous l’aurez compris, l’hypothèque, qu’elle soit de premier ou de second rang, reste une épée de Damoclès au-dessus de votre tête. Lorsque vous ne pouvez plus rembourser, votre bien est saisi puis revendu. Pour éviter une telle situation, le rachat de crédits est une solution à envisager. Il permet d’assainir votre situation financière afin d’augmenter votre capacité de remboursement. Avec un reste à vivre plus élevé, vous limitez le risque de surendettement.

Racheter ses crédits allonge la durée de financement pour réduire la mensualité. Vous pouvez racheter un seul crédit immobilier ou regrouper différents prêts.

Pour un financement de bien immobilier moins lourd, voici quelques conseils :

• Comparez les offres de crédits afin de trouver le rachat de prêts offrant le meilleur taux. Plus le taux d’intérêt est faible, plus la mensualité l’est aussi. De cette manière, vous réduisez le risque de défaut de paiement.
• Comparez les assurances de prêt. L’assurance emprunteur est imposée par les banques pour financer un bien immobilier. Il est possible de bénéficier de la délégation d’assurance pour vous assurer auprès de la compagnie d’assurances de votre choix. Comparer permet de trouver le TAEA (taux annuel effectif d’assurance) le plus bas pour réduire le coût total du crédit.
• Trouvez le parfait compromis entre durée de crédit et taux d’intérêt. Plus la durée de remboursement est longue, plus le taux augmente.

Questions fréquentes sur l’hypothèque légale spéciale de rang 1

C’est quoi l’hypothèque de premier rang ?

La banque détenant une hypothèque de premier rang se trouve en première position pour récupérer l’argent prêté en cas de défaut de paiement de l’emprunteur. Elle peut ainsi récupérer votre bien immobilier et le mettre en vente afin de se faire rembourser.

Combien de temps dure l’hypothèque de premier rang ?

Cette hypothèque de premier rang s’achève un an après la fin du remboursement de votre prêt. Si, dans l’année qui suit la fin de votre crédit, vous souscrivez un autre prêt, la banque ne bénéficiera que d’une inscription au deuxième rang.

Les avantages de l’hypothèque de premier rang pour le prêteur

Grâce à l’hypothèque légale spéciale de rang 1, la banque limite le risque de perte puisqu’elle peut mettre la main sur votre bien immobilier et le revendre. De ce fait, elle est plus susceptible de vous accorder un rachat de crédits et de vous offrir des conditions attractives.

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