Qu’est-ce que l’hypothèque de second rang ?

Écrit par Fabienne CORNILLON . Mis à jour le 9 octobre 2024 .
Temps de lecture : 8 min

Vous avez souscrit plusieurs crédits et vos mensualités sont aujourd’hui trop élevées ? Vous souhaitez financer un nouveau projet et avez besoin de faire un rachat de crédits ? Nous allons nous intéresser plus au crédit avec hypothèque de second rang.

Définition du rachat de crédits hypothécaires

Le rachat de crédits est une opération qui vise à racheter un ou plusieurs crédits qui seront regroupés en un seul prêt afin de réduire le montant de la mensualité par l’allongement de la durée.

On parle de rachat de crédits hypothécaire lorsque ce rachat de crédits intègre un prêt immobilier assorti d’une hypothèque. Il peut s’agir d’un rachat de plusieurs crédits immobiliers hypothéqués, mais aussi de racheter des crédits à la consommation (crédit auto, crédit travaux, prêt personnel...) et un crédit immobilier.

La première condition pour effectuer un rachat de crédits hypothécaires est d’être propriétaire. Cette dernière peut être la résidence principale ou secondaire de l’emprunteur, voire un investissement locatif.

Définition du rachat de crédits avec hypothèque de second rang

L’hypothèque de second rang est une garantie hypothécaire qui vient couvrir un bien immobilier déjà couvert par une hypothèque.

En clair, dans le cadre d’un rachat de crédits avec une hypothèque de second rang, l’organisme prêteur se trouve en deuxième position en tant que bénéficiaire, si vous ne remboursez pas les échéances de votre crédit. De cette manière, il peut récupérer ses fonds grâce au bien en garantie.

Comment fonctionne le rachat de crédits hypothécaires de second rang ?

Il s’agit d’une solution très spécifique qui se distingue du rachat de crédits classique. Avec ce dernier, vous regroupez tous vos crédits, qu’il s’agisse de crédits à la consommation ou de crédits immobiliers. Ici, le crédit immobilier que vous aviez souscrit n’est pas racheté.

Vous ne faites que regrouper les autres crédits en cours dans une seule mensualité en allongeant la durée du prêt afin de réduire vos remboursements mensuels et de conserver un reste à vivre plus élevé. En parallèle, vous continuez à rembourser votre prêt immobilier.

Est-ce que l’hypothèque de second rang a un impact sur ma première hypothèque ?

Pour ce crédit immobilier, la banque prêteuse conserve sa garantie hypothécaire de premier rang. La banque qui rachète vos crédits se couvre grâce à une hypothèque de second rang sur votre crédit immobilier. Elle se place donc derrière le prêteur initial. Cette opération n’a pas d’impact sur la première hypothèque.

Pourquoi faire un rachat de crédits avec hypothèque de second rang ?

Le rachat de crédits avec hypothèque de second rang est une solution qui offre différents avantages :

• Vous ne rachetez pas votre crédit immobilier et pouvez ainsi conserver ses conditions si elles étaient plus avantageuses. C’est le cas par exemple si vous aviez emprunté à une époque où les taux étaient très bas et que vous envisagez un rachat de crédits en période de hausse des taux ;
• Vous couvrez votre rachat de crédits avec une hypothèque qui permet de rassurer la banque prêteuse et ainsi d’optimiser vos chances d’obtenir une réponse favorable ;
• Vous réduisez le montant de vos mensualités pour éviter une situation de surendettement, pour financer un nouveau projet ou augmenter votre pouvoir d’achat.

L’impact d’un rachat de crédits hypothécaires de second rang

Le rachat de crédits, qu’il s’agisse de racheter un crédit hypothécaire ou non, va impacter le coût total de votre crédit. Cela s’explique par l’allongement de la durée de prêt, ce qui va engendrer :

• un taux d’intérêt plus élevé, celui-ci étant la plupart du temps conditionné à la durée du prêt ;
• des intérêts payés sur une période plus longue ;
• une assurance emprunteur qui, elle aussi, va s’appliquer sur une plus longue durée, ce qui va augmenter le coût total.

D’autre part, un rachat de crédits peut engendrer des indemnités de remboursement anticipé à hauteur de 3 % du capital restant dû ou 6 mois d’intérêts. À ces IRA s’ajoutent des frais de dossier et des frais de garantie pour la mise en place de l’hypothèque de second rang.

Enfin, si vous envisagez de rembourser le crédit immobilier de votre maison avec une hypothèque avant son terme, vous devrez aussi payer des frais de mainlevée d’hypothèque.

Les conditions pour racheter des crédits avec une hypothèque de second rang

Comme pour la mise en place de tout prêt, le rachat de crédits avec hypothèque de second rang ne peut être accordé à tous. Les banques et organismes de crédit vont s’assurer que ce regroupement de crédits est viable financièrement.

Aussi, l’organisme prêteur va s’intéresser à votre situation personnelle et professionnelle pour déterminer votre capacité de remboursement et votre taux d’endettement. Les points pris en compte sont les suivants :

• la stabilité de votre emploi : les banques apprécient un revenu stable et un contrat en CDI ;
• le montant de vos revenus et de vos charges pour déterminer si votre taux d’endettement ne dépasse pas 35 % ;
• la quotité hypothécaire qui doit être inférieure à la valeur du bien. Elle doit être comprise entre 70 et 80 %. Elle se calcule comme suit : (montant du crédit/valeur du bien) x 100 ;
• la gestion de vos comptes. L’organisme de rachat de crédits va s’assurer que vous ne rencontrez pas d’incidents de paiement et que vous n’êtes pas régulièrement à découvert.

Comment est déterminé le montant que je peux emprunter avec une hypothèque de second rang ?

Le montant du financement accordé par l’établissement bancaire ne dépend pas du type d’hypothèque, mais de votre situation comme nous l’avons évoqué précédemment. Le créancier va prendre en considération vos ressources, vos charges, votre capacité à rembourser votre emprunt. Une simulation peut vous permettre de déterminer le montant que les prêteurs peuvent vous accorder.

Comment faire un rachat de crédits avec hypothèque de second rang ?

Pour obtenir un rachat de crédits avec hypothèque de second rang, vous devez réaliser les démarches suivantes :

• faire des simulations en ligne afin de déterminer votre nouvelle mensualité et vous assurer que cette opération est viable pour vous ;
• faire appel à un courtier. Si cela n’est pas un passage obligatoire, le courtier vous conseille pour faire le meilleur rachat de crédits selon votre profil et vous aide à trouver les meilleures conditions ;
• rassembler tous les documents demandés par l’organisme de prêt ;
• remplir un formulaire de souscription de rachat de crédits ;
• signer l’offre de prêt.

À noterAu terme des 14 jours de réflexion, l’organisme de prêt rembourse vos crédits en cours. Vous commencez à rembourser votre nouvelle mensualité tout en continuant à rembourser le prêt immobilier sur lequel vous avez une garantie hypothécaire de second rang.

Les documents demandés pour étudier votre dossier sont les suivants :

• la liste de tous vos crédits et les tableaux d’amortissement ;
• des justificatifs de revenus selon votre situation : bulletins de salaire, bilans, pension retraite, allocations diverses, revenus locatifs, avis d’imposition ;
• les 3 derniers relevés de compte.

Questions fréquentes sur le rachat de crédits avec hypothèque de second rang

Qu’est-ce que l’hypothèque de second rang ?

L’hypothèque de second rang est une garantie qui permet à l’organisme prêteur de se couvrir en utilisant un bien immobilier qui a déjà été hypothéqué par une banque. En cas d’impayé, cette hypothèque permet à l’organisme de prêt d’être remboursé si vous ne réglez plus vos mensualités. Toutefois, avec une hypothèque de second rang, il n’est pas prioritaire pour saisir votre propriété.

Pourquoi un rachat de crédits avec hypothèque de second rang ?

Le rachat de crédits avec hypothèque de second rang permet de conserver son crédit immobilier et ses conditions tout en rachetant d’autres prêts qui seront couverts par cette garantie hypothécaire. C’est une sécurité supplémentaire pour l’organisme de prêt en cas d’impayé, puisqu’il pourra se rembourser en saisissant le bien immobilier hypothéqué.

Quels crédits avec une hypothèque de second rang ?

L’hypothèque de second rang permet de racheter des crédits à la consommation ainsi que des crédits immobiliers. En parallèle, vous devez conserver un autre crédit immobilier qui sera hypothéqué en faveur de la banque chez qui vous avez souscrit le crédit et pour lequel l’organisme de rachat de crédits se positionnera en second rang.

Quels sont les critères pour être éligible à une hypothèque de second rang ?

Pour faire une demande d’hypothèque de second rang, le propriétaire doit présenter un emploi stable accompagné de revenus réguliers suffisants pour rembourser son rachat de crédits. Au-delà de cette première condition, il est nécessaire de respecter un taux d’endettement de 35 % maximum pour limiter le risque d’impayé.