Rachat de crédit et prêt à taux zéro (PTZ) : comment ça marche ?

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 18 février 2025 .
Temps de lecture : 7 min

Le prêt à taux zéro (PTZ) est un dispositif précieux pour les primo-accédants, leur permettant d’acheter leur première résidence principale sans payer d’intérêts. Cependant, lorsqu’un emprunteur fait face à des difficultés financières ou souhaite optimiser ses mensualités, il peut envisager un rachat de crédit. Mais peut-on inclure un PTZ dans cette opération ? Comment cela fonctionne-t-il et quelles en sont les conséquences ? Cet article vous explique tout de manière simple et accessible.

Définition et caractéristiques du PTZ

Le prêt à taux zéro (PTZ) est un prêt immobilier aidé, c’est-à-dire réglementé par l’Etat, qui, comme son nom l’indique, ne porte pas d’intérêts. Etant un crédit complémentaire, il doit nécessairement être couplé à un autre prêt classique. Il se destine aux ménages souhaitant devenir propriétaires de leur résidence principale pour la première fois.

Il est octroyé sous conditions, qui changent au fil des ans selon les évolutions portées par les lois de finances. Accessible jusqu’à fin 2027, la loi de finances pour 2025 en a récemment changé les modalités.

Conditions d’éligibilité au PTZ

Pour bénéficier d’un prêt à taux zéro, il faut remplir plusieurs critères :

• Être primo-accédant : le PTZ est réservé aux personnes n’ayant pas été propriétaires de leur résidence principale durant les deux dernières années.
• Respecter des plafonds de revenus : ils varient selon la zone géographique et le nombre de personnes dans le ménage (détails ci-dessous).
• Acheter un bien neuf ou ancien avec travaux : le PTZ finance en priorité l’achat d’un logement neuf, mais peut aussi concerner un bien ancien à condition que des travaux représentant au moins 25% du coût total soient réalisés, et qu’ils se trouvent en zone détendue (B2 et C).
• Utilisation du bien comme résidence principale : le logement acquis doit être occupé au moins 8 mois par an par l’emprunteur.

Depuis le 1er avril 2024, le dispositif s’était recentré, s’agissant de l’acquisition de logements neufs, sur l’habitat collectif en zone tendue uniquement (A et B1). La loi de finances pour 2025 a cependant fait sauter cette condition de localisation dans un immeuble et une zone tendue, rendant éligible l’achat d’une maison individuelle neuve, partout sur le territoire.

Plafond de ressources du PTZ

Nombre de personnes	Zone A	Zone B1	Zone B2	Zone C
1	49 000 €	34 500 €	31 500 €	28 500 €
2	73 500 €	51 750 €	47 250 €	42 750 €
3	88 200 €	62 100 €	56 700 €	51 300 €
4	102 900 €	72 450 €	66 150 €	59 850 €
5	117 600 €	82 800 €	75 600 €	68 400 €
6	132 300 €	93 150 €	85 050 €	76 950 €
7	147 000 €	103 500 €	94 500 €	85 500 €
8 et plus	161 700 €	113 850 €	103 950 €	94 050 €

Les revenus du demandeur vont aussi influer sur la quotité applicable (20, 40 ou 50%), laquelle varie aussi selon la zone (A/B/C), le type de bien (neuf ou ancien) et la performance énergétique du logement.

Avantages du PTZ pour les primo-accédants

Le PTZ présente plusieurs bénéfices :

• Un financement complémentaire sans intérêts, réduisant ainsi le coût total du crédit.
• Des mensualités allégées grâce à une période de différé pouvant aller jusqu’à 15 ans.
• Un coup de pouce pour l’accession à la propriété, en diminuant éventuellement l’apport personnel nécessaire.

Le rachat de crédit incluant un PTZ : est-ce possible ?

Le rachat de crédit permet de regrouper plusieurs prêts en un seul pour alléger ses mensualités, ou bien réduire le coût total du ou des emprunts. Mais peut-on inclure un PTZ dans cette opération ? Avant de vous lancer, il peut être utile d’effectuer une simulation de rachat de crédit pour évaluer l’impact financier d’une telle démarche.

Transformation du PTZ en prêt amortissable classique

Le PTZ étant un prêt aidé par l’État dont on ne peut bénéficier qu’en cas de primo-accession, il ne peut pas être directement inclus dans un rachat de crédits. Deux options existent alors :

• Laisser le PTZ en dehors du rachat : tous les autres crédits (immobiliers et à la consommation) sont regroupés, tandis que le PTZ reste en cours chez le prêteur initial.
• Transformer le PTZ en prêt amortissable classique : l’intégrer au rachat implique qu’il sera converti en crédit classique avec intérêts, ce qui peut augmenter le coût total du prêt.

Conditions et critères pour inclure un PTZ dans un rachat de crédit

Si vous souhaitez inclure votre PTZ dans un rachat de crédit, c’est-à-dire que vous souhaitez rembourser votre prêt aidé et réunir tous vos crédits en un seul, vous devez respecter les mêmes conditions que pour un crédit classique :

• Votre taux d’endettement ne doit pas dépasser 35%, c’est-à-dire que la somme de vos charges fixes doit être inférieure à 35% de vos revenus mensuels nets.
• Votre reste à vivre est suffisant et vous permet de faire face aux imprévus.
• Si vous choisissez de conserver votre PTZ, la banque qui vous l’a octroyé doit accepter l’opération.

Pour savoir si cette opération est avantageuse, il est recommandé d’effectuer une simulation de rachat de crédit en ligne ou auprès d’un courtier spécialisé.

Impact du rachat de crédit sur les droits au PTZ

Si le PTZ est inclus dans un rachat, c’est-à-dire qu’il se fait rembourser lors de l’opération, il perd alors son statut de prêt aidé et devient un prêt classique avec intérêts. Cette transformation entraîne également la suppression des avantages fiscaux liés au PTZ pour le prêteur. De plus, en cas de nouvel achat immobilier, l’emprunteur ne sera plus éligible au PTZ, car il ne sera plus considéré comme primo-accédant. Cela signifie qu’il pourrait perdre une aide précieuse pour l’acquisition d’un futur bien immobilier, ce qui rend cette option moins avantageuse dans certains cas.

Alternatives au rachat de crédit incluant le PTZ

Si vous souhaitez alléger vos mensualités sans perdre les avantages du PTZ, d’autres solutions existent.

Renégociation du prêt global auprès de la banque d'origine

Une option consiste à renégocier votre prêt immobilier avec votre banque pour obtenir un taux plus bas sur votre crédit principal, sans toucher au PTZ. Cela permet de réduire les mensualités tout en évitant les frais de notaire et autres coûts liés à un rachat de crédit. Cependant, la banque n’est pas toujours disposée à accepter cette renégociation, surtout si l’emprunteur ne présente pas un profil solide ou si les conditions du marché ne justifient pas une baisse de taux.

Rachat des crédits à intérêts uniquement

Vous pouvez aussi opter pour un rachat de crédit limité aux prêts à intérêts (prêt immobilier classique, crédit à la consommation, etc.). Cette solution permet de regrouper les crédits générant des intérêts, tout en laissant le PTZ intact dans votre banque d’origine. Cela réduit les mensualités globales sans altérer les avantages du PTZ. Cette option est intéressante pour alléger le budget sans perdre les bénéfices du taux zéro. Néanmoins, cela n’est possible que si les prêts ne sont pas garantis par une hypothèque, et que le taux d’endettement global ne dépasse pas 35%.

Transfert du PTZ : conditions et procédure

Le transfert du PTZ peut être possible lors d’un nouvel achat immobilier, sous réserve que le bien respecte les critères d’éligibilité en vigueur au moment de l’acquisition. Cette option est idéale en cas de déménagement, car elle permet de conserver le PTZ dans le cadre d’un nouveau projet immobilier. Il est cependant nécessaire de vérifier les conditions et démarches auprès de la banque et des autorités compétentes pour s’assurer que le transfert soit réalisable. Par ailleurs, les prêteurs ne sont jamais obligés d’accepter.

Questions fréquentes sur le rachat de crédit et PTZ

Le rachat de crédit affecte-t-il les avantages fiscaux liés au PTZ ?

Oui, si le PTZ est inclus dans le rachat, il perd son statut de prêt aidé et devient un crédit classique avec intérêts. Cependant, si vous le laissez hors du rachat, vous conservez ses avantages.

Peut-on effectuer un rachat partiel en conservant le PTZ ?

Oui, il est tout à fait possible de ne racheter que certains crédits et de conserver le PTZ séparément. Cela permet de réduire ses mensualités sans toucher aux conditions avantageuses du prêt à taux zéro. Néanmoins, les prêteurs ne sont pas obligés d’accepter.

Quelles sont les spécificités du rachat de crédit pour un PTZ en cours de remboursement ?

Si votre PTZ est encore en période de différé, il peut être plus intéressant de le conserver tel quel. En revanche, si vous commencez à le rembourser et que vos charges deviennent trop lourdes, un rachat global peut être envisagé, mais avec un coût supplémentaire