Renégocier son prêt immobilier

Utilisez cette calculatrice pour estimer rapidement s’il est judicieux de renégocier votre prêt immobilier aujourd’hui, en fonction du montant, de la durée, du taux et de la date de mise en place initiale celui-ci. En prenant en compte les différents frais liés au rachat de votre prêt (indemnités de remboursement anticipé, frais de nouvelle garantie, etc), vous pourrez vérifier quelles économies peuvent être faites sur le coût total de votre crédit immobilier. 

Contexte actuel des taux immobiliers

Après une année 2021 exceptionnelle, avec des taux de crédit historiquement bas, l’année 2022 marque le début d’une hausse des taux. Mais si les taux remontent actuellement, ils restent malgré tout à un niveau relativement bas. Il n’est donc pas trop tard pour renégocier votre prêt immobilier à un meilleur taux ! A la clé : des économies substantielles qui vous permettent de réduire soit le montant de votre mensualité, soit la durée de votre crédit.

Si vous avez souscrit un emprunt à taux fixe il y a quelques années, votre contrat a certainement été conclu à un taux de 4 % à 5 % sur 20 ans. À titre d'exemple, le taux moyen fin 2011 était d'environ 4,3 %. Même en 2016, les taux étaient encore à plus de 2% sur 15 ou 20 ans. Cela peut donc valoir le coup de renégocier vos conditions d’emprunt.

Pour cela, vous avez le choix entre vous adresser à l’établissement qui vous a accordé le crédit ou vous tourner vers la concurrence.

Mais plusieurs questions peuvent vous préoccuper :

• À quel taux pouvez-vous prétendre ?
• Quels frais cette opération pourrait-elle engendrer ?
• Votre banque a-t-elle une quelconque obligation d’accéder à votre requête ?

L’intérêt de renégocier son prêt immobilier

Les taux de prêt immobilier ont connu en 2021 un niveau bas historique. Depuis janvier 2022, une remontée des taux s’amorce mais reste contenue pour le moment. En mars 2022, la Banque de France constatait que le taux moyen des crédits à l’habitat était de 1,14%. Et parmi les contrats conclus, plus de 20% étaient des renégociations de crédit.

Ces taux encore cléments rendent la renégociation du prêt attractive pour les anciens emprunteurs. Toutefois, cette solution n’est pas toujours avantageuse d’un point de vue financier.

En effet, dans le cas d’un prêt classique à taux fixe, chaque échéance comprend une partie du capital souscrit à laquelle s’ajoute une part des intérêts. Mais la répartition entre ces deux éléments varie au cours du prêt : au début, les intérêts représentent la plus grosse part, mais au fil du temps, chaque mensualité se compose presque exclusivement du capital restant dû.

En conséquence, renégocier son crédit n’est intéressant que lorsque la part des intérêts dans le montant de chaque mensualité est encore élevée, généralement au cours du premier tiers de la durée de vie du prêt. Le détail de l’échéancier des remboursements permet de connaître avec précision la part respective des intérêts et du capital.

De manière générale, le différentiel de taux doit être suffisamment important (idéalement, un point) pour couvrir les frais liés à l’opération, qui peuvent monter jusqu’à 4,5 % du capital restant dû.

Vaut-il mieux baisser les mensualités ou la durée ? 

Le choix dépendra de l’intérêt de l’emprunteur. Si diminuer la durée du prêt optimise le financement, cela vous permettra de rembourser plus rapidement le capital et donc de diminuer les intérêts. En revanche, baisser les mensualités vous permettra de gagner en pouvoir d’achat, tout en conservant la même durée de remboursement. Cette option peut-être particulièrement intéressante en période de forte inflation.  

Si vous souhaitez être accompagné car vous n’êtes pas sûr de faire le bon choix entre renégociation ou rachat de crédit immobilier, ou que vous souhaitez effectuer des simulations complexes, n’hésitez pas à faire appel à Meilleurtaux.

Bon à savoir Il n’y a aucun nombre limite de renégociation ou de rachat d’un prêt immobilier. L’opération peut donc être faite à plusieurs reprises. 

Renégocier son prêt : frais et pénalités

Renégociation dans sa banque actuelle 

Votre banque n’est en aucun cas obligée d’accepter la renégociation du prêt (avec une baisse du taux, des mensualités ou une modification de la durée), mais cette solution sera plus rapide qu’un rachat de crédit immobilier par un établissement concurrent puisqu’elle vous évite les contraintes administratives.

La procédure est simple. Lorsque vous demandez la renégociation de prêt à votre banque en lui précisant ce que vous voulez, elle doit vous transmettre un avenant au contrat initial, soit par courrier (cachet de la poste faisant foi) ou par tout autre moyen convenu entre vous. Une fois celui-ci porté à votre connaissance, vous disposez d’un délai de réflexion de 10 jours pour accepter ou refuser les nouveaux termes (taux, durée, etc). Pour un prêt à taux fixe, l’avenant doit comprendre un échéancier des amortissements ainsi que le taux annuel effectif global (TAEG) et le coût du crédit sur la base des seuls frais et échéances à venir.

Par ailleurs, pour être certain que la renégociation du prêt est véritablement rentable, il faut considérer les éventuels frais et pénalités occasionnés par l'opération. La création d’un avenant au contrat entraîne des frais plus importants que si vous demandiez la simple modification de la date de prélèvement des échéances, ou le changement de compte où sont prélevées les mensualités.

Selon les données analysées par le site spécialisé MoneyVox.fr, au 24 mai 2022, les frais d’avenant pour un prêt de 100 000 euros sont en moyenne de 1162,75 euros (pour 106 banques étudiées).

Rachat du crédit par une autre banque

Si vous vous opposez à un refus de votre banque actuelle, aller démarcher la concurrence peut être une bonne solution. Dans ce cas, il ne s’agit plus d’une renégociation mais d’un rachat de crédit. Attention, les frais et pénalités dont vous devrez vous acquitter seront alors plus élevés, car ils comprennent : 

• Des frais de dossier, dont le montant se situe aux alentours de 1 % du capital emprunté, pouvant cependant être négociés (voire annulés en passant par une banque en ligne proposant des crédits immobiliers sans frais de dossier). Selon votre profil et la solidité de votre dossier, vous pourriez obtenir un rabais ou même une exonération.
• Des frais de courtage si vous faites appel aux services d’un courtier. Cet intermédiaire sera rémunéré soit par des honoraires forfaitaires ou calculés en pourcentage du montant du crédit. Mais là aussi, ces frais de courtage peuvent être évités : c’est souvent la nouvelle banque qui rémunère le courtier directement à votre place. 
• Des frais de garantie afin d’assurer le nouveau crédit. Le nouvel établissement peut vous demander de prendre une caution crédit logement ou une hypothèque. La seconde est la plus chère, puisque la signature d’un acte de garantie hypothécaire requiert l’intervention d’un notaire. Si vous prenez cette garantie, une hypothèque de deuxième rang évite les frais de mainlevée sur la première hypothèque, qui s’éteint avec le prêt désormais annulé. 
• Des indemnités de remboursement anticipé (IRA) ou pénalités, pour l'emprunt d'origine (avec en option des frais de mainlevée d'hypothèque selon la garantie demandée pour l’emprunt initial). Elles ne peuvent dépasser 6 mois d’intérêt sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, et 3% du capital restant dû avant le remboursement. Cette pénalité est cependant supprimée si le remboursement intervient à la suite d’un changement de votre lieu de travail ou de celui de votre conjoint, ou en cas de décès ou cessation non volontaire de l’activité professionnelle. 

L’assurance dans la renégociation de son prêt

Renégocier son prêt immobilier signifie le remplacement du contrat en cours par un autre ; c’est donc aussi l’occasion de renégocier l’assurance emprunteur qui l’accompagne, tout en sachant également que vous êtes libre de vous adresser à un autre assureur.

Celle-ci est destinée à couvrir les incidents de la vie susceptibles de vous empêcher d’honorer votre dette. Elle comprend ainsi des garanties telles que le décès, le chômage, et l’invalidité totale ou partielle conduisant à une incapacité permanente ou temporaire de travail.

Toutefois, pour bénéficier d’une bonne couverture, vous aurez probablement à payer plus qu’au moment de la signature du prêt, il y a cinq ou dix ans. Il est donc essentiel d’effectuer une comparaison détaillée de multiples offres afin de trouver la formule qui vous convient au meilleur prix et avec les types de garantie appropriés.

À noter que la loi Lemoine du 28 février 2022 permet aux emprunteurs immobiliers de résilier à tout moment leur contrat d’assurance du prêt (dès le 1er juin 2022 pour les offres de prêt nouvellement acceptées et à compter du 1er septembre 2022 pour les contrats d’assurance en cours d’exécution).

Là encore, le recours à Meilleurtaux vous sera d’une aide précieuse pour trouver les meilleures conditions pour l’assurance emprunteur.

Les critères de décision

Commencez par considérer le type de prêt que vous avez souscrit, car selon qu’il s’agisse d’un emprunt classique, à échéance constante ou à échéance progressive, d’un prêt relais ou in fine, etc., l’amortissement du capital ne s’effectue pas de la même manière, ce qui a une incidence sur le coût global.

Regardez votre tableau d’amortissement (ou réclamez-le à votre banquier si vous ne l’avez pas sous la main) et vérifiez les points suivants :

• Le capital restant dû avant le paiement de la prochaine mensualité (CRD),
• Le montant de la mensualité hors assurances,
• Le montant des intérêts de la mensualité,
• Le montant du capital de la mensualité.

Avant de décider de renégocier votre prêt immobilier, à cause des frais qu’il engendre et qui peuvent atteindre 4,5 % du capital restant dû, l’autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) recommande aux emprunteurs de s’assurer que les quatre conditions suivantes soient remplies :

1. L’écart entre les taux

L'écart entre les taux de l'ancien emprunt et le nouveau doit être suffisamment important. Les experts insistent souvent sur un différentiel d'1 point.

Toutefois, pour un montant de prêt plus élevé (300 000 € et plus), ou ayant une durée supérieure à vingt ans, une différence de 0,7 point est suffisante.

Les crédits contractés sur vingt ans durant le premier semestre 2012 aussi valent le coup d’être renégociés ; proposés à des taux moyens compris entre 4 % et 4,3 %, ils promettent, grâce à un écart de taux d’environ 1 point, une économie avoisinant 20 000 €.

2. La renégociation doit intervenir le plus tôt possible

La renégociation doit avoir lieu aussi tôt que possible dans l’échéancier de remboursement, notamment, lorsque la part des intérêts dans chaque échéance de remboursement est encore importante.

Cette période se situe dans les premières années du prêt. De préférence, il est judicieux de renégocier le crédit quand il se situe dans la ^1ère moitié de sa vie, voire le 1^er tiers.

3. La part du capital restant à rembourser

La part du capital restant à rembourser doit être à minima de 50 000 €.

4. Les frais annexes ne sont pas trop élevés

Enfin, il est essentiel de bien prendre en compte le montant total des frais annexes liés à l’opération (frais de dossier, d’assurance, etc.) comme énoncé plus haut.

Synthèse : Comment bien renégocier son prêt immobilier ?

Le plus pratique serait évidemment que votre banque consente à vous faire profiter de la conjoncture, vous évitant de longues formalités. Mais il est malheureusement rare que celle-ci se montre disposée à vous accorder un nouveau taux plus faible, sauf si vous êtes un très bon client. En effet, une telle opération implique une baisse de leurs revenus et de leurs objectifs de vente.

Dans ce cas, il est préférable de vous renseigner auprès d’autres établissements bancaires et organismes financiers et de procéder dans ce cas au rachat de votre crédit immobilier par une autre enseigne. Il consiste à signer un nouveau prêt qui remboursera celui existant à un taux plus avantageux.

Par ailleurs, le changement de banque nécessite généralement la mise en place d’un nouveau compte bancaire avec les divers frais y afférents, sans oublier la reconstruction d’une relation de confiance et la souscription d’autres services et produits d’épargne.

Il est en outre déconseillé si vous prévoyez de revendre le bien dans un avenir proche (moins de 2 ans), car vous reviendriez alors au début du cycle de prêt, quand le prêt coûte le plus cher.

Les professionnels vous livrent les 5 secrets d’une renégociation réussie :

1. Faites jouer la concurrence grâce à Meilleurtaux

Car la compétition rude qui règne sur le marché pousse les banques à accorder des taux très attractifs aux personnes présentant un bon profil. Selon votre profil, d’une banque à une autre, ou même au sein d’un même groupe, les conditions peuvent varier sensiblement.

2. Soignez votre profil emprunteur

Même si vous avez déjà démontré votre capacité à rembourser votre prêt, pour rassurer le prêteur, accordez autant de soin au montage de votre dossier de renégociation qu’à celui du crédit initial. Il doit comprendre au moins vos 3 derniers relevés de compte, les 3 derniers bulletins de paie, et parfois un questionnaire médical.

3. Déléguez votre assurance emprunteur

Profitez de la renégociation du prêt pour changer d’assurance de crédit et maximisez grâce à cette protection plus compétitive les économies réalisées.

4. Conservez le bien concerné par le crédit pendant au moins 2 ans

Gardez le bien immobilier acquis grâce au prêt pendant au moins 2 ans, autrement le retour au début d’un autre prêt, avec un amortissement plus lent, vous pénalisera.

5. Conservez votre niveau de mensualités

Malgré la diminution du taux, continuer à payer la même mensualité vous permet d’amortir plus rapidement votre crédit. L’économie générée en réduisant ainsi la durée restante du prêt est plus importante que si vous choisissiez de garder la même durée de prêt avec une mensualité moindre.