Crédit immobilier sans apport - Prêt à 110%

Écrit par Fabienne CORNILLON . Mis à jour le 12 novembre 2025 .
Temps de lecture : 11 min

Acheter un bien immobilier sans disposer d’un apport, est-ce encore possible en 2025 ? Obtenir un prêt immobilier sans épargne personnelle est devenu plus complexe, mais pas impossible. Certaines banques acceptent encore de financer l’intégralité d’un achat immobilier, voire davantage, à condition de présenter un dossier solide et un profil rassurant.

Avec Meilleurtaux, découvrez en détail comment fonctionne un crédit immobilier sans apport, les conditions pour l’obtenir et les solutions alternatives pour concrétiser votre projet immobilier même sans capital de départ.

Qu'est-ce qu'un crédit immobilier sans apport ?

Un crédit immobilier sans apport est un prêt dans lequel la banque finance 100% du prix du bien, voire jusqu’à 110% du montant total, en intégrant les frais annexes (notaire, agence, garantie...). En temps normal, les établissements financiers demandent aux emprunteurs d’apporter au moins 10% du coût de l’opération pour prouver leur capacité à épargner et limiter leur risque. Mais dans certains cas, elles peuvent accepter un financement sans apport, si le profil de l’emprunteur est jugé fiable et stable.

L'apport personnel, c’est tout simplement la somme que vous apportez de vos propres économies (ou d’une donation), sans recours au crédit. En général, il sert à couvrir les frais d’achat, soit environ 10% du montant du projet.

Les différentes options disponibles (prêts à 110%, assurances, etc.)

Pour financer un projet immobilier sans apport, plusieurs solutions existent. Vous pouvez opter for un prêt à 110%, qui couvre le coût du bien et les frais annexes, ou compléter votre financement par des prêts aidés, une assurance emprunteur adaptée, ou d’autres garanties personnelles comme le cautionnement.

Chaque option présente des avantages et des conditions spécifiques, qu’il est important de connaître pour maximiser vos chances d’obtenir un prêt.

Définition du prêt à 110%

Le prêt à 110% est un crédit où l’emprunteur finance non seulement le prix du bien (100%), mais aussi les frais annexes (environ 10%) liés à l’acquisition. Il couvre notamment :

• Les frais de notaire : environ 7 à 8% du prix pour l'ancien, 2 à 3% dans le neuf.
• Les frais d’agence : si le bien est acheté via un intermédiaire.
• Les frais de garantie : cautionnement ou hypothèque.
• Les frais de dossier.

Ce type de prêt est plutôt rare et réservé à des profils solides, comme les jeunes actifs en CDI avec un bon potentiel de revenus ou les fonctionnaires à revenus stables.

Exemple : vous souhaitez acheter un bien ancien à Rennes pour 250 000 €. Grâce au simulateur des frais de notaire Meilleurtaux, les frais de notaire sont estimés à 19 000 €. Pour un logement neuf, les frais dépendent du nombre de logements du programme mais comptez entre 4 355 € et 6 271 € selon le programme immobilier.

L'importance de l'apport personnel pour les banques

L’apport personnel rassure les établissements bancaires, car il montre que l’emprunteur sait gérer son budget et mettre de l’argent de côté. Il peut notamment réduire le montant à emprunter, et donc le risque de non-remboursement, soit permettre l’acquisition d’un bien plus cher, en complétant son financement.

Sans apport, les établissements examinent le dossier avec encore plus de rigueur. Elles exigent souvent :

• Des revenus stables (CDI, fonctionnaire, professions libérales…).
• Une gestion saine de vos comptes, sans découvert ni dettes importantes.
• Des garanties solides, comme une hypothèque sur le bien ou une caution.

Est-il encore possible d'obtenir un prêt immobilier sans apport en 2025 ?

Évolution des conditions d'octroi depuis 2022

Depuis le 1er janvier 2022, les conditions d’accès au crédit pour les particuliers se sont renforcées à cause de :

• La hausse des taux, qui réduit la capacité d’emprunt des acheteurs.
• Les règles plus strictes imposées aux banques, qui limitent la part des crédits à risque.
• La hausse de l’endettement pour beaucoup de ménages du fait du contexte de crise économique actuel.

Cependant, en 2025, certaines banques commencent à réintégrer le prêt à 110% sur le marché. De plus, le dernier observatoire trimestriel Crédit logement/CSA faisait état d'une baisse de l'apport, de 63 700 € en 2023 à 51 800 € en 2025, soit une baisse de 18,68%, grâce à la baisse des taux et à la volonté des banques d’attirer des clients. Ainsi, bien que les crédits sans apport restent moins fréquents, ils restent réalisables pour les profils solides.

Position du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF)

Le HCSF encadre strictement le crédit immobilier :

• Un taux d’endettement maximum de 35% (33% avant 2022), c’est-à-dire le pourcentage maximal de vos échéances remboursable par rapport à vos revenus nets.
• Une durée de prêt limitée à 25 ans maximum, avec une tolérance à 27 ans dans le cas d’une construction, d’un achat en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement) ou d’une rénovation dans l’ancien avec 10% de travaux minimum.

Ces restrictions compliquent l’accès au crédit pour les emprunteurs sans apport, mais les banques peuvent déroger à ces règles dans 20% des cas, sous conditions).

Qui peut bénéficier d'un crédit immobilier sans apport ?

Profils privilégiés par les banques

Les emprunteurs les plus susceptibles d’obtenir un crédit sans apport :

• Les jeunes actifs en CDI, surtout s’ils ont un bon salaire et que l'évolution de carrière est prometteuse.
• Les primo-accédants, notamment dans les zones tendues, où la demande est forte.
• Les investisseurs locatifs, à condition que les loyers prévus couvrent les mensualités du prêt.
• Les fonctionnaires, grâce à la stabilité de leurs revenus, très appréciée des entités bancaires.

Types de projets immobiliers éligibles

Certains biens sont plus facilement financés sans apport :

• Les logements neufs, surtout s’ils sont éligibles au prêt à taux zéro (PTZ).
• Les petits biens (moins de 150 000 euros), qui présentent un risque moindre pour la banque.
• Les investissements locatifs, si le rendement locatif est attractif et permet de couvrir les échéances.

Comment obtenir un prêt immobilier sans apport ?

Constituer un dossier solide

Pour convaincre une banque de financer votre projet sans apport, il faut présenter un dossier irréprochable. Voici les points clés :

• Présenter des revenus stables (CDI, fonctionnaire, professions libérales, etc.).
• Fournir tous les documents nécessaires (bulletins de salaire, avis d’imposition, relevés de compte, justificatifs d’identité, justificatif de domicile actuel et compromis de vente).
• Évaluer en amont votre capacité d’emprunt grâce au montant de vos revenus et de vos charges, pour avoir une idée précise du montant fictif pouvant être emprunté.
• Gérer de manière saine ses comptes (pas de découvert, pas de crédits à la consommation).
• Afficher un taux d’endettement maîtrisé (moins de 35%).

Arguments à mettre en avant auprès des banques

Pour convaincre la banque de vous accorder un prêt sans apport, il est essentiel de démontrer votre fiabilité et votre solvabilité. Voici les points clés à valoriser :

• Gestion saine : pas de découverts, paiements réguliers, un peu d’épargne pour prouver votre sérieux.
• Revenus stables et évolutifs : un emploi sécurisé et des perspectives d’augmentation rassurent la banque.
• Projet solide : bien situé, rentable ou autofinancé par les loyers dans le cas d’un investissement locatif.

Plus votre profil paraît stable et votre projet rentable, plus la banque sera disposée à vous financer sans apport.

Rôle du courtier dans l'obtention d'un prêt sans apport

Faire appel à un spécialiste du courtage en crédit immobilier peut grandement faciliter l’accès à un prêt sans apport :

• Négocier auprès des établissements grâce à son expertise commerciale.
• Elaborer un dossier solide en vérifiant que toutes les pièces nécessaires sont réunies.
• Accéder à des offres spécifiques grâce à son réseau de partenaires.
• Faire jouer la concurrence pour obtenir de meilleures conditions et faire des économies.

Les avantages et inconvénients de choisir un prêt sans apport

Bénéfices pour l'emprunteur

Un crédit immobilier sans apport permet d’accéder rapidement à la propriété, sans devoir attendre des années pour épargner.

Cette solution est idéale pour :

• Les primo-accédants et jeunes actifs avec des revenus stables mais pas encore d’épargne constituée.
• Les investisseurs disposant de garanties financières solides mais souhaitant conserver leur capital pour d’autres projets.

Risques et contraintes à considérer

Un crédit sans apport comporte toutefois certaines contraintes :

• Taux d’intérêt légèrement plus élevé : généralement 0,1 à 0,2 point de plus que pour un prêt avec apport. Par exemple, pour un emprunt de 200 000 € sur 20 ans, passer de 3,46% à 3,47% représente 400 € de coût total supplémentaire, soit seulement 2 € par mois.
• Accord plus difficile : les banques exigent des garanties solides, comme un emploi stable ou la constitution d’une hypothèque sur le bien financé.
• Risque en cas de revente anticipée : l’absence d’apport peut entraîner une perte financière si le bien est revendu à un montant inférieur au capital restant dû.

Alternatives au crédit immobilier sans apport

Prêts aidés ou complémentaires

Si vous n’avez pas d’apport, certains dispositifs peuvent compenser partiellement votre épargne :

Par ailleurs, certaines communes proposent des prêts à des taux avantageux comme la ville de Paris avec l’offre « Paris logement 0% », ou encore Rennes qui a mis en place le dispositif d’accès à prix maîtrisé.

Comment se constituer un apport rapide ?

Même un petit apport peut faciliter l’obtention d’un prêt :

• Épargner régulièrement sur un Livret A, LDDS, LEP ou PEL (taux attractif, par exemple 1,75% pour un PEL).
• Revendre un bien ou un placement : maison secondaire, investissement locatif, placement en bourse, etc.
• Recourir à une donation familiale pour constituer un apport personnel.

Exemple de crédit immobilier sans apport

Vous souhaitez réaliser un investissement locatif. Vous avez trouvé un bien immobilier d'une valeur de 250 000 € à Rennes (frais inclus). Il s’agit d’un appartement situé près de l’université. Vous avez un revenu stable de 5 000 € par mois. En raison de vos ressources et de la qualité du bien, votre profil est séduisant pour la banque. Elle estime que le risque est limité. Elle consent à vous accorder un emprunt sans apport.

Voici ce que vous devrez payer pour un prêt de 250 000 € en 2025, sur une durée de 20 ans :

• 1 516 € de mensualité avec un taux à 3,46%.
• Une assurance emprunteur à 0,34%, représentant 17 000 €.
• Le coût total du crédit est de 113 744 €.

Avec un taux d’endettement de 30,32%, vous respectez les 35% recommandés par le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière. Vous pouvez emprunter sans apport, d’autant qu’il s’agit d’un investissement locatif. Vos mensualités seront en partie couvertes par les loyers perçus.

Questions fréquentes sur le crédit immobilier sans apport (FAQ)

Quel salaire pour emprunter 250 000 euros sans apport ?

Pour déterminer quel salaire est nécessaire pour emprunter 250 000 euros sans apport, il faut déterminer le taux et la durée du prêt. Prenons un exemple concret avec un prêt sur 20 ans à 3,46% et 0,34% de taux d’assurance. La mensualité dans ces conditions est de 1 516 euros ce qui requiert un salaire mensuel de 4 331 euros au minimum pour respecter les 35% maximum.

Peut-on emprunter sans apport pour un investissement locatif ?

Oui, il est possible d’emprunter sans apport pour un investissement locatif, mais cela reste plus difficile à obtenir qu’un prêt pour une résidence principale. Les banques exigent généralement un dossier solide, avec de bons revenus, une gestion financière irréprochable et un projet rentable, capable de s’autofinancer grâce aux loyers perçus.

Comment améliorer ma situation financière pour augmenter mes chances d'approbation ?

Pour maximiser vos chances, assurez-vous d’avoir un contexte financier stable et un dossier solide. Évitez les découverts, mettez en avant la régularité de vos revenus et, si besoin, faites-vous accompagner par un courtier immobilier pour optimiser votre profil. Enfin, le cautionnement bancaire peut rassurer la banque en apportant une garantie supplémentaire.

Quels documents sont nécessaires pour faire une demande ?

Pour faire une demande de crédit immobilier, vous devez fournir plusieurs documents indispensables : une pièce d’identité en cours de validité (carte d’identité ou passeport), un justificatif de domicile de moins de 3 mois (facture d’électricité, de gaz, d’eau ou quittance de loyer) et un justificatif de situation familiale (livret de famille, certificat de PACS ou jugement de divorce). Si vous empruntez à deux, chaque co-emprunteur doit présenter ces pièces.