Crédit immobilier sans apport

Écrit par Fabienne CORNILLON . Mis à jour le 13 février 2025 .
Temps de lecture : 11 min

Acheter un bien immobilier sans avoir d’apport, est-ce encore possible ? En 2025, obtenir un prêt immobilier sans apport personnel est devenu plus difficile, mais reste envisageable sous certaines conditions. Certaines banques acceptent encore de financer l’intégralité d’un achat immobilier, mais elles sont plus exigeantes sur le profil de l’emprunteur.

Dans cet article, nous allons voir en détail ce qu’est un crédit immobilier sans apport, quelles sont les conditions pour l’obtenir et quelles alternatives existent pour financer un projet immobilier sans épargne de départ.

Qu'est-ce qu'un crédit immobilier sans apport ?

Un crédit immobilier sans apport est un prêt où la banque finance 100% du prix du bien, voire 110% en incluant les frais annexes comme les frais de notaire. En temps normal, les établissements financiers demandent aux emprunteurs d’apporter au moins 10% du montant de l’opération pour prouver leur capacité à épargner et réduire leur risque. Mais dans certains cas, elles acceptent de prêter sans apport sous conditions.

Un apport personnel est une somme que le demandeur peut, comme son nom l’indique, apporter de sa poche, sans avoir recours au crédit. Il peut s’agir d’épargne ou d’une donation, par exemple. En général, les prêteurs demandent qu’il couvre au moins les frais d’acquisition du bien (soit environ 10% du projet).

Définition du prêt à 110%

Le prêt à 110% est un crédit où l’emprunteur finance non seulement le prix du bien (100%), mais aussi les frais annexes (10%) :

• Les frais de notaire (environ 7 à 8% du prix pour l'ancien, 2 à 4% dans le neuf).
• Les frais d’agence le cas échéant.
• Les frais de garantie (cautionnement ou hypothèque).
• Les frais de dossier bancaires.

Ce type de prêt est plutôt rare et réservé à des profils solides, comme des jeunes actifs en CDI avec un bon potentiel de revenus.

L'importance de l'apport personnel pour les banques

L’apport personnel rassure les agences bancaires, car il montre que l’emprunteur sait gérer son budget et mettre de l’argent de côté. Il peut soit servir à réduire le montant emprunté, et donc le risque de non-remboursement, soit être utilisé pour acquérir un bien plus cher.

Sans apport, les établissements étudient le dossier avec encore plus d’attention et exigent souvent des garanties solides (revenus stables, bonne gestion des comptes, absence de dettes).

Est-il encore possible d'obtenir un prêt immobilier sans apport en 2025 ?

Évolution des conditions d'octroi depuis 2022

Depuis le 1er janvier 2022, les conditions d’accès au crédit pour les particuliers se sont durcies à cause de :

• La hausse des taux d’intérêt, qui réduit la capacité d’emprunt des acheteurs.
• Les règles imposées aux banques, qui limitent la part des crédits à risque.
• La hausse de l’endettement pour beaucoup de ménages du fait du contexte de crise économique actuel.

Toutefois, sur 2025, certaines banques commencent à revenir sur le marché du 110%. De plus, le dernier observatoire trimestriel Crédit logement/CSA (T4 2024) faisait état d'une baisse de l'apport en 2024, qui s'explique autant par la baisse des taux que par la volonté des banques de capter des clients. Dès lors, même si les établissements sont plus frileux pour les crédits sans apport, l’opération est possible.

Position du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF)

Le HCSF, qui encadre la réglementation des crédits immobiliers, impose des règles strictes aux agences bancaires :

• Un taux d’endettement maximum de 35% (33% avant 2022), c’est-à-dire le pourcentage maximal de vos mensualités remboursable par rapport à vos revenus nets.
• Une durée de prêt limitée à 25 ans maximum, avec une tolérance à 27 ans dans le cas d’une construction, d’un achat en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement) ou d’une rénovation dans l’ancien avec 10% de travaux minimum.

Ces restrictions compliquent l’accès au crédit pour les emprunteurs sans apport, mais les banques conservent une marge de flexibilité pour certains profils (possibilité de déroger à ces règles dans 20% des cas, sous conditions).

Qui peut bénéficier d'un crédit immobilier sans apport ?

Profils privilégiés par les banques

Les emprunteurs les plus susceptibles d’obtenir un crédit sans apport :

• Les jeunes actifs en CDI, surtout s’ils ont un bon salaire et une évolution de carrière prometteuse.
• Les primo-accédants, notamment dans les zones tendues.
• Les investisseurs locatifs, à condition que les loyers couvrent les mensualités à rembourser.
• Les fonctionnaires, qui ont une stabilité de revenus appréciée des entités bancaires.

Types de projets immobiliers éligibles

Certains types de biens sont plus facilement finançables sans apport :

• Les logements neufs, surtout s’ils sont éligibles au prêt à taux zéro (PTZ).
• Les petits biens (moins de 150 000 euros), qui représentent un risque moindre pour la banque.
• Les investissements locatifs, si le rendement locatif est attractif.

Comment obtenir un prêt immobilier sans apport ?

Constituer un dossier solide

Pour convaincre la banque de vous accompagner dans le financement de votre projet, sans avoir d’apport, il faut préparer un dossier irréprochable. Voici quelques conseils pratiques pour mettre toutes les chances de votre côté :

• Présenter des revenus stables (CDI, fonctionnaire, professions libérales, etc.).
• Fournir tous les documents nécessaires (bulletins de salaire, avis d’imposition, relevés de compte, justificatifs d’identité, justificatif de domicile actuel et compromis de vente).
• Évaluez en amont votre capacité d’emprunt grâce au montant de vos revenus et de vos charges, pour avoir une idée précise du montant fictif pouvant être emprunter.
• Gérer de manière saine ses comptes (pas de découvert, pas de crédits à la consommation).
• Afficher un taux d’endettement sous contrôle (moins de 35%).

Quelles banques proposent des crédits immobiliers sans apport ? Certaines agences bancaires acceptent encore ce type de prêt, notamment :

• Hello bank!, côté banques en ligne, qui indique sur son site ne pas obligatoirement demander d’apport.
• Les banques traditionnelles (Crédit Agricole, Caisse d’Epargne, LCL, SG, BNP Paribas, CIC) selon la relation client.

Nous vous invitons à utiliser notre simulateur de crédit immobilier gratuit pour connaître votre capacité d’emprunt et trouver le meilleur taux pour votre emprunt immobilier sans apport. En quelques minutes, après avoir répondu à plusieurs questions, nous vous proposons un comparatif de différentes solutions pour financer votre projet.

Arguments à mettre en avant auprès des banques

Avant votre rendez-vous avec la banque, prenez le temps de préparer vos arguments pour maximiser vos chances d’obtenir un crédit sans apport. L’objectif est de rassurer votre interlocuteur sur votre capacité à rembourser le prêt malgré l’absence d’épargne initiale. Pour cela, vous pouvez mettre en avant trois éléments clés :

• Une bonne gestion financière : montrez que vous gérez sainement votre budget en mettant en avant l’absence de découverts bancaires, le paiement régulier de vos charges et éventuellement une épargne de précaution, même si elle n’est pas utilisée comme apport. Cela prouve votre sérieux et votre capacité à faire face aux imprévus.
• Un potentiel d’évolution de carrière : si votre salaire est amené à augmenter (promotion, évolution professionnelle, statut de fonctionnaire avec revalorisation automatique), mentionnez-le. Une perspective de revenus en hausse peut rassurer la banque sur votre capacité à absorber des mensualités élevées sur le long terme.
• Un projet immobilier rentable : si votre achat concerne un bien avec une bonne localisation, susceptible de prendre de la valeur, ou un investissement locatif autofinancé, mettez cela en avant. Une banque sera plus encline à vous suivre si elle estime que votre bien représente un investissement sécurisé et rentable.

Rôle du courtier dans l'obtention d'un prêt sans apport

Faire appel à un courtier en crédit immobilier pour obtenir un prêt sans apport est très pertinent puisqu’il va :

• Négocier auprès des établissements grâce à son expertise commerciale.
• Elaborer un dossier solide en vérifiant que toutes les pièces nécessaires sont réunies.
• Accéder à des offres spécifiques grâce à son réseau de partenaires.
• Faire jouer la concurrence pour obtenir de meilleures conditions et faire des économies.

Avantages et inconvénients d'un crédit immobilier sans apport

Bénéfices pour l'emprunteur

Un crédit immobilier sans apport permet d’accéder plus rapidement à la propriété sans avoir à attendre plusieurs années pour épargner. C’est une solution idéale pour les primo-accédants et jeunes actifs qui disposent de revenus stables mais n’ont pas encore constitué d’épargne, ou bien au contraire, pour des investisseurs ayant des garanties financières suffisantes mais ne voulant pas démobiliser leur épargne.

En effet, ne pas mobiliser d’épargne permet de conserver une réserve pour d’éventuels imprévus ou d’autres investissements.

Risques et contraintes à considérer

Ce type de prêt est souvent assorti d’un taux d’intérêt plus élevé (0,1% à 0,2% supplémentaire en moyenne), augmentant ainsi le coût total du crédit. Toutefois, à titre d’exemple, pour un emprunt immobilier de 200 000 euros sur 20 ans, passer de 3,46% à 3,47% représente un écart de 400 euros sur le coût total du crédit, et 2 euros de différence sur la mensualité.

Obtenir un accord bancaire est aussi plus difficile : les banques exigent des garanties solides, comme une situation professionnelle stable, ou la constitution d’une hypothèque sur le bien objet du financement. Enfin, en cas de revente anticipée, l’absence d’apport peut entraîner une perte financière si le bien est revendu à un prix inférieur au capital restant dû.

Alternatives au crédit immobilier sans apport

En dehors de la présentation d’un dossier irréprochable, l’emprunteur peut aussi augmenter ses chances d’obtenir un crédit s’il peut contracter des prêts aidés ou complémentaires. Cela peut parfois être considéré comme une substitution à un petit apport. C’est le cas par exemple des prêts suivants : 

Comment se constituer un apport rapidement ? Plusieurs options s’offrent à vous pour vous constituer un apport. Tout d’abord, la plus la plus simple est d’épargner régulièrement sur un compte épargne défiscalisé (Livret A, Livret Jeune, LDDS, LEP, etc.) afin de faire fructifier votre argent pour toucher des intérêts en fin d’année.

Dans un projet d’achat immobilier, vous pouvez par exemple ouvrir un PEL qui a un taux d’intérêt de 1,75%. Deuxième solution pour vous créer un apport : revendre un bien ou un placement (maison secondaire, investissement locatif, placement en bourse, etc.). Pour finir, vous pouvez faire appel à vos proches pour demander une donation, qui vous servira d’apport pour l’achat de votre résidence.

Exemple de crédit immobilier sans apport

Vous souhaitez réaliser un investissement locatif. Vous avez trouvé un bien immobilier au prix de 250 000 euros à Rennes (frais inclus). Il s’agit d’un studio situé près de l’université. Vous avez un revenu stable de 5 000 euros par mois. En raison de vos ressources et de la situation du bien, votre profil est séduisant pour la banque. Elle estime que le risque est limité. Elle consent à vous accorder un emprunt sans apport.

Voici ce que vous devrez payer pour un prêt de 250 000 euros en 2025, sur une durée de 20 ans :

• 1 516 euros de mensualité avec un taux à 3,46%.
• Une assurance emprunteur à 0,34%, représentant 17 000 euros.
• Le coût total du crédit est de 113 744 euros.

Avec un taux d’endettement de 30,3%, vous respectez les 35% recommandés par le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière. Vous pouvez emprunter sans apport, d’autant qu’il s’agit d’un investissement locatif. Vos mensualités seront en partie couvertes par les loyers perçus.

Questions fréquentes sur le crédit immobilier sans apport

Quel salaire pour emprunter 250 000 euros sans apport ?

Pour déterminer quel salaire est nécessaire pour emprunter 250 000 euros sans apport, il faut déterminer le taux et la durée du prêt. Prenons un exemple concret avec un prêt sur 20 ans à 3,46% de taux d’intérêt 0,34% de taux d’assurance. La mensualité dans ces conditions est de 1 516 euros ce qui requiert un salaire mensuel de 4 331 euros au minimum pour respecter les 35% maximum d’endettement.

Peut-on emprunter sans apport pour un investissement locatif ?

Oui, il est possible d’emprunter sans apport pour un investissement locatif, mais cela reste plus difficile à obtenir qu’un prêt pour une résidence principale. Les banques exigent généralement un dossier solide, avec de bons revenus, une gestion financière irréprochable et un projet rentable, capable de s’autofinancer grâce aux loyers perçus.

Comment améliorer ses chances d'obtenir un prêt sans apport ?

Pour accroître vos chances d’obtenir un emprunt sans apport, vous pouvez appliquer quelques astuces pratiques. Tout d’abord, vous devez impérativement avoir une situation financière stable. Ensuite, gagner la confiance des établissements bancaires est nécessaire pour présenter un dossier bancaire solide.