Crédit immobilier sans apport

Écrit par Fabienne CORNILLON . Mis à jour le 14 mars 2024 .
Temps de lecture : 10 min

Vous rêvez de devenir propriétaire et vous vous demandez comment acheter une maison ou un appartement sans apport. Si les banques n’excluent pas systématiquement ceux qui ne bénéficient pas d’un apport personnel pour leur projet, elles exigent un dossier solide. À quoi sert l’apport personnel ? Peut-on acheter sans apport ? Qui peut bénéficier d’un crédit immobilier sans apport ? Meilleurtaux vous explique tout sur le sujet.

À quoi sert l’apport personnel ?

L'apport personnel correspond à la somme dont dispose déjà l’acquéreur pour financer son projet immobilier. Elle peut être constituée en partie ou intégralement d’une donation, d’une rente, d’un héritage, de l’argent issu de la revente d’un bien ou encore d’épargne (argent placé par exemple sur un Plan Epargne Logement ou sur un livret A). 

La loi n’oblige pas à fournir un apport personnel minimum pour emprunter. Cependant, les banques demandent souvent de disposer d’au minimum 10 % du montant total de l’acquisition, même s’il ne s’agit pas d’une règle officielle. Selon l'observatoire Crédit Logement-CSA, au 31 décembre 2022, le montant moyen de l’apport a augmenté de 12,3 % en un an après un bond déjà important en 2021 (13,2 %). La hausse continue des taux devrait encore impacter le montant de l’apport personnel en 2023.

Pourquoi les banques exigent-elles un apport pour l’octroi des crédits immobiliers ? Cela prouve votre capacité à épargner malgré vos charges courantes. L’apport personnel rassure la banque. Elle vous considère comme étant capable de gérer votre argent, diminuant ainsi les risques d'impayés. Avec un apport, le capital emprunté sera moins important sur la durée avec des mensualités moins élevées.

Aussi, les banques demandent souvent à l’emprunteur d’avancer les frais liés à l’acquisition. Ces derniers représentent plus ou moins 10%. Ils comprennent les frais de dossier, les frais de notaire, ou encore les honoraires de l’agence. L'apport personnel permet donc de s'en acquitter.

L’apport personnel : un appui à la décision des banques 

Selon les spécialistes du crédit, le pouvoir d’un emprunteur à présenter un apport personnel constitue un avantage considérable pouvant jouer en sa faveur lors d’une demande de crédits auprès des banques. Toutefois, même s'il représente un appui indéniable pour son dossier, l’apport personnel ne détermine en rien le taux à appliquer à l’emprunt.

L’évaluation de l’établissement prêteur va essentiellement porter sur la situation générale du ménage. Cela lui permettra d’émettre une proposition plus adaptée à la capacité de remboursement de l’emprunteur.

Dans le cadre de vos démarches de financement, nous vous conseillons de faire jouer la concurrence. En effet, comme il existe de nombreux établissements spécialisés dans le domaine, l’emprunteur peut toujours trouver de meilleures conditions auprès d’une entité qu’une autre.

En outre, un prêt doit toujours être soumis à une assurance. Mais ce service peut avoir un certain poids sur les échéances. Il serait alors plus judicieux de faire appel à un courtier en assurance pour trouver les meilleurs contrats de garantie, tant en service qu’en coût. 

Peut-on acheter sans apport en 2023 ?

Pour Maël Bernier, porte-parole du groupe Meilleurtaux, acheter une maison ou un appartement sans apport est une procédure compliquée, mais reste malgré tout encore envisageable aujourd’hui, malgré les taux des crédits revus à la hausse. 

Si la plupart des établissements financiers peuvent se montrer frileux à l’idée d’accorder un crédit immobilier sans apport, ils acceptent sous certaines conditions d’octroyer des prêts aux ménages ne disposant pas de fonds propres pour financer leur projet, sur la base de profils bien définis. On parle alors généralement de prêt à 100 % ou à 110 %, les 10 % supplémentaires faisant référence aux frais d’acquisition.

Souscrire un crédit immobilier peut aussi s’envisager par souci de rentabilité. Un investisseur sur le marché locatif peut miser sur la déductibilité des intérêts d’emprunt pour optimiser son rendement. Sa demande de crédit immobilier sans apport aura plus de chance d’être acceptée si le loyer envisageable couvre la mensualité de remboursement du bien financé.

Qui peut bénéficier d’un crédit immobilier sans apport ? 

Si la conjoncture actuelle rend parfois délicate l’opération pour les emprunteurs sans apport, cela reste encore possible pour quelques personnes. C’est notamment le cas pour les primo-accédants ayant des profils type cadre supérieur ou dans les zones tendues pour les emprunteurs sollicitant un petit prêt. Mais les dossiers sont triés sur le volet.

Dans les zones tendues, il est ainsi possible de bénéficier selon les banques, d’un crédit immobilier sans apport pour un prêt inférieur à 150 000 euros. C’est aussi le cas pour les primo-accédants ayant de belles perspectives d’évolution de carrière, avec des salaires augmentant rapidement. Cela rassure en effet la banque qui est certaine que l’emprunteur sera en capacité de rembourser son prêt et pourra épargner à court terme. 

Dans une moindre mesure, les profils présentant des comptes « sains », c’est-à-dire sans découvert régulier, peuvent avoir une chance de se voir accorder un prêt sans apport. Il est aussi conseillé de disposer d'une épargne de précaution afin de faire face aux éventuelles dépenses imprévues. 

Enfin, il y a les investisseurs. Pour ce dernier cas, le financement d’un projet par voie de crédit est un moyen efficace pour optimiser sa fiscalité. En effet, la réduction de son assiette fiscale dépend de l’importance de son emprunt, car les intérêts sont déductibles de l’impôt sur le revenu pour les loyers en location vide et des gains locatifs pour les locations meublées.

Pour maximiser vos chances d’obtenir un crédit immobilier sans apport, veillez à présenter des comptes parfaitement sains. Vos relevés de compte ne doivent pas présenter de découverts bancaires, votre taux d’endettement doit être le plus bas possible. N’hésitez pas à vous faire accompagner par un courtier en crédits immobiliers. Il saura défendre votre dossier auprès de ses banques partenaires.

Comment emprunter sans apport personnel ? 

Il est possible de démarcher seul les banques pour obtenir un prêt. Mais si la tâche s’annonce difficile pour obtenir un crédit immobilier sans apport, il est recommandé de faire appel à un courtier ou un mandataire, afin de ne pas s’embêter avec les procédures d’une part, et surtout d’augmenter ses chances de se voir octroyer le crédit par les établissements bancaires. 

En effet, ce genre de professionnel a des relations avec les établissements emprunteurs, lui permettant d’assurer une négociation plus prometteuse en vue de l’obtention d’un prêt sans apport, tout en conservant des conditions moins rigides pour l’emprunteur.

Il est indispensable de faire une comparaison des offres proposées par les établissements prêteurs, en effectuant une simulation de crédit. 

Comment se constituer un dossier solide sans apport ? 

Afin de mettre toutes les chances de votre côté pour obtenir un emprunt sans apport lorsque vous démarchez les établissements de crédit, faites attention aux quelques points ci-dessous.

Dans un premier temps, fournissez un dossier complet. La banque examinera l’intégralité de vos revenus, veillez donc si possible à ce qu'ils soient stables, pérennes. Les établissements prêteurs privilégient les personnes en contrat à durée indéterminée, hors période d’essai, ayant des revenus stables. Si vous êtes en contrat à durée déterminée, indépendant ou chef d'entreprise, vous pouvez prouver votre stabilité financière en présentant vos trois derniers bilans ou vos relevés de compte des trois dernières années.  

Les banques accordent également beaucoup d'attention à la gestion de vos comptes et elles n’apprécient pas les profils présentant régulièrement des commissions d'intervention comme des découverts. Aussi, il est toujours préférable de bien surveiller son budget et si possible d’avoir un ou plusieurs livrets d’épargne pour rassurer l’établissement prêteur. 

Enfin, il convient de préserver au maximum son taux d'endettement fixé à 35 % maximum. De fait, si vous avez déjà souscrit à un prêt à la consommation, il vaut mieux parfois, et si possible, le rembourser intégralement avant d'acheter un bien immobilier. En général, votre taux d'endettement doit être maintenu aussi bas que possible.

Important Un crédit sans apport peut s’obtenir de différentes manières. Vous pouvez recourir à un établissement bancaire ou un établissement spécialisé. Pour s’éviter la charge des procédures et surtout augmenter ses chances de se voir octroyer un crédit, faire appel à un courtier ou un mandataire peut s’avérer être un moyen efficace.

Quelles solutions lorsque l’on ne dispose pas d’apport personnel ? 

En dehors de la présentation d’un dossier irréprochable, l’emprunteur peut aussi augmenter ses chances d’obtenir un crédit s’il peut contracter des prêts aidés ou complémentaires. Cela peut parfois être considéré comme une substitution à un petit apport. C’est le cas par exemple des prêts suivants : 

• Le prêt accession Action logement vous permet de bénéficier d’un prêt complémentaire de 40 000 euros maximum, au taux de 0,50% (depuis le 1er septembre 2020), si vous travaillez pour une entreprise du secteur privé non agricole comptant au moins 10 salariés. Pour profiter de ce prêt patronal (ex 1% logement), il faut que vos ressources soient inférieures au plafond réglementaire. Ce prêt est remboursable sur une durée de 25 ans maximum. 
• Le prêt d’accession sociale (PAS) est un crédit immobilier dont le taux d’intérêt est plafonné, destiné aux personnes aux revenus modestes. Pour en bénéficier, en plus de devoir évidemment remplir des conditions de revenus propres à la localisation du logement et du nombre d’occupants, la sollicitation de ce prêt doit avoir pour but d’aider à devenir propriétaire de sa résidence principale, ou d’y réaliser des travaux. 
• Le prêt à taux zéro ou PTZ est un prêt complémentaire, sans intérêts. Pour être éligible, le logement dont vous faites l’acquisition doit devenir votre résidence principale (sauf exceptions) et vos revenus ne doivent pas excéder un certain montant. Enfin, vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre logement principal les deux années précédant la demande de crédit.
• L’éco-prêt à taux zéro ou éco-PTZ est un prêt sans intérêts, accordé par les banques pour financer des travaux de rénovation énergétique dans les logements mal isolés. Son montant maximal est de 50 000 euros.
• Le prêt travaux d'agrandissement Action Logement est un prêt à taux d’intérêt fixe de 0,5%, dont le montant maximal est de 20 000 euros. Vous pouvez le solliciter dans le cadre d’un projet d’extension ou de surélévation de maison.
• Le prêt Caisse de retraite peut être accordé comme son nom l’indique par une caisse de retraite, dans le cadre de l’achat d’une résidence principale ou éventuellement pour réaliser des travaux. Si chaque caisse a généralement ses propres conditions d’attribution concernant ce type de prêt, il est possible d’obtenir une somme généralement comprise entre 3 000 et 15 000 euros, pour une durée de remboursement moyenne de 10 ans.
• Le prêt familial permet d’emprunter de l’argent à ses proches (parents, grands-parents, frères et sœurs...) sans aucune limite de montant maximum, et sans intérêts. On vous conseille toutefois de rédiger un contrat de prêt familial pour éviter tout problème.

Enfin, vous pouvez vous renseigner sur les aides et prêts proposés éventuellement par quelques collectivités locales et organismes. Par exemple, en plus des prêts cités plus haut, Action Logement permet aux primo-accédants achetant un logement neuf ou en construction, de bénéficier d’une prime à l’accession d'un montant non négligeable de 10 000 euros (cumulable avec le prêt action logement) sous conditions.

Par ailleurs, certaines communes proposent des prêts à des taux avantageux comme la ville de Paris avec l’offre offre « Paris logement 0% », ou encore Rennes qui a mis en place le dispositif d'accession à prix maîtrisé. Si vous souhaitez retrouver plus d’informations au sujet des aides locales disponibles, consultez le site internet de l’Anil (Agence Nationale pour l'Information sur le Logement).  

Exemple de crédit immobilier sans apport

Vous souhaitez réaliser un investissement locatif. Vous avez trouvé un bien immobilier au prix de 200 000 € sur Rennes (215 000 € avec les frais). Il s’agit d’un studio situé près de l’université. Vous avez un revenu de 7 000 € par mois. En raison de vos ressources et de la situation du bien, votre profil est séduisant pour la banque. Elle estime que le risque est limité. Elle consent à vous accorder un emprunt sans apport.

Voici ce que vous devrez payer pour un prêt de 215 000 € en 2023, sur une durée de 20 ans:

• 1 347 € de mensualité avec un taux à 3,85 %
• Une assurance emprunteur à 0,34 %
• Coût du crédit : 108 242 €.

Vous respectez le taux d’endettement de 35 % malgré un prêt immobilier en parallèle pour votre résidence principale. Vous pouvez emprunter sans apport, d’autant qu’il s’agit d’un investissement locatif. Vos mensualités seront en partie couvertes par les loyers perçus.

Questions fréquentes sur le crédit immobilier sans apport

Est-il possible de faire un crédit immobilier sans apport ?

Oui, même en 2023, il est possible de souscrire un prêt immobilier sans apport. Pour obtenir l’accord de la banque, vous devez respecter le taux d’endettement de 35 % maximum en plus d’un dossier rassurant. C’est votre profil de risque qui va permettre à la banque de prendre sa décision.

Quel salaire pour emprunter 250 000 € sans apport ?

Pour emprunter 250 000 € sur 25 ans sans apport, un salaire minimal de 4 000 à 4 500 € est nécessaire. Vous respectez le taux d’endettement de 35 %. Attention, si vous avez d’autres charges (crédit auto, pension alimentaire à verser...), le salaire minimal demandé peut être supérieur.

Quelle banque fait des crédits immobiliers sans apport ?

Aujourd’hui, toutes les banques sont susceptibles de vous prêter sans apport pour votre achat immobilier. C’est votre situation personnelle, professionnelle et financière qui va impacter la décision de la banque. Courtier en ligne de référence, Meilleurtaux.com optimise vos chances d'accéder au crédit immobilier sans apport.

Qu'est-ce qu'un crédit immobilier à 110% ? 

La désignation « crédit immobilier à 110 % » s’applique aux crédits immobiliers sans apport. Elle s’explique de la manière suivante : le capital débloqué couvre 100 % du prix d’achat du bien auquel on ajoute la somme nécessaire aux frais annexes estimés à 10 % (frais de notaire, agence immobilière, frais de dossier).