Remboursement anticipé de prêt immobilier

Dans quel cas demander le remboursement anticipé de son prêt immobilier ?

Selon le code de la consommation un emprunteur « peut toujours, à son initiative, rembourser par anticipation, en partie ou en totalité » son crédit immobilier. 

On parle de remboursement anticipé lorsque vous remboursez le capital restant dû de votre crédit, avant la fin définie au départ. Le remboursement anticipé peut être partiel (avec un remboursement minimum de 10% du prêt), ou total comme c’est le cas par exemple lorsque vous vendez votre bien ou faites racheter votre crédit par un autre établissement bancaire. Si cette opération présente des avantages, elle entraîne généralement des frais de remboursement anticipé appelés indemnités de remboursement anticipé (IRA), si cela a été prévu dès le départ dans votre contrat de prêt.

Si vous souhaitez rembourser en partie ou intégralement votre crédit, vous devez contacter votre établissement prêteur, de préférence par écrit, et l'informer de votre désir d’effectuer un remboursement anticipé.

Pour sa part, l’organisme prêteur est tenu de vous transmettre une estimation chiffrée des IRA dès qu’il reçoit votre demande. À noter que si votre contrat de prêt a été conclu à compter du 1er juillet 2016, l’estimation doit être effectuée gratuitement, s’il a été conclu avant, cette dernière peut être facturée.

Vaut-il mieux rembourser en anticipé ou épargner en cas de gain important d'argent ? 

Lorsque vous recevez une somme d’argent importante (plusieurs milliers d’euros suite à un décès ou une donation par exemple), vous pouvez hésiter longuement entre :

• Rembourser rapidement votre prêt immobilier.
• Épargner en masse.

Pour déterminer si vous devez conserver cette somme ou rembourser votre prêt, comparez le taux d'intérêt de votre prêt au rendement potentiel de votre investissement (placement sur un Livret A rémunéré à 3% par exemple). Si les intérêts que vous payez sur votre prêt sont inférieurs à ceux que vous gagnez sur votre investissement, vous avez intérêt à conserver votre prêt. 

ImportantRembourser un crédit immobilier de manière anticipée permet de réduire la facture totale en réduisant le montant des intérêts payés, mais également le coût total de votre assurance de prêt.

Si vous choisissez cependant de rembourser votre prêt, veillez à ne pas être trop gourmand. Pensez à garder une partie de cette épargne disponible et mobilisable en cas de besoin pour faire face à un imprévu.

Dans tous les cas, il est conseillé de demander conseil à un professionnel, afin d’être aidé à trouver la bonne stratégie et le bon équilibre entre placement sur des produits sécurisés et remboursement par anticipation.

Quel est le montant des frais de remboursement anticipé ?

Vous êtes en droit de négocier les frais de remboursement anticipé, voire même d’en demander la suppression, mais seulement au moment de la signature du contrat de prêt.

Si vous ne les avez pas négociées, les IRA sont plafonnés selon l’article R313-25 du code de la consommation, de la manière suivante :

• 6 mois d’intérêts dus sur le capital remboursé par anticipation et selon le taux moyen du prêt ;
• 3% du capital dont vous restez redevable avant de procéder au remboursement anticipé.

C’est le montant le plus faible entre ces deux calculs qui sera retenu. Ainsi, les frais pour remboursement anticipé peuvent représenter plusieurs milliers d’euros.

ExempleVous avez emprunté 200 000 euros au taux de prêt immobilier de 2,4% sur une durée de 20 ans en janvier 2016 et souhaiteriez le rembourser en janvier 2024, en utilisant la calculatrice vous obtenez un résultat de 1 552 euros d’indemnités de remboursement anticipé.

Peut-on être exonéré des frais de remboursement anticipé ?

L’établissement de crédit ne peut vous facturer des frais de remboursement anticipé que si votre contrat de prêt en prévoyait dès le départ.

En revanche, vous pouvez être dispensé de les régler :

• Dans le cas où le contrat a été conclu après le 1er juillet 1999.
• Si le remboursement anticipé fait suite à la vente de votre bien dans les cas suivants :
  • Le lieu de votre activité professionnelle ou celui de votre conjoint a changé.
  • Vous ou votre conjoint a cessé de manière forcée une activité professionnelle.
  • L’un ou l’autre est décédé.

Calcul de l’indemnité de remboursement anticipé 

Si vous décidez de solder totalement votre prêt immobilier, ou d’en rembourser une grande partie et de laisser courir sur un nombre d’années restreint le capital restant, les intérêts et l’assurance pèseront bien moins sur le prix payé au final. Pour savoir si rembourser de manière anticipée votre prêt immobilier est rentable, il vous faut donc réaliser un calcul.

En vous reportant à votre contrat, vous pourrez estimer vous-même le montant des frais de remboursement anticipé. Prenez en compte la somme destinée à s'acquitter des mensualités restantes. Calculez le coût de l’assurance et des intérêts que vous n’aurez pas à régler et effectuez ensuite une simple soustraction. Il faut que la somme d’argent économisée tant en matière d’assurance que d’intérêts doit être plus importante comparée aux pénalités. Sinon, votre opération n’est pas rentable.

Utilisez notre calculatrice en ligne (en haut de page) en renseignant toutes les caractéristiques de votre prêt une fois souscrit : montant, durée, taux et date de votre première mensualité. Vous obtiendrez rapidement une simulation du montant des frais de remboursement anticipé.

Voici quelques exemples précis des indemnités pour un remboursement anticipé en janvier 2024.

Questions fréquentes sur le remboursement anticipé

Pourquoi des frais de remboursement anticipé ?

Les banques anticipent les pertes de revenus liés à l’octroi des crédits. Les indemnités de remboursement anticipé permettent de prendre en charge une partie de la perte financière liée à la clôture du prêt.

Commet calculer l’indemnité de remboursement anticipé ?

Le calcul des indemnités de remboursement anticipé dépend du taux indiqué sur le contrat de prêt.

ExempleIl vous reste 100 000 € à rembourser. La banque a fixé un taux d’IRA de 1 %. Vous paierez 1 000 €. Un simulateur de remboursement anticipé vous aide à connaître en un instant le montant de ces frais.

Comment ne pas payer d’indemnités de remboursement anticipé ?

Pour ne pas payer d’IRA, il faut négocier avec votre banque dès la signature du crédit. L’absence d’indemnités doit être inscrite sur votre contrat afin de pouvoir rembourser un prêt de manière anticipée sans frais.