Écrit par Fabienne CORNILLON . Mis à jour le 13 décembre 2024 .
Temps de lecture : 10 min

Quels montant et durée de prêt ?

Que vous ayez pour projet de devenir propriétaire pour la première fois ou que vous souhaitiez investir dans l'immobilier locatif pour préparer votre retraite, la première chose à faire avant de choisir un bien est d’établir votre plan de financement en tenant compte de vos revenus et de vos charges. Meilleurtaux vous explique comment obtenir une estimation du montant que vous pourrez emprunter et sur quelle durée.

Quelle est la durée moyenne d’un crédit immobilier ?

Selon l’Observatoire Crédit Logement, la durée moyenne d’un crédit immobilier au 4e trimestre 2022 était de 246 mois, soit 20 ans et 6 mois.

En moyenne, la durée dans le neuf est de 266 mois contre 260 mois pour l’ancien. Cette différence peut s’expliquer par le fait que les banques prêtent jusqu’à 25 ans pour un bien ancien et jusqu’à 27 ans pour un bien en VEFA (vente en l’état de futur achèvement).

Les éléments impactant le montant et la durée du prêt immobilier

Pour dresser un plan de financement d’achat immobilier efficace, il est nécessaire de faire le point sur le montant de son apport personnel, d’évaluer sa capacité d’endettement maximum, d’anticiper les frais annexes supplémentaires.

Quel montant pour l’apport personnel ?

L’apport personnel n’est pas obligatoire pour contracter un crédit immobilier. Cependant, les banques demandent généralement de disposer de 10 % du montant total de l’achat en apport, notamment pour financer les frais divers (frais de notaire et de garantie notamment).

L'apport personnel au sens propre du terme peut provenir de plusieurs sources :

• épargne bancaire personnelle (livrets réglementés, Plan Epargne Logement, Compte Epargne Logement, livrets bancaires, assurance vie, PEA...) ;
• plan d'épargne entreprise ;
• donation familiale ou héritage ;
• prêts familiaux (avec ou sans intérêts) ;
• plus-value sur la revente d'un précédent logement si vous étiez propriétaire.

 

Selon les cas, quelques prêts aidés peuvent se substituer en partie ou intégralement à l’apport personnel :

• le prêt Action Logement ;
• le prêt à taux zéro ;
• les prêts départementaux, etc.

À noter que plus l’apport est important, plus vous aurez de chance d’obtenir un taux intéressant auprès des établissements de crédit. Aussi, plus l’emprunt est fait sur une longue durée, plus les taux sont élevés. La capacité d’emprunt augmente ainsi et allège les mensualités. Une durée de crédit immobilier de 25 ans au lieu de 20 peut donc permettre d’emprunter plus, sans dépasser la limite de 35 % d’endettement.

Depuis début 2022, on observe une évolution dans l'apport nécessaire pour un emprunt immobilier.

Comment évaluer sa capacité d’endettement ?

Pour estimer le montant du prêt immobilier, il faut également évaluer sa capacité d’endettement, c’est-à-dire la mensualité maximale consacrée au remboursement du prêt. Elle ne doit pas dépasser 35 % des revenus mensuels du futur acquéreur. Ce critère a été imposé aux emprunteurs immobiliers par le Haut Conseil Économique et Financier (HCSF).

Pour connaître son taux d’endettement il faut tenir compte :

• des revenus nets mensuels ;
• du montant de l’apport ;
• de la durée de remboursement du prêt ;
• du taux d’intérêt pratiqué par la banque ;
• du montant total du prêt (hors frais annexes) ;
• du coût de l’assurance emprunteur.

Quels frais annexes anticiper ?

Un prêt immobilier ne sert pas uniquement à régler la part du prix de vente du bien qu’il reste à financer, après déduction de l’apport personnel. Il y a également des frais annexes à intégrer dans le prêt tels que :

• les assurances qui peuvent être souscrites auprès d’un organisme autre que la banque accordant le crédit.
• les frais de dossier, compris généralement entre 1 % et 1,5 % du capital emprunté, mais négociables avec l’organisme prêteur ;
• les frais de notaire, qui représentent entre 2 et 4 % du montant de l’opération pour un logement neuf et entre 7 % et 11 % maximum de la somme totale pour un logement ancien ;
• les garanties (hypothèque, nantissement, cautionnement...), dont le choix peut être imposé par la banque ;
• les pénalités de remboursement anticipé (qui ne peuvent dépasser 6 mois d'intérêt et 3 % du capital restant à rembourser). Mieux vaut les négocier avec la banque avant la signature du contrat.

Comparez puis réalisez une simulation ! Pour obtenir la meilleure offre de prêt, il est recommandé de faire jouer la concurrence en comparant les offres. Si vous le souhaitez, un courtier peut se charger des démarches à votre place pour vous éviter les contraintes administratives. Vous gagnerez du temps, mais surtout, vous obtiendrez le meilleur taux. Un simulateur ou une calculette en ligne peuvent aussi vous aider à déterminer le maximum empruntable auprès d’un établissement bancaire.

Modèle de plan de financement d'un prêt immobilier

Quel devrait être le montant minimum de votre prêt immobilier ? Pour dresser votre tableau comparatif afin d'obtenir le montant du prêt que vous devrez solliciter, regroupez l'ensemble des dépenses relatives au projet immobilier dans une colonne.

Voici une liste non exhaustive des dépenses :

• prix d'achat du bien ou coût de la construction ;
• frais de notaire ;
• frais d’agence ;
• frais de dossier du prêt ;
• coût de l'assurance emprunteur ;
• frais de garantie du prêteur (cautionnement bancaire, hypothèque conventionnelle du bien, hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers) ;
• rémunération du courtier ;
• frais de travaux de rénovation ou d’aménagement ;
• éventuellement frais relatifs à l'ouverture d'un compte bancaire dans l’établissement choisi (cotisation carte bancaire, souscription à une offre groupée de services...).

Puis indiquez les ressources que vous avez à votre disposition :

• épargne (plan épargne logement, livret A, livret d'épargne populaire, livret de développement durable, compte épargne logement, livret bancaire, assurance-vie, etc) ;
• donation ou héritage ;
• prêt sans intérêt ;
• plan épargne entreprise ;
• plus-value de vente immobilière ;

Enfin, déduisez les ressources disponibles des frais d’acquisition. Vous obtiendrez une estimation du montant maximum du prêt principal à solliciter auprès d’un établissement bancaire.

L’impact de la durée sur le montant du prêt immobilier

Choisir une durée de prêt immobilier plus importante permet de réduire les mensualités. C’est loin d’être négligeable dans la mesure où le Haut conseil de stabilité financière veille à ce que les banques respectent bien un taux d’endettement maximal de 35 %.

Emprunter plus longtemps engendre un coût de crédit plus élevé. Cela impacte le taux, plus élevé pour une longue durée.

Voici un exemple issu d’une simulation via une calculette en ligne pour mieux comprendre la corrélation entre le montant des mensualités, le montant total emprunté, la durée du prêt immobilier pour un emprunt de 200 000 €. Ce calcul ne tient pas compte de l’assurance emprunteur, très variable selon les profils. Le tableau ci-dessous peut être différent des taux actuellement proposés aux emprunteurs immobiliers. Pour avoir les taux à jour, consultez notre baromètre des taux.

Durée	Taux d'emprunt	Mensualité	Coût total du prêt
10 ans	3,8 %	2 063 €	247 514 €
15 ans	3,91 %	1 527 €	274 867 €
20 ans	4,02 %	1 271 €	304 977 €
25 ans	4,15 %	1 129 €	338 693 €

Pour un crédit immobilier de 25 ans, vous payez 138 693 € d’intérêts contre 47 514 € pour un crédit sur 10 ans. Naturellement, en contrepartie, la mensualité sur 10 ans est très élevée, vous devez présenter des revenus importants pour l’assumer.

 

Comment bien choisir la durée de votre crédit immobilier ?

Le choix de votre durée de crédit va dépendre de différents éléments :

• le montant de vos revenus et de vos charges annexes qui vont définir votre taux d’endettement ;
• le coût total du crédit, sachant que, nous l’avons vu, ce coût est bien plus favorable pour une plus courte durée ;
• le montant de votre apport personnel qui va permettre d’emprunter moins, et donc de réduire la durée du prêt immobilier ;
• votre situation professionnelle, les banques vont être plus vigilantes pour un prêt sur 25 ans, leur objectif étant de limiter le risque de non-remboursement.

Peut-on obtenir un crédit immobilier sans apport ?

Si vous êtes jeune et que vous n'avez pas encore d'épargne, votre situation est compréhensible. Les banques pourront anticiper sur le futur et prendre en compte votre évolution professionnelle. Ceci sera d'autant plus vrai que le montant des mensualités sera plus ou moins égal au montant des loyers que vous versez déjà.

Le cas échéant, un versement d'épargne sur un PEL depuis quelques mois ou quelques années pourra être additionné au montant du loyer payé pour déterminer la mensualité acceptable du prêt. Les banques auront alors une raison supplémentaire de considérer votre dossier de manière positive.

Meilleurtaux met à votre disposition une calculatrice permettant d’évaluer le montant de votre crédit immobilier en fonction de la mensualité et de la durée de remboursement souhaitées.

Questions sur le montant et la durée de prêt

Quelle est la durée maximale d’un prêt immobilier ?

Aujourd’hui, le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) qui encadre l’action des banques impose une durée maximale de 25 ans, voire de 27 ans pour un bien à construire (en VEFA). Auparavant, les banques prêtaient jusqu’à 30, voire 35 ans, mais le coût du crédit était trop important.

Quel est l’impact de la durée du prêt sur le montant du crédit ?

Plus la durée de remboursement est longue, plus le coût du crédit augmente. Les taux sont plus élevés pour les crédits sur 25 ans par rapport aux crédits sur 10, 15 ou 20 ans. En revanche, vous pouvez réduire vos mensualités afin de mieux respecter le taux d’endettement astreint.

Comment réduire la durée d’un prêt immobilier ?

Pour réduire la durée d’un prêt immobilier, vous pouvez envisager de rembourser des prêts à la consommation déjà en cours afin de réduire votre taux d’endettement et d’augmenter vos mensualités. Un apport personnel permet d’emprunter moins, et donc de réduire la durée du prêt. Enfin, en comparant les offres d’assurance de prêt, vous pouvez trouver les meilleures conditions et bénéficier d’un taux plus attractif pour réduire le montant de vos mensualités.

Quel est le montant minimum d’un prêt immobilier ?

Il n’existe pas de règle officielle en la matière, toutefois le montant minimum d’un prêt immobilier est généralement de 50 000 €.

Peut-on obtenir un prêt sans apport personnel ?

Les banques sont assez réticentes à accorder un crédit sans apport. En général, un apport de 10 % est réclamé à l’emprunteur. Toutefois, si vous êtes jeune ou si le prêt finance une première acquisition, le conseiller bancaire peut anticiper en prenant en considération votre future évolution professionnelle. D’autant plus si le montant des mensualités du crédit envisagé est proche du loyer actuellement déjà payé chaque mois.