Écrit par Thierry DELORME . Mis à jour le 21 février 2025 .
Temps de lecture : 11 min

Montant et durée de prêt immobilier : comment faire le bon choix ?

Lorsque l'on envisage d'acheter un bien immobilier, deux éléments clés se distinguent : le montant du prêt et la durée de celui-ci. Ces facteurs sont directement liés à la faisabilité de votre projet immobilier, car ils influencent non seulement le montant de vos mensualités, mais aussi le coût total du crédit sur le long terme. Si vous empruntez trop, ou sur une durée trop courte, cela peut rapidement devenir un fardeau. À l'inverse, une durée trop longue ou un faible montant de prêt peuvent limiter vos possibilités d'achat.

Meilleurtaux vous guide pour mieux comprendre comment choisir ces deux paramètres pour réaliser un achat immobilier qui soit à la fois abordable et réaliste. 

Durée du prêt immobilier : quelles options ?

La durée de votre crédit immobilier est l’une des premières décisions à prendre, car elle va influencer le montant de vos mensualités ainsi que le coût total du crédit. En fonction de votre situation financière et de vos objectifs, il existe plusieurs options en termes de durée de prêt. 

Durée moyenne d'un crédit immobilier en France 

En France, la durée moyenne d'un crédit immobilier est d’environ 20 ans. Bien entendu cela signifie que la plupart des emprunteurs choisissent de rembourser leur prêt sur une période comprise entre 15 et 25 ans. Ce choix se fait souvent en fonction des revenus mensuels : plus vos revenus sont élevés, plus vous pouvez vous permettre de rembourser sur une durée courte, avec des mensualités plus élevées. À l'inverse, si vous avez des revenus plus modestes, vous opterez peut-être pour une durée plus longue afin de rendre les mensualités plus accessibles ou d'augmenter au maximum votre capacité d'emprunt. 

Durée maximale légale d'un prêt immobilier 

Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) donne régulièrement des recommandations quant aux conditions d’octroi des prêts. Ainsi, depuis 2021, les établissements de crédit doivent respecter la règle suivante : la maturité du crédit ne doit pas excéder 25 ans (avec une tolérance de 2 ans de différé d’amortissement dans des cas où l’entrée en jouissance du bien est décalée par rapport à l’octroi du crédit, soit 27 ans).

À noter que, depuis le 1er janvier 2024, le HCSF autorise les emprunts d’une durée de 27 ans si vous investissez dans l’ancien et que 10% du montant total du prêt est alloué aux travaux de remise à neuf (contre 25% auparavant). Il est également possible d’allonger la durée de son prêt de deux si vous investissez dans un bien en VEFA (vente en l’état de futur achèvement). Encore une fois, seule la banque peut choisir de vous accorder cet allongement ou non car ce ne sont que des préconisations du HCSF. 

Les différentes durées de prêt 

Prêts à court terme (5-10 ans) 

Les prêts à court terme, c’est-à-dire sur 5 à 10 ans, sont souvent choisis par des emprunteurs avec des revenus solides et réguliers, capables de supporter des mensualités plus importantes. L’avantage principal de cette durée, c’est que vous payez moins d’intérêts. Les taux d’intérêt sont aussi généralement plus bas, car la banque prend moins de risques.  

Par exemple, si vous empruntez 200 000 euros sur 10 ans à un taux de 3,25% (taux moyen pratiqué en début 2025), cela reviendra à environ 2 013 euros par mois assurance comprise, pour un coût total du crédit de 41 526 euros. Ce type de mensualité peut vite devenir difficile à gérer pour les ménages avec un budget plus serré, même si vous économisez sur les intérêts in fine. 

Prêts à moyen terme (15-20 ans) 

Les prêts à moyen terme, entre 15 et 20 ans, sont souvent choisis par des emprunteurs qui souhaitent un compromis entre mensualités plus raisonnables et coût total du crédit modéré.  

Reprenons l’exemple de notre crédit de 200 000 euros à un taux de 3,25% mais cette fois sur 20 ans. Cette nouvelle durée entraînera des mensualités d’environ 1 193 euros par mois assurance comprise, soit un total d’intérêts sur la durée du prêt de 86 254 euros. La différence sur le coût total du prêt, par rapport à un prêt sur 10 ans, est donc de 44 728 euros. C’est un choix courant pour ceux qui recherchent un équilibre entre un remboursement rapide et des mensualités qui restent raisonnables. 

Prêts à long terme (25-27 ans) 

Les prêts à long terme, de 25 à 27 ans, sont souvent utilisés par les emprunteurs ayant des revenus plus modestes ou souhaitant financer un bien plus cher. Ces prêts permettent de bénéficier de mensualités moins élevées. Cependant, cela implique également un coût total du crédit plus important à cause des intérêts qui s’accumulent sur une plus longue période.  

Avec notre fameux prêt de 200 000 euros à un taux de 3,25% mais sur 25 ans à présent, les mensualités seraient d’environ 1 034 euros assurance comprise. Ce prêt devient plus accessible mensuellement aux revenus modestes, mais le coût total du crédit sera de 110 207 euros, soit 23 953 euros de plus que pour le prêt sur 20 ans et 68 681 euros de plus pour le prêt sur 10 ans. Cela rend le crédit plus accessible sur le court terme, mais plus coûteux sur le long terme. 

Montant du prêt : éléments clés à considérer 

Le montant du prêt que vous pouvez obtenir dépend de plusieurs éléments : votre capacité d’endettement, l’apport personnel que vous pouvez fournir, et les frais annexes à prévoir. Ces trois critères vont définir le montant total que vous pourrez emprunter et donc le prix du bien immobilier que vous pourrez acquérir. 

Évaluation de votre capacité d'endettement 

La capacité d’endettement est la part de vos revenus mensuels qui peut être allouée au remboursement de votre crédit immobilier. En général, les banques considèrent, grâce aux préconisations de l’HCSF, qu’il est raisonnable de ne pas dépasser un taux d’endettement de 35% de vos revenus.

Cela signifie que si vous gagnez 2 000 euros par mois, vos mensualités de prêt ne doivent pas excéder 700 euros par mois. Si vos revenus sont plus élevés, vous aurez plus de marge de manœuvre pour obtenir un prêt plus important. 

Importance de l'apport personnel 

L’apport personnel représente la somme que vous apportez pour financer une partie de votre projet immobilier, en dehors du prêt. Plus l’apport est élevé, moins vous aurez besoin d’emprunter, ce qui peut réduire les mensualités et le montant final du crédit. En général, les banques demandent un apport d’au moins 10% du prix d’achat du bien pour couvrir les frais de notaire et éventuellement les frais de dossier.

Par exemple, si vous souhaitez acheter un bien à 250 000 euros, un apport de 40 000 euros vous permettra, en plus de régler les différents frais, de financer une partie de votre projet et de réduire le montant que vous devrez emprunter. L’apport personnel peut également vous permettre de négocier votre taux d’intérêt auprès du prêteur.  

À noter que vous pouvez dans certains cas emprunter sans apport, mais les conditions pourraient être moins favorables. 

Frais annexes à anticiper 

Lors de l’achat d’un bien immobilier, il ne faut pas oublier les frais annexes. Ceux-ci comprennent les frais de notaire, les frais de dossier auprès de la banque, les assurances obligatoires (comme l’assurance de prêt immobilier) et les frais d’éventuels travaux de rénovation.

En règle générale, les frais de notaire représentent environ 7 à 8% du prix d’achat pour un bien ancien, et 2 à 3% pour un bien neuf. Ces frais doivent être pris en compte dans le calcul de financement de votre projet immobilier.

Impact de la durée sur le montant et le coût du prêt 

La durée du prêt et le montant emprunté sont liés : plus la durée est longue, plus les mensualités seront faibles, mais plus le coût final du prêt sera élevé. C’est pourquoi il est essentiel de comprendre l’impact de ces deux éléments. 

Relation entre durée, taux d'intérêt et coût total 

Le taux d’intérêt que vous obtiendrez pour votre prêt dépend de plusieurs facteurs : votre profil emprunteur, la durée du crédit et l’état du marché. En règle générale, un prêt plus long aura un taux d’intérêt plus élevé, car le risque pour la banque est plus grand. Un prêt plus court, même à un taux plus élevé, sera moins cher au total, car vous le remboursez plus rapidement. 

Voici un exemple issu d’une simulation via notre calculette en ligne pour mieux comprendre la corrélation entre le montant des mensualités, le montant total emprunté, la durée du prêt immobilier pour un emprunt de 200 000 €. Ce calcul ne tient pas compte de l’assurance emprunteur, très variable selon les profils. Le tableau ci-dessous peut être différent des taux actuellement proposés aux emprunteurs immobiliers. Pour avoir les taux à jour, consultez notre baromètre des taux.

Pour un crédit immobilier de 25 ans, vous payez 119 308 € d’intérêts contre 41 549 € pour un crédit sur 10 ans. Naturellement, en contrepartie, la mensualité sur 10 ans est très élevée, vous devez présenter des revenus importants pour l’assumer.

Emprunter sur le long ou sur le court terme : quel est le mieux ? 

Le choix entre un prêt à court terme ou à long terme dépend vraiment des ressources de chacun. Avec des revenus solides vous pourrez rembourser une mensualité élevée et donc rembourser plus vite et payer moins d’intérêts, ce qui est un vrai avantage. Si, après calcul de votre taux d’endettement, rembourser une mensualité moins élevée est recommandé, alors un prêt long terme sera plus adapté.  

En bref, il s’agit de trouver un équilibre entre ce qu'on peut se permettre de rembourser chaque mois et ce qu'on souhaite payer in fine. 

Risques associés aux prêts à long terme 

Les prêts à long terme, même s’ils offrent des mensualités plus accessibles, comportent certains risques qu’il ne faut pas sous-estimer. Si, par exemple, vos revenus viennent à baisser, cela peut vous mettre dans une situation compliquée. En plus, un crédit sur une longue période implique des intérêts importants, ce qui augmente considérablement le montant global du projet immobilier.

Autrement dit, même si les mensualités sont faibles, le projet peut devenir moins rentable sur le long terme, surtout si des imprévus viennent chambouler la situation financière. 

Outils pour estimer le montant et la durée de votre prêt 

Pour bien préparer votre projet immobilier, il existe de nombreux outils permettant d’estimer rapidement et gratuitement le montant et la durée de votre prêt immobilier. 

Importance de comparer les offres 

Les simulateurs en ligne Meilleurtaux vous permettent d'obtenir une estimation précise de votre prêt immobilier en fonction de vos critères : montant emprunté, durée de remboursement, taux d’intérêt. Vous pouvez également, en amont, calculer vos mensualités afin de connaitre le montant maximum que vous pourriez emprunter et ce, après avoir calculé votre taux d’endettement. Ces outils gratuits, disponibles sur Meilleurtaux.com, vous permettent de comparer différentes offres et d’avoir une première idée des mensualités et du coût total de votre futur crédit. 

Optimiser votre prêt immobilier 

Optimiser votre prêt immobilier consiste à choisir la durée et le montant les plus adaptés à votre équilibre financier, tout en réduisant le coût total du crédit. 

Possibilités d'obtenir un crédit sans apport 

Bien qu'il soit relativement rare d'obtenir un prêt immobilier sans apport, cette option reste possible. Chaque banque a la liberté de décider si elle accepte ou non de financer un crédit sans apport. En l'absence d'apport personnel, il est possible que la banque propose un « surfinancement ». Cela signifie qu’elle prête un montant supérieur à la valeur du bien, jusqu’à 110%.

Les 100% correspondent au prix du bien immobilier, et les 10% restants couvrent les frais de notaire et de garantie. Cette solution est souvent accessible aux primo-accédants bénéficiant de prêts aidés ou à ceux pouvant justifier d'une excellente situation financière et d'un faible taux d'endettement. 

Techniques pour réduire la durée d'un prêt immobilier 

Pour réduire la durée de votre emprunt, vous pouvez augmenter votre mensualité ou effectuer des remboursements anticipés. Cela vous permettra de réduire la part des intérêts dans le coût total du crédit et de vous libérer plus rapidement de votre dette. En revanche, revoir les conditions de votre emprunt pourra entraîner des frais supplémentaires. 

Questions fréquentes sur le montant et la durée de prêt 

Comment les taux d'intérêt influencent-ils le coût total du prêt ? 

Les taux d’intérêt jouent un rôle crucial dans le coût global de votre prêt immobilier. En termes simples, plus le taux d’intérêt est élevé, plus vous allez payer d’intérêts sur la durée du crédit, et donc plus le montant total de l’emprunt sera élevé. Même une petite différence de taux peut avoir un impact conséquent sur le montant total que vous devrez rembourser à la fin. 

Peut-on modifier la durée d'un prêt en cours ? 

Oui, mais cela dépend des conditions du contrat et de l'accord avec la banque. Si votre santé financière change, vous pouvez demander à allonger le prêt pour réduire vos mensualités par exemple ou à l’inverse réduire la durée pour amoindrir le coût total de l’emprunt. Toutefois, dans les deux cas, il est important de vérifier les conditions avec la banque, car des frais peuvent être appliqués en fonction des modifications apportées. 

Comment adapter ses mensualités à sa situation ? 

Adapter ses mensualités à sa situation dépend souvent de la flexibilité du prêt et de la politique de la banque. Si la situation financière devient plus serrée, il est possible de demander à réduire temporairement les mensualités, mais cela peut prolonger la durée du prêt et augmenter le montant global des intérêts. À l'inverse, si l'on souhaite réduire la durée du prêt, on peut augmenter les mensualités, ce qui permet de rembourser plus rapidement et de, finalement, payer moins d’intérêts. 

Quels sont les critères des banques pour déterminer le montant et la durée ? 

Les banques évaluent plusieurs critères : vos revenus, votre stabilité professionnelle, votre apport personnel, et votre capacité d'endettement. Ces éléments leur permettent de déterminer le montant du prêt et la durée la plus appropriée à votre situation.