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Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 22 février 2024 . Temps de lecture : 10 min
Que vous ayez pour projet de devenir propriétaire pour la première fois ou que vous souhaitiez investir dans l'immobilier locatif pour préparer votre retraite, la première chose à faire avant de choisir un bien est d’établir votre plan de financement en tenant compte de vos revenus et de vos charges. Meilleurtaux vous explique comment obtenir une estimation du montant que vous pourrez emprunter et sur quelle durée.
Selon l’Observatoire Crédit Logement, la durée moyenne d’un crédit immobilier au 4e trimestre 2022 était de 246 mois, soit 20 ans et 6 mois.
En moyenne, la durée dans le neuf est de 263 mois contre 258 mois pour l’ancien. Cette différence peut s’expliquer par le fait que les banques prêtent jusqu’à 25 ans pour un bien ancien et jusqu’à 27 ans pour un bien en VEFA (vente en l’état de futur achèvement).
Pour dresser un plan de financement d’achat immobilier efficace, il est nécessaire de faire le point sur le montant de son apport personnel, d’évaluer sa capacité d’endettement et d’anticiper les frais annexes supplémentaires.
L’apport personnel n’est pas obligatoire pour contracter un crédit immobilier. Cependant, les banques demandent généralement de disposer de 10 % du montant total de l’achat en apport, notamment pour financer les frais divers (frais de notaire et de garantie notamment).
L'apport personnel au sens propre du terme peut provenir de plusieurs sources :
Selon les cas, quelques prêts aidés peuvent se substituer en partie ou intégralement à l’apport personnel :
À noter que plus l’apport est important, plus vous aurez de chance d’obtenir un taux intéressant auprès des établissements de crédit. Aussi, plus l’emprunt est fait sur une longue durée, plus les taux sont élevés. La capacité d’emprunt augmente ainsi et allège les mensualités. Une durée de crédit immobilier de 25 ans au lieu de 20 peut donc permettre d’emprunter plus, sans dépasser la limite de 35 % d’endettement.
Depuis début 2022, on observe une évolution dans l'apport nécessaire pour un emprunt immobilier.
Pour estimer le montant du prêt immobilier, il faut également évaluer sa capacité d’endettement, c’est-à-dire la mensualité maximale consacrée au remboursement du prêt. Elle ne doit pas dépasser 35 % des revenus mensuels du futur acquéreur.
Pour connaître son taux d’endettement il faut tenir compte :
Un prêt immobilier ne sert pas uniquement à régler la part du prix de vente du bien qu’il reste à financer, après déduction de l’apport personnel. Il y a également des frais annexes à intégrer dans le prêt tels que :
Bon à savoir Pour obtenir la meilleure offre de prêt, il est recommandé de faire jouer la concurrence et de comparer les offres entre elles. Si vous le souhaitez, un courtier peut se charger des démarches à votre place pour vous éviter les contraintes administratives, vous faire gagner du temps et surtout vous obtenir le meilleur taux.
Pour dresser votre tableau comparatif et ainsi obtenir le montant du prêt que vous devrez solliciter, regroupez l'ensemble des dépenses relatives au projet immobilier dans une colonne.
Voici une liste non exhaustive des dépenses :
Puis indiquez les ressources que vous avez d’ores et déjà à disposition :
Enfin, déduisez les ressources disponibles des frais d’acquisition, et vous obtiendrez une estimation du montant du prêt principal à solliciter auprès d’une banque.
Choisir une durée de prêt immobilier plus importante permet de réduire les mensualités. C’est loin d’être négligeable dans la mesure où le Haut conseil de stabilité financière veille à ce que les banques respectent bien un taux d’endettement maximal de 35 %.
Toutefois, emprunter plus longtemps engendre un coût de crédit plus élevé. En effet, cela impacte le taux qui est plus élevé pour une durée longue.
Voici un exemple pour mieux comprendre la corrélation entre le montant des mensualités, le montant total emprunté et la durée du prêt immobilier pour un emprunt à hauteur de 200 000 €. Ce calcul ne tient pas compte de l’assurance emprunteur qui est très variable selon les profils. Les chiffres et taux ci-dessous peuvent être différents des actuels. Pour avoir les taux les plus à jour possible, consultez notre baromètre des taux.
Pour un crédit immobilier de 25 ans, vous payez 87 343 € d’intérêts contre 28 547 € pour un crédit sur 10 ans. Naturellement, en contrepartie, la mensualité sur 10 ans est très élevée, vous devez présenter des revenus importants pour l’assumer.
Le choix de votre durée de crédit va dépendre de différents éléments :
Si vous êtes jeune et que vous n'avez pas encore d'épargne, votre situation est compréhensible. Les banques pourront anticiper sur le futur et prendre en compte votre évolution professionnelle. Ceci sera d'autant plus vrai que le montant des mensualités sera plus ou moins égal au montant des loyers que vous versez déjà.
Le cas échéant, un versement d'épargne sur un PEL depuis quelques mois ou quelques années pourra être additionné au montant du loyer payé pour déterminer la mensualité acceptable du prêt. Les banques auront alors une raison supplémentaire de considérer votre dossier de manière positive.
Meilleurtaux met à votre disposition une calculatrice permettant d’évaluer le montant de votre crédit immobilier en fonction de la mensualité et de la durée de remboursement souhaitées.
Aujourd’hui, le Haut conseil de stabilité financière qui encadre l’action des banques impose une durée maximale de 25 ans, voire de 27 ans pour un bien à construire (en VEFA). Auparavant, les banques prêtaient jusqu’à 30, voire 35 ans, mais le coût du crédit était trop important.
Plus la durée de remboursement est longue, plus le coût du crédit augmente. En effet, les taux sont plus élevés pour les crédits sur 25 ans que pour les crédits sur 10, 15 ou 20 ans. En revanche, vous pouvez réduire vos mensualités et mieux respecter le taux d’endettement imposé.
Pour réduire la durée d’un prêt immobilier, vous pouvez envisager de rembourser des prêts à la consommation déjà en cours afin de réduire votre taux d’endettement et d’augmenter vos mensualités. Un apport personnel permet d’emprunter moins, et donc de réduire la durée du prêt. Enfin, en comparant les offres d’assurance de prêt, vous pouvez trouver les meilleures conditions et bénéficier d’un taux plus attractif pour réduire le montant de vos mensualités.
Il n’existe pas de règle officielle en la matière, toutefois le montant minimum d’un prêt immobilier est généralement de 50 000 €.
Les banques sont assez réticentes à accorder un crédit sans apport quand l’emprunteur ne peut apporter les 10 % d’apport personnel généralement réclamés. Toutefois, si vous êtes jeune et que le prêt finance une première acquisition, le conseiller bancaire peut anticiper sur le futur et prendre en considération votre future évolution professionnelle. D’autant plus si le montant des mensualités du crédit envisagé est proche du loyer actuellement déjà payé chaque mois.
Écrit par La rédaction Meilleurtaux
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