Écrit par Thierry DELORME . Mis à jour le 21 février 2025 .
Temps de lecture : 10 min

Quelle durée choisir pour un prêt immobilier ?

Lorsque vous souscrivez un prêt immobilier, la durée de l’emprunt est un élément clé à prendre en compte. Elle influence directement le montant des mensualités et le coût total du crédit. Comment bien choisir la durée de son prêt immobilier ? Quels sont les critères à considérer ? Découvrez toutes les informations essentielles pour faire le meilleur choix.

Les durées de crédit immobilier

Durée moyenne d'un prêt immobilier en France

En France, la durée moyenne d’un crédit immobilier se situe autour de 20 ans. Ce chiffre reflète un équilibre entre des échéances abordables et un coût total du crédit raisonnable. Toutefois, cette durée peut varier en fonction du profil de l’emprunteur et du type de bien financé.

Durée maximale légale : la limite des 25 ans

Depuis 2021, le Haut conseil à la stabilité financière (HCSF) oblige les banques à ce que la maturité du crédit n'excède pas 25 ans, avec une tolérance (voir ci-après). Cette règle vise à éviter un endettement excessif et à garantir une capacité de remboursement sur le long terme. Toutefois, chaque trimestre, les établissements peuvent déroger à cette règle pour certains dossiers, sous conditions et dans une certaine limite.

Exception : possibilité d'emprunter sur 27 ans pour certains projets

Comme expliqué précédemment, il existe une tolérance à la règle des 25 ans, en cas de différé d’amortissement dans des cas où l’entrée en jouissance du bien est décalée par rapport à l’octroi du crédit. Ainsi, pour les achats en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) ou en cas de travaux de rénovation représentant au moins 25% du coût total du projet, il est possible d’obtenir un crédit sur 27 ans, comprenant deux ans de différé.

Facteurs influençant la durée du prêt

Âge et situation professionnelle de l'emprunteur

L’âge et la stabilité professionnelle jouent un rôle déterminant dans le choix de la durée du crédit. Un demandeur jeune pourra opter pour un prêt plus long, tandis qu’un débiteur très âgé devra privilégier une durée plus courte. Les banques analysent également la nature du contrat de travail (CDI, fonctionnaire, indépendant, etc.) pour évaluer la capacité de remboursement.

Nature du projet immobilier (résidence principale, investissement locatif)

Le type de bien et son usage influencent également la durée de l’emprunt :

• Pour une résidence principale : les emprunteurs, surtout les primo-accédants, cherchent souvent à lisser leurs échéances sur une longue période.
• Pour un investissement locatif : une durée plus courte est souvent privilégiée afin de maximiser la rentabilité et de rembourser plus rapidement.

Capacité d'endettement et revenus du ménage

Le taux d’endettement maximal imposé par les banques est 35% des revenus mensuels (hors dérogations encadrées, dans la limite de 20% des dossiers d’une banque, par trimestre). Un demandeur avec des revenus élevés pourra envisager une période d’amortissement plus courte, tandis qu’un ménage aux revenus plus modestes préférera allonger la durée pour réduire les mensualités.

Les avantages et les inconvénients d'un crédit à long terme

Des mensualités plus faibles pour un budget maîtrisé

Opter pour un crédit immobilier sur 25 ans permet d'alléger considérablement le poids des échéances. Par exemple, un emprunt de 200 000 euros sur 25 ans avec un taux de 3% génère une mensualité bien plus faible (948 euros, hors assurance emprunteur) qu’un prêt sur 15 ans (1 381 euros, hors assurance emprunteur), permettant ainsi :

• de préserver un reste à vivre plus confortable ;
• de gérer plus facilement d'autres projets financiers (épargne, investissements...) ;
• de faire face à d’éventuelles baisses de revenus sans difficulté majeure.

Ce levier est particulièrement intéressant pour les ménages souhaitant devenir propriétaires sans trop impacter leur budget quotidien.

Un accès facilité à la propriété

Le principal atout d’un crédit immobilier long est qu'il augmente la capacité d'emprunt. Les banques calculent la faisabilité du prêt en fonction du taux d'endettement (souvent limité à 35% des revenus).

Avec une durée plus longue, les mensualités sont plus faibles, ce qui signifie qu’un acheteur peut emprunter un montant plus important pour acheter un bien mieux situé, plus grand ou plus adapté à ses besoins.

Un coût total du crédit plus élevé

Si un prêt immobilier sur 25 ans permet d’avoir des échéances plus basses, il implique aussi un coût total plus élevé. En effet, plus la durée du crédit est longue, plus le montant des intérêts versés à la banque augmente.

Exemple concret avec une simulation d’un emprunt de 200 000 € à 3%

• Sur 15 ans : 48 609 € d’intérêts ;
• Sur 20 ans : 66 207 € d’intérêts ;
• Sur 25 ans : 84 527 € d’intérêts.

Un crédit sur 25 ans coûte donc presque le double en intérêts par rapport à un prêt sur 15 ans. Ce point est essentiel à considérer avant de s'engager sur une longue durée, surtout si l'objectif est de limiter l'endettement à long terme. Par ailleurs, le coût de l'assurance sera également plus important, de l'ordre de 3 000 euros par tranche de 5 ans.

Un risque d'endettement prolongé

S’engager sur 25 ou 27 ans signifie être lié à un prêt pendant une grande partie de sa vie active. Durant cette période, divers aléas peuvent survenir :

• perte d’emploi ;
• séparation ou divorce ;
• changement de situation professionnelle ou familiale.

Bon à savoirCertains crédits permettent une modulation des mensualités ou un remboursement anticipé, mais il est toujours préférable d’anticiper les risques avant de s’engager sur une durée aussi longue.

A noter tout de même qu’en France, la durée de détention moyenne d'un crédit est de 9 ans, notamment en cas de déménagement, ou bien d’aléa de la vie (séparation). En revanche, plus le prêt est long, plus le capital amorti sur les premières années du prêt est faible.

Les raisons d'opter pour une longue durée

Un crédit sur 25 ans ou plus peut être une bonne stratégie dans plusieurs cas :

• Les primo-accédants qui veulent acheter sans se ruiner chaque mois en mensualités.
• Les investisseurs qui souhaitent maximiser leur rendement locatif.
• Les ménages avec une capacité d’épargne limitée, qui préfèrent des échéances plus basses et garder une marge financière pour d'autres projets

Le conseil Meilleurtaux : avant de choisir un prêt long, il est recommandé de simuler son crédit immobilier en ligne pour comparer les différentes durées et évaluer leur impact sur le coût total.

Les avantages et les inconvénients d'un crédit à court terme

Un coût total du crédit réduit

L’un des principaux avantages d’un crédit immobilier sur 10 ou 15 ans est la réduction significative du coût total du crédit. Plus la période d’amortissement est courte, moins les intérêts s’accumulent. Voici une simulation d’un prêt de 250 000 € à 3%, hors assurance emprunteur :

Simulation d’un prêt de 250 000 € à 3%, hors assurance emprunteur :

• Sur 10 ans : 46 658 € d’intérêts. Soit un revenu mensuel net d’au moins 7 400 €.
• Sur 15 ans : 71 697 € d’intérêts. Soit un revenu mensuel net d’au moins 5 200 €.
• Sur 20 ans : 97 976 € d’intérêts. Soit un revenu mensuel net d’au moins 4 400 €.
• Sur 25 ans : 125 468 € d’intérêts. Soit un revenu mensuel net d’au moins 3 600 €.

Un prêt sur 10 ans permet donc d’économiser environ 80 000 € par rapport à un prêt sur 25 ans. Attention, ces montants ne prennent pas en compte les autres coûts du crédit : assurance emprunteur, frais de dossier, etc.

Une constitution de patrimoine plus rapide

En optant pour un crédit immobilier court, le débiteur devient pleinement propriétaire plus rapidement. Cela lui permet ensuite d’envisager de nouvelles opportunités financières :

• acheter un autre bien immobilier pour diversifier son patrimoine ;
• réaliser un investissement locatif pour générer des revenus passifs ;
• réduire son endettement et augmenter sa capacité d’épargne.

Exemple : un acheteur qui rembourse son crédit en 12 ans pourra, dès la 13ᵉ année, investir dans un nouveau projet immobilier sans être encore endetté sur son premier bien.

Des mensualités plus élevées

Le principal inconvénient d’un prêt immobilier sur 10 ou 15 ans est le montant élevé des mensualités. Plus la période d’amortissement est courte, plus il faut rembourser une somme importante chaque mois.

Exemple pour un emprunt de 150 000 € à 3%, sans prendre en compte l'assurance :

• Sur 10 ans : 1 448 € par mois ;
• Sur 15 ans : 1 061 € par mois ;
• Sur 20 ans : 866 € par mois ;
• Sur 25 ans : 754 € par mois ;

Un crédit sur 10 ans représente quasiment le double en échéances par rapport à un crédit sur 25 ans.

Une capacité d'emprunt potentiellement limitée

Puisque les mensualités sont plus élevées, le montant total qu’un emprunteur peut obtenir est réduit. Les banques calculent la capacité d’emprunt en fonction du taux d’endettement (généralement limité à 35% des revenus).

Un prêt court limite donc l'accès à certains biens immobiliers, notamment dans les grandes villes où les prix sont élevés.

AttentionLes chiffres et taux ci-dessus peuvent être différents des actuels. Pour avoir les taux les plus à jour possible concernant votre projet de financement ou d’investissement, consultez notre baromètre des taux. Une simulation vous aidera à déterminer le coût réel d’un achat immobilier.

Les situations où un prêt court est recommandé

Un crédit immobilier sur 10 ou 15 ans est particulièrement intéressant pour certains profils de demandeurs :

• Les acheteurs avec des revenus élevés, qui peuvent assumer des mensualités importantes sans compromettre leur budget quotidien.
• Les emprunteurs souhaitant réduire le coût du crédit, afin de limiter le poids des intérêts et rembourser rapidement leur prêt.
• Les investisseurs cherchant une rentabilité rapide, notamment ceux qui veulent optimiser leur rendement locatif ou préparer un nouveau projet immobilier rapidement.

Bon à savoirAvant de choisir un prêt court, il est conseillé d’utiliser un simulateur de crédit immobilier pour comparer les durées et évaluer leur impact sur les mensualités et le coût total du crédit.

Optimiser la durée de son crédit immobilier

Stratégies pour réduire la durée du prêt

Un crédit plus court permet de réduire le coût total des intérêts. Voici quelques pistes :

• Augmenter l’apport personnel : plus l’apport est élevé, moins le montant à emprunter est important, ce qui facilite un remboursement plus rapide.
• Obtenir un taux attractif : un taux fixe bas réduit le coût du crédit et permet d’opter pour une durée plus courte.
• Négocier avec la banque : un bon dossier (revenus stables, faible endettement) aide à obtenir un taux avantageux et des conditions plus flexibles.

Possibilités de modulation des mensualités

Certains prêts offrent une flexibilité en cours de prêt permettant d’adapter les paiements :

• Augmentation des mensualités : certaines banques permettent d’augmenter les échéances jusqu’à 30%, accélérant ainsi le remboursement.
• Diminution temporaire : en cas de baisse de revenus, il est parfois possible de réduire les mensualités pendant quelques mois.

Remboursement anticipé : avantages et pénalités

Le remboursement anticipé permet de solder tout ou partie du crédit avant son terme, ce qui réduit le coût total des intérêts. Cette option présente plusieurs avantages, notamment la possibilité de diminuer significativement le montant des intérêts payés, d’abréger la durée du prêt et de libérer plus rapidement sa capacité d’endettement pour d’autres projets.

Cependant, elle peut aussi entraîner des inconvénients. Certaines banques appliquent des pénalités, légalement plafonnées à 3% du capital restant dû ou à six mois d’intérêts, ce qui peut limiter l’intérêt financier de cette démarche.

Il est donc essentiel de vérifier les clauses du contrat avant de procéder à un remboursement anticipé. À noter que, dans certains cas spécifiques, comme la vente du bien pour cause de mutation professionnelle ou en cas de décès du débiteur, ces frais ne peuvent être facturés.

Quel taux pour votre projet ?

Questions fréquentes sur la durée du crédit immobilier

Peut-on modifier la durée d'un prêt en cours ?

Oui, il est possible de renégocier son prêt ou de faire un rachat de crédit pour ajuster la durée. Une modulation des mensualités peut également être envisagée selon les conditions du contrat.

Quels sont les critères des banques pour déterminer la durée maximale ?

Les banques prennent en compte l’âge, les revenus, le taux d’endettement et le projet immobilier pour fixer la durée du prêt. Elles évaluent aussi la stabilité professionnelle et la gestion financière de l’emprunteur.

Comment l'âge influence-t-il la durée du prêt ?

Les banques privilégient un remboursement avant 75 ans, ce qui peut limiter la durée du prêt pour les demandeurs seniors. Un âge avancé peut aussi entraîner des exigences supplémentaires, comme une assurance emprunteur plus coûteuse.

Écrit par
La rédaction Meilleurtaux

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