Écrit par Fabienne CORNILLON . Mis à jour le 13 décembre 2024 .
Temps de lecture : 8 min

Quelle durée choisir pour un prêt immobilier ?

Il peut y avoir plusieurs raisons à cela, notamment la revente de son logement pour acquérir un bien plus grand. Ou bien la perception d’un héritage, permettant de solder le prêt de manière anticipée. Dans ce cas, comment bien choisir la durée de prêt immobilier ?

Quelle est la durée de crédit immobilier idéale ?

En un peu plus de 20 ans, la durée moyenne d’un crédit immobilier a augmenté de sept ans. Selon l’analyse de l’Observatoire Crédit Logement sur le 4ᵉ trimestre 2023, la durée moyenne des crédits immobiliers accordés s’établit à environ 20 ans et 8 mois (248 mois). Elle était de 13 ans et 6 mois en 2001. Pour financer un investissement dans le neuf, la durée du prêt est globalement plus longue par rapport à l’ancien (266 mois contre 260 mois au 3ᵉ trimestre).

Il n’est pas toujours simple de définir sur combien d’années emprunter au total. Les banques considèrent généralement que la durée d’un prêt immobilier se situe entre 20 et 25 ans pour un dossier emprunteur classique. Toutefois, la durée idéale est celle correspondant à chacun selon sa capacité de remboursement comme d’investissement. La durée impactant le montant des mensualités, c’est le montant remboursé par mois qui détermine la durée de l’emprunt immobilier.

Quelle est la durée réelle d’un crédit immobilier ?

En revanche, la durée réelle d’un contrat de prêt oscille plutôt entre 8 et 10 ans. Pourquoi ?

Simplement, car de nombreux emprunteurs revendent leur bien avant la fin du contrat de prêt, pour acheter un autre bien plus grand ou situé dans une autre ville. Cela peut également être dû à une séparation, ou encore parce qu’ils ont bénéficié d’un héritage leur donnant la possibilité de rembourser leur prêt par anticipation.

L’âge de souscription impacte-t-il la durée du prêt immobilier ?

Vous êtes âgé de 50 ans, 60 ans ou même 80 ans et vous demandez s’il y a un âge limite pour emprunter et si la durée accordée sera réduite ?

En théorie, la loi n’interdit pas aux banques d’octroyer un crédit au-dessus d’un certain âge. La seule obligation est que l’emprunteur doit être majeur. Dans les faits cependant, s’il reste relativement « facile » d’obtenir un crédit jusqu’à 65 ans, la solvabilité sera étudiée à la loupe par la banque. À partir de 75-80 ans, cela devient plus compliqué et la durée du crédit sera de ce fait bien plus courte.

Comment bien choisir la durée de son crédit immobilier ?

S’il n’y a pas de règle universelle concernant la durée de prêt optimale, il faut savoir que la meilleure durée de prêt est propre à chaque profil d’emprunteur. En effet, tout dépendra avant tout de la situation financière dans laquelle on se trouve, et de ses capacités de remboursement. La durée idéale d’un prêt sera celle qui permettra de rembourser les échéances sans jamais se retrouver dans une situation financière inconfortable ou risquée. Mais également au coût le plus faible, sachant que plus un prêt sera long, plus il coûtera cher à l’emprunteur.

Afin de bien choisir la durée de son prêt, plusieurs critères sont donc à considérer avant de s’engager auprès d’une banque :

• le taux du crédit immobilier ;
• le prix de l’assurance de prêt ;
• le taux d’endettement ;
• le montant souhaité du crédit ;

Quelle est la durée maximale d’un emprunt immobilier ?

Pour protéger les ménages les moins aisés et leur éviter un risque de surendettement, le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) a durci les conditions d’octroi concernant les crédits immobiliers.

Ainsi, depuis le 1er janvier 2022, les banques ne peuvent plus accorder de crédit immobilier dépassant une durée de 25 ans, sauf exception. De plus, elles doivent veiller à ce que le taux maximum d’endettement ne dépasse pas 35 % des revenus des acquéreurs, assurance emprunteur incluse.

Peut-on emprunter sur plus de 25 ans ?

Si le HCSF interdit aux banques d’accorder un prêt au-delà de 25 ans, il existe des situations où cela reste possible. Sous conditions, il permet à certains emprunteurs de disposer de deux années supplémentaires sur la durée de leur emprunt, faisant passer cette durée maximale à 27 ans.

Il est possible d’emprunter sur 27 ans dans les cas suivants :

• projet de Vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) ;
• contrat de construction d’une maison individuelle.

Quels sont les avantages à emprunter sur la durée de crédit immobilier la plus longue possible ?

Maximiser la durée de remboursement de son crédit immobilier permet soit de disposer d’une somme d’emprunt plus conséquente, ou de bénéficier de mensualités moins élevées et ainsi avoir un reste à vivre plus confortable. Cependant, un crédit plus long est généralement plus cher, les intérêts étant payés sur une plus longue période.

Allonger la durée de son prêt pour emprunter plus

Par exemple, en empruntant seul, avec un revenu mensuel net avant impôts de 5 000 €, sans aucune autre charge, votre mensualité maximale de remboursement est de 1 750 € par mois (35 % de 5 000 €). Selon le simulateur d’emprunt Meilleurtaux, il est possible d’obtenir un prêt d’un montant d’environ :

• 229 202 € pour une durée de 15 ans ;
• 275 431 € pour une durée de 20 ans ;
• 310 016 € pour une durée de 25 ans.

D’après cet exemple, en allongeant la durée d’emprunt de 15 à 25 ans, cela permet d’emprunter environ 80 000 € supplémentaires.

Allonger la durée de son prêt pour diminuer le montant des mensualités

Pour rembourser des échéances moins élevées et avoir un reste à vivre plus important, l’allongement de la durée de prêt est une bonne option. Par exemple, selon le simulateur express de crédit immobilier Meilleurtaux, pour un prêt immobilier d’un montant de 220 000 € :

• la mensualité est de 1 680 € sur 15 ans, avec un TAEG à 3,91 % ;
• la mensualité est de 1 398 € sur 20 ans, avec un TAEG à 4,02 % ;
• la mensualité est de 1 242 € sur 25 ans, avec un TAEG à 4,15 %.

Selon l’exemple, en passant d’un prêt de 15 à 20 ans, la mensualité diminue de 282 €. Pour une durée qui passe de 15 à 25 ans, celle-ci est réduite de 438 €.

De fait, selon le montant du projet, votre dossier comme votre capacité d’endettement bancaire, il est possible d’estimer soi-même le remboursement mensuel idéal. Cela permet d’opter pour la mensualité en adéquation avec son budget.

AttentionLes chiffres et taux ci-dessus peuvent être différents des actuels. Pour avoir les taux les plus à jour possible concernant votre projet de financement ou d’investissement, consultez notre baromètre des taux. Une simulation vous aidera à déterminer le coût réel d’un achat immobilier.

Pourquoi réduire la durée de son prêt ?

Si les raisons de se laisser tenter par un allongement de la durée du crédit immobilier ne manquent pas, cela entraine aussi l’explosion de son coût. Autrement dit des intérêts de l’emprunt et des frais d’assurance de prêt.

De fait, dans la mesure du possible il est préférable d’emprunter sur une période réduite, en boostant son apport personnel grâce en partie à des dons familiaux ou de l’épargne. Cela représente la garantie de réduire le montant total du prêt, donc le coût du financement. Mais aussi en profitant au maximum d’aides financières spécifiques au logement (prêt à taux zéro, prêt Action Logement, etc.).

Pourquoi est-ce que le taux du crédit augmente avec la durée ?

Plus la durée de remboursement s’allonge plus les taux de crédit immobilier augmentent en conséquence. Il y a deux raisons à cela : logiquement, si une banque accorde un crédit sur une durée de 20 ans, elle prend plus de risques que si elle l’accordait sur 10 ans. Aussi, s’il est compliqué d’estimer les variations des taux à la hausse ou à la baisse sur le moyen terme, ça l’est encore plus sur le long terme.

De fait, en augmentant les taux de prêts proportionnellement à leur durée, la banque s'assure une certaine garantie contre le risque d’une hausse des taux sur le long terme, qui entrainerait une rentabilité moins importante sur les crédits immobiliers accordés antérieurement à cette hausse.

Peut-on changer la durée d’un prêt en cours de remboursement ?

Oui, vous avez la possibilité de changer la durée de remboursement de votre prêt immobilier en cours de remboursement. Deux solutions sont à envisager :

• vous contactez votre banquier et négociez avec lui une offre afin de réduire la durée du prêt et d’obtenir les meilleures conditions en termes de taux ;
• vous faites racheter votre crédit immobilier par une autre banque après avoir fait un comparatif des offres pour être certain de choisir le meilleur taux et donc la mensualité la mieux adaptée à votre capacité de remboursement.

Vos questions sur la durée de prêt immobilier

Comment choisir la durée optimale pour son crédit immobilier ?

Il n’existe pas de durée idéale universelle, celle-ci est définie selon le profil des emprunteurs et leur capacité de remboursement. La durée impactant le montant des mensualités, est le taux d’endettement.

Est-il possible de dépasser la limite autorisée d’emprunt fixée à 25 ans ?

En janvier 2022 le HCSF a interdit aux banques d’accorder des crédits immobiliers d’une durée supérieure à 25 ans. Pourtant, sous conditions, il reste possible pour quelques emprunteurs de bénéficier de deux années supplémentaires sur ces 25 ans. L’exception concerne les projets de Vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) et les contrats de construction d’une maison individuelle.

Quel est l’intérêt d’emprunter sur la durée de crédit immobilier maximale ?

Emprunter sur une longue durée permet soit d’emprunter plus, soit de réduire le montant de vos mensualités. Vous conservez ainsi un reste à vivre plus élevé. Cela permet aussi de garder une capacité d’emprunt, notamment si vous avez besoin d’un crédit personnel pour acheter une voiture.