Écrit par Fabienne CORNILLON . Mis à jour le 15 avril 2024 .
Temps de lecture : 9 min

Quel salaire pour emprunter 500 000 € ?

Vous souhaitez vous rendre à la banque pour emprunter 500 000 € pour votre projet immobilier ? Il est intéressant avant toute chose de vous renseigner et de comparer les offres de prêt, mais aussi de déterminer si votre salaire vous permet d’emprunter 500 000 €. Si vous êtes un peu juste, lisez ce guide. Vous trouverez des conseils pour bien préparer votre demande de prêt. Vous donnerez ainsi vie à votre projet de résidence principale, secondaire ou votre investissement locatif.

Simulation de la capacité d’emprunt

La capacité d’emprunt est le montant pouvant être emprunté avec votre salaire, ou du moins vos revenus, car l’on tient compte ici des critères suivants :

• Salaire ou revenus non-salariés ;
• Primes ;
• Allocations familiales ;
• Pension alimentaire reçue ;
• Revenus locatifs existants ;
• Revenus financiers.

Pour calculer la capacité d’emprunt, il faut également avoir connaissance de vos charges :

• Loyer ;
• Prêt immobilier ;
• Prêt immobilier locatif ;
• Crédit à la consommation ;
• Crédit moto ou auto ;
• Pension alimentaire versée.

Un simulateur de capacité d’emprunt va vous donner une première idée du montant que la banque sera encline à vous prêter selon votre situation spécifique. Prenons un exemple pour un couple ayant 8 500 € de revenus et aucune charge. Le tableau suivant vous présente la somme d'argent pouvant être empruntée pour un achat immobilier en fonction de la durée du prêt :

Durée de remboursement	Capacité d'emprunt maximum
15 ans	400 573 €
20 ans	484 106 €
25 ans	547 223 €

Cette situation de capacité d’emprunt permet de déterminer qu’il est possible d’emprunter 500 000 € sur 25 ans avec un salaire mensuel de 8 500 €. Toutefois, cette simulation de prêt à 500 000 € a été réalisée avec des taux moyens actuels. En comparant les offres et en trouvant le meilleur taux, vous pourriez peut-être souscrire votre prêt immobilier de 500 000 € sur 20 ans.

Si notre couple avait eu des charges, la situation aurait pu être différente. Imaginons cette fois qu’il ait un crédit auto à hauteur de 500 € par mois. Même sur 25 ans, il ne pourrait emprunter 500 000 €, sa capacité d’emprunt serait de 455 253 €.

Calculer sa capacité d’endettement

Le taux d’endettement est un paramètre essentiel pour les banques. Le haut conseil de sécurité financière (HCSF) leur impose de ne pas octroyer un crédit immobilier à des emprunteurs dont le taux d’endettement sera de plus de 35 %. Une marge de négociation reste toutefois possible si le reste à vivre est élevé ou si le saut de charge est raisonnable. Il s'agit de la différence entre le crédit ou le loyer actuel et la nouvelle mensualité.

En clair, vous ne pouvez avoir des charges supérieures à environ 1/3 de vos revenus afin d’éviter une situation de surendettement.

Si vous souhaitez connaître votre taux d’endettement actuel, c’est simple, il vous suffit d‘effectuer le calcul suivant :

Prenons un exemple pour bien comprendre. Vous avez un revenu mensuel de 7 500, dont un prêt immobilier de 2 000 €. Votre taux d’endettement est de 2 000 / 7 500 x 100 = 26,66 %. Pour atteindre 35 % d’endettement, vos charges peuvent s’élever à 2 625 € (7 500 x 35 %). Vous pouvez donc encore payer une mensualité de remboursement de 625 €.

Calcul des mensualités pour un prêt immobilier de 500 000 €

Le montant des mensualités de crédit immobilier sont extrêmement variables d’une situation à l’autre. En effet, il est calculé en fonction des critères suivants :

• Le montant du prêt immobilier ;
• La durée du crédit ;
• Le taux d’intérêt ;
• Le taux d’assurance.

Si vous avez besoin d’emprunter 500 000 €, vous ne pourrez agir sur ce paramètre pour baisser vos mensualités. En revanche, vous pouvez jouer sur la durée du prêt. Plus la durée de remboursement est courte, plus vous pouvez réduire le taux de crédit. Ce taux de prêt peut aussi être optimisé en utilisant un comparateur de prêt immobilier. Le taux d’assurance peut également être réduit en comparant les offres du marché.

Nous avons fait une simulation en ligne de mensualités de crédit pour votre emprunt immobilier à 500 000 € dans le tableau suivant :

AttentionLes chiffres et taux ci-dessous peuvent être différents des actuels. Pour avoir les taux les plus à jour possible, consultez notre baromètre des taux.

Durée du prêt	Taux d'intérêt	Taux d'assurance	Mensualité
15 ans	3,91 %	0,34 %	3 884 €
20 ans	4,02 %	0,34 %	3 244 €
25 ans	4,15 %	0,34 %	2 889 €

Cette simulation de mensualités de prêt vous permet d’avoir une première idée de la somme d’argent à rembourser après votre achat immobilier. Il s’agit uniquement d’un exemple, différents critères peuvent évoluer :

• Le taux d’intérêt qui peut évoluer selon le marché du crédit, mais aussi selon la banque à laquelle vous vous adressez. N’oubliez pas de faire appel à un courtier pour obtenir le meilleur taux. Un courtier a la capacité de négocier des conditions optimales pour votre emprunt en fonction de votre profil, auprès de différents établissements bancaires.
• Le taux annuel effectif d’assurance (TAEA), peut varier notamment selon votre âge au moment de la souscription du prêt de 500 000 €, comme de votre état de santé défini par un questionnaire médical. D’autres critères pris en compte dans le coût mensuel de l’assurance incluent par exemple l’exercice d’une profession à risque ou la pratique d’un sport dangereux.

Crédit immobilier à 500 000 € : quelques exemples de salaires

Vous connaissez désormais approximativement quelle mensualité vous serez amené à rembourser. C’est le moment de savoir quel salaire mensuel minimum il vous faut pour emprunter 500 000 €.

L’objectif est toujours de respecter le taux d’endettement de 35 %. Vous allez seulement avoir votre mensualité de crédit immobilier à rembourser ? Le tableau suivant vous présente le salaire mensuel nécessaire en fonction de la durée du prêt.

Durée du prêt	Mensualité	Salaire minimum approximatif
15 ans	3 884 €	11 097 €
20 ans	3 244 €	9 268 €
25 ans	2 889 €	8 254 €

AttentionLes chiffres et taux ci-dessous peuvent être différents des actuels. Pour avoir les taux les plus à jour possible, consultez notre baromètre des taux.

Comme vous pouvez le constater, le salaire nécessaire pour un emprunt immobilier de 500 000 € reste élevé. Il est même bien au-dessus de la moyenne nationale, même si vous envisagez un prêt immobilier sur 25 ans.

Nos conseils pour emprunter 500 000 €

Pour emprunter 500 000 €, mieux vaut présenter un dossier béton. Il s’agit, en effet, d’une somme importante. La banque doit donc pouvoir s’assurer de votre capacité à rembourser votre prêt, tout comme d’assumer des mensualités élevées sur une longue durée.

• Rembourser un crédit en cours si cela est possible pour vous. Cela vous permet de réduire votre taux d’endettement et ainsi d’accéder au crédit, voire d’emprunter sur une durée moins longue pour baisser le taux de prêt.
• Faire un regroupement de crédits. Avec le rachat de crédit, vous pouvez envisager une seule mensualité, puis un allongement de la durée du prêt pour baisser les mensualités. Cela augmentera votre reste à votre.
• Augmenter votre apport personnel dans la mesure du possible. Vous prendrez en charge, a minima, les frais annexes au crédit (frais de dossier, frais de notaire, frais d’agence immobilière le cas échéant). Plus votre contribution à l’achat immobilier est importante, moins le financement sera difficile à obtenir auprès d’un établissement bancaire.
• Présenter un dossier rassurant (un compte toujours à flot, de l’épargne, des revenus importants et réguliers, un emploi stable).
• Ne pas souscrire uniquement un crédit classique. N’oubliez pas que le prêt à taux zéro (PTZ) permet de financer jusqu’à 40 % de votre acquisition (avec des plafonds selon la zone et la composition de votre foyer).
• Allonger la durée du prêt pour réduire les mensualités. Vous baisserez votre taux d’endettement pour un meilleur accès au prêt immobilier de 500 000 €.

L’assurance emprunteur pour un prêt à 500 000 €

L’assurance de prêt, nous l’avons évoqué, est l’un des éléments impactant votre capacité à emprunter 500 000 €, même avec un bon salaire. Cette assurance est variable selon plusieurs facteurs et critères :

• L’âge du souscripteur ;
• Les antécédents médicaux ;
• Le mode de calcul.

Lorsque la banque vous propose une assurance de prêt immobilier, l’assurance-groupe calcule le montant de la mensualité d’assurance selon le capital emprunté. Avec une assurance individuelle, le taux d’assurance est souvent appliqué sur le capital restant dû. Cela change tout car pendant le remboursement de votre emprunt de 500 000 €, vous réduisez le montant de la mensualité.

Pour rappel, la loi est de votre côté en matière d’assurance de prêt immobilier :

• La loi Lagarde permet de choisir votre assurance dès la souscription du prêt immobilier ;
• La loi Hamon permet de résilier dans les 12 mois suivant la souscription ;
• L’amendement Bourquin permet de résilier chaque année à la date anniversaire ;
• La loi Lemoine permet, à compter du 1er septembre 2022, de résilier à tout moment.

Nous avons fait une simulation d’assurance de prêt immobilier pour déterminer à quel point elle va influencer le salaire nécessaire pour emprunter 500 000 €. Voici une simulation faite en ligne pour un prêt sur 20 ans :

Taux d'assurance	Mensualité	Salaire minimum nécessaire
0,10 %	3 077 €	8 791 €
0,30 %	3 160 €	9 028 €
0,50 %	3 243 €	9 265 €
0,70 %	3 326 €	9 502 €
0,90 %	3 409 €	9 740 €
1,10 %	3 492 €	9 977 €

 

Questions fréquentes sur le salaire pour emprunter 500 000 €

Comment calculer le taux d’endettement ?

Le taux d’endettement se calcule très simplement : (charges fixes/revenus fixes mensuels) x 100. Le résultat ne doit pas excéder 35 %, sauf pour les meilleurs profils.

Où emprunter 500 000 € ?

Vous pouvez emprunter 500 000 € à votre banque ou dans un établissement bancaire concurrent susceptible de vous proposer une meilleure offre. Utilisez un comparateur de crédit immobilier pour faire des économies.

Quel apport pour un prêt immobilier de 500 000 € ?

L’apport pour un tel prêt immobilier peut être de 10 %, cela représente 50 000 €. Toutefois, selon les banques ou encore votre profil, les conditions peuvent différer.

Quelle mensualité pour un crédit de 500 000 € ?

Le capital emprunté n’est pas le seul point faisant évoluer la mensualité. La banque tient également compte du taux d’intérêt, de la durée et de l’assurance emprunteur.

Quel taux d’intérêt pour un prêt de 500 000 € ?

Le montant des intérêts du prêt varie selon la durée de l’emprunt de 500 000 €, tout comme de la banque auprès de laquelle vous avez souscrit votre prêt. Votre profil entre également en ligne de compte.

Quel salaire si j’emprunte 500 000 € sur 15 ans ?

Le salaire minimal requis pour emprunter 500 000 € sur 15 ans est de 11 097 €, si vous n’avez aucune charge annexe (prêt à la consommation par exemple).

Quel salaire si j’emprunte 500 000 € sur 20 ans ?

Pour un emprunt de 500 000 € sur 20 ans, vous devez présenter un salaire minimal de 9 268 €.

Quel salaire si j’emprunte 500 000 € sur 25 ans ?

Un salaire de 8 254 € est nécessaire pour que la mensualité de votre emprunt de 500 000 € ne soit pas une charge trop lourde.