Écrit par Fabienne CORNILLON . Mis à jour le 13 décembre 2024 .
Temps de lecture : 9 min

Quel salaire pour emprunter 400 000 € ?

Vous avez un projet immobilier (résidence principale, résidence secondaire, investissement locatif) avec un besoin d’emprunter 400 000 € pour le financer ? Ce budget important nécessite des revenus à la hauteur pour rassurer la banque, mais aussi respecter le taux d’endettement qu’elle vous impose. Vous avez besoin de savoir le salaire vous permettant de faire un emprunt immobilier de 400 000 € ? Lisez ce guide.

Simulation de la capacité d’emprunt

Commençons par évoquer la capacité d’emprunt, à savoir le montant pouvant être emprunté selon votre salaire. Cette donnée est intéressante uniquement si vous ne savez pas encore combien vous coûtera votre projet immobilier. C’est le cas, par exemple, lorsque vous décidez de devenir propriétaire de votre logement et que vous souhaitez, avant de vous lancer dans la recherche d’annonces immobilières, connaître votre budget.

La capacité d’emprunt est calculée en fonction de vos charges, mais aussi de vos revenus. Si vous empruntez seul ou si vous avez un co-emprunteur, notre simulateur tient compte des revenus globaux.

Voici les critères pris en compte pour déterminer votre capacité d’emprunt maximum :

Revenus pris en compte	Charges prises en compte
Salaire ou revenus non-salariés Primes Allocations familiales Pension alimentaire reçue Revenus locatifs existants Revenus financiers	Loyer Prêt immobilier Prêt immobilier locatif Crédit à la consommation Crédit moto ou auto Pension alimentaire versée

Il est toujours intéressant d’avoir un exemple chiffré pour mieux visualiser vos possibilités.

Pour notre simulation de capacité d’emprunt, nous avons imaginé un couple avec des revenus de 7 000 € par mois. Ce couple doit rembourser un crédit auto mensuel de 250 € puis un crédit moto mensuel de 200 €. Le tableau suivant vous présente la capacité maximale d’emprunt pour ce foyer :

Durée de remboursement	Capacité d'emprunt maximum
15 ans	269 293 €
20 ans	325 449 €
25 ans	367 881 €

Avec un salaire mensuel de 7 000 €, un emprunt de 400 000 € n’est pas envisageable pour respecter le taux d’endettement imposé par la banque. Cela s’explique par le remboursement de deux crédits. Si vous n’aviez aucun crédit à rembourser, votre capacité d’emprunt aurait été la suivante :

• 398 676 € sur 20 ans ;
• 450 654 € sur 25 ans.

Calculer sa capacité d’endettement

Autre point important qui sera évoqué avec votre banquier lors de votre demande de prêt immobilier : le taux d’endettement. Les banques veillent à ne pas prêter à des ménages n'étant pas en mesure de rembourser leurs mensualités de crédit. Elles sont cependant tenues de respecter les recommandations du haut conseil de stabilité financière (HCSF), pour ne pas dépasser un taux d’endettement de 35 % qui sera calculé comme suit :

Les charges ou encore les revenus sont les mêmes que pour la capacité d’emprunt.

Sachez que si vous ne respectez pas le taux de 35 %, une tolérance est accordée pour les ménages qui ont des revenus importants et dont le reste à vivre est élevé.

Prenons un exemple pour bien comprendre. Votre revenu est de 8 000 €, vous avez un crédit immobilier de 500 € à rembourser. Votre taux d’endettement actuel est de 6,25 %. Au total, vos charges peuvent atteindre 2 800 €, vous pouvez donc souscrire un nouvel emprunt immobilier avec des mensualités maximales de 2 300 €.

Bon à savoirLa banque prend aussi en compte des critères comme le saut de charge pour un emprunt à 400 000 €. Il s’agit de la différence entre le crédit immobilier payé actuellement ou le loyer et la mensualité pour votre nouveau projet immobilier. S’il est important, il pourra être jugé comme pouvant mettre en péril votre situation financière, sauf si votre reste à vivre est encore assez élevé.

Calcul des mensualités pour un prêt immobilier de 400 000 €

Connaître les mensualités de remboursement de votre prêt immobilier à 400 000 € est un élément important pour savoir si vous serez en mesure d’assumer votre crédit.

Le montant des mensualités est variable selon :

• Le montant du prêt immobilier ;
• La durée du crédit ;
• Le taux d’intérêt ;
• Le taux d’assurance.

Vous avez donc tout intérêt, si cela est possible pour vous, à réduire la durée du prêt. En effet, les taux d’intérêt sont plus bas pour des durées de remboursement plus courtes. Toutefois, cela va augmenter vos mensualités en conséquence, une simulation de prêt immobilier s’impose.

Nous avons réalisé une simulation en ligne pour déterminer quelle mensualité vous devrez payer pour un emprunt à 400 000 € selon la durée du prêt. Le tableau suivant vous présente le montant à rembourser pour un foyer en fonction de la durée de l'emprunt :

Durée du prêt	Taux d'intérêt	Taux d'assurance	Mensualité
15 ans	3,91 %	0,34 %	3 054 €
20 ans	4,02  %	0,34 %	2 541 €
25 ans	4,15 %	0,34 %	2 258 €

Nous vous invitons à utiliser notre simulateur de prêt immobilier pour avoir une idée plus précise de votre mensualité de remboursement. En effet, les taux de crédit sont susceptibles d’évoluer selon les marchés et selon les banques. En utilisant un comparateur de prêt immobilier, vous pourrez trouver le meilleur taux pour réduire le montant des mensualités.

Pour avoir les taux les plus à jour possible, consultez notre baromètre des taux.

D’autre part, nous avons pris en compte un taux moyen d’assurance de prêt pouvant évoluer selon votre âge, votre état de santé. Vous devrez remplir un questionnaire médical au moment de la demande de prêt.

Crédit immobilier à 400 000 € : quelques exemples de salaires

Vous avez à présent une idée des mensualités de prêt pour un emprunt à 400 000 €, déterminons le salaire nécessaire pour obtenir votre prêt. Imaginons : vous avez seulement en charge votre crédit immobilier, pour respecter le taux d’endettement de 35 %, voici le salaire que vous devrez présenter à la banque.

Le tableau suivant vous indique le montant du salaire personnel nécessaire pour emprunter une somme de 400 000 €, en fonction de la durée du prêt :

Durée de prêt	Mensualité	Salaire approximatif
15 ans	3 054 €	8 725 €
20 ans	2 541 €	7 260 €
25 ans	2 258 €	6 451 €

Nos conseils pour emprunter 400 000 €

Vous avez trouvé un bien immobilier qui nécessite un emprunt à 400 000 € ? Vous avez un salaire qui semble suffisant, mais vous avez des charges à payer chaque mois qui pourraient mettre à mal votre projet ? Voici comment optimiser votre dossier et obtenir votre crédit immobilier.

• Jouer sur la durée du prêt. Le salaire nécessaire pour emprunter sur 25 ans est inférieur de 2 300 € environ à celui qu’il vous faudra pour emprunter 400 000 € sur 15 ans.
• Rembourser un crédit pour limiter vos charges et réduire votre taux d’endettement. Il est parfois utile de piocher dans votre épargne pour augmenter vos chances d’accéder au crédit.
• Regrouper vos crédits. Si vous avez un crédit auto, mais aussi un crédit moto, pourquoi ne pas faire un rachat de crédits pour rembourser une seule mensualité ? Vous comparez les offres de prêt pour obtenir le meilleur taux, vous allongez la durée du crédit, vous réduisez ainsi vos mensualités.
• Souscrire un prêt à taux zéro. Pour réduire le coût global du crédit immobilier. En remboursant jusqu’à 50 % (plafonnés) de votre prêt immobilier sans intérêts, vous réduisez le montant de vos mensualités et pouvez accéder plus facilement au crédit.

L’assurance emprunteur pour un prêt à 400 000 €

L’assurance emprunteur est un élément important. Vous allez rembourser 400 000 € à la banque (plus les frais annexes), le montant de l’assurance de prêt sera élevé. Surtout si vous êtes sénior ou si vous avez rencontré des problèmes de santé récemment.

L’assurance de prêt proposée par la banque est un contrat-groupe. Ce dernier applique généralement le taux annuel effectif d’assurance (TAEA) sur le montant emprunté, les mensualités de remboursement pour l’assurance sont fixes. Avec une assurance individuelle, cette fois, votre assureur peut vous proposer d’appliquer le TAEA sur le capital restant dû. Cela change tout. Plus vous remboursez votre emprunt de 400 000 €, plus le montant de l’assurance baisse.

ImportantPour votre information, la loi Lagarde vous permet de ne pas souscrire l’assurance emprunteur de votre banque et de choisir une assurance individuelle moins chère, comparez les offres pour trouver le meilleur contrat. Vous avez déjà un crédit immobilier en cours ? La loi Lemoine permet à tout emprunteur, depuis le 1er septembre 2022, de changer d’assurance de prêt à tout moment.

Nous avons réalisé une simulation en ligne de mensualités pour un prêt à 400 000 € sur 20 ans. Cela permet de comprendre l’impact de l’assurance emprunteur sur le salaire nécessaire pour donner vie à votre projet. Le tableau vous présente le revenu mensuel nécessaire du foyer en fonction du taux d’assurance :

Taux d'assurance	Mensualité	Salaire nécessaire
0,10 %	2 461 €	7 031 €
0,30 %	2 528 €	7 222 €
0,50 %	2 595 €	7 414 €
0,70 %	2 662 €	7 605 €
0,90 %	2 729 €	7 797 €
1,10 %	2 796 €	7 988 €

Un salaire supérieur de 1 000 € est nécessaire pour emprunter 400 000 € avec un point d’écart sur le TAEA.

Questions fréquentes sur le salaire pour emprunter 400 000 €

Comment calculer le taux d’endettement ?

Le taux d’endettement se calcule de cette manière : (charges fixes/revenus fixes mensuels) x 100. Il ne devra pas dépasser 35 % de vos revenus, sauf si vous avez un salaire élevé avec un reste à vivre important.

Où emprunter 400 000 € ?

Un comparateur de crédit immobilier vous permettra de savoir si vous devez emprunter 400 000 € à votre banque ou à une banque concurrente. Souscrivez le prêt vous offrant le meilleur taux.

Quel apport pour un prêt immobilier de 400 000 € ?

Les banques demandent souvent un apport de 10 %. Cela représente 40 000 € pour un crédit immobilier de 400 000 €. Toutefois, cela reste variable selon les banques, mais aussi les emprunteurs.

Quelle mensualité pour un crédit de 400 000 € ?

La mensualité de votre prêt immobilier à 400 000 € dépend de la durée de remboursement, du taux d’intérêt ou encore de l’assurance emprunteur.

Quel taux d’intérêt pour un prêt de 400 000 € ?

Le taux d’emprunt sera déterminé par votre profil, l’offre de la banque à laquelle vous vous adressez, mais aussi par la durée du prêt immobilier.

Quel salaire si j’emprunte 400 000 € sur 15 ans ?

Pour emprunter 400 000 € sur 15 ans, vous devez présenter un salaire de 8 725 € et aucune autre charge.

Quel salaire si j’emprunte 400 000 € sur 20 ans ?

Pour un crédit de 400 000 € sur 20 ans, un salaire minimal de 7 260 € est nécessaire.

Quel salaire si j’emprunte 400 000 € sur 25 ans ?

Pour un prêt immobilier à 400 000 € sur 25 ans, le salaire minimal est de 6 451 €. Dans le cas où votre reste à vivre est élevé, vous pouvez dépasser un tout petit peu le taux d’endettement maximal de 35 %.