Écrit par Thierry DELORME . Mis à jour le 21 février 2025 .
Temps de lecture : 10 min

Quel salaire pour emprunter 400 000 € ?

Vous envisagez d’acheter votre résidence principale, une résidence secondaire ou de réaliser un investissement locatif nécessitant un emprunt de 400 000 € ? Une telle somme implique de répondre à plusieurs critères pour obtenir un accord de la banque, notamment des revenus suffisants et un endettement contrôlé. Mais quel salaire faut-il exactement pour emprunter cette somme ? Découvrez toutes les informations dans ce guide clair et détaillé.

Les critères clés pour emprunter 400 000 €

Pour obtenir un prêt immobilier de 400 000 €, les banques analysent plusieurs éléments afin de s’assurer que vous pourrez rembourser votre crédit sans risque. Voici les principaux critères qu’elles examinent :

• Votre capacité d’emprunt : elle dépend de vos revenus, de vos charges fixes (comme un loyer ou d’autres crédits en cours) et de la durée du prêt souhaité ;
• Le taux d’endettement : il ne doit pas dépasser 35% de vos revenus nets mensuels ;
• Le reste à vivre : les banques s’assurent que vous aurez assez d’argent pour couvrir vos dépenses courantes après avoir payé vos mensualités ;
• Votre stabilité financière : un emploi stable (CDI, fonctionnaire, etc.) ou des revenus réguliers renforcent votre dossier ;
• Votre apport personnel : un apport équivalent à 10% du prix du bien (soit 40 000 € pour 400 000 €) est généralement attendu pour couvrir les frais annexes ;
• Votre historique de crédit : un bon comportement financier (aucun incident de paiement) peut jouer en votre faveur.

Ces éléments permettent à la banque d’évaluer le risque lié à votre emprunt et de s’assurer que vous serez en mesure de rembourser les mensualités tout en conservant un reste à vivre suffisant.

Le calcul de votre capacité d'emprunt : comment ça marche ?

Votre capacité d’emprunt correspond au montant maximal que vous pouvez emprunter en fonction de vos revenus, vos charges et du taux d’endettement. Pour la calculer, les banques utilisent cette formule :

Capacité d’emprunt = (Revenus nets – Charges fixes) x 35%

Exemple : vous gagnez 6 000 euros par mois et que vous payez un loyer de 1 000 euros ainsi qu’un crédit auto de 200 euros. Votre capacité d’endettement est calculée ainsi : (6 000 € - 1 200 €) x 35% = 1 680 € de mensualité maximale.

En fonction de la durée du prêt, cette mensualité permet de déterminer le montant que vous pouvez emprunter. Par exemple, pour une mensualité de 1 680 euros :

• Sur 15 ans : environ 250 000 euros ;
• Sur 20 ans : environ 310 000 euros ;
• Sur 25 ans : environ 360 000 euros.

Pour atteindre 400 000 euros, il faudra soit augmenter vos revenus, soit réduire vos charges fixes.

Le taux d'endettement : qu'est-ce que c'est et pourquoi c'est important ?

Le taux d’endettement est un indicateur clé pour les banques. Il représente la part de vos revenus mensuels consacrée au remboursement de vos crédits. En France, le HCSF a fixé le seuil à 35%, assurance incluse. Les banques peuvent cependant déroger à cette obligation dans 20% des dossiers.

Pour calculer le taux d’endettement, voici la formule à utiliser :

Taux d’endettement = (Mensualités / Revenus nets) x 100

Exemple : si vous gagnez 5 000 euros par mois et que vos crédits (y compris le futur prêt immobilier) s’élèvent à 1 500 euros, votre taux d’endettement sera de : (1 500 / 5 000) x 100 = 30%.

Un taux inférieur ou égal à 35% est généralement requis, sauf si vous avez un reste à vivre élevé ou un revenu confortable.

Le reste à vivre : comment les banques l'évaluent ?

Le reste à vivre correspond à la somme d’argent qu’il vous reste après avoir payé vos mensualités. Il est essentiel pour couvrir vos dépenses courantes : alimentation, transport, loisirs, etc. Les banques s’assurent que ce montant est suffisant pour éviter une situation financière difficile. Par exemple :

• Pour une famille de 4 personnes : un reste à vivre de 1 500 euros minimum est souvent exigé ;
• Si vous êtes célibataire : un reste à vivre de 800 euros à 1 000 euros peut suffire.

Un bon reste à vivre, même avec un taux d’endettement proche de 35%, peut augmenter vos chances d’obtenir un prêt.

Votre situation professionnelle et la stabilité de vos revenus

Les banques privilégient les profils financiers stables afin de minimiser les risques. Voici les critères qui renforcent votre dossier :

• Un contrat de travail stable : un CDI ou un statut de fonctionnaire est un atout. Les indépendants devront présenter des bilans solides sur plusieurs années ;
• Une certaine ancienneté : plus vous êtes expérimenté et ancien dans votre métier, mieux c’est ;
• Des revenus réguliers : salaires, pensions, allocations... Tous les revenus stables sont pris en compte.

Votre historique de crédit : un atout ou un frein ?

Votre historique de crédit reflète votre comportement financier. Si vous avez toujours remboursé vos prêts à temps, cela montre que vous êtes un emprunteur fiable. À l’inverse, des incidents (retards, défauts de paiement) peuvent freiner votre projet.

Calcul des mensualités pour un prêt immobilier de 400 000 €

Le montant de vos mensualités pour un prêt de 400 000 € varie en fonction de plusieurs paramètres essentiels : la durée du crédit, le taux d’intérêt appliqué et le coût de l’assurance emprunteur. Plus la durée du prêt est longue, plus les mensualités sont allégées, mais cela entraîne en contrepartie un coût total du crédit plus important.

Pour vous aider à mieux visualiser l’impact de ces éléments, nous vous proposons une simulation détaillée. Celle-ci vous permettra d’estimer vos mensualités selon différentes durées et taux (intérêt et assurance), afin d’anticiper au mieux votre capacité de remboursement.

A noter : les taux et montants affichés sont donnés à titre indicatif et peuvent évoluer. Pour consulter les conditions les plus récentes, référez-vous à notre baromètre des taux des crédits immobiliers actuels.

Crédit immobilier à 400 000 € : quelques exemples de salaires

Une fois vos mensualités estimées, il est essentiel de déterminer le revenu minimum requis pour emprunter cette somme. Les exemples ci-dessous sont basés sur un taux d’endettement de 35%, seuil maximal généralement accepté par les banques pour accorder un prêt immobilier.

Avec ces différents exemples, on observe plusieurs faits :

• Écart de salaire entre 5 ans et 25 ans : le salaire nécessaire pour emprunter 400 000 € sur 5 ans (20 960 €) est 3,4 fois plus élevé que celui requis pour un prêt sur 25 ans (6 083 euros). Cela démontre que plus la durée est courte, plus l’effort financier mensuel est important, alors qu’un allongement du prêt facilite l’accès au crédit, malgré un coût total plus élevé.
• Impact de 5 années supplémentaires sur le salaire requis :
  • Passer de 5 à 10 ans réduit le salaire minimum de 9 469 euros (-45%) ;
  • De 10 à 15 ans, la diminution est de 3 082 euros (-27%) ;
  • Entre 15 et 20 ans, la baisse ralentit à 1 486 euros (-18%) ;
  • Enfin, de 20 à 25 ans, l’écart est plus modéré avec 840 euros de moins (-12%).

On observe ainsi que le gain en accessibilité (baisse du salaire nécessaire) est plus marqué lorsque l’on passe d’une durée courte à une durée intermédiaire. En revanche, au-delà de 15 ans, l’effet d’une prolongation devient de moins en moins significatif.

Pour affiner votre projet immobilier et obtenir des estimations personnalisées, n’hésitez pas à utiliser l'outil de simulation de prêt immobilier Meilleurtaux.

L'impact du taux d'intérêt sur votre capacité d'emprunt

Comment les taux d'intérêt influencent vos mensualités et le coût total de votre prêt ?

Le taux d’intérêt détermine le montant de vos mensualités et influence directement votre capacité à emprunter 400 000 euros. Plus il est élevé, plus le coût de votre crédit augmente tous les mois, nécessitant un revenu plus conséquent. En période de taux hauts, patienter peut-être une stratégie judicieuse.

Les différents types de taux : fixe, variable, capé

Le taux d’intérêt influence le coût et le remboursement de votre prêt. Trois options existent :

• Taux fixe : stable du début à la fin, il sécurise votre budget et reste le choix privilégié des emprunteurs ;
• Taux variable : évolutif selon le marché, il peut baisser ou augmenter, rendant le coût du crédit incertain ;
• Taux capé : intermédiaire, il suit l’évolution des taux mais dans des limites définies.

A noter : en 2024, environ 95% des prêts accordés, selon la Banque de France, étaient des prêts à taux fixes.

Comment négocier le meilleur taux pour votre emprunt ?

Un bon dossier avec un apport conséquent et une situation stable augmente vos chances d’obtenir un taux attractif. Comparez les offres bancaires ou sollicitez un courtier pour dénicher les meilleures conditions. Pensez aussi à l’assurance et aux frais annexes qui influencent le coût total du crédit. Enfin, les aides comme le prêt à taux zéro peuvent alléger votre emprunt.

L'impact des taux sur le salaire nécessaire pour emprunter

Le taux d’intérêt détermine directement la mensualité d’un prêt et, par conséquent, le salaire nécessaire pour l’obtenir. Plus le taux est élevé, plus les mensualités augmentent, ce qui limite le montant empruntable à revenu égal.

À l’inverse, une baisse des taux allège les échéances et permet d’accéder à un crédit plus important. Même une variation minime peut impacter significativement la capacité d’emprunt sur la durée.

Nos conseils pour emprunter 400 000 €

Si votre salaire semble suffisant mais que vos charges pèsent sur votre projet, plusieurs solutions existent pour améliorer votre accès au crédit :

• Allonger la durée du prêt réduit le revenu minimum requis, avec un écart d’environ 2 300 euros entre un emprunt sur 15 et 25 ans ;
• Rembourser un crédit en cours permet aussi d’abaisser votre taux d’endettement ;
• Regrouper vos prêts (auto, moto…) en une seule mensualité pour alléger vos charges ;
• Opter pour un prêt à taux zéro peut financer une partie de votre achat sans intérêts, réduisant ainsi vos mensualités.

L’assurance emprunteur pour un prêt à 400 000 €

L’assurance emprunteur est une condition essentielle pour obtenir un crédit immobilier de 400 000 €. Bien qu’elle représente un coût supplémentaire, elle joue un rôle clé en protégeant à la fois l’emprunteur et la banque en cas d’imprévu (décès, invalidité, incapacité de travail).

Pour des prêts de cette ampleur, les banques demandent des garanties solides, notamment en matière de revenus et de santé, avant de consentir un prêt.

Exemple : pour mesurer au mieux l’impact de l’assurance emprunteur, prenons un exemple avec un prêt à 400 000 € sur 25 ans à 3,6% d’intérêt.

Questions fréquentes sur le salaire pour emprunter 400 000 €

Comment calculer le taux d’endettement ?

Pour déterminer votre taux d’endettement, il vous suffit de diviser vos charges fixes mensuelles par vos revenus réguliers, puis de multiplier le résultat par 100.

Où emprunter 400 000 € ?

Pour obtenir un prêt de 400 000 €, vous pouvez consulter plusieurs banques et comparer leurs offres. Faire appel à un courtier peut aussi être une solution intéressante, car il pourra négocier les meilleures conditions pour vous.

Quel apport pour un prêt immobilier de 400 000 € ?

Les banques demandent généralement un apport de 10% minimum du montant total du projet. Cela permet de régler les frais annexes du projet immobilier, à l'image des frais de dossiers ou des droits de mutation à titre onéreux pour un achat dans l'ancien (les "frais de notaire"). Par exemple, pour un bien coûtant 200 000 euros, la banque peut vous prêter 200 000 euros mais vous demandera un apport d'environ 20 000 euros pour couvrir les frais.

Quelle mensualité pour un crédit de 400 000 € ?

La mensualité d’un crédit de 400 000 € dépend de plusieurs facteurs : le taux d’intérêt, la durée du prêt et l’assurance emprunteur. Par exemple, pour un prêt de 400 000 € sur 20 ans avec un taux d’intérêt de 3,4%, la mensualité hors assurance serait d’environ 2 299 € par mois.

Quel taux d’intérêt pour un prêt de 400 000 € ?

Le taux d’intérêt pour un prêt de 400 000 € varie en fonction de la durée du prêt, du profil de l’emprunteur et des conditions du marché, se situant en moyenne entre 3% et 3,75% pour un crédit sur 20 ans, en janvier 2025.

Quel salaire si j’emprunte 400 000 € sur 10 ans ?

Pour emprunter 400 000 € sur 10 ans en respectant un taux d’endettement de 35%, il vous faudra un salaire mensuel d’au moins 11 491 euros.

Quel salaire si j’emprunte 400 000 € sur 15 ans ?

Le salaire mensuel minimum pour un emprunt de 400 000 € sur 15 ans est de 8 409 euros.

Quel salaire si j’emprunte 400 000 € sur 20 ans ?

Pour un crédit immobilier de 400 000 € sur 20 ans, un revenu mensuel d'au moins 6 923 euros est nécessaire.

Quel salaire si j’emprunte 400 000 € sur 25 ans ?

Pour un emprunt immobilier de 400 000 € sur 25 ans, le salaire minimal exigé est de 6 083 euros par mois.