Prêt immobilier pour les non-résidents français : dossier et taux d’intérêt

Au 1er janvier 2022, entre 2 et 2,5 millions de Français résidaient à l’étranger selon le ministère des Affaires étrangères. Et parmi eux, 1,6 million sont inscrits au registre des Français établis hors de France, dont la majorité en Europe (49%).

Parmi ces expatriés, certains font le choix de réaliser un investissement locatif en France, c’est-à-dire d’acheter un bien, de le mettre en location et de percevoir des revenus fonciers. Quelles exigences et procédures pour obtenir un prêt immobilier en France ? Comment obtenir les meilleures offres de financement ? Quelle fiscalité pour les revenus locatifs ? Nos réponses.

Qu’est-ce qu’un non-résident français ?

Si vous êtes fiscalement domicilié en France, vous payez les impôts qui découlent de l’ensemble de vos revenus perçus en France. Mais si vous êtes fiscalement domicilié à l’étranger, seuls les impôts sur vos revenus français seront payés dans l'Hexagone.

Le Code Général des Impôts (article 4B) détermine trois critères, non cumulatifs, qui permettent de reconnaître si un contribuable est, ou non, résident fiscal en France :

• Avoir en France son foyer ou son lieu de séjour principal (le lieu où l’individu est établi avec sa famille) ;
 
• Exercer en France une activité professionnelle, salariée ou non, à moins de justifier que cette activité y est exercée à titre accessoire ;
 
• Avoir en France le centre de ses intérêts économiques. Ce critère s'applique aux individus qui gèrent de la France leurs affaires, qui y ont établi leurs principaux investissements locatifs ou qui y gagnent la part la plus importante de leurs revenus.

Un seul de ces critères suffit pour être reconnu comme résident fiscal français. Sinon, vous êtes considéré comme “non-résident français”.

Sachez par ailleurs que vous pouvez assujetti à une double imposition, si vous avez votre domicile fiscal en France et que vous êtes recensé comme contribuable d'un autre pays.

Est-il possible de souscrire un prêt immobilier en tant qu'expatrié ?

Même si vous êtes non-résident dans l’Hexagone, il est possible de souscrire un prêt immobilier. Néanmoins, les établissements financiers vont souvent être plus frileux à l’idée de vous prêter de l’argent.

D’une part, en raison de votre localisation à l’étranger et ddonc de la distance entre vous et la banque, le contact risque d’être plus difficile. Lors de la souscription d’un crédit, la majorité des banques préfèrent en effet vous rencontrer en personne pour échanger sur votre projet. Selon la distance qui vous sépare de la France, il sera donc compliqué de vous rendre sur place.

La difficulté pour obtenir un financement en tant qu’expatrié est renforcée dans le cas où vous êtes entrepreneur par exemple (gérant d’une PME, freelance...). Au-delà du facteur risque que votre statut représente, les banques ne connaissent pas nécessairement les normes comptables du pays dans lequel vous résidez. Sans compter que la traduction peut s’avérer problématique. Les banques vont alors privilégier des profils d’entrepreneurs pouvant leur rassurer.

De même, les salariés en CDD ou autre contrat temporaire seront parfois mis de côté par les banques. Ce type de contrat concerne beaucoup d’expatriés, car un certain nombre de pays va privilégier ces contrats courts qui permettent de s’adapter à la durée de votre visa.

Par ailleurs, à profil similaire, selon le pays dans lequel vous résidez, il sera plus ou moins difficile d’obtenir un prêt immobilier. En général, les pays où les expatriés français sont présents en nombre sont mieux reçus au moment d’examiner le dossier de prêt. De même, certains accords ont été signés par certains Etats (notamment les Etats-Unis) avec la France pour faciliter les échanges de renseignements bancaires et fiscaux.

En revanche, les banques vont prendre certaines précautions vis-à-vis de certains pays dits “à risque”. Mais elles n’ont pas toutes les mêmes critères, c’est du cas par cas en fonction de votre profil. Généralement, il s’agit de pays traversant des crises géopolitiques par exemple.

En outre, s’il est possible d’obtenir un crédit à l’étranger en tant qu’expatrié, sachez que vos chances divergent aussi en fonction du type de banque vers laquelle vous vous tournez. Généralement, les banques à privilégier sont les banques traditionnelles. Choisissez-en une qui soit suffisamment “digitalisée”, afin de faciliter la transmission de documents administratifs. Quant aux banques en ligne, elles ne financent que très rarement les non-résidents.

Enfin, rappelez que comme toute entreprise, une banque cherche à faire du profit, et à obtenir des contreparties. De fait, en échange de l’octroi d’un prêt, elle vous demandera généralement de détenir un compte courant chez elle, et de domicilier vos revenus. Ce compte servira notamment à vous prélever les échéances de prêt. De plus, la banque pourra conditionner votre prêt à la souscription chez elle d’une assurance emprunteur, de contrats d’assurance habitation ou auto, ou encore d’un contrat d’assurance vie par exemple.

Quels sont les critères retenus par les banques pour accorder un crédit à un expatrié ?

Votre contrat de travail à l’étranger 

On l’a vu, avant de vous octroyer un crédit, la banque va s'intéresser à votre contrat de travail. Est-ce un contrat local ou d'expatriation ? Permanent ou non permanent ? À temps plein ou à mi-temps ?

Généralement, les banques seront assez frileuses à vous prêter de l'argent si vous n'avez pas signé de contrat “permanent”, c'est-à-dire un contrat sans date de fin, ce qu'on pourrait assimiler en France à un contrat à durée indéterminée (CDI). Ce type de contrat est le signe d’une certaine stabilité professionnelle. Par ailleurs, la meilleure situation possible est de travailler pour un groupe français à l’international, en tant qu’expatrié.

Votre capacité d’endettement 

Pour vérifier votre capacité d'emprunt, l'établissement prêteur va prendre en compte votre âge et votre capacité d'endettement. Et là, la banque s'y prend de la même manière que si vous êtes résident français. C'est-à-dire qu’elle va se baser sur le taux d'endettement est fixé à 35% maximum par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). Concrètement, ce taux correspond à la soustraction entre les revenus nets de votre ménage (il peut s’agir des salaires, des pensions, mais aussi des bonus que vous touchez régulièrement, de vos revenus fonciers si vous êtes déjà propriétaire, etc.) et vos mensualités d'emprunt (prêt immo, prêt conso…).

En pratique, selon vos revenus, la banque peut être plus flexible et accepter un taux à 33%. Mais il s'agit de la souplesse maximale qui lui est accordée. Si votre salaire est insuffisant, vous pouvez tenter de convaincre votre banque de vous prêter en allongeant la durée de votre crédit, dans la limite de 25 années.

ConseilSoyez prévoyant, et calculez votre taux d'endettement avant de faire votre demande. Pour cela, divisez vos charges d'emprunt à vos revenus nets. N’hésitez pas à utiliser notre calculatrice.

Votre reste à vivre

Les banques vont également se servir d’un autre indicateur pour savoir si vous serez en capacité de rembourser votre emprunt : le reste à vivre. Soit l’argent qu’il vous reste lorsque vous avez retiré toutes vos charges fixes (le loyer si vous êtes locataire, les impôts, les factures d’électricité et de gaz, les coûts de transports...) et vos mensualités de crédit le cas échéant (crédit conso, immobilier...), à vos revenus (salaire, retraite, allocations, revenus mobiliers et immobiliers...). 

Ce qui intéresse la banque, c’est de savoir ce qu’il reste dans votre portefeuille à la fin du mois pour payer vos achats du quotidien (alimentation, hygiène, habillement, loisirs). A savoir qu’une banque ne demandera pas le même reste à vivre à un foyer composé d’un couple sans enfants, qu’à un foyer de deux personnes avec trois enfants, par exemple.

Votre apport personnel

Enfin, les banques vont bien souvent exiger un apport personnel de votre part. Pour estimer l’apport nécessaire, elles vont faire le rapport entre le montant du prêt que vous avez sollicité et la valeur du bien désiré. Généralement, un apport personnel minimal de 10% du coût total de l’opération sera requis.

Toutefois, il ne s’agit pas d’une règle inscrite dans la loi. Dans certaines hypothèses, les banques peuvent vous permettre d’acheter sans apport. Mais selon Maël Bernier, porte-parole du groupe Meilleurtaux, acheter une maison ou un appartement sans apport est une procédure compliquée.

Concrètement, cet apport va servir à payer les frais annexes liés à votre achat. Il s’agit des frais de notaire, frais de dossier, frais de garantie, et des frais d’agence immobilière si vous passez par une agence.

En exigeant un apport personnel de votre part, l’établissement prêteur s’assure que vous savez tenir vos comptes et épargner. De fait, il estime que vous serez en mesure de rembourser vos mensualités de crédit car vous avez pris de bonnes habitudes de gestion. Plus votre apport est élevé, et plus vos mensualités de crédit ou sa durée seront faibles.

Les pièces à fournir 

Les pièces nécessaires pour une demande de crédit immobilier sont nombreuses :

• Les justificatifs relatifs à votre identité et à votre domicile : copie de votre carte d'identité ou de votre passeport (ainsi que celui de votre conjoint le cas échéant), contrat de mariage ou jugement de divorce, certificat de PACS, livret de famille, factures (électricité, téléphone ou gaz), 3 dernières quittances de loyer et contrat de bail pour les locataires, justificatifs de domicile de la personne qui vous héberge à titre gratuit le cas échant.


• Vos justificatifs de revenus : trois derniers bulletins de salaire, certificat ou contrat de travail, dernier avis d'imposition.
 

• Votre situation bancaire : relevés de comptes des trois derniers mois (ainsi que celui de votre conjoint le cas échéant), RIB, tableaux d'amortissement des prêts (si vous avez des prêts en cours) et justificatif d'épargne.


• Vos éventuels biens immobiliers : titre de propriété ou attestation notariée de tous les biens, dernier avis de taxe foncière, baux des investissements locatifs existants, copie du compromis de vente. Cette dernière pièce peut être remplacée par un contrat de réservation ou une promesse de vente du bien à financer.

ConseilLes banques étant souvent plus pointilleuses à l'égard des expatriés que des résidents français, vous avez tout intérêt à bien préparer un dossier limpide en amont de votre demande. Vous mettrez alors toutes les chances de votre côté, et éviterez de longs échanges.

De quel taux de crédit pouvez-vous bénéficier en tant qu'expatrié ?

Quelques raisons peuvent pousser les établissements de crédit à vous proposer un taux d’intérêt majoré en raison de votre statut d’expatrié, par rapport à un résident fiscal français. En effet, en dehors du fait que vous représentiez un risque plus élevé, les banques s’attendent à ce que vous perdiez parfois en revenus si vous décidez de revenir dans l’Hexagone. 

De fait, il est fréquent qu’une surcote de l’ordre de 0,20 à 0,40% s’applique. Cette surcote s’explique notamment par le temps passé par les conseillers sur votre dossier, qui s’avère souvent supérieur à la normale, car le contact peut être plus difficile (voire coûteux) à établir notamment en cas de décalage horaire et que certains documents sont plus compliqués à analyser.

Enfin, la banque aura potentiellement moins de visibilité sur la santé financière de la société dans laquelle vous travaillez, et être ainsi plus craintive que vous ne remboursiez pas vos mensualités.

Quelle fiscalité sur un investissement locatif en tant que non-résident français ?

Si une banque vous octroie un financement pour votre investissement locatif en France, les revenus de cet immeuble sont nécessairement imposables. Soit dans la catégorie des revenus fonciers (s’il s’agit d’un logement non meublé) soit dans celles des bénéfices industriels et commerciaux (s’il s’agit d’un logement meublé).

Dans le premier cas, vos revenus sont soit imposés au régime micro foncier (si inférieurs à 15 000 euros par an), soit au régime réel (si supérieurs à 15 000 euros par an). Si vous relevez du régime micro foncier, un abattement de 30% est automatiquement appliqué. Si vous relevez du régime réel, vous pouvez déduire les frais liés au bien acquis (intérêts d’emprunt, coût de l’assurance emprunteur, montant des travaux...).

Dans le second cas (bénéfices industriels et commerciaux), vous avez le statut de LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) ou LMP (Loueur en Meublé Professionnel). Vous pouvez déduire l’ensemble des charges liées à la location (taxe foncière, frais de notaire, charges de copropriété...). Et si vous achetez un bien ancien et le rénovez dans un objectif de location, vous pouvez, sous conditions, obtenir un déficit foncier sur vos revenus locatifs, s’ils sont inférieurs à 23 000 euros par an.

A savoirSous réserve des conventions internationales, si vous détenez en France un patrimoine immobilier net supérieur à 1,3 million d'euros, vous êtes imposable à l'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)

Comment gérer votre bien à distance après l’acquisition ?

Gérer un bien à distance après obtention d’un prêt immobilier peut s’avérer complexe. Et les complications commencent même avant l’acquisition du bien, puisqu’en tant qu’expatrié, vous allez devoir faire un aller-retour de votre pays de résidence vers la France pour visiter le bien. A moins que vous n’achetiez uniquement via une visite virtuelle en 3D, ou que vous ne mandatiez un proche ou des professionnels pour inspecter les lieux.

Dans ces conditions, difficile d’évaluer correctement si le logement correspond à vos attentes en termes de localisation, superficie, rapport qualité-prix, etc. En outre, une fois le bien acquis, il n’est pas non plus évident de l’entretenir, notamment en cas de dégradations d’un locataire, ou tout simplement en raison du vieillissement naturel du logement.

De fait, la plupart des bailleurs se tournent vers la gestion locative. Cela signifie qu’ils confient la gestion de leur logement à un professionnel (agence immobilière). Mais cette délégation a un coût pour le propriétaire, correspondant généralement entre 5 et 10% des encaissements perçus (loyers et charges inclus). Toutefois, cette gestion par un tiers lui permet de se décharger de plusieurs tâches : trouver un locataire, établir le contrat de location, percevoir les loyers...

Par ailleurs, les expatriés optent souvent pour une acquisition en nue-propriété. Ceci signifie que vous laissez l'usufruit de votre bien à un bailleur professionnel qui le détient durant 15 ans. Pendant ce délai, vous ne pouvez ni habiter, ni louer, ni exploiter le logement. En échange, vous bénéficiez d'une décote sur le prix d'acquisition de l'ordre de 40%. Vous ne payez donc que 60% de son prix.

Autre avantage : vous êtes exempté d'un impôt sur les revenus locatifs pendant 15 ans. De plus, si vous avez réalisé un emprunt, les impôts sur les intérêts de l'emprunt sont déduits des revenus fonciers que vous perceviez éventuellement en France.

Questions fréquentes sur le crédit immobilier pour les non-résidents français

Quelles difficultés pour souscrire un prêt immobilier lorsque vous êtes non-résident ?

Etant à distance, votre banque n’aura pas l’opportunité de vous rencontrer en personne pour échanger sur votre projet. Votre contrat de travail, par nature différent du CDI français, sera parfois perçu avec méfiance par la banque. Et ce, surtout si vous résidez dans un pays considéré comme à risque (par exemple, un pays traversant une crise géopolitique). Sans compter qu’il vous faudra parfois traduire les documents demandés, et parvenir à les transmettre à votre banque.

Par ailleurs, les contreparties que la banque vous demandera en échange du prêt (ouverture d’un compte courant, souscription d’une assurance emprunteur ou assurance habitation...) seront souvent plus exigeantes que si vous êtes résident français, et les taux de crédit souvent supérieurs. Enfin, chercher un bien à distance, puis le gérer, peut s’avérer compliqué.

Quelles conditions pour obtenir un prêt immobilier en tant que non-résident ?

Les conditions requises pour obtenir un prêt immobilier en tant que non-résident sont les mêmes que pour un résident français. Seulement, elles sont souvent plus strictes. Les banques vont prendre en considération votre dossier dans son ensemble, à savoir votre âge, votre situation professionnelle et votre statut (CDI, CDD, freelance), vos revenus (salaires, primes, revenus fonciers...).

Grâce à ces éléments, elles vont calculer votre capacité d’endettement, et veiller à ce que vous ne dépassiez pas un taux d’endettement supérieur à 35%. Enfin, elles prendront en compte votre reste à vivre (une fois vos dépenses du quotidien déduites), et le montant d’apport personnel dont vous disposez.

Quelles sont les banques à privilégier pour souscrire un prêt immobilier en tant que non résident ?

Bien souvent, les banques traditionnelles seront plus enclines que les banques en ligne à vous octroyer un crédit immobilier si vous êtes expatrié. En revanche, tâchez de choisir une banque suffisamment digitalisée, afin de faciliter les démarches et notamment les échanges de documents de l’étranger. Enfin, n’hésitez pas à faire jouer la concurrence entre les banques traditionnelles. Pour vous aider, faites appel à un courtier tel que Meilleurtaux.