Crédit immobilier expatrié : guide complet pour non-résident en France

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 27 octobre 2025 .
Temps de lecture : 8 min

Investir en France depuis l’étranger reste accessible, mais nécessite une préparation rigoureuse. Les non-résidents doivent composer avec des démarches plus longues, des critères bancaires renforcés et une évaluation du risque plus stricte. Le statut de non-résident fiscal pousse les banques à redoubler de prudence : elles analysent les revenus en devise, exigent parfois davantage de garanties et appliquent des critères d’évaluation spécifiques avant d’accorder un financement.

Ce guide aide les expatriés à comprendre les étapes clés pour obtenir un prêt : conditions d’octroi, documents à fournir et erreurs à éviter.

Pourquoi un dossier d'expatrié est-il différent ?

L’obtention d’un crédit immobilier depuis l’étranger ne suit pas les mêmes règles qu’une demande effectuée depuis la France. Les banques considèrent plusieurs facteurs qui rendent le dossier d’expatrié spécifique.

Mais alors, quels sont les risques liés à l’investissement immobilier en tant qu’expatrié ?

• Une perception du risque accrue : pour un non-résident, la banque craint davantage le défaut de remboursement, surtout si les revenus sont en devises étrangères ou si le pays de résidence présente une instabilité politique ou économique. En cas de litige, saisir un bien ou récupérer une somme à l’international est beaucoup plus complexe.
• La complexité administrative : les documents étrangers, comme les bulletins de salaire ou les avis d’imposition, doivent être traduits et certifiés. Certaines banques demandent également une apostille ou une certification notariale pour valider les documents. L’examen de ces pièces peut prendre several semaines supplémentaires, ce qui rallonge le processus de financement.
• L’impact du pays d’expatriation : les établissements financiers évaluent la stabilité du pays de résidence avant d’accepter un dossier. Les pays considérés comme stables incluent les États-Unis, le Canada, le Royaume-Uni, l’Allemagne ou les pays scandinaves. À l’inverse, certains pays d’Afrique, du Moyen-Orient ou d’Asie du Sud sont jugés plus à risque. Cette distinction peut influencer le taux d’intérêt proposé, le montant de l’apport exigé et les conditions de garantie.

Les conditions pour obtenir un prêt immobilier non-résident : ce que les banques exigent

L'apport personnel

Les banques demandent généralement 20 à 30% d’apport personnel pour un crédit immobilier destiné à un non-résident. Un apport plus élevé peut compenser un profil jugé risqué, notamment en cas de pays de résidence instable ou de contrat récent.

Cet apport, issu d’épargne, de placements ou d’un soutien familial, doit être justifié et traçable, signe de sérieux pour la banque.

Le profil emprunteur

Un profil stable et transparent est essentiel. Les banques privilégient les contrats à durée indéterminée ou les détachements par une entreprise française. Les revenus sont analysés selon leur régularité, la devise utilisée et la fiscalité du pays. Conserver un compte bancaire ou une épargne en France renforce la crédibilité du dossier et facilite le remboursement.

Évaluez en amont votre capacité d’emprunt, votre reste à vivre et votre taux d’endettement vous permettra d’avoir une idée du projet que vous pouvez assumer.

Le type de projet immobilier

Les investissements locatifs sont les plus courants (loueur non meublé, LMNP ou LMP), car bien maîtrisés par les banques. Les résidences secondaires ou futures résidences principales sont aussi acceptées si le projet est cohérent. Les projets plus atypiques (usage familial ou commercial) doivent être clairement justifiés pour obtenir un financement.

La durée maximale habituelle des prêts immobiliers pour les expatriés est généralement fixée à 20 ans, contre 25 ans pour les résidents.

Les documents nécessaires pour un expatrié français

Les documents d'identité et personnels

• Pièce d’identité et passeport valides.
• Livret de famille et contrat de mariage, si applicable, avec traduction certifiée si nécessaire.
• Justificatif de domicile à l’étranger : contrat de bail, facture de services publics ou attestation officielle.

Les justificatifs de revenus et de charges

• Contrat de travail traduit et certifié.
• Bulletins de salaire des 12 derniers mois.
• Avis d’imposition du pays de résidence pour vérifier la régularité fiscale.
• Relevés bancaires sur 3 à 6 mois pour tous les comptes détenus, en France et à l’étranger.

Les documents liés à votre projet immobilier

• Compromis de vente signé.
• Pour un investissement locatif : estimations locatives fournies par des agences ou par des experts.
• Pour une construction : devis détaillés et contrat de construction signé.
• Toute documentation supplémentaire qui peut justifier la valeur du bien ou la faisabilité du projet.

Les 5 erreurs à éviter pour maximiser son succès

Erreur n°1 : sous-estimer l'importance de l'apport et la préparation de son épargne

Un apport insuffisant peut limiter l’accès au financement ou entraîner des taux immobiliers plus élevés. Il est donc essentiel de constituer une épargne solide et de préparer la banque à accepter des fonds provenant de sources variées (placements, épargne personnelle, aides familiales).

Erreur n°2 : se focaliser uniquement sur le taux d'intérêt

Le taux d’intérêt n’est qu’une partie de l’équation. L’assurance emprunteur, les frais de dossier et les garanties (hypothèque ou cautionnement) peuvent représenter plusieurs milliers d’euros supplémentaires sur la durée du prêt.

Il est crucial de comparer l’ensemble des coûts et pas seulement le taux nominal affiché. Pour ce faire, utilisez le TAEG, qui intègre tous les coûts liés au prêt.

Erreur n°3 : contacter toutes les banques en même temps sans stratégie

Multiplier les demandes peut donner une image de désorganisation ou de précipitation, ce qui nuit au dossier. Il est préférable de cibler quelques banques ou de faire appel à un courtier spécialisé, capable de guider l’expatrié vers les établissements les plus adaptés.

Erreur n°4 : négliger l'assurance emprunteur pour non-résident

Souscrire une assurance emprunteur peut être plus compliqué depuis l’étranger. Les formalités médicales doivent souvent être effectuées à distance ou via des médecins agréés. Négliger cette étape peut retarder l’octroi du prêt.

Erreur n°5 : ne pas anticiper la gestion du bien à distance et la fiscalité

Les expatriés doivent gérer leur bien et comprendre la fiscalité française sur les revenus locatifs. La délégation à un gestionnaire immobilier ou la mise en place de structures adaptées permet de sécuriser le projet et d’éviter les sanctions fiscales.

FAQ - Questions fréquentes sur le prêt immobilier pour expatrié

Quel apport personnel faut-il pour un non-résident ?

L'apport personnel requis se situe généralement entre 20 et 30% du montant total du projet, frais d'acquisition inclus. Certaines banques peuvent exiger un apport supérieur selon votre profil et votre pays de résidence.

Quelles sont les banques qui prêtent le plus facilement aux expatriés ?

Certaines banques françaises traditionnelles, des filiales internationales et des banques en ligne spécialisées offrent de meilleures conditions aux non-résidents.

Dois-je obligatoirement avoir un compte bancaire en France ?

Bien que ce ne soit pas une obligation légale, maintenir un compte bancaire actif en France avec une épargne disponible constitue un avantage considérable. Cela démontre votre lien avec le territoire français et rassure les banques sur votre sérieux. La plupart des établissements prêteurs privilégient les emprunteurs qui conservent des relations bancaires en France.

Comment fonctionne l'assurance de prêt quand on vit à l'étranger ?

Deux options principales s'offrent à vous : souscrire une assurance internationale spécialisée pour les expatriés, ou opter pour l'assurance emprunteur proposée par la banque française qui vous accorde le financement.

Les formalités médicales devront être réalisées soit dans votre pays de résidence auprès de médecins agréés, soit lors d'un déplacement en France. Le coût de l'assurance varie selon votre âge, votre état de santé et votre pays de résidence.

Peut-on emprunter à 110% en étant expatrié ?

Emprunter à 110% pour couvrir également les frais annexes reste extrêmement rare pour les non-résidents. Les banques exigent généralement un apport significatif pour compenser le risque accru lié à votre statut d'expatrié.

Quel est l'impact du taux de change sur mon prêt ?

Il est fréquent qu’une surcote de l’ordre de 0,20 à 0,40% s’applique. Si vos revenus sont en devise étrangère, les fluctuations peuvent affecter la capacité de remboursement. Prévoir une marge de sécurité ou une assurance change est recommandé.