Statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) : définition et imposition 

Écrit par Enzo Vidy . Mis à jour le 17 août 2026 .
Temps de lecture : 11 min

Vous souhaitez investir en location meublée et profiter des avantages du statut LMNP ? Ce régime fiscal reste l'une des solutions les plus utilisées pour percevoir des revenus locatifs tout en optimisant leur imposition, sous réserve de respecter certaines conditions et de choisir le régime fiscal le plus adapté à votre situation.

Avec Meilleurtaux, découvrez la définition du statut LMNP, les conditions pour en bénéficier, les biens concernés, les règles fiscales applicables, les solutions de financement, les évolutions récentes de la réglementation ainsi que les démarches pour déclarer vos revenus locatifs.

Qu'est-ce que le statut LMNP ?

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) est un régime fiscal destiné aux particuliers qui mettent en location un logement meublé sans exercer cette activité à titre professionnel (en opposition aux loueurs en meublé professionnels, statut de loueur en meublé professionnel (LMP)). Les revenus tirés de cette location sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Créé pour tenir compte des spécificités de la location meublée, ce statut permet aux propriétaires de bénéficier d'un cadre fiscal adapté. Il concerne les investisseurs qui louent un ou plusieurs logements meublés tout en restant sous les seuils destinés à les faire basculer sur le statut de loueur en meublé professionnel.

Le LMNP offre deux régimes d'imposition :

• Le régime forfaitaire (micro-BIC), qui applique un abattement forfaitaire sur les recettes locatives lorsque les conditions d'éligibilité sont remplies.
• Le régime réel, qui permet de déduire les charges réellement supportées et, dans de nombreux cas, d'amortir le bien et le mobilier afin d'optimiser la fiscalité des revenus locatifs.

Quelles sont les conditions pour bénéficier du statut LMNP ?

Pour relever du statut de LMNP, plusieurs conditions doivent être réunies :

• Le logement doit être loué meublé pour un usage d'habitation.
• Les revenus locatifs doivent être imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
• Le bailleur ne doit pas remplir les critères du statut de loueur en meublé professionnel (LMP).

La principale différence entre les deux statuts repose sur le niveau des recettes locatives et leur poids dans les revenus du foyer fiscal :

Louer un bien meublé (liste des meubles obligatoires)

Le logement doit être proposé en location meublée afin d'être reconnu sous le statut de LMNP. Il doit être équipé d'un mobilier suffisant pour permettre au locataire d'y vivre normalement dès son entrée dans les lieux, conformément au décret n°2015-981 du 31 juillet 2015.

Le logement doit notamment comprendre :

• une literie avec couette ou couverture ;
• un dispositif d'occultation des fenêtres dans les chambres à coucher ;
• des plaques de cuisson ;
• un four ou un four à micro-ondes ;
• un réfrigérateur et un congélateur, ou un compartiment de congélation ;
• de la vaisselle et des ustensiles de cuisine ;
• une table et des sièges ;
• des étagères de rangement ;
• des luminaires ;
• du matériel d'entretien ménager adapté au logement.

Rester sous les seuils de recettes et de revenus du foyer

Pour bénéficier du statut LMNP, vous ne devez pas remplir les conditions du loueur en meublé professionnel (LMP). En pratique, vous relevez du LMNP dès lors qu'au moins l'une de ces conditions est remplie : les recettes annuelles tirées de la location meublée n'excèdent pas 23 000 € ou elles ne dépassent pas les autres revenus d'activité du foyer fiscal.

À l'inverse, vous relevez du statut LMP lorsque ces deux conditions sont réunies : les recettes annuelles de location meublée sont supérieures à 23 000 € et elles excèdent les autres revenus d'activité du foyer fiscal.

Quels sont les biens concernés par le statut LMNP et les règles à respecter ?

Les types de biens concernés

Le statut LMNP s'applique aux logements meublés proposés à la location, qu'il s'agisse d'un appartement, d'une maison ou de tout autre local d'habitation meublé.

En pratique, le statut LMNP peut notamment être utilisé pour la location d'un logement meublé de longue durée ou d'un bien situé dans une résidence de services, dès lors que les conditions propres à ce régime fiscal sont remplies.

Les normes et formalités à respecter

Pour être loué sous le statut LMNP, le logement doit respecter plusieurs exigences légales :

• être destiné à un usage d'habitation ;
• répondre aux critères d'un logement décent, conformément à la réglementation en vigueur ;
• si le bien est situé en copropriété, le règlement de copropriété ne doit pas interdire la location meublée ;
• être proposé meublé et comporter l'ensemble des équipements obligatoires prévus par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 (voir liste ci-dessus).

Quelle fiscalité pour les revenus locatifs en LMNP ?

Le régime micro-BIC et son abattement forfaitaire

Le régime micro-BIC s'applique lorsque les recettes de la location meublée restent inférieures au plafond fixé par la réglementation :

• 77 700 € maximum de revenus locatifs pour les locations meublées longue durée.
• 77 700 € maximum de recettes annuelles pour les meublés classés.
• 15 000 € maximum de recettes annuelles pour les meublés de tourisme non classés.

Il permet de bénéficier d'un abattement forfaitaire de 50% représentatif de la totalité des charges (avec un minimum de 305 €), appliqué automatiquement par l'administration fiscale (30% pour un meublé de tourisme non classé). En contrepartie, le bailleur ne peut pas déduire ses charges réelles.

Le régime réel et la déduction des charges

Au-delà de ces seuils, le bailleur relève du régime réel (simplifié ou normal).

Avec le régime réel, les revenus imposables sont calculés après déduction des charges effectivement engagées pour l'activité de location meublée, à condition de pouvoir les justifier. Il est notamment possible de déduire l'amortissement du prix d'achat du logement (hors terrain) et du mobilier, ainsi que les autres charges éligibles (intérêts d'emprunt, taxes, travaux, frais de gestion locative, frais de syndic...).

Comment financer un investissement LMNP ?

Comment les banques calculent le taux d'endettement en LMNP ?

Pour calculer le taux d'endettement d'un investisseur en LMNP, les banques ne retiennent généralement pas la totalité des loyers prévisionnels. Elles appliquent le plus souvent un coefficient de pondération (souvent de l'ordre de 70%) afin de tenir compte des charges, de la vacance locative et du risque d'impayés.

Ce pourcentage est donné à titre indicatif et peut varier selon les établissements et votre situation.

Frais de dossier, intérêts d'emprunt et assurance emprunteur : ce qui est déductible

En LMNP au régime réel, les frais liés au financement de l'investissement locatif peuvent être déduits lorsqu'ils sont engagés dans l'intérêt de l'activité. Sont notamment concernés, dans le cadre du financement de l'investissement, les intérêts d'emprunt, les frais de dossier bancaire, les frais de garantie (hypothèque, caution, etc.) ainsi que les cotisations d'assurance emprunteur.

Pour être déductibles, ces dépenses doivent être justifiées et se rattacher directement à l'acquisition ou au financement du bien loué.

Faut-il un apport pour investir en LMNP ?

L'apport personnel n'est pas une obligation pour investir en LMNP. Il est toutefois souvent recommandé, car il permet de financer une partie du projet (frais de notaire, frais de garantie ou de dossier) et de rassurer la banque.

Il est néanmoins possible d'obtenir un financement sans apport si le dossier est suffisamment solide. La décision dépend notamment des revenus de l'emprunteur, de son taux d'endettement, de son reste à vivre et de la qualité du projet d'investissement.

Le rôle du courtier pour optimiser son dossier LMNP

Faire appel à un courtier en crédit immobilier peut faciliter le financement d'un investissement en LMNP. Grâce à sa connaissance des critères des banques, il peut vous aider à constituer un dossier solide, à mettre en valeur votre projet et à identifier les établissements les plus susceptibles de le financer.

Ce dernier peut également négocier les conditions du prêt (taux d'intérêt, assurance emprunteur ou garanties) afin d'optimiser le coût global du financement et d'améliorer les chances d'obtenir un accord.

Quelles sont les nouveautés du statut LMNP en 2026 ?

Réintégration des amortissements

Jusqu'à l'entrée en vigueur de la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits en LMNP au régime réel pendant la période de location n'étaient pas pris en compte lors du calcul de la plus-value de cession. Depuis le 15 février 2025, ils doivent désormais être réintégrés dans le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value imposable.

Concrètement, le montant total des amortissements pratiqués vient diminuer le prix d'acquisition fiscal, ce qui augmente mécaniquement la plus-value imposable lors de la revente du bien.

En revanche, cette réforme ne remet pas en cause le régime d'imposition des plus-values des particuliers : la plus-value immobilière reste soumise au taux global de 36,20%, comprenant 19% d'impôt sur le revenu et 17,2% de prélèvements sociaux, tout en continuant de bénéficier, le cas échéant, des abattements applicables selon la durée de détention, jusqu'à atteindre l'exonération à partir de la 22ème année de détention au titre de l'impôt sur le revenu, et de la 30ème année au titre des prélèvements sociaux.

Traitement des non-résidents

Depuis la loi de finances pour 2026, les règles applicables aux non-résidents fiscaux ont évolué pour déterminer si une activité de location meublée relève du statut de LMNP ou de LMP.

Désormais et conformément à l'article 53 de la loi n°2026-103 du 19 février 2026, les revenus professionnels perçus dans l'État de résidence sont pris en compte pour apprécier le critère de prépondérance, à condition qu'ils soient soumis à un impôt équivalent à l'impôt sur le revenu français.

Concrètement, un expatrié dont les revenus d'activité perçus à l'étranger sont supérieurs à ses recettes de location meublée en France ne bascule plus automatiquement vers le statut de LMP. Cette évolution harmonise les règles applicables aux non-résidents et sécurise la situation fiscale des investisseurs établis hors de France.

Comment déclarer ses revenus locatifs en LMNP ?

Les obligations de déclaration diffèrent quelque peu en fonction du régime choisi : micro-BIC ou régime réel.

Si vous optez pour le régime micro-BIC, vous devez déclarer vos revenus sur une déclaration de revenus complémentaire n°2042 C PRO (Cerfa 11222), et remplir les cases 5NG, 5OG ou 5PG pour indiquer le montant total des sommes que vous avez encaissées. L'administration fiscale applique alors automatiquement l'abattement forfaitaire de 50% pour calculer votre revenu locatif imposable.

Au régime réel, vous devez adresser chaque année une liasse fiscale n°2031-SD au service des impôts des entreprises (SIE) compétent et reporter les montants sur la déclaration complémentaire n°2042-C PRO :

• Bénéfice LMNP : cases 5NA à 5PA (ou 5EY à 5GY pour les revenus de source étrangère ouvrant droit à un crédit d'impôt égal à l'impôt français).
• Déficit de l'année : cases 5NY à 5PY.
• Déficits des années antérieures reportables : cases 5GA à 5GJ.
• Bénéfice déjà soumis aux cotisations sociales : cases 5NM à 5PM.
• Déficits relevant des organismes de sécurité sociale : cases 5WE à 5YE.

Consultez notre guide afin d'avoir une vue plus globale sur l'impostion des revenus locatifs.

Foire aux questions sur le statut LMNP

Peut-on déduire les intérêts d'un prêt personnel affecté à un achat LMNP ?

Oui, à condition d'avoir opté pour le régime réel et d'avoir inscrit le bien meublé à l'actif de votre bilan comptable. Les intérêts d'emprunt, ainsi que les cotisations d'assurance emprunteur, sont déductibles dès lors que le prêt a été contracté pour financer votre investissement locatif.

Un investisseur non-résident peut-il obtenir un crédit LMNP en France ?

Oui. Un investisseur non-résident peut obtenir un crédit immobilier pour financer un investissement LMNP en France. En pratique, les banques demandent souvent un apport personnel compris entre 20% et 40% du coût du projet afin de limiter leur risque.

Comme pour tout demandeur, elles examinent également les revenus, la capacité d'emprunt, le pays de résidence et les garanties présentées avant d'accorder un financement.

Que devient le déficit BIC si les intérêts d'emprunt dépassent les loyers perçus ?

Si les intérêts d'emprunt et les autres charges génèrent un déficit en LMNP, celui-ci n'est pas perdu. Il est reportable pendant 10 ans et peut être imputé uniquement sur les futurs bénéfices issus de votre activité de location meublée non professionnelle. En revanche, il ne peut pas être déduit de votre revenu global.

Peut-on cumuler le statut LMNP avec un investissement Pinel ou en SCPI ?

Oui, il est possible de cumuler un investissement en LMNP avec un investissement Pinel, à condition que ces dispositifs concernent deux biens immobiliers distincts. Chaque bien est alors soumis à son propre régime fiscal et doit respecter les conditions propres au dispositif dont il relève.

Faut-il un expert-comptable obligatoirement en LMNP au régime réel ?

Non. Le recours à un expert-comptable n'est pas obligatoire en LMNP au régime réel. Vous pouvez réaliser vous-même vos obligations comptables et fiscales, à condition de respecter les règles applicables et de déposer les déclarations requises. Toutefois, de nombreux investisseurs choisissent de se faire accompagner afin de sécuriser leur comptabilité et d'optimiser leur déclaration fiscale.