Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 11 septembre 2024 .
Temps de lecture : 9 min

Statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) : définition et imposition 

Vous êtes propriétaire d’un bien meublé et souhaitez le louer ? Comment déclarer les revenus locatifs (micro-BIC ou régime réel) ? Quels avantages offre la location meublée en tant que “non professionnel” ? Comment savoir si on relève du “professionnel” ou du “non-professionnel” ? Découvrez les spécificités du statut LMNP.

Qu’est-ce que le statut LMNP ?

Contrairement au statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel), le LMNP s'adresse aux propriétaires de biens meublés loués à titre non professionnel.

Pour définir la nature, professionnelle ou non, de l’activité de location, la législation retient le montant des revenus tirés de cette location mais aussi le montant des autres revenus du foyer fiscal. Les ressources issues de la location doivent ainsi rester inférieures au reste des revenus dégagés pour que le propriétaire soit considéré comme “non professionnel” ou ne pas dépasser 23 000 euros par an.

Une fois le statut non-professionnel établi (lire plus bas les conditions), deux régimes fiscaux peuvent s’appliquer aux revenus locatifs (qui constituent des bénéfices industriels et commerciaux, et non des revenus fonciers comme dans le cas d’une location vide) : le micro-BIC ou le régime réel.

Quelles sont les conditions pour bénéficier du statut LMNP ?

Louer un bien meublé

Pour bénéficier du statut LMNP, vous ne pouvez pas mettre en location un bien nu (vide). Le logement doit nécessairement être meublé. Vous devez l’équiper de meubles indispensables à une occupation normale par le locataire.

Un décret du 31 juillet 2015 a fixé la liste des éléments dont le logement doit obligatoirement disposer : un lit avec couette ou couverture, des rideaux ou volets dans les chambres, une cuisine équipée (avec four ou micro-ondes, plaques de cuisson, réfrigérateur et congélateur - ou freezer -, vaisselle, ustensiles de cuisine), une table et des sièges, des étagères de rangement, des luminaires et un “matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement”.

Tous ces éléments doivent permettre au locataire de “dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante”, en vertu de l’article 25-4 de la du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Vous devez également procéder à l'entretien du logement, et réaliser régulièrement des travaux de réparation ou de rénovation afin qu’il demeure en bon état.

Avoir un profil de loueur “non professionnel"

Être “non professionnel”, c’est en fait ne pas correspondre aux 2 critères cumulatifs du loueur “professionnel” (statut LMP). Un “loueur en meublé professionnel” doit en effet réunir 2 conditions :

• Les recettes annuelles retirées de la location meublée (loyers + charges) par le foyer fiscal doivent être supérieures à 23 000 euros sur l’année ;
• et ces recettes doivent être supérieures au montant total des autres revenus du foyer (salaires, pensions, revenus fonciers d’une location vide, autres bénéfices industriels et commerciaux...) 

Un loueur est donc considéré comme “non professionnel” dès lors que l’une de ces 2 conditions est respectée :

• Les recettes annuelles retirées de la location meublée (loyers + charges) par le foyer fiscal sont inférieures à 23 000 euros sur l’année 
• ou ces recettes sont inférieures au montant total des autres revenus du foyer (salaires, pensions, revenus fonciers d’une location vide, autres bénéfices industriels et commerciaux...)

Un propriétaire qui tirerait 30 000 euros de revenus de la location meublée mais qui déclarerait par ailleurs 50 000 euros au titre d’autres revenus sera considéré comme “non professionnel”. 

Bon à savoirLe caractère professionnel ou non professionnel de la location meublée s'apprécie au niveau du foyer fiscal et s'applique à l'ensemble des locations meublées du foyer fiscal. 

Quels sont les biens concernés par le statut LMNP et les règles à respecter ?

Les types de biens concernés par le statut LMNP

Le statut LMNP peut concerner un grand nombre de biens : appartements et studios meublés, chambres étudiantes et maisons individuelles meublées. Certains logements en résidences de service peuvent également être concernées par le régime LMNP : les EHPAD, les résidences de tourisme et d'affaires (résidences de vacances, résidences étudiantes, résidences seniors, etc.). L’essentiel, c’est que ces biens soient loués meublés. 

Les locaux à usage commercial ou professionnel ne sont pas concernés par le régime LMNP. Seuls les locaux à usage d’habitation ou à usage touristique peuvent être concernés par ce régime.

Les normes et formalités à respecter

Quel que soit le bien loué, vous devez respecter certaines normes de sécurité et d'habitabilité. Par exemple, les installations électriques et de gaz doivent être conformes aux règles en vigueur, et les équipements dans le bien doivent être en bon état. En outre, si optez pour la location saisonnière, et que votre bien est situé dans une commune touristique, vous devez vous réclamer le paiement la taxe de séjour à vos locataires et la reverser à la commune.

Enfin, il est nécessaire de réaliser une déclaration de début d'activité de location dans les 15 jours à partir du commencement de l’activité. Peu importe le régime d’imposition choisi, cette formalité doit se faire sur un guichet unique numérique, accessible à l'adresse formalites.entreprises.gouv.fr. Cette démarche vous permettra de recevoir un n°SIRET, que vous devrez impérativement inscrire sur vos déclarations de revenus.

Quelle fiscalité pour les revenus locatifs en meublé ?

Que vous soyez un loueur en meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP), vous louez dans les deux cas un bien meublé. De fait, les revenus tirés de cette location sont nécessairement soumis à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). A contrario, les loyers perçus sur les biens nus sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers.

En fonction du montant de vos revenus locatifs, vous avez le choix entre deux types de régimes : micro-BIC ou régime réel.

L’imposition au régime micro-BIC

Par défaut, si vous percevez moins de 72 600 euros (loyers perçus pour l’année 2022) ou moins de 77 700 euros de revenus locatifs (loyers perçus pour l'année 2023 en raison d’un plafond réévalué par la loi de finances), vous êtes soumis au régime micro-BIC. Vous bénéficiez alors d’un abattement forfaitaire de 50% sur les loyers (charges comprises) perçues durant l’année.

Par exemple, si vous percevez 20 000 euros de revenus par an sur votre logement meublé, seuls 10 000 euros seront soumis à imposition. Il s’agit d’un abattement forfaitaire global. Vous ne pouvez pas déduire en plus des charges.

Vous pouvez cependant choisir l’imposition au régime réel si le micro-BIC est moins avantageux (lire le détail ci-dessous).

En cas de location d’un logement meublé classé “meublé de tourisme”, l’abattement forfaitaire obtenu grâce au régime micro-BIC passe de 50 à 71%.

L’imposition au régime réel

Si vos revenus issus de la location meublée sont supérieurs à 72 600 euros (au titre de 2022) ou 77 700 euros (pour 2023), vous relevez forcément du régime réel. Un contribuable éligible au micro-BIC peut aussi faire le choix d’opter pour le régime réel.

Dans ce cas, vous déduisez certaines charges pour leur montant exact (intérêts d’emprunt, frais de gestion locative, amortissement du bien correspondant à sa perte de valeur...) du montant de vos revenus locatifs. Si ces charges sont supérieures à vos recettes, vous pouvez alors créer du déficit foncier, déductible sur une période allant jusqu’à 10 ans.

Attention, le choix du régime réel vous impose de tenir une comptabilité complète pour votre activité. Cela inclut notamment la gestion des recettes et des dépenses, la facturation, la tenue d'un livre de caisse, etc.

Les exonérations d’impôts possibles 

Sachez que vous pouvez être exonéré d’impôts sur la location de votre logement meublé, si deux conditions cumulatives sont remplies :

• vous louez occasionnellement une pièce de votre résidence principale ;
• cette location vous fait bénéficier de revenus ne dépassant pas 760 euros par an.

Bon à savoirLe choix du régime d’imposition (micro-BIC ou réel) demeure valable pour l’année civile, puis est tacitement reconduit chaque année tant que les conditions sont remplies.

Comment déclarer vos revenus locatifs avec le statut LMNP ?

Les obligations de déclaration diffèrent quelque peu en fonction du régime choisi : micro-BIC ou régime réel.

Si vous optez pour le régime micro-BIC, vous devez déclarer vos revenus sur une déclaration de revenus complémentaire n°2042 C PRO, et remplir les cases 5ND, 5OD ou 5PD pour indiquer le montant total des sommes que vous avez encaissées. L'administration fiscale applique alors automatiquement l'abattement forfaitaire de 50% pour calculer votre revenu locatif imposable.

Si vous optez pour le régime réel, vous devez porter le montant de vos recettes sur une déclaration professionnelle n°2031-SD, et reporter les montants sur votre déclaration de revenus n°2042 C-PRO. Vous devez tenir une comptabilité détaillée de vos recettes et de vos dépenses.

D’après le site impots.gouv.fr, “si vous êtes adhérent d'un organisme de gestion agréé et que vous faites appel aux services d'un professionnel de l'expertise comptable agréé dit "viseur", indiquez le montant de votre bénéfice calculé sur votre déclaration n°2031 cases 5NA, 5OA ou 5PA, ou cases 5EY, 5FY ou 5GY (revenus de source étrangère avec crédit d'impôt égal à l'impôt français)”.

Si ce n’est pas le cas, “indiquez le montant de votre bénéfice en cases 5NK, 5OK ou 5PK, ou cases 5EZ, 5FZ ou 5GZ (revenus de source étrangère avec crédit d'impôt égal à l'impôt français)”.

Si vous êtes soumis au régime réel, vous devez également indiquez le montant des déficits de l'année aux cases 5NY à 5PZ.

FAQ statut LMNP

Quelles sont les conditions pour bénéficier du statut LMNP ?

Pour bénéficier du statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), deux conditions doivent être respectées : louer un bien meublé et le louer de manière non professionnelle. La première condition est remplie si votre logement est équipé des meubles dits indispensables à une occupation normale pour le locataire (lit, cuisine équipée, table, sièges, luminaires, etc.).

Ce dernier doit pouvoir dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante, et le bien doit ensuite être entretenu, voire réparé le cas échant. La seconde condition est remplie si vous ne touchez pas plus de 23 000 euros de revenus locatifs en meublé chaque année ou que ces revenus ne sont pas supérieurs aux revenus totaux d’activité (salaires, pensions, etc) du foyer fiscal.

Quels biens sont concernés par le statut LMNP ?

Le statut LMNP concerne des bailleurs louant des meublés : appartements, studios, chambres étudiantes, maisons individuelles... mais aussi biens en résidences de service (EHPAD, résidences de vacances, étudiantes, pour seniors, etc.). Les locaux à usage commercial ou professionnel sont exclus du régime LMNP. 

Quels sont les régimes d’imposition des revenus au statut LMNP ?

Les revenus tirés de votre location meublée sont soumis à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non dans la catégorie des revenus fonciers.

Si ces revenus sont inférieurs à 72 600 euros (2022) ou 77 700 euros (2023), vous êtes par défaut soumis au régime micro-BIC, mais pouvez choisir le régime réel. Avec le micro-BIC, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50% sur les loyers (charges comprises) perçus durant l’année.

Si vos revenus sont supérieurs aux sommes indiquées, ou si vous choisissez le régime réel, vous déduisez certaines charges (intérêts d’emprunt, frais de gestion locative...) pour leur montant réel de vos revenus locatifs. Enfin, si vous louez occasionnellement une pièce de votre résidence principale pour moins de 760 euros par an, vous êtes exonéré d’impôts.