Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 13 décembre 2024 .
Temps de lecture : 9 min

Statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel) : définition et imposition

Vous êtes propriétaire d’un bien meublé, et décidez de le louer à titre professionnel ? Découvrez les conditions pour obtenir le statut LMP, ses avantages, et comment déclarer vos revenus.

Définition du statut LMP

Le statut LMP s'adresse aux propriétaires de biens meublés qui souhaitent exercer une activité locative de manière professionnelle et régulière. En effet, il n'est pas adapté aux bailleurs qui cherchent simplement à louer un bien immobilier meublé de manière occasionnelle (qui, eux, relèveront plutôt du LMNP, Loueur en Meublé Non Professionnel).

Pour déterminer le caractère professionnel de la location meublée, des critères tenant au montant de recettes annuelles tirées de cette activité sont établis par le législateur. Ces revenus sont soumis à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Selon le montant des revenus perçus, vous vous verrez appliquer le régime forfaitaire micro-BIC ou le régime réel.

Contrairement au statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), et à condition de choisir le régime réel (lire plus bas les conditions), le caractère professionnel de la location meublée vous offre l’avantage d’imputer le déficit généré par votre activité de location sur votre revenu global sans limitation de montant (et non seulement sur les revenus de même nature). Ceci a pour effet de réduire le montant de l’impôt à payer.

Comment bénéficier du statut LMP ?

Louer un bien meublé

Pour relever du statut LMP, vous devez tout d’abord mettre en location un logement meublé, qu’il soit neuf ou ancien. Un bien est qualifié de tel s’il est équipé de meubles et d'équipements permettant à un locataire de s'y installer immédiatement et de manière confortable.

Au minimum, le logement doit notamment disposer d’une literie avec couette ou couverture, de plaques de cuisson, d’un four ou four micro-ondes, d’un réfrigérateur, de la vaisselle nécessaire à la prise de repas, d’ustensiles de cuisine, d’une table et de sièges, de luminaires, d’étagères de rangement. Tous les éléments cités doivent assurer au locataire une occupation normale du logement.

Par ailleurs, vous devez procéder à l'entretien du logement, et veiller à ce que le locataire dispose d’équipements en bon état de fonctionnement.

À noter Avant d'opter pour de la location meublée, prenez bien en compte qu’elle implique généralement une rotation de locataires plus importante que la location nue. Et de fait, un certain investissement de votre part pour que le logement puisse accueillir les différents locataires (coûts de réparation, temps investi...).

Etre considéré comme un loueur « professionnel »

En vertu de la loi du 2 avril 1949, “est considéré comme exerçant la profession de loueur en meublé le bailleur qui loue habituellement plusieurs logements meublés, que la location s'accompagne ou non de prestations secondaires telles que location de linge, nettoyage des locaux, préparations culinaires”.

En réalité, peu importe le nombre de logements loués, et peu importe que la location soit saisonnière ou continue.

Il existe deux conditions cumulatives pour que le loueur soit perçu comme professionel :

• les recettes tirées de l’activité de location meublée doivent être supérieures à 23 000 euros par an,
• ET elles doivent représenter plus de 50% des revenus totaux du foyer fiscal (salaires, pensions, revenus fonciers d’une location vide, autres bénéfices industriels et commerciaux...)

Si au moins l’un de ces critères n'est pas rempli, le bailleur ne peut pas bénéficier du statut LMP, et bascule donc sous le régime LMNP.

Quels sont les biens concernés par le statut LMP ?

Le statut LMP peut concerner différents types de biens meublés, tels que les logements destinés à la location saisonnière (résidences de tourisme, villages de vacances, gîtes ruraux, etc.)

Par ailleurs, les logements meublés destinés à la location de courte durée pour des besoins professionnels, comme les appartements meublés pour les missions temporaires, les logements pour les travailleurs saisonniers, etc., sont également concernés par ce régime.

Enfin, les logements destinés à la location « à l’année » (pour n’importe quel type de personne) sont également concernés à partir du moment où ils sont meublés.

Quelle fiscalité pour les revenus locatifs en meublé ?

Que vous soyez professionnel ou non, les revenus tirés de la location meublée sont soumis à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ce qui n’est pas le cas des revenus perçus sur les biens nus, qui sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers.

Seule exception : si vous êtes un professionnel et que vous exercez votre activité dans le cadre d’une société (SCI) soumise à l’impôt sur les sociétés.

L’imposition au régime micro-BIC

Le régime micro-BIC est appliqué par défaut à tous les propriétaires qui déclarent moins de 72 600 euros (en 2022) ou de 77 700 euros de revenus locatifs (en 2023). Dans ce cas, un abattement forfaitaire de 50% s’applique sur les loyers (charges comprises) que vous percevez de votre (vos) location(s) meublée(s) durant l’année.

Admettons que vous percevez 50 000 euros de revenus locatifs à l’année grâce aux loyers de vos logements meublés. Avec le régime micro-BIC, seuls 25 000 euros seront soumis à imposition, et non pas la totalité.

À savoir En cas de location d’un logement classé “meublé de tourisme”, vous dépendez du régime de la micro-entreprise si votre chiffre d'affaires HT ne dépasse pas 176 200 euros par an de revenus locatifs (en 2022) ou 188 700 euros (en 2023). Par ailleurs, l’abattement forfaitaire obtenu grâce au régime micro-BIC passe de 50 à 71%.

L’imposition au régime réel

Si vos revenus dépassent le plafond pour être éligible au régime micro-BIC (72 600 au titre de 2022 ou 77 700 au titre de 2023), ou si vous décidez de ne pas retenir ce dernier car il vous est moins favorable, vous êtes alors soumis au régime réel. Dans cette hypothèse, vous devez déduire de vos revenus locatifs certaines charges pour leur montant exact (frais de constitution de société, d'entretien, de réparation, de gestion et d'assurances, intérêts d’emprunts, amortissement du bien et des frais de notaire liés à l’acquisition).

Si ces charges sont supérieures à vos recettes (exemple : 83 000 euros de charges pour 80 000 euros de revenus locatifs), vous pouvez alors créer du déficit foncier, déductible sur une période allant jusqu’à 6 ans. Par ailleurs, être loueur professionnel vous donne l’avantage d’imputer ce déficit sur votre revenu global, sans limitation de montant. Vous pouvez ainsi réduire le montant d'impôt à payer.

Comment déclarer vos revenus avec le statut LMP ?

Pour déclarer vos revenus locatifs avec le statut LMP, vous devez remplir le formulaire n°2031 lors de votre déclaration de revenus, en indiquant les montants de vos recettes locatives et de vos charges déductibles.

Si vous optez pour le régime micro-BIC, vous devez ensuite reporter ce résultat dans la déclaration n° 2042-C-PRO, complémentaire à votre déclaration de revenus (n° 2042), dans les cases 5KP à 5MP. L'administration fiscale applique alors automatiquement l'abattement forfaitaire de 50% pour calculer votre revenu locatif imposable.

Si vous optez pour le régime réel, vous devez indiquer le montant de votre bénéfice calculé sur votre déclaration n° 2031 dans les cases 5KC, 5LC ou 5MC, ou cases 5DF, 5EF ou 5FF de la déclaration 2042 C Pro.

En revanche, le site impots.gouv.fr précise : “si vous n'êtes pas adhérent d'un organisme de gestion agréé ou que vous ne faites pas appel à un professionnel de l'expertise comptable agréé dit "viseur", indiquez le montant de votre bénéfice en cases 5KI, 5LI ou 5MI, ou cases 5DG, 5EG ou 5FG (revenus de source étrangère avec crédit d'impôt égal à l'impôt français)”.

À savoir Les revenus tirés de la location des LMP sont considérés comme des revenus professionnels. Si vous avez opté pour l'imposition sur les sociétés, vous devez déclarer vos revenus locatifs sur le formulaire n°2065-SD.

Questions fréquentes sur le statut LMP

Comment bénéficier du statut LMP ?

Pour bénéficier du statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel), vous devez proposer à la location un bien meublé, de manière habituelle. Ce dernier doit être équipé des meubles dits indispensables à une occupation normale pour le locataire (lit, cuisine équipée, table, sièges, luminaires, etc.). Par ailleurs, deux conditions cumulatives tenant aux ressources tirées de cette location doivent être respectées. D’une part, celles-ci doivent être supérieures à 23 000 euros par an. D’autre part, elles doivent représenter plus de 50% des revenus totaux du foyer fiscal (salaires, pensions, revenus fonciers d’une location vide, autres bénéfices industriels et commerciaux...).

Quelle fiscalité pour les revenus locatifs en meublé ?

Peu importe votre statut (professionnel ou non), les revenus perçus sur votre bien loué meublé sont soumis à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Si vous relevez du régime micro-BIC, celui appliqué par défaut si vous déclarez moins de 72 600 euros (en 2022) ou de 77 700 euros (en 2023) de revenus locatifs, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50% sur les loyers (charges comprises) perçus dans l’année. Si vous relevez du régime réel, vous devez déduire de vos revenus locatifs certaines charges avec leur montant exact (frais de notaire, frais d'entretien, de gestion, intérêts d’emprunts et amortissements...). Il s’agit d’un choix judicieux si vos charges sont élevées, et notamment supérieures à vos recettes, car vous pouvez créer du déficit foncier.

Comment déclarer vos revenus avec le statut LMP ?

Pour déclarer vos revenus avec le statut LMP, remplissez le formulaire n°2031 en indiquant les montants de vos recettes locatives et de vos charges déductibles. Si vous relevez du régime micro-BIC, vous devez reporter ces éléments dans une déclaration n° 2042-C-PRO, et remplir les cases 5KP à 5MP pour indiquer le montant total des loyers encaissés. Si vous relevez du régime réel, vous devez indiquer le montant de votre bénéfice calculé sur votre déclaration n° 2031 dans les cases 5KC, 5LC ou 5MC, ou cases 5DF, 5EF ou 5FF.