Location saisonnière : règles pour louer et avantages

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 17 mars 2023 .
Temps de lecture : 11 min

Vous êtes propriétaire et souhaitez mettre votre bien en location pour les vacances. Il s'agit alors d'une location saisonnière. Durée maximum de location, impôts sur les revenus locatifs, avantages... Tout savoir.

Qu'est-ce qu'une location saisonnière ?

Une location saisonnière est la location d’un bien (maison, appartement, studio...) pour une courte durée, non renouvelable. Cette durée ne peut excéder 90 jours consécutifs pour un même locataire si vous louez un meublé de tourisme, et 120 jours dans l’année si vous louez votre résidence principale.

Le code de la construction et de l’habitation définit précisément la location saisonnière de la manière suivante : c’est le “fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile”. Ce type de location se trouve en majorité dans des lieux considérés comme attractifs pour de courts séjours (semaine, week-end), telles que les grandes villes, le littoral, la montagne, etc.

Les propriétaires qui se lancent dans ce type de location peuvent avoir plusieurs objectifs. Par exemple, lorsqu’ils louent leur résidence principale, ils peuvent dégager des revenus afin de financer leur crédit immobilier. Lorsqu’ils font de l’investissement locatif et louent un meublé de tourisme, ils cherchent diversifier leurs sources de revenus. Il s’agit d’une opération d'autant plus intéressante que les particuliers sont friands de ce type d’hébergements touristiques. Pour leurs vacances, ils sont en effet nombreux à privilégier désormais des sites spécialisés, tels que Airbnb ou Abritel, afin de louer un logement à des particuliers plutôt que d’opter pour un hôtel.

En tant que propriétaire, vous pouvez librement fixer le prix que vous jugez pertinent pour votre location saisonnière, ainsi que les conditions de la location (durée minimale de jours à réserver, possibilité pour le locataire de se rétracter en étant indemnisé ou non, etc.), dans la limite de la loi. Si votre bien se situe dans une copropriété, assurez-vous que son règlement vous permette de faire de la location saisonnière.

A savoirLa location d’une chambre chez l’habitant n’est pas considérée comme une location de vacances, car il ne s’agit pas d’un bien loué à l’usage exclusif du locataire.

Une autorisation est-elle nécessaire pour la location saisonnière ?

La règlementation diffère selon que vous proposiez à la location votre résidence principale ou une résidence secondaire :

• Si vous louez votre résidence principale, vous n’avez en principe pas besoin de déclarer la location saisonnière auprès de la municipalité. Cela dit, certaines villes l’exigent : c’est notamment le cas de Paris ou Nice. Et lorsque vous publiez une annonce, vous devez également faire apparaître le numéro d’enregistrement correspondant au bien. Par ailleurs, en vertu de la loi ELAN, vous ne pouvez pas louer votre résidence principale plus de 120 jours par an.
• Si vous louez votre résidence secondaire, vous devez impérativement faire une déclaration auprès de la commune où est situé le logement. En fonction des municipalités, vous devrez également obtenir au préalable une autorisation de changement d’usage, sous peine d’amende. Renseignez-vous auprès de la mairie de la ville où se situe le bien. En revanche, contrairement à la résidence principale, vous pouvez louer votre résidence secondaire autant de temps que vous le souhaitez, dans la limite des 90 jours consécutifs. Ce type de location est donc particulièrement adapté à ceux qui acquièrent une résidence secondaire pour faire de l’investissement locatif, et ceux qui souhaitent habiter de temps à autre dans leur logement et le louer lorsqu’ils n’y sont pas.

A savoirVous pouvez, de manière facultative, décider faire classer votre bien en meublé de tourisme. Cela vous permet d’indiquer au client un niveau de confort et de prestation (de 1 à 5 étoiles), et de bénéficier de certains avantages fiscaux. Pour obtenir ce classement, une centaine de critères sont pris en compte.

Comment mettre un bien en location saisonnière ?

Le processus de réservation du logement et la signature du contrat

Avant toute signature d’un contrat de location, le propriétaire ou le loueur (agence, site spécialisé) remet au locataire un document. Sur ce dernier figurent les coordonnées du bailleur, un descriptif très complet du logement (situation géographique, superficie, équipements...), ainsi que les conditions financières de cette location.

Une fois les informations en main, propriétaire et locataire se mettent d’accord sur la durée de la location, les jours d'arrivée et de départ... puis valident la réservation et s’engagent ainsi à signer un contrat de location saisonnière. Il doit s’agir d’un contrat écrit, reprenant les éléments de l’état descriptif préalablement fourni : prix (et charges comprises), descriptif du logement, durée de location, etc. Ce contrat doit être signé par les deux parties, et être réalisé en deux exemplaires.

Si le propriétaire a fait appel à une agence immobilière ou une plateforme en ligne pour publier son annonce, une commission sur le prix global de la location saisonnière lui sera prélevée. Certains frais sont répartis entre l'hôte et le voyageur. D’autres sont uniquement réservés aux hôtes (autour de 3 % chez Airbnb par exemple). Quant aux voyageurs, ils peuvent être amenés à payer des frais de service (environ 14 % du sous-total de la réservation chez Airbnb par exemple).

A savoirComme pour la signature d’un bail d’habitation, il n’existe aucune faculté de rétractation légale prévue par la loi après signature du contrat de location saisonnière. A moins qu’une disposition dans ce sens soit stipulée par les parties au contrat.

L'avance financière

Avant de finaliser la réservation du logement, le propriétaire peut réclamer une avance financière : des arrhes ou un acompte. Si le contrat ne précise pas la nature de l’avance, la loi dispose qu’il s’agit automatiquement d’arrhes.

• Les arrhes n'engagent pas définitivement les parties (locataire et loueur), mais le loueur peut librement mentionner qu’il gardera les sommes fournies par le locataire si ce dernier annule sa réservation.
  En pratique, un certain délai après la réservation est souvent accordé par le propriétaire pour que le locataire se rétracte sans frais, ou en payant une partie de la réservation seulement. Si des arrhes ont été demandées au locataire, et que c’est le loueur qui annule la réservation, il doit restituer au locataire le double des sommes versées.
  En cas de contestation devant la juridiction civile, le locataire ne peut être dispensé de payer la totalité de la location que s'il démontre qu'il a été contraint de résilier pour cas de force majeure. Si l'annulation vient du loueur, le locataire pourra obtenir une indemnisation pour le préjudice moral (vacances gâchées) ou financier (débours supplémentaires) qui en résulterait.
• Contrairement aux arrhes, l’acompte engage définitivement le loueur et le locataire. Ce dernier peut être obligé de verser la totalité du loyer en cas d'annulation. Cependant, si c’est le propriétaire qui annule, le locataire peut demander une exécution forcée du contrat et réclamer des dommages et intérêts.

Le montant de cette avance est fixé librement, sauf si le propriétaire fait appel à un agent immobilier pour gérer cette location saisonnière. Dans ce cas, l'avance ne peut pas dépasser un quart du prix total et ne peut pas être demandée plus de 6 mois à l'avance.

A la fin de son séjour, le locataire s’engage également à régler la taxe de séjour, dont le montant doit être mentionné dans le contrat de location. Les plateformes de type Airbnb sont chargées de récolter cette taxe pour le compte des hôtes.

Quelles assurance souscrire pour une location saisonnière ?

Lors de la location d’un bien dans le cadre d’une location saisonnière, les parties (propriétaire et locataire) n’ont pas besoin de souscrire une assurance spécialement dédiée. Si elles disposent déjà d’une assurance habitation, elles sont déjà couvertes par la clause “responsabilité civile” de leur contrat en cas de problème (incendie, dégât des eaux...).

Avant de louer un logement, les parties doivent toutefois bien vérifier leur contrat d’assurance. En effet, toutes les assurances habitation n’offrent pas la même couverture. Il sera alors peut-être pertinent d’ajouter des garanties complémentaires. A noter que certaines plateformes de réservation en ligne incluent des assurances. C’est le cas d’Airbnb, avec sa “garantie dommage des hôtes” ou “l’assurance responsabilité civile des hôtes”, qui permettent au bailleur et au locataire de bénéficier d’une couverture de base pour certains dommages.

Revenus locatifs : quels impôts ?

À moins que vos revenus issus de la location saisonnière de votre résidence principale ne soient inférieurs ou égaux à 760 euros par an, auquel cas ils sont exonérés d'impôts, vous devez les déclarer à l'administration fiscale. Cela est également vrai pour la location saisonnière de votre résidence secondaire.

Si vos recettes annuelles sont inférieures à 77 700 euros, vous êtes par défaut soumis au régime forfaitaire (micro-BIC), mais pouvez choisir le régime réel. Dans le premier cas, qui est le plus fréquent et le plus simple, vous bénéficiez d’un abattement de 50 % sur les loyers et charges perçus. Cela signifie par exemple que si vous percevez 50 000 euros de loyers par an, seuls 25 000 euros seront soumis à imposition.

L’abattement forfaitaire pour frais et charges passe même à 71 % si vous louez un logement classé “meublé de tourisme”. Dans cette hypothèse, le plafond qui permet de relever du régime micro-BIC est plus élevé : 176 200 euros.

Si vos recettes annuelles sont supérieures à 77 700 euros, vous êtes automatiquement soumis au régime réel (simplifié ou normal). Ce régime permet de déduire vos charges et amortissements du montant de vos revenus locatifs (frais d’entretien, de réparation, réparations, frais d'agence pour la gestion du bien…). Ainsi, vous réduisez le montant pris en compte pour le calcul de l’impôt et optimisez votre déclaration fiscale. Le régime réel peut s’avérer avantageux, mais plus complexe que le micro-BIC, car il nécessite de votre part de tenir une comptabilité sérieuse et à jour.

Quels sont les avantages et les inconvénients de la location saisonnière ?

Les avantages de la location saisonnière

En tant que propriétaire, vous bénéficiez en principe d’une rentabilité plus élevée avec une location saisonnière qu’une location traditionnelle, car vous louez sur une courte durée (et donc plus cher ramené à la journée). Evidemment, à localisation privilégiée rentabilité accrue. Et si le bien bénéficie d’équipements modernes, qu’il est bien agencé, et que vous avez déjà obtenu un certain nombre de bons commentaires en ligne (propreté, localisation, tranquillité...), votre bien sera encore plus rentable.

De plus, vous êtes également assuré d’être payé, car généralement, les loyers sont versés préalablement à la prise du logement. Autre atout de la location saisonnière : si vous tombez sur un locataire peu respectueux du bien ou du voisinage, vous ne le verrez pas longtemps, contrairement à la location traditionnelle, où il peut être ardu de déloger un locataire, même en cas d’impayés.

De surcroît, si vous louez un bien en location saisonnière, vous pouvez bénéficier du régime fiscal des locations meublées. En effet, vos revenus locatifs seront considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers. Enfin, si vous êtes propriétaire d’un bien en location saisonnière, vous pouvez facilement profiter du logement pour vous-même de temps en temps.

Les inconvénients de la location saisonnière

Ce type de location implique une grande disponibilité de votre part, pour gérer les appels et mails successifs afin d’accepter et/ou refuser des réservations, et répondre aux questions des voyageurs. Détailler le plus possible votre annonce de location vous permettra donc de gagner du temps.

En dépit d’une rentabilité plus élevée de votre bien, vous devez bien prendre en compte que la location saisonnière engendre certains coûts supplémentaires (déplacements pour accueillir les voyageurs, entretien des lieux, frais de ménage...). La moindre erreur ou négligence concernant la propreté du logement ou le manque de sympathie, peuvent vous coûter des commentaires négatifs sur Google ou sur les sites où votre logement est mis en location.

En outre, mettre votre bien en location saisonnière, c’est également vous exposer à un risque de vacance locative, qui est difficile à anticiper. Un faible taux d’occupation du logement peut être lié à différentes causes : climat peu clément, crise sanitaire, baisse de pouvoir d’achat des locataires, etc.

Enfin, faire de la location saisonnière peut vous engendrer des problèmes relationnels avec votre voisinage. En effet, les va-et-vient de voyageurs peuvent engendrer des nuisances pour les voisins.

A savoirSi vous manquez de temps ou que vous résidez loin du bien en location, vous pouvez déléguer la gestion locative à des agences ou des services de conciergerie, qui prendront en charge votre location saisonnière. Leur coût varie généralement de 5 à 10 % de vos encaissements (loyers et charges).

Vos questions fréquentes sur la location saisonnière :

Qu’est-ce que la location saisonnière ?

La location saisonnière est définie comme le fait de louer un local meublé (appartement ou maison) de manière répétée, pour de courtes durées, à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile. Ce type de location ne doit pas durer plus de 90 jours consécutifs pour les résidences secondaires, et 120 jours maximum dans l’année pour les résidences principales. Les biens disponibles en location saisonnière se trouvent généralement dans des zones touristiques (près de la mer, de la montagne, dans les grandes métropoles...).

Quels sont les avantages de la location saisonnière ?

Lorsque vous êtes propriétaire, vous bénéficiez d’une rentabilité plus élevée qu’une location traditionnelle, surtout si votre logement est bien placé, bien équipé, propre et a reçu de bons commentaires. De plus, vous évitez généralement les impayés, car contrairement à la location “traditionnelle”, les locataires vous versent le plus souvent le loyer avant l’entrée dans le logement.

Puis, si un locataire ne vous convient pas (peu propre ou peu scrupuleux du voisinage), dites-vous qu'il ne restera qu’un court laps de temps. Enfin, la location saisonnière vous permet de bénéficier d’un régime fiscal favorable, et vous pouvez vivre dans le logement en cas de vacance locative.

Comment sont imposés les revenus issus de la location saisonnière ?

Si vos recettes annuelles sont inférieures à 77 700 euros, et à moins que vous ne choisissiez le régime réel, vous êtes automatiquement soumis au régime forfaitaire (micro-BIC). Vous bénéficiez alors d’un abattement de 50 % sur les loyers et charges perçus. Voire même de 71 % si votre logement est classé “meublé de tourisme”. Le cas échéant, vos recettes peuvent même s’élever jusqu’à 176 200 euros.

En revanche, si vos recettes annuelles dépassent 77 700 euros, vous êtes soumis au régime réel. Plus complexe que le micro-BIC, il nécessite de votre part de tenir une comptabilité sérieuse et à jour. Enfin, si vos revenus locatifs sont inférieurs ou égaux à 760 euros par an, vous êtes exonéré d'impôts.