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Quelle est la différence entre le compromis et la promesse de vente ?

Afin de bien encadrer l’achat d’un bien immobilier, et notamment de sécuriser l’opération sur le plan financier, il est important de respecter un certain formalisme.

Ainsi, avant la signature de l’acte définitif devant le notaire, il faut prévoir des délais parfois importants, pour permettre à l’acheteur de bien finaliser son projet (et notamment de solliciter un crédit immobilier) mais aussi au notaire de réunir certaines pièces indispensables au dossier.

Pour marquer l’engagement des deux parties, et dans l’attente de la signature de l’acte définitif, il est possible de signer un compromis ou une promesse de vente. Quelle est la différence entre ces deux documents ?

Difference entre le compromis et la promesse de vente

Promesse ou compromis de vente, les différences

La promesse de vente, que l’on peut aussi retrouver parfois sous le nom de promesse unilatérale de vente, n’engage que le vendeur.

Il s’agit en effet d’un document qui permet au vendeur de « réserver » le bien à l’attention exclusive d’un acquéreur, en précisant un prix mais aussi une durée pendant laquelle cette préférence est valable.

Un document qui n’engage en rien le futur acheteur ? Celui-ci doit tout de même verser une indemnité d’immobilisation du bien, en général égale à 10 % du montant total de la vente (hors frais de notaire).

Rédigée et signée devant un notaire, ou entre les deux parties, la promesse de vente sera ensuite levée par l’acquéreur lorsqu’il confirmera son intention d’acheter le bien, avant la fin de la période de réservation.

EssentielCe qu’il faut en penser : la promesse de vente possède un engagement fort pour le vendeur, mais n’est pas non plus exempte d’engagement pour l’acheteur, amené à verser une somme importante afin de réserver le bien, somme qui ne reverra pas s’il se désiste.

Le compromis de vente se différencie de la promesse de vente, car il s’agit d’un contrat qui engage pleinement les deux parties. En effet, au moment de la signature d’un compromis, l’engagement de chacun à mener la transaction à son terme est clairement stipulé.

ImportantSur le plan juridique, un compromis est égal à une vente.

Cela signifie que si l’une des deux parties souhaite se retirer, alors l’autre peut utiliser des recours judiciaires, et même exiger des dommages et intérêts. Au moment de la signature du compromis, le versement par l’acquéreur d’une somme appelée dépôt de garantie est généralement imposé. Cette somme peut varier entre 5 à 10% du prix de vente du bien. Evidemment, elle s’imputera sur le prix lors de la signature de l’acte définitif.

EssentielCe qu’il faut en penser : le compromis de vente est bien plus puissant juridiquement, et est un symbole fort pour chaque partie, et non pas uniquement pour l’acheteur ou le vendeur.

Les clauses suspensives dans le cadre d’une vente immobilière

Qu’il s’agisse de promesse de vente ou de compromis de vente, il est possible de faire apparaître dans ce document officiel des clauses suspensives. Ces clauses suspensives permettent de déterminer des exceptions à l’engagement unilatéral ou réciproque.

Signer un contrat avec des clauses suspensives

ImportantAinsi, les clauses peuvent prévoir la nullité de l’avant-contrat si certains événements venaient à survenir, et ainsi empêcher la vente définitive. Il existe certaines clauses suspensives très fréquentes dans les promesses de vente ou les compromis de vente.

C’est le cas par exemple de la clause de refus de prêt. Ainsi, si l’acquéreur ne parvient pas à obtenir une offre bancaire pour financer l’achat du bien, alors la nullité de la vente peut être prononcée.

De même, le droit de préemption par la commune fait partie des clauses suspensives, tout comme la découverte d’une servitude d’urbanisme grave pendant que les documents nécessaires à la signature de l’acte définitif sont réunis. 

La loi laisse une grande liberté aux acheteurs et vendeurs, et permet notamment d’intégrer une clause de dédit. Celle-ci permet à l’acheteur ou au vendeur de renoncer à la vente, sans aucun motif, mais à condition de verser à l’autre partie une somme convenue à l’avance. Une bonne façon de sécuriser une acquisition en cas de doute.

Avant-contrat et recherche de crédit immobilier

EssentielL’avant-contrat dans le cadre d’une vente immobilière, qu’il s’agisse d’une promesse ou d’un compromis de vente, précise toujours les modalités qui encadrent le volet financier.

Ainsi, et comme nous l’avons vu précédemment, une clause pourra figurer selon laquelle la vente ne pourra aboutir si l’acheteur ne parvient pas à trouver une offre de crédit. Attention toutefois, il ne suffit pas de dire que vous n’avez pas pu trouver d’offre de crédit… encore faudra-t-il le justifier.

Ordinateur pour une recherche de credit immobilier

De même, il est possible de faire apparaître dans l’avant-contrat un taux de crédit immobilier au-dessus duquel vous ne souhaitez plus réaliser la vente, et acheter le bien en question. Il s’agit d’une vraie protection pour les acheteurs, et d’une solution pour se retirer d’une vente si les taux remontent.

Prenons un exemple. Vous avez effectué toutes vos simulations en amont, et vous pouvez emprunter une somme de 300 000 € à un taux de 1,85 %. Vous avez trouvé la maison qui vous convient, et vous signez alors un compromis de vente.

Dans ce document, vous indiquez que vous ne souhaitez plus acheter le bien si les taux dépassent 1,95 %. En effectuant l’étude de votre dossier plus complète, et notamment en évaluant la solidité de votre patrimoine, la banque vous fait une offre avec un taux d’intérêt de 2 %.

Les mensualités à rembourser sont ainsi bien plus élevées que ce que vous pouviez espérer. Vous n’avez alors plus les moyens de vous offrir la maison de vos rêves avec de telles conditions.

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