Différence entre promesse de vente et compromis : ce qui change pour l'acheteur et le vendeur

Écrit par Enzo VIDY . Mis à jour le 23 Octobre 2026 .
Temps de lecture : 9 min

Lors d’un achat immobilier, le choix entre une promesse de vente et un compromis peut avoir des conséquences sur les engagements du vendeur et de l’acheteur. Si ces deux avant-contrats préparent la signature de l’acte authentique, ils diffèrent notamment par la liberté laissée à l’acquéreur, les sommes à verser et les formalités à respecter. Avec Meilleurtaux, découvrez leurs spécificités, leurs points communs et les critères à prendre en compte pour comprendre leurs implications avant de signer.

Promesse de vente et compromis : de quoi parle-t-on ?

La promesse unilatérale de vente

La promesse unilatérale de vente permet au vendeur, appelé promettant, de réserver à l’acheteur, appelé bénéficiaire, le droit d’acheter son bien à un prix fixé. Les éléments essentiels de la vente sont déjà déterminés : seul le consentement définitif de l’acheteur reste à exprimer. Celui-ci dispose d’un délai convenu entre les parties pour lever l’option et acheter, ou y renoncer.

Pendant ce délai, le vendeur reste engagé et ne peut pas vendre le bien à un autre acheteur. S’il tente de retirer sa promesse, cela n’empêche pas la vente si le bénéficiaire lève l’option dans le délai prévu.

Le compromis de vente

Le compromis de vente, également appelé promesse synallagmatique de vente, formalise l’engagement réciproque du vendeur et de l’acheteur à conclure la transaction pour un bien et un prix convenus. Il vaut juridiquement vente, sous réserve notamment du droit de rétractation de l’acquéreur et des conditions suspensives prévues dans le contrat, comme l’obtention d’un crédit immobilier. Le vendeur est engagé dès la signature : il ne peut en principe pas se rétracter, sauf clause de dédit prévue à l'acte.

À la signature, l’acheteur verse généralement un dépôt de garantie représentant 5 à 10% du prix. Cette somme est ensuite déduite du montant à payer lors de la signature de l’acte authentique chez le notaire. Contrairement à la promesse unilatérale de vente, le compromis n’a pas à être enregistré auprès des services fiscaux.

Si l’une des parties refuse de respecter ses engagements, l’autre peut, selon les circonstances, demander l’exécution du contrat en justice. En cas de litige sur une condition suspensive, les parties restent liées tant que la situation n’est pas résolue, sauf accord amiable ou décision de justice.

Tableau comparatif : ce qui change

Ce que les deux avant-contrats ont en commun

Même si la promesse unilatérale de vente et le compromis de vente diffèrent par les engagements des parties, ils sont soumis à plusieurs règles communes concernant la rétractation, le financement par emprunt et les formalités applicables aux engagements de longue durée.

• Le délai de rétractation : l’acquéreur non professionnel d’un logement dispose d’un délai de rétractation de dix jours, qui commence le lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte.
• La condition suspensive de prêt : lorsque l’achat d’un logement est financé, même partiellement, par un prêt, l’acte est conclu sous condition suspensive de son obtention. Cette condition doit être valable au moins un mois à compter de la signature, ou de l'enregistrement pour une promesse sous signature privée. Si le prêt est refusé, les sommes versées d’avance sont restituées à l’acquéreur sans retenue.
• Le formalisme au-delà de 18 mois : lorsqu’une promesse unilatérale de vente ou un compromis est consenti par une personne physique pour une durée supérieure à 18 mois, prorogations comprises, elle doit être établie par acte authentique, sous peine de nullité.

Les règles propres à la promesse unilatérale

La promesse unilatérale prévoit souvent une indemnité d'immobilisation, en usage de 5 % à 10 % du prix, versée par le bénéficiaire en contrepartie de l’exclusivité. Elle devient obligatoire, à hauteur d’au moins 5 % du prix, lorsque la promesse est consentie par une personne physique pour plus de 18 mois.

Les formes et l’enregistrement de la promesse de vente obéissent par ailleurs à des règles précises, résumées dans le tableau comparatif ci-dessus.

L’offre d’achat et la promesse d’achat : quelles différences ?

La promesse d’achat est un engagement par lequel l’acheteur s’engage à acquérir le bien, contrairement à la promesse unilatérale de vente, dans laquelle c’est le vendeur qui s’engage à vendre. Attention : selon l’article 1589-1 du Code civil, tout engagement unilatéral d’acquérir un bien immobilier est nul si une somme d’argent est exigée ou reçue de l’acheteur en contrepartie de cet engagement.

Promesse ou compromis : comment choisir ?

Deux avant-contrats sont possibles pour préparer une vente immobilière : la promesse unilatérale de vente et le compromis de vente. Le choix dépend du délai souhaité, du niveau d’engagement des parties et du coût d’enregistrement.

• Délai d’option : la promesse unilatérale accorde à l’acheteur un délai d’option pour décider d’acquérir le bien ; le compromis engage les deux parties, sous réserve des conditions prévues.
• Engagement : dans une promesse, le vendeur s’engage à vendre pendant la durée convenue, tandis que l’acheteur conserve la faculté de lever l’option ; dans un compromis, vendeur et acheteur s’engagent réciproquement à conclure la vente.
• Coût d’enregistrement : une promesse unilatérale portant sur un bien immobilier et conclue sous signature privée est soumise à un droit d'enregistrement de 125 €, selon les conditions légales applicables. Le compromis n’est pas soumis à ce droit spécifique.

Avant de signer, estimez votre capacité d'emprunt et le délai d'un compromis de vente jusqu'à l'acte authentique.

Cas pratique : pour un bien à 250 000 €, une somme de 25 000 € (10 % du prix) est versée à la signature de l’avant-contrat, entre les mains du notaire ou de l’agent immobilier mandaté.

• Si la vente se conclut : les 25 000 € sont déduits du prix. Le solde à payer est de 225 000 €.
• Si la condition suspensive d’obtention du prêt échoue : les 25 000 € sont restitués à l’acheteur, sans retenue, sous réserve du respect des conditions prévues.
• Si l’acheteur se rétracte dans le délai légal de dix jours : les 25 000 € lui sont restitués dans les 21 jours.
• Si l’acheteur renonce sans motif lui permettant de récupérer la somme après ce délai : les 25 000 € peuvent être conservés par le vendeur, selon les stipulations de l’avant-contrat et les conditions légales applicables.

FAQ sur la promesse de vente et le compromis

Qu'est-ce qu'une clause de dédit dans un avant-contrat ?

Une clause de dédit permet à une partie de renoncer à son engagement en payant une somme fixée à l'avance. Elle n'existe que si l'acte la prévoit : sans elle, le vendeur engagé par une promesse ou un compromis ne peut en principe pas se rétracter.

Le compromis est-il différent en Alsace-Moselle ?

Oui. Dans le Haut-Rhin, le Bas-Rhin et la Moselle, un compromis sous signature privée doit être suivi d'un acte authentique de vente dans un délai de six mois au plus, que les parties ne peuvent pas allonger. Le délai de rétractation de dix jours reste le même.

Le vendeur est une société : une promesse de plus de dix-huit mois doit-elle passer chez le notaire ?

Non. L'obligation de passer par un acte authentique pour une promesse de plus de dix-huit mois ne vise que la promesse consentie par une personne physique.

Peut-on prolonger une promesse au-delà de dix-huit mois ?

Oui, par avenant. Si la prolongation porte la durée totale au-delà de dix-huit mois et que le vendeur est une personne physique, l'acte authentique devient obligatoire, sinon la promesse est nulle ; une promesse unilatérale prévoit alors une indemnité d'immobilisation d'au moins 5% du prix.

Peut-on signer une promesse unilatérale par signature électronique ?

Cela dépend de la forme de l’acte. Une promesse unilatérale de vente établie par acte authentique peut être signée sur papier ou électroniquement. En revanche, lorsqu’elle est établie sous signature privée, elle doit être signée sur papier et enregistrée dans les dix jours suivant son acceptation par l’acquéreur, sous peine de nullité. Un compromis de vente peut, quant à lui, être signé électroniquement, sous réserve du respect des conditions légales applicables.

Le bénéficiaire d'une promesse peut-il céder ses droits à une autre personne ?

Oui, le bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente peut, en principe, céder ses droits à un tiers, sous réserve des conditions prévues dans la promesse et du respect des règles applicables à la cession de contrat. Il convient de vérifier si l’acte autorise cette cession ou la soumet à l’accord du vendeur. La cession doit être constatée par un acte authentique ou par un acte sous signature privée enregistré dans les dix jours de sa date, sous peine de nullité.