Quelle est la différence entre le compromis et la promesse de vente ?

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 12 février 2023 .
Temps de lecture : 8 min

Afin de bien encadrer l’achat d’un bien immobilier, et notamment de sécuriser l’opération sur le plan financier, il est important de respecter un certain formalisme.

Ainsi, avant la signature de l’acte définitif devant le notaire, il faut prévoir des délais parfois importants, pour permettre à l’acheteur de bien finaliser son projet (et notamment de solliciter un crédit immobilier), mais aussi au notaire de réunir certaines pièces indispensables au dossier.

Dans l’attente de la signature de l’acte définitif, il est possible de signer un compromis ou une promesse de vente pour d’ores et déjà marquer l’engagement des parties, et préparer les modalités de la transaction. Quels sont leurs points communs et différences ? Quels sont leurs avantages et inconvénients ?

Quels sont les points communs entre le compromis et la promesse de vente ?

Avant de les opposer, notons quelques points communs entre le compromis de vente et la promesse de vente :

• Les deux sont des avant-contrats : ce sont des contrats préparatoires visant prévoir les modalités d’une transaction immobilière avant la signature de l’acte de vente définitif devant notaire. De fait, ils ont tous les deux une valeur juridique, et précèdent la vente d’un bien. Ils entraînent logiquement des droits et obligations à l’égard des parties.
  

• Ils peuvent tous les deux prendre deux formes : l’acte authentique ou l’acte sous seing privé. Dans le premier cas, la rédaction et la signature de l’acte sont confiées à un notaire. Dans le second cas, ce sont directement l’acheteur et le vendeur qui rédigent et signent le document. Ils peuvent se faire assister par un professionnel de l’immobilier, telle qu’une agence immobilière ou un avocat. Le choix de l’un ou l’autre type d’acte est libre, sauf dans un cas : si la validité de la promesse de vente dépasse 18 mois, l’acte authentique est obligatoire.
 

• Ils doivent comprendre certaines informations pour être valables : ces avant-contrats doivent à la fois contenir des informations relatives à l’acheteur et au vendeur (identité et coordonnées), mais aussi relatives au bien objet de la vente (adresse, provenance et descriptif). Ils doivent également stipuler les conditions relatives à la vente : prix, durée de validité de l’engagement, informations concernant le professionnel chargé de la vente le cas échant (identité, montant des honoraires). Doivent également être joints les diagnostics techniques immobiliers obligatoires.
 

• Ils impliquent le versement d’un acompte par l’acheteur pour sécuriser le vendeur. Dans le cas de la promesse de vente, cette somme prend le nom “d’indemnité d’immobilisation”. Dans le cas d’un compromis de vente, on parle généralement de dépôt de garantie. Cette indemnité est souvent comprise entre 5 et 10% du prix de vente total. Si l’achat va à son terme, la somme est déduite du montant final payé au vendeur pour l’acquisition du bien.
 
• Ils engagent le vendeur de manière définitive après signature : le vendeur ne dispose d’aucun droit de rétractation postérieurement à la signature de l’acte. Il est ainsi obligé de céder le bien à l'acheteur aux conditions fixées au contrat. A défaut, l'acheteur peut obtenir du vendeur une vente forcée du bien ainsi des dommages et intérêts.
  

 

A savoirLorsque l’on évoque la promesse de vente, on parle de la promesse unilatérale de vente. On distingue en effet deux types de promesses de vente : la promesse unilatérale et la promesse synallagmatique. Cette dernière est un synonyme du compromis de vente. 

Quelle est la différence entre le compromis et la promesse de vente ?

Le compromis de vente et la promesse de vente ont une différence majeure : ils n’imposent pas aux parties le même degré d’engagement.

Dès sa signature, le compromis de vente engage pleinement les deux parties. D’une part, le vendeur s’engage à vendre son bien à une personne et à un prix déterminés. De l’autre, l’acheteur s’engage à acheter ledit bien aux conditions précisées au contrat.

Le seul moyen pour l’acheteur de se retirer de la vente est de faire jouer le droit de rétractation de 10 jours qui commence à courir dès le lendemain de la notification de la vente. Pour cela, il doit indiquer au vendeur, via une lettre recommandée avec accusé de réception, son intention de se rétracter, sans avoir à motiver sa décision. Le vendeur, de son côté, ne dispose en revanche d’aucun droit de rétractation.

Dans le cas d'une promesse de vente, seul le vendeur s’engage auprès de l’acheteur à conclure la transaction, dont les éléments essentiels sont déterminés (le bien promis, le prix). L’acheteur, lui, est totalement libre d’accepter ou non la proposition irrévocable du vendeur à ce stade.

Il bénéficie donc d’un droit de priorité sur le bien. Attention toutefois, cette priorité accordée au bénéficiaire de la promesse n’a pas une durée illimitée. Après un délai d’option, généralement de 3 à 6 mois, le vendeur est libre de faire une nouvelle promesse à un autre acheteur, si le premier n’a pas confirmé au vendeur son intention d’acheter le bien. 

Contrairement au compromis de vente, la promesse de vente paraît donc déséquilibrée, entre d’un côté un vendeur qui s’est engagé à vendre son bien sans pouvoir se rétracter, et de l’autre un acheteur qui sait que le bien lui est réservé durant un certain laps de temps. C’est pour cela que la loi a prévu le mécanisme de la clause d’indemnité d’immobilisation en la faveur du vendeur. 

Si l’acheteur décide de ne pas lever l’option d’achat, le vendeur conservera le bénéfice du dépôt de garantie déjà versé par l’acheteur. Toutefois, les parties peuvent prévoir des clauses suspensives ayant pour effet d’annuler le compromis si des évènements déterminés ne se sont pas réalisés (vente d’un autre bien immobilier, obtention d’un crédit, etc.).

 

Quels sont les avantages et inconvénients du compromis et de la promesse de vente ?

Le compromis de vente et la promesse de vente ont tous deux des avantages et inconvénients, énoncés dans le tableau ci-dessous :

	Compromis de vente	Promesse de vente
Avantages	Permet de prévoir les modalités d'une transaction immobilière	Permet de prévoir les modalités d'une transaction immobilière
	Vaut juridiquement vente en cas d'accord des parties sur le bien et sur le prix	Avantage l'acheteur qui bénéficie d'un droit de priorité sur un bien qu'il est libre d'acheter ou non
	Sécurise les deux parties préalablement à l'acte de vente définitf devant notaire
	Ne nécessite pas d'enregistrement obligatoire
Inconvénients	Engage fermement les deux parties à la vente sans retour possible (à l'exception du droit de rétractation de 10 jours accordé à l'acheteur)	Crée un déséquilibre entre le vendeur et l'acheteur, dont le degré d'engagement n'est pas le même
		Impose au vendeur de réserver son bien à un acheteur déterminté, qui peut décider durant un certain délai de ne finalement pas acheter
		Implique des frais d'enregistrement d'un montant de 125 euros à la charge de l'acquéreur

Questions fréquentes sur la différence entre compromis et promesse de vente

A quoi servent le compromis et la promesse de vente ?

Le compromis et la promesse de vente sont tous deux des avant-contrats dont le but est de préparer toutes les modalités d’une future transaction immobilière. Ils permettent de marquer l’engagement d’un acheteur et d’un vendeur dans l’attente d’une signature définitive de la vente devant le notaire. Ils impliquent donc des obligations de la part des parties. Toutefois, ils n’ont pas les mêmes conséquences sur elles.

En quoi le compromis et la promesse de vente sont-ils différents ?

Le compromis et la promesse de vente n’impliquent pas le même degré d’engagement à l’égard de l’acheteur et du vendeur d’un bien immobilier. Le compromis est plus puissant juridiquement, puisque les deux parties sont sur un pied d’égalité et s’engagent mutuellement. Seule nuance : l’acheteur bénéficie d’un droit de rétractation après la signature dont le vendeur ne dispose pas.

Quant à la promesse de vente, elle soumet le vendeur à un engagement beaucoup plus fort que l'acheteur, car il s’engage à vendre son bien à un acheteur déterminé, qui lui est libre ou non de lever l’option. Cependant, l’engagement de ce dernier n’est pas nul, puisqu’il doit verser une indemnité d’immobilisation au vendeur, qui ne lui est pas remise s’il ne confirme pas son achat. 

Comment choisir entre un compromis de vente et une promesse de vente ?

Faire le choix de la promesse de vente, c’est opter pour la souplesse du côté de l’acheteur. Durant un délai fluctuant généralement de 3 à 6 mois, l’acheteur peut se permettre de prospecter sur le marché à la recherche d’un autre bien, alors que le vendeur a bloqué son offre. La promesse semble donc plus intéressante pour l’acheteur, tandis que le vendeur aura tout intérêt à signer un compromis de vente puisque l’engagement des parties est similaire.

Cela dit, l’acheteur garde la possibilité de rétracter durant 10 jours après la signature du compromis. De son côté, le vendeur ne se retrouve pas non plus démuni s’il opte pour la promesse de vente, puisqu’il conserve l’indemnité d’immobilisation versée par l’acheteur si ce dernier ne finalise pas la transaction.