La rétractation d’un compromis de vente

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 2 août 2024 .
Temps de lecture : 10 min

Après la signature d’un compromis de vente, la loi octroie un droit de rétractation à l’acheteur pour lui permettre de se retirer de la vente. Il est règlementé par les articles L.271-1 et L.271-2 du Code de la construction et de l’habitation. De quel délai dispose-t-il ? Quelles démarches doit-il accomplir pour annuler la vente pendant cette période ? Le vendeur bénéficie-t-il du même droit ? Toutes les réponses.

Quel est le délai de rétractation de l’acheteur après la signature d’un compromis de vente ?

Non obligatoire, le compromis ou promesse de vente est un engagement réciproque d'un vendeur et d’un acheteur à conclure une vente immobilière. Lorsque les parties trouvent un consentement sur les éléments essentiels de la transaction, à savoir le bien immobilier et le prix, le compromis de vente vaut conclusion du contrat de vente.

Pour protéger l’acheteur, considéré comme la partie “faible” de la transaction, la loi lui octroie un délai de rétractation de 10 jours pendant lequel il pourra revenir sur sa décision et annuler son engagement à conclure la vente. Ce délai court à partir du lendemain de la signature du compromis de vente devant notaire (acte authentique) ou bien de la remise en main propre ou réception d’une lettre recommandée avec accusé réception (acte sous seing privé).

Le calcul s’effectue en jours calendaires, c’est-à-dire que les week-ends et jours fériés ne sont pas exclus. Sauf dans un cas : si la fin du délai tombe un jour férié ou le week-end, elle est reportée au premier jour ouvrable suivant.

Exemple de délai pour se rétracter de l’achat immobilierImaginons un compromis de vente signé devant notaire un mercredi 19 avril : le délai commence à courir le jeudi 20. Le 10^e jour tombant le samedi 29 avril et le lundi 1^er mai étant férié, le délai est prolongé jusqu’au mardi 2 mai. En revanche, le week-end intermédiaire des 22 et 23 avril n’a pas été retiré du délai.

Comment l’acheteur d’un logement peut-il faire valoir son droit de rétractation ?

Pour que la rétractation soit valable, l’acheteur doit indiquer sa volonté d’annuler la promesse de vente via une lettre recommandée avec accusé de réception. En aucun cas, il n’a besoin de motiver sa décision de se rétracter de l’achat immobilier. Notez que le cachet de la poste fait foi, soit la date d’envoi du courrier.

Ce droit de rétractation ne s’applique que si le bien immobilier acheté est à usage d’habitation. Ainsi, aucune rétractation de l’acheteur n’est possible dans le cadre du compromis de vente d’un terrain. Par ailleurs, l’acheteur doit être un particulier. En effet, aux yeux de la loi, l’acheteur professionnel est considéré comme averti et n’est pas légitime à bénéficier d’un droit lui permettant de revenir sur sa décision.

Passé ce délai de rétractation de 10 jours, la vente devra aller à son terme, c'est-à-dire jusqu’à la signature obligatoire de l’acte de vente définitif devant notaire. L’acheteur particulier qui se retirerait de la vente après le délai de rétractation ne récupérera pas l’acompte versé et s’expose à des dommages et intérêts réclamés par le vendeur. Les parties peuvent prévoir une clause de dédit au contrat, indiquant le montant d’indemnités qu’elles devront verser en cas de renonciation irrégulière à la vente.

Si l’acheteur fait valoir son droit de rétractation après le délai légal, le vendeur peut également lui demander de procéder à une vente forcée du bien immobilier. En revanche, si l’acheteur fait jouer son droit de rétractation dans les temps, il doit récupérer l’acompte qu’il avait éventuellement versé. Le notaire ou le professionnel qui a mis la somme sous séquestre dispose d’un délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de rétractation de l’acheteur pour lui remettre l’acompte.

À moins que la vente n’ait directement lieu entre les parties sans aucun intermédiaire, ce dépôt de garantie souvent compris entre 5 et 10 % du prix total de la vente est obligatoirement mis sous séquestre sur un compte (chez un notaire ou une agence immobilière). Il sert à sécuriser le vendeur et l’indemniser en cas de rétraction irrégulière de l’acquéreur.

Modèle de lettre de rétractation après la signature d’un compromis de vente

Ce modèle de lettre à envoyer en recommandé au vendeur permet à l’acquéreur de se désengager d’un compromis de vente.

[Votre nom et prénom]
[Votre adresse]
[Votre code postal et ville]
[Nom du vendeur]
[Adresse]
[Code postal et ville]
[Date] [Lieu]

Lettre recommandée avec accusé de réception

Objet : Rétractation pour l'achat de votre bien immobilier


Madame, Monsieur,


Le [date de signature], nous avons signé un compromis de vente pour l'acquisition d'un bien immobilier situé à [adresse du logement].

Après mûre réflexion, nous avons décidé de ne pas donner suite à cet achat. Conformément aux dispositions de l'article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation, nous vous informons de notre volonté de nous rétracter.

Si une somme a été versée lors de la signature du compromis, ajoutez la phrase suivante :

Je vous avais versé une somme de [montant de la somme versée en euros] lors de la signature de la promesse de vente. Je vous prie en conséquence de me la rembourser intégralement dans les meilleurs délais, conformément à l'article L. 271-2 du Code de la construction et de l’habitation. Il stipule que le professionnel dépositaire des fonds est tenu de les restituer à l'acheteur dans un délai de vingt et un jours après la date de rétractation.

Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes sentiments distingués.


[Votre signature]

Compromis de vente : le vendeur bénéficie-t-il d’un délai de rétractation au même titre que l’acheteur ?

Dès le compromis de vente signé, le vendeur n'a plus le droit de se rétracter de l’achat. En vertu de l’engagement contractuel ferme et définitif qui le lie à l’acheteur, le vendeur est tenu de céder son bien immobilier au prix et aux conditions déterminées au contrat.

Toutefois, le vendeur peut envisager une résiliation amiable ou judiciaire du compromis de vente :

• Annulation amiable : c'est le cas où le vendeur obtient l’accord de l’acheteur sur la résiliation. Celle-ci aura un effet rétroactif et les sommes déjà versées par l’acheteur devront lui être restituées.
• Annulation judiciaire : après avoir mis en demeure l’acheteur, le vendeur devra prouver qu’il a été contraint de signer le compromis de vente sous la menace ou sous l'influence d'une personne, ou que l’acheteur a manqué à ses obligations contractuelles.

En cas de rétractation du vendeur, ce dernier devra restituer les sommes versées par l’acquéreur au titre du dépôt de garantie. Il peut également être tenu de verser une indemnité à l’acheteur selon ce qui est indiqué au contrat par les parties ou en cas d’annulation judiciaire.

ConseilIl est recommandé de bien lire et de comprendre le compromis de vente avant de le signer et de s'assurer que toutes les conditions sont claires et équilibrées pour les deux parties. Si vous avez des doutes ou des questions sur le compromis de vente, il est conseillé de consulter un avocat spécialisé en droit de l'immobilier.

Quelles sont les autres solutions pour se désengager d’un compromis de vente ?

Une condition suspensive de prêt peut être insérée dans la promesse de vente. Elle subordonne la réalisation de la vente à l'obtention d'un crédit immobilier par l'acheteur. Si le prêt est refusé par la banque, le compromis est annulé. L'acquéreur n'est pas tenu d'acheter le bien. Pour bénéficier de cette clause, ce dernier doit prouver qu'il a effectué toutes les démarches nécessaires pour obtenir son prêt immobilier dans les délais impartis.

Si le compromis de vente ne peut plus être annulé, il reste possible d'obtenir l'annulation de la vente elle-même. Elle peut être demandée si le consentement d'une des parties a été vicié par erreur, dol ou violence.

• Erreur : l'acquéreur a consenti à la vente en se fondant sur une fausse représentation de la réalité de l’appartement ou la maison.
• Dol : le vendeur a employé des manœuvres frauduleuses pour tromper l'acheteur dans le but de le contraindre à acquérir le logement.
• Violence : le vendeur a exercé des pressions physiques ou morales sur l'acquéreur pour l'obliger à acheter le bien.

Si le prix de vente du bien est manifestement inférieur à sa valeur réelle sur le marché, le vendeur peut demander l'annulation de la vente pour lésion. De son côté, l'acquéreur est en droit d’engager des actions en garantie contre le vendeur. Par exemple, en cas de vices cachés affectant le bien cédé.

Peu importe la cause invoquée, l'action en annulation de la vente doit être intentée un an maximum après la découverte du vice caché. La procédure se déroule devant le tribunal judiciaire.

Si la vente est annulée, le vendeur doit rembourser à l'acquéreur le prix du bien plus les frais d'acquisition (de notaire, d'agence, etc.). Il peut être condamné à indemniser l'acquéreur du préjudice subi.

Questions fréquentes sur la rétractation du compromis de vente

Quand débute le délai de rétractation d’un compromis de vente ?

Le délai de rétractation de 10 jours accordé à l’acheteur commence à courir dès le lendemain de la notification de la signature du compromis de vente. C’est-à-dire dès le lendemain de la signature devant notaire ou le lendemain de la remise en main propre ou de la réception d’une lettre recommandée avec accusé de réception par l’acheteur en cas de vente sans notaire.

Les week-ends et les jours fériés sont inclus dans le décompte des jours sauf si la fin du délai tombe sur l’un de ces jours. Dans ce cas, le délai est reporté au premier jour ouvrable suivant. Il peut donc potentiellement être de 11, 12 ou 13 jours.

Que doit faire l’acheteur pour que sa rétractation soit considérée comme valable ?

Si l’acheteur souhaite renoncer à l’achat, il doit clairement indiquer sa volonté d’annuler le compromis de vente via une lettre recommandée avec accusé de réception. Les seuls acheteurs à bénéficier de ce privilège offert par la loi sont les acquéreurs particuliers (et non professionnels) qui achètent un bien immobilier à usage d’habitation (et non pour réaliser de l’investissement locatif).

Si l’acheteur respecte ces conditions, il n’a pas besoin de justifier sa décision dans sa lettre. En revanche, s’il se retire de la vente hors délai ou qu'il n'indique pas précisément son intention de ne pas acheter le bien immobilier, il s’expose à une vente forcée ainsi qu’à des dommages et intérêts.

Le vendeur bénéficie-t-il d’un délai de rétractation après avoir signé la promesse de vente ?

Contrairement à l’acheteur, la loi n’octroie aucun droit de rétractation postérieurement à la signature du compromis de vente au vendeur. Celui-ci n’a donc aucune solution pour se retirer de la vente.

Néanmoins, il peut tenter de solliciter l’acheteur pour obtenir une annulation à l’amiable avec lui. S’il prouve qu’il a été contraint de signer le compromis de vente sous la menace ou sous l'influence d'une personne, ou que l'acheteur a manqué à ses obligations contractuelles, il peut tenter une action judiciaire.