Compromis de vente sans notaire

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 2 août 2024 .
Temps de lecture : 7 min

Le compromis de vente est une convention par laquelle l’acheteur et le vendeur s’engagent à donner leur consentement mutuel pour la vente à venir. Il s’agit d’un avant-contrat avant la signature de l’acte authentique. Vous pouvez le rédiger puis le faire signer sans notaire.

Est-il possible de se passer d’un notaire pour signer un compromis de vente ?

Il est possible de rédiger le compromis de vente vous-même ou avec l’appui d’un agent immobilier.

Dans le cas où sa durée de validité est supérieure à 18 ans, un acte authentique doit être établi par un notaire. Sans notaire, on dit du compromis de vente qu’il est un acte sous seing privé ou acte sous signature privée. Il s’agit d’une convention établie par les parties elles-mêmes. Elle est rédigée en deux exemplaires originaux : un pour le vendeur, un pour l’acquéreur.

Bon à savoirSi vous choisissez d’avoir recours à un notaire, le compromis prend la forme d’un acte authentique. C’est une solution sécurisante, plus rapide, facilitant les démarches (pas de pièces justificatives à glaner à droite à gauche, blocage de l’acompte par le notaire, etc.).

Quel est le contenu d'un compromis de vente sans notaire ?

Le compromis de vente reprend l’identification des parties.

Vendeur :

• Nom, prénom.
• Adresse.
• Téléphone.
• E-mail.

Acquéreur :

• Nom, prénom.
• Adresse.
• Téléphone.
• E-mail.

Ensuite, le document décrit le logement concerné :

• Adresse du bien.
• Origine du logement (date du précédent acte authentique de vente, nom du précédent propriétaire, acte notarié…).
• Descriptif précis de la maison ou de l’appartement (surface, nombre de pièces, état général, équipements annexes...).
• Mention des hypothèques, servitudes ou autres charges grevant le logement.
• Pour les biens en copropriété : informations sur son fonctionnement (règlement de copropriété, carnet d’entretien...) comme sur sa situation financière (charges courantes du budget prévisionnel, état global des impayés de charge...).

Enfin, le compromis précise les conditions de la vente :

• Prix de vente.
• Modalités de paiement (comptant, avec prêt immobilier, etc.).
• Date limite de signature de l'acte authentique de vente.
• Délai de rétractation, modalités d'exercice (10 jours pour l’acquéreur, aucun pour le vendeur. Ce dernier est engagé dès la signature de la promesse de vente).
• Date de mise à disposition du bien.

Le dossier de diagnostic technique (DDT) est fourni à l'acquéreur en même temps que la promesse de vente. Il comprend différents diagnostics : amiante, termites, état des installations d'assainissement, performance énergétique (DPE), etc.

Quels sont les atouts et limites d’un compromis de vente sans notaire ?

Vous songez à vous passer d’un notaire pour signer le compromis de vente ? Vous avez commencé à prendre des informations, vous disposez d’une trame de compromis à compléter et vous pensez pouvoir produire un document complet ?

• Signer sans notaire permet de sceller un accord rapidement sans avoir à attendre un rendez-vous. En effet, selon votre ville et selon la période de l’année, il est parfois complexe d’obtenir un rendez-vous. L’accord réalisé sous seing privé vous fera gagner du temps.
• Signer sans notaire permet de faire des économies. Attention toutefois, ce point est à nuancer. Signer entre particuliers ne coûte rien. Chez un notaire, il n’existe pas de tarif déterminé. Ce dernier peut donc vous facturer des frais pour le compromis de vente ou intégrer le coût au total de ses honoraires (ce qui est généralement le cas).

Outre ces avantages, il existe également des limites au fait de signer un compromis de vente entre particuliers. Il est important de les connaître avant de vous lancer.

• Premier inconvénient, les délais peuvent se rallonger si des conditions de fond et de forme ne sont pas valides. Ce risque n’existe pas avec un notaire, qui est un professionnel du droit et des questions juridiques / immobilières. La rédaction d’un compromis de vente est bien plus complexe que vous ne pouvez l’imaginer, et les modèles glanés sur Internet ne permettent pas de coller à votre situation personnelle. Certes, une trame globale permet une réelle base pour rédiger un compromis de vente, mais il convient de tenir compte de la situation de chaque partie pour avoir un accord réellement complet.
• Depuis la loi Alur (2014), la liste des documents à annexer au compromis de vente est devenue plus complète. Ces documents ont pour objectif d’informer au mieux l’acheteur de la situation de l’immeuble, notamment dans le cas d’un achat au sein d’une copropriété. Si des documents manquent, le compromis de vente n’est pas valide.
• Enfin, sans notaire, vous ne prenez pas la peine de disposer d’un conseil professionnel pour ajouter des clauses qui vous protègent. Des clauses suspensives peuvent en effet correspondre à votre situation et venir vous protéger en cas de problème. Cela peut notamment être le cas avec une clause qui annule la vente en cas de non-obtention d’un permis de construire ou encore si le bien acheté ne peut pas être utilisé selon vos souhaits (par exemple en tant que cabinet médical pour un professionnel). Si vous n’ajoutez pas ces clauses dans le compromis, elles ne pourront pas s’appliquer et la vente devra être menée à son terme.

Quid de la validité d’un compromis de vente sans notaire ?

La signature d’un compromis de vente sans notaire est tout à fait envisageable. Mais ce document rédigé et validé entre particuliers n’aura pas la qualification d‘acte authentique, comme tout document émis par un officier public peut l’être.

Dans ce cas, la validité du compromis de vente est-elle remise en question ? Le fait de signer « entre particuliers » donne-t-il au compromis de vente un statut inférieur à un compromis de vente validé par un notaire ? Non.

Si toutes les informations nécessaires sont mentionnées, que tous les éléments légaux sont présents et que les deux parties signent le compromis de vente, alors celui-ci possède la même valeur juridique. Sachez que vous ne pourrez pas vous passer d’un notaire pour la signature de l’acte de vente définitif. L’accord final reste un document nécessitant l’aval d’un notaire pour être jugé recevable.

ConseilSi vous souhaitez vous passer des services d’un professionnel du droit pour des raisons financières, renseignez-vous à l’avance sur les honoraires appliqués par les notaires dans votre ville. S’ils sont intégrés aux frais d’actes exigés dans le cadre d’une vente, alors la signature d’un compromis chez le notaire est « gratuite ».

Questions fréquentes sur la signature d’un compromis de vente sans notaire

Quelles sont les étapes pour signer un compromis de vente sans notaire ?

Que vous passiez par un notaire ou non, les étapes restent les mêmes :

• Acheteur et vendeur se mettent d'accord sur les conditions de la vente, incluant le prix, les conditions suspensives éventuelles, etc.
• Le compromis est rédigé à l'aide d'un modèle de lettre, avec l'assistance d’un agent immobilier ou par les parties elles-mêmes si elles disposent des connaissances nécessaires.
• Les deux parties signent le compromis en présence l'une de l'autre. Chacune récupère ensuite un original du document.
• Le délai de rétractation de 10 jours court à partir de la signature des exemplaires. L'acquéreur peut renoncer à la vente sans avoir à se justifier par simple notification écrite au vendeur.

Pourquoi vaut-il mieux passer par un notaire pour signer le compromis de vente ?

Le notaire garantit la validité juridique du compromis. Il sécurise la transaction pour les deux parties. Il veille au bon respect des mentions, des informations essentielles sur le bien comme les diagnostics ou encore les spécificités d'une éventuelle copropriété. En cas d'omission, vous risquez des litiges ultérieurs. Enfin, il vous conseille pour protéger vos intérêts tout au long du processus de vente.

Faut-il utiliser des modèles types de compromis de vente ?

Si des modèles de compromis de vente sont disponibles en ligne, il vaut mieux ne pas céder à la tentation de les utiliser. Même s’ils paraissent complets, ils ne sont pas adaptés à chaque situation.