Modèle de lettre de compromis de vente

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 5 mars 2025 .
Temps de lecture : 13 min

Accord préalable entre l’acheteur et le vendeur avant la signature définitive de l’acte de vente, le compromis de vente est une étape importante lorsque vous vendez ou achetez un bien immobilier. La rédaction de ce document peut paraître complexe à première vue.

Comment écrire le compromis de vente ? Quelles informations essentielles doivent y figurer ? Quel est son intérêt dans le processus d’achat ou de vente ? Nous allons répondre à toutes ces questions dans un guide détaillé, accompagné d’un modèle de lettre prêt à l’emploi.

Définition et rôle de la lettre de compromis de vente

Différences entre compromis de vente et promesse de vente

Souvent confondus, le compromis de vente et la promesse de vente présentent bien des différences notables. Le compromis de vente, aussi appelé “promesse synallagmatique de vente”, est un contrat bilatéral, ce qui signifie qu’il contraint à la fois le vendeur et l'acheteur. En signant ce document, les deux parties s'engagent à finaliser la transaction, sauf si les éventuelles conditions suspensives stipulées au contrat ne sont pas remplies (obtention d’un prêt, d’un permis de construire...).

En revanche, la promesse de vente est un engagement unilatéral du vendeur, qui s’engage à vendre son bien à l’acquéreur, lequel dispose d’un droit d’option pendant un certain temps.

Valeur juridique du compromis de vente

Le compromis de vente a une valeur juridique importante, car il vaut vente. Ainsi, il engage fermement les deux parties et constitue une première étape vers la transaction définitive. Il peut être rédigé de deux manières :

• Soit par un notaire : on parle alors d’acte authentique.
• Soit par les parties concernées (acheteur et vendeur) : possible d’être aidé par un professionnel (agent immobilier ou avocat par exemple), on parle alors d’acte sous seing privé.

Une fois signé, il n’est possible de se désengager que sous certaines conditions. Le bénéficiaire peut notamment se rétracter sans justification dans un délai de 10 jours calendaires après la signature. En revanche, le vendeur, lui, ne peut se désister.

Contenu essentiel de la lettre de compromis de vente

Informations sur les parties

Le compromis de vente commence par l’identification des deux parties : le vendeur et l’acheteur. Leurs coordonnées doivent être mentionnées avec précision (nom, prénom, adresse postale et date de naissance). Il faut également préciser si le bénéficiaire est une personne physique ou morale.

Détails sur le bien immobilier

Le compromis doit aussi décrire de manière détaillée le bien immobilier vendu : adresse complète, superficie, et caractéristiques principales (nombre de pièces, étage, garage, jardin, dépendances, etc.).

Si le bien est en copropriété, il convient également de mentionner les informations relatives aux parties communes, telles que la proportion de parties communes (millièmes de copropriété) ou les charges associées.

Conditions de la vente

Prix de vente convenu

Le prix de cession du bien a été fixé d’un commun accord entre le vendeur et l’acheteur à [X] euros. Ce prix inclut [préciser si cela comprend des équipements, des frais annexes, etc.].

Montant de l'acompte versé par l'acheteur

Le versement d’un acompte n’est pas obligatoire, mais très courant en pratique. Son montant n’est pas réglementé, et représente généralement entre 5 et 10% du prix de cession, mais il peut être négocié entre les parties. Il sera conversé sur un compte séquestre jusqu’à la signature de l’acte de vente authentique définitif, où il sera déduit de la somme à verser par l’acquéreur.

Date de disponibilité du bien

Le bien sera disponible à compter du [date]. Le bénéficiaire pourra en prendre possession après la conclusion de la vente définitive chez le notaire et le versement intégral du prix de cession.

Durée de validité du compromis

Le présent compromis de vente est valable jusqu’au [date]. Passé ce délai, si le document définitif n’a pas été signé pour une raison non prévue dans les conditions suspensives, chacune des parties pourra se désengager, sauf clause contraire précisée dans le contrat. Les parties peuvent prolonger la validité du compromis par la rédaction d’un avenant.

Clauses importantes à inclure

Conditions suspensives

Le compromis de vente peut inclure des conditions suspensives, comme l’obtention d’un prêt immobilier, d’un permis de construire ou l’absence de servitudes et d’hypothèques. Si l’acheteur ne parvient pas à obtenir son financement dans le délai imparti, il pourra annuler la transaction sans pénalité. Si des diagnostics révèlent des problèmes majeurs, le bénéficiaire pourra aussi se rétracter.

Obtention du prêt immobilier

L’acheteur déclare avoir l’intention de financer tout ou partie de l’acquisition du bien grâce à un prêt immobilier. En conséquence, la vente est soumise à l’obtention d’un financement d’un montant de [X] euros au taux maximal de [taux] % sur une durée de [durée] ans.

Si le bénéficiaire ne parvient pas à obtenir ce prêt dans un délai de [durée] jours à compter de la signature du compromis, ce dernier pourra être annulé sans pénalité pour l’acquéreur. L’acompte versé lui sera alors restitué intégralement.

Absence de servitudes ou d'hypothèques

Le vendeur garantit que le bien est libre de toute servitude susceptible d’en limiter l’usage ou la jouissance, à l’exception des servitudes légales d’urbanisme.

De même, le vendeur s’engage à fournir une attestation prouvant l’absence d’hypothèque ou, le cas échéant, à procéder à la mainlevée de toute hypothèque existante avant la signature de l’acte définitif de vente.

Résultats satisfaisants des diagnostics immobiliers

La transaction est conditionnée à la remise des diagnostics techniques obligatoires (amiante, plomb, électricité, gaz, termites, performance énergétique, etc.) par le vendeur.

Si l’un de ces diagnostics révèle une anomalie majeure compromettant l’habitabilité ou la sécurité du bien, l’acheteur pourra soit exiger une mise en conformité aux frais du vendeur avant la signature de l’acte authentique, soit renoncer à l’acquisition sans pénalité.

Délai de rétractation

Durée légale de 10 jours pour l'acheteur

Après la signature du compromis de vente, l’acquéreur bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours calendaires, conformément à l’article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation. Durant cette période, il peut revenir sur sa décision d’acheter le bien sans avoir à justifier sa décision, ni à payer de pénalité.

Modalités d'exercice du droit de rétractation

Si le bénéficiaire souhaite exercer son droit de rétractation, il doit en informer le vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception ou tout autre moyen permettant d’attester du jour d’envoi et de réception. Une fois la rétractation notifiée dans le délai légal, le compromis de vente est annulé et l’acompte versé par l’acquéreur lui est restitué intégralement dans un délai maximal de 21 jours à compter de la réception de la demande de rétractation.

Modèle type de compromis de vente

Voici une trame type d’un compromis de vente, qu’il convient d’adapter en fonction des spécificités de l’acheteur, du vendeur, et du bien objet de la vente.

Processus de signature et formalités

Rôle du notaire

Le notaire joue un rôle fondamental dans le processus d’achat-vente immobilière. Il conseille les parties, s’assure que toutes les conditions légales sont respectées et rédige le document authentique de vente qui conclura définitivement la transaction. Il doit aussi vérifier que tous les documents annexes, tels que les diagnostics immobiliers, sont bien fournis.

Conseil et vérification des documents

Le notaire s’assure de la conformité juridique du contrat en vérifiant les titres de propriété, les servitudes, les hypothèques et les diagnostics obligatoires (DEP, CREP, etc.). Il conseille également les parties sur les implications du contrat les concernant.

Rédaction de l'acte authentique

Une fois toutes les conditions réunies, le notaire rédige le document de vente définitif, officialisant la transaction et garantissant sa validité légale.

Signature et envoi

Après la rédaction du compromis de vente, les parties doivent procéder à sa signature. Cette étape peut se dérouler en présence d’un notaire, garantissant ainsi l’authenticité du document, ou à distance grâce à des outils de signature électronique sécurisée. Les parties reçoivent leur exemplaire par mail mais aussi par courrier.

Signature en présence des deux parties ou par correspondance

Le compromis peut être signé en présence du notaire ou à distance via une signature électronique sécurisée. En cas d’absence, les intéressés peuvent donner procuration à un tiers pour signer en leur nom, notamment à une personne travaillant à l’étude.

Envoi recommandé avec accusé de réception conseillé

Lorsque la signature se fait à distance, l’envoi du compromis par courrier recommandé avec accusé de réception est recommandé pour garantir la preuve de réception et respecter les délais légaux.

Conséquences juridiques du compromis de vente

Engagement des parties

La signature du compromis de vente marque un engagement ferme entre le vendeur et le bénéficiaire. Sauf si une condition suspensive n’est pas remplie, les deux parties sont tenues d’aller au bout de la transaction. En cas de refus injustifié de l’une d’elles, l’autre peut engager une action en justice pour exiger l’exécution de la transaction, conformément aux termes du contrat.

Obligation de poursuivre la vente sauf conditions suspensives non réalisées

Une fois signé, le compromis engage vendeur et acheteur. Si les conditions suspensives sont remplies, la cession doit être finalisée. A l’inverse, par exemple, si l’acquéreur n’obtient pas de prêt malgré ses démarches de bonne foi, la vente est annulée sans pénalité.

Possibilité de demander l'exécution forcée en justice

Si l’une des parties refuse de conclure la transaction sans motif légitime, l’autre peut saisir le tribunal pour exiger l’exécution forcée du contrat. En pratique, un vendeur perdra moins de temps et d’argent à chercher un nouvel acheteur.

Pénalités en cas de désistement

Indemnités prévues dans le compromis

Le contrat peut prévoir le versement d’un acompte, que le vendeur conservera si jamais le bénéficiaire se désiste, passé son délai de rétractation (hors conditions suspensives non réalisées de bonne foi). Autre possibilité : une clause de dédit peut permettre aux parties de se désister, en contrepartie d’une somme à verser, dont le montant est fixé dans le compromis.

Risque de dommages et intérêts

La plupart des compromis de vente inclut une clause pénale, qui force les parties à exécuter le contrat. Cette clause prévoit des dommages-intérêts à régler en cas de non-exécution de la convention. Le juge peut revoir ce montant à la hausse ou à la baisse selon le préjudice subi et la mauvaise foi des parties.

FAQ

Quelle est la différence entre un compromis et une promesse de vente ?

Le compromis engage les deux parties (bilatéral) tandis que la promesse de vente n’engage que le vendeur (unilatéral).

Le compromis de vente est-il obligatoire ?

Non, le compromis de vente n’est pas une obligation légale. Cependant, il est fortement recommandé pour sécuriser la transaction immobilière.

Quelle est la durée de validité d'un compromis de vente ?

Le compromis de vente est généralement valable pour une période de 3 à 4 mois, le temps de finaliser la vente. Il peut être prolongé avec la rédaction d’un avenant.