Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 8 juin 2023 .
Temps de lecture : 11 min

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) : obligation, prix et présentation

Que vous souhaitiez acheter, vendre ou louer un bien immobilier, le diagnostic de performance énergétique (DPE) vous permet de connaître la consommation d'énergie et les taux d'émission de gaz à effet de serre du logement. Définition, tarif, critiques et conséquences d’un mauvais DPE.

Qu’est-ce que le diagnostic de performance énergétique (DPE) ?

Créé en 2006, le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un document visant à évaluer la performance énergétique d'un bâtiment ou d'un logement. Il fournit à un propriétaire et un locataire des informations sur la consommation d'énergie du bien et sur son impact sur l'environnement.

Le DPE vise à sensibiliser les propriétaires et les occupants à la performance énergétique de leur logement, et à les inciter à adopter des comportements éco-responsables, voire à effectuer des rénovations. Il permet également d'informer les potentiels acquéreurs ou locataires sur les coûts énergétiques associés au bien immobilier, et peut ainsi influencer leur décision d'achat ou de location.

Le résultat d'un DPE est exprimé en deux étiquettes : une étiquette énergie, qui classe le bâtiment de A (très économe) à G (très énergivore), ainsi qu’une étiquette climat, qui indique l'impact du bâtiment sur les émissions de gaz à effet de serre, également de A (faibles émissions) à G (fortes émissions). Généralement, on estime qu’un bon DPE correspond à la note de A, B, C ou D. Tandis qu’un mauvais DPE sera classé E, F ou G. La lettre attribuée par le DPE (la « classe ») résulte de la plus mauvaise des deux évaluations (celle de la consommation d'énergie ou celle des émissions de gaz à effet de serre).

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est-il obligatoire ?

L’obligation de réalisation d’un DPE lors de la vente et la location d’un bien

En vertu du Code de la construction et de l'habitation, depuis le 1er juillet 2007, le DPE est obligatoire lors des ventes et des locations de biens d’habitation situés en France métropolitaine.

En revanche, les logements loués et occupés moins de 4 mois par an ne nécessitent pas la réalisation d’un DPE.

Par ailleurs, depuis le 1er avril 2023, un audit énergétique, complémentaire au DPE, doit également être fourni par le propriétaire-bailleur à l’acquéreur, en cas de vente d’une maison individuelle ou d’un appartement classé F ou G. Cette obligation sera progressivement étendue aux habitations classées E à partir du 1er janvier 2025, ainsi qu’aux logements classés D à partir du 1er janvier 2034.

A savoirDepuis le 1er janvier 2023, mis à part les meublés de tourisme, un logement ne peut être loué que si sa consommation d’énergie ne dépasse pas le seuil de 449 kWh d'énergie finale par m² de surface habitable et par an. Et à terme, les logements classés G, F et E, considérés comme des « passoires thermiques », ne pourront plus être mis en location, respectivement à compter de 2025, 2028 et 2034.

Les mentions obligatoires à respecter dans les annonces immobilières

Pour la bonne information d’un acheteur ou d’un locataire, les annonces immobilières de vente ou de location doivent indiquer les classements énergétiques et climatiques de chaque logement, en respectant les échelles de référence de A à G. De plus, une estimation du montant des dépenses énergétiques que le futur acquéreur ou locataire devra payer chaque année doit être renseignée.

Par ailleurs, si le logement en question est une passoire thermique, c’est-à-dire un logement particulièrement énergivore, l'annonce immobilière doit comporter la mention « logement à consommation énergétique excessive ».

En cas de cession d’un logement, le DPE fourni par le propriétaire-bailleur à l'acquéreur doit être intégré au compromis de vente. Concernant les logements neufs, le promoteur immobilier doit remettre le résultat du DPE à l’acquéreur au plus tard le jour de la livraison de son logement. De même, lors de la mise en location d'un bien, le propriétaire doit fournir au locataire un DPE dès la signature du contrat de location.

Quelle est la durée de validité d’un DPE ?

Depuis le 1er juillet 2022, les DPE ont une durée de validité de dix ans à partir du jour de leur réalisation. Par exemple, si le DPE a été réalisé le 20 avril 2023, l'échéance sera fixée au 19 avril 2033.

De leur côté, les DPE qui ont été réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 inclus sont valables jusqu'au 31 décembre 2024. Enfin, les DPE qui ont été réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 inclus ont expiré au 31 décembre 2022.

Quel prix pour un DPE ?

D’après l’Agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie (ADEME), le coût d’établissement d’un DPE pour un logement est situé entre 100 et 250 euros.

Ce tarif fluctue selon les professionnels engagés, et pour un même professionnel, selon la surface de l’habitation, la localisation du bien ou encore le système de chauffage. Il est donc recommandé d’effectuer des comparaisons de devis entre différents diagnostiqueurs pour obtenir le meilleur prix.

Qui doit réaliser un DPE ?

Le DPE, à la charge du propriétaire

Tout propriétaire ou bailleur d’un logement doit faire réaliser à ses frais un DPE et l’intégrer au dossier de diagnostic technique (DDT). En cas de vente du logement, ce dernier est remis par le propriétaire à l’acquéreur dès la signature de la promesse ou du compromis de vente, ou de l'acte de vente définitif chez le notaire. En cas de location, le DDT est fourni au locataire à la signature du bail.

Le recours obligatoire à un diagnostiqueur certifié

Le DPE doit impérativement être réalisé par un diagnostiqueur certifié par un organisme accrédité par le Comité français d'accréditation (COFRAC). Le diagnostiqueur doit être un professionnel indépendant et impartial, habilité à fournir une expertise objective sur la performance énergétique du bâtiment concerné.

Ce dernier effectue l’évaluation de la consommation d'énergie du bâtiment en prenant en compte plusieurs critères tels que l'isolation, le système de chauffage, la production d'eau chaude sanitaire, la ventilation, etc.

A savoirLe Ministère chargé de l'environnement a mis en place une plateforme qui recense tous les diagnostiqueurs immobiliers déclarés par les organismes certificateurs. Pour les connaître, il vous suffit d’indiquer votre zone géographique (région, département ou commune).

La responsabilité des parties en cas de manquement à leurs obligations

Le propriétaire-bailleur peut voir engager sa responsabilité et écoper de sanctions financières d’un montant de 1 500 euros (3 000 euros en cas de récidive) :

• si le DPE n’est pas transmis au futur locataire ou acheteur ;
• si le DPE transmis n’est pas réalisé par une personne certifiée ;
• si le DPE renseigne des informations erronées sur la performance énergétique du bien.

Le même montant d’amende s’applique au diagnostiqueur qui réalise des DPE sans posséder de certification.

Dans le cadre d’une vente immobilière, le notaire engage également sa responsabilité s'il a validé la vente d’un logement en l'absence du DPE, ou en ayant connaissance d'informations mensongères induisant le futur acquéreur en erreur.

Quelles informations doit contenir le diagnostic de performance énergétique ?

Pour être valable, le DPE doit contenir des informations relatives aux caractéristiques du logement (surface, équipements de chauffage, d'eau chaude sanitaire, ventilation...), indiquer la quantité annuelle d'énergie consommée ou estimée par ces équipements, ainsi que le coût des dépenses relatives à cette consommation à l’année. Le DPE doit également évaluer la quantité d'émissions de gaz à effet de serre (GES) liée à cette quantité annuelle d'énergie consommée ou estimée.

Par ailleurs, un classement du logement, de A à G, doit être établi, en application d'une échelle de référence (étiquettes « énergie » et « climat »). Puis, le DPE doit contenir des recommandations d’usage qui visent à améliorer la performance énergétique du logement (par exemple, chauffer à 19 degrés, plutôt que 21 degrés, pour faire des économies sur la facture annuelle), ainsi qu’une estimation du coût des travaux qui permettraient une meilleure efficacité thermique. Il doit aussi rendre compte des économies qui peuvent être réalisées si ces travaux sont engagés.

En outre, le nom, l’adresse et le contact du diagnostiqueur doivent également être mentionnés. Enfin, en annexe, la fiche technique du logement doit être fournie. Celle-ci comporte l’état d’isolation de chaque élément de chacune des pièces du logement.

Quelles critiques sont formulées envers le DPE ?

Le DPE est régulièrement critiqué pour son manque de fiabilité. En effet, certains professionnels estiment qu’il est souvent imprécis, et que ses résultats varient en fonction de la méthode utilisée et des compétences du diagnostiqueur. A de nombreuses reprises, et notamment lors d’une enquête du 22 septembre 2022, l’association UFC-Que Choisir a dénoncé une “incompétence qui règne en maître sur la profession”.

Elle estime que “la désignation d’un bien en tant que passoire thermique relève de la roulette russe… beaucoup plus que de ses caractéristiques”. De fait, elle recommande aux propriétaires qui souhaitent vendre ou louer leur bien de faire réaliser un autre DPE si le premier est défavorable. Car d’un diagnostiqueur à l’autre, les résultats peuvent varier.

L’association dénonce également le niveau insuffisant de nombreux diagnostiqueurs. “Quand l’un juge la toiture bien isolée, un autre la considère fortement déperditive…”, avance-t-elle. Ce qui est dramatique car le DPE est devenu “un arbitre de la valeur immobilière des biens”.

Par ailleurs, l’association a également pointé du doigt des recommandations de travaux d’économies d’énergie “fantaisistes”. Comme par exemple “classer une maison F, mais recommander en priorité de changer le mode de chauffage plutôt que de refaire l’isolation. Ou alors la noter C – ce qui est très correct –, tout en prônant autant de travaux onéreux que s’il s’agissait d’une passoire thermique !”, expliquent les auteurs de l’enquête.

Quelles sont les conséquences d’un mauvais DPE ?

Une étude réalisée au mois de janvier 2023 par Hello Watt, plateforme dédiée à la réduction des factures énergétiques des particuliers, fait le constat que 71% des DPE ne seraient pas corrects. En effet, ils ne correspondraient pas à la consommation du logement en kWh par m² et par an. Et dans 31% des cas, l’écart d’étiquetage du logement varie même énormément (le bien reçoit par exemple la note de D alors qu’il devrait être classé G…).

Ces notations qui ne sont pas en adéquation avec la réalité peuvent avoir de lourds impacts, tant pour le propriétaire que pour le locataire du bien immobilier concerné.

Sur le plan de la location, un logement “trop bien noté” par rapport à la réalité va nécessairement conduire le locataire à payer des factures d'énergie plus conséquentes que prévu. Un DPE incorrect peut donc entraîner un litige entre le propriétaire et le locataire, si ce dernier se plaint de la consommation énergétique du logement.

Sur le plan de la vente, un logement dont le classement est surévalué va induire le futur acquéreur en erreur. Il peut l’inciter à investir dans le bien, alors qu’il ne l’aurait peut-être pas acheté s’il avait su qu’il lui coûterait cher en facture énergétique. Le nouvel acquéreur pourrait ainsi se retourner contre le propriétaire pour demander réparation.

A contrario, si le classement du DPE d’un bien est mauvais, cela peut affecter la valeur de la propriété et la rendre moins attractive pour les acheteurs potentiels. De fait, son prix de vente sera altéré. Sans compter que l’acheteur peut ne pas obtenir de prêt, car certaines banques conditionnent ce dernier à la bonne classification énergétique du logement convoité. De fait, un mauvais DPE peut entraîner un refus de crédit immobilier pour certains emprunteurs.

Questions fréquentes sur le DPE

Quelle est l'importance du DPE lors de la vente ou la location d'un logement ?

Le DPE est un document obligatoire qui fournit des informations clés sur la performance énergétique d'un logement, notamment sa consommation d'énergie et son impact sur l'environnement. Il permet aux acheteurs ou aux locataires de mieux prendre en compte les coûts énergétiques associés à son occupation. Ainsi, il peut largement influencer leur décision d'achat ou de location. Car un logement avec une bonne performance énergétique va entraîner des économies d'énergie et donc financières.

A contrario, un logement avec une performance énergétique médiocre engendrera des coûts plus élevés, voire des frais pour travaux. Un logement ayant une mauvaise classification énergétique sera par ailleurs plus difficile à revendre ou à louer pour un propriétaire.

Quelles informations le DPE doit-il comporter ?

Le DPE doit contenir des informations relatives aux caractéristiques du logement (surface, équipements de chauffage, d'eau chaude sanitaire, ventilation...). Mais aussi des renseignements sur la quantité d'énergie consommée ou estimée par ces équipements, et à la quantité d'émissions de gaz à effet de serre (GES), ainsi que l’estimation annuelle des coûts qu’ils engendrent.

En fonction de cette consommation, un classement relatif à la performance énergétique (allant de A à G), et aux émissions de gaz à effet de serre, est indiqué. Des recommandations d’usage pour améliorer ce classement doivent être formulées. Enfin, le DPE comporte des informations concernant le diagnostiqueur, et une fiche technique sur le logement est annexée.

Combien coûte un DPE ?

Il est difficile d’estimer le coût d’un DPE, puisqu’il peut varier en fonction de multiples facteurs tels que la taille du logement, sa localisation géographique, le système de chauffage, ou encore le prestataire engagé. Selon l’Agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie (ADEME), il faut débourser entre 100 et 250 euros pour ce diagnostic. Afin d’obtenir le meilleur prix, n’hésitez pas à demander des devis auprès de différents diagnostiqueurs.

Quelles sont les conséquences d'un mauvais DPE sur la valeur d'un bien immobilier ?

En cas de DPE surévalué, un acheteur ou un locataire peut découvrir que le coût de ses factures énergétiques s’avère supérieur à celles estimées dans le diagnostic. En cas de DPE sous-évalué, le bien peut subir une dépréciation de sa valeur, et ainsi être vendu ou loué à un nouvel acquéreur ou locataire à un prix insuffisant par rapport à sa valeur réelle. Dans les deux cas, des litiges peuvent donc survenir entre les parties prenantes.