Le diagnostic de performance énergétique (DPE) : qui le réalise, obligations et coûts

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 10 février 2025 .
Temps de lecture : 10 min

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est devenu un élément incontournable dans le cadre des transactions immobilières. Ce diagnostic permet d’évaluer la consommation énergétique d'un bien immobilier ainsi que son impact environnemental. Mais quelles sont les obligations liées à ce document ? Qui peut réaliser un DPE et à quel prix ? Découvrez toutes les informations nécessaires pour comprendre ce processus, sa réglementation et les coûts associés. 

L’essentiel à savoir sur le DPE 

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est un outil clé dans les transactions immobilières, permettant d'évaluer la consommation énergétique et l'impact environnemental d’un bien immobilier. Mis en place en 2006, il attribue une note allant de A (très économe) à G (très énergivore) et renseigne sur la consommation annuelle d'énergie, les émissions de CO2 et propose des recommandations pour améliorer l'efficacité énergétique. 

Le DPE est obligatoire pour la vente ou la location de tout bien immobilier et doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié. Il est essentiel de s'assurer de la validité du DPE avant toute transaction, car un diagnostic non conforme ou absent peut entraîner des sanctions. Les résultats du DPE doivent être mentionnés dans les annonces immobilières, notamment l’étiquette énergie et la consommation estimée. 

Le coût d'un DPE varie généralement entre 100 et 300 euros, en fonction de la taille du bien et de sa localisation. Le propriétaire prend en charge ce diagnostic lors de la vente, tandis que le bailleur en est responsable lors d’une location. 

Au 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être vendus ou loués, et cette restriction s’étendra progressivement aux classes F, en 2028, et E, en 2034. 

Qu'est-ce que le diagnostic de performance énergétique (DPE) ? 

Le diagnostic de performance énergétique (DPE), mis en place en 2006, mesure la consommation d’énergie d’un logement ainsi que ses émissions de gaz à effet de serre, selon les conditions de l'article L126-26 du Code de la construction et de l'habitation. Il permet de classer un bien immobilier sur une échelle de A à G. Le DPE a pour but d'informer les propriétaires, futurs acquéreurs ou locataires sur la performance énergétique d'un bien, afin qu'ils puissent envisager des solutions pour améliorer son efficacité énergétique ou pour tout simplement éviter d’acheter ou de louer une passoire thermique. 

Informations contenues dans un DPE 

Le DPE fournit plusieurs informations essentielles : la consommation d'énergie annuelle pour le chauffage, l'eau chaude, la climatisation et l'éclairage, exprimée en kilowattheures (kWh) par an et par mètre carré. Il indique également les émissions de gaz à effet de serre (GES), traduites en CO2, pour sensibiliser aux impacts environnementaux. Ce diagnostic est accompagné de recommandations sur des travaux pouvant améliorer la performance énergétique du bien, comme l’isolation thermique ou l’installation d’équipements plus économes en énergie. Enfin, vous y trouverez une estimation des coûts de l’énergie pour le logement ainsi que la quantité annuelle d’énergie consommée. 

L'étiquette énergie et son importance 

L'étiquette énergie, présente sur chaque DPE, est une représentation graphique qui classe le bien immobilier en fonction de sa consommation d'énergie. Elle va de A à G, A représentant les logements les plus économes en énergie et G les plus énergivores. Cette étiquette permet à tout potentiel acheteur ou locataire de comprendre rapidement l’efficacité énergétique du bien. Un bien en catégorie A ou B aura un impact sur la facture énergétique du futur occupant, qui sera moins élevée, tandis qu’un bien en catégorie F ou G pourrait entraîner des dépenses importantes en chauffage, électricité ou climatisation. 

À noter  À partir du 1er janvier 2025, les logements ayant un DPE correspondant à la lettre G ne pourront plus être proposés à la vente ou à la location. Ce sont ensuite les logements classés F qui seront concernés à partir de 2028, suivis des logements classés E à compter de 2034.

Qui peut réaliser un DPE ? 

Le recours obligatoire à un diagnostiqueur certifié 

Le diagnostic de performance énergétique ne peut être réalisé que par un professionnel certifié. Cette exigence vise à garantir la fiabilité et l’exactitude du rapport, qui peut avoir des conséquences importantes sur la valeur d’un bien immobilier. Le diagnostiqueur doit être qualifié et répondre aux conditions prévues par l'article L. 271-6 du Code de la construction et de l'habitation.

Il doit disposer d'une certification spécifique pour réaliser un DPE, délivrée par un organisme agréé. Cette certification atteste de sa compétence dans la mesure des performances énergétiques et de la connaissance des normes en vigueur. Le choix d'un diagnostiqueur certifié est donc essentiel pour garantir un DPE conforme aux exigences légales et techniques. 

Les différents types de certification DPE 

Les diagnostiqueurs qui réalisent un DPE doivent obtenir une certification spécifique pour ce type de diagnostic. Celle-ci est délivrée par des organismes accrédités, tels que le COFRAC, et repose sur des critères stricts de formation et d’expérience. Les certifications sont mises à jour régulièrement pour suivre l’évolution des normes énergétiques et des techniques de diagnostic. Le diagnostiqueur doit notamment être certifié pour la performance énergétique des bâtiments, ce qui lui permet de délivrer un DPE valide et conforme. 

Comment trouver un diagnostiqueur certifié 

Trouver un diagnostiqueur certifié peut se faire facilement via plusieurs moyens : en ligne, via des plateformes spécialisées comme l’annuaire des diagnostiques immobiliers certifiés, ou en demandant des recommandations auprès de professionnels de l’immobilier. Les sites de certification, tels que ceux de l'AFNOR ou de Qualibat, permettent également de vérifier la validité des certifications des diagnostiqueurs. Il est toujours conseillé de demander un devis préalable pour comparer les prix et les services proposés. 

Obligations légales liées au DPE 

L'obligation de réalisation lors de la vente et la location 

Le DPE est obligatoire pour la vente ou la location d’un bien immobilier, qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement. Le vendeur ou le bailleur doit présenter un DPE valide avant de mettre son bien sur le marché et l’intégrer au compromis de vente. Si le DPE n’est pas réalisé avant la mise en vente ou en location, la transaction ou la location ne peut pas se faire légalement. De plus, le DPE doit être remis à l'acheteur ou au locataire au moment de la signature du contrat.  À noter que depuis le 1er juillet 2021, le DPE a perdu son caractère simplement informatif pour devenir pleinement opposable dans le cadre d'une vente.

Mentions obligatoires dans les annonces immobilières 

Les résultats du DPE doivent être mentionnés dans toutes les annonces immobilières, que ce soit pour une vente ou une location. L’étiquette énergie et la classe de performance énergétique doivent figurer de manière visible et lisible, afin que toute personne intéressée par le bien puisse en prendre connaissance. L’indication de la consommation énergétique, ainsi que des émissions de CO2, doit également être présente dans les annonces en ligne et imprimées. 

Durée de validité d'un DPE 

La durée de validité d’un DPE est de 10 ans. Cependant, si des travaux ont été réalisés sur le bien, entraînant une modification significative de sa performance énergétique, un nouveau DPE doit être effectué. Il est également possible de réaliser un nouveau DPE plus tôt si l’on souhaite actualiser les données ou améliorer le classement énergétique du bien. 

Compte-tenu de l’exclusion des logements dont le DPE correspond à la lettre G au 1er janvier 2025, un logement ayant réalisé son diagnostic entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 n’est valide que jusqu’au 31 décembre 2024 (article D126-19 du Code de la construction et de l'habitation). 

Conséquences d'un DPE non conforme ou absent 

En cas de DPE absent ou non conforme, le vendeur ou le bailleur s’expose à des sanctions. Pour la vente, un DPE manquant peut entraîner une annulation de la vente, une révision du prix de vente ou encore un refus de crédit immobilier, en fonction de la situation. En location, le contrat de bail peut être suspendu et la procédure judiciaire engagée. Il est donc impératif que le DPE soit réalisé dans les règles pour éviter de tels risques. 

En faisant appel à un diagnostiqueur non certifié pour faire le diagnostic de son logement, un propriétaire pourra être sanctionné d’une amende de 1 500 euros (3 000 euros dans le cas d’une récidive). La non-transmission du DPE à l’ADEME est elle aussi passible d’une amende de 1 500 euros. 

Le coût d'un diagnostic de performance énergétique 

Facteurs influençant le prix d'un DPE 

Le prix d’un DPE dépend de plusieurs facteurs, tels que la taille du bien, sa localisation, la complexité de la réalisation du diagnostic et la certification du diagnostiqueur. Par exemple, un appartement de taille modeste à Paris coûtera généralement plus cher qu’une maison de taille similaire dans une région plus rurale, en raison des tarifs pratiqués dans la capitale et des frais de déplacement. 

Fourchette de prix selon le type de bien 

Le coût d’un DPE peut varier entre 100 et 300 euros, en fonction du type de bien et de sa superficie. Pour un appartement de taille modeste, le tarif moyen tourne autour de 100 à 150 euros, tandis que pour une maison de plus grande taille, les prix peuvent atteindre jusqu’à 300 euros. Le prix peut aussi être influencé par la nécessité de réaliser des diagnostics complémentaires (amiante, plomb, etc.). À noter que les prix ne sont pas fixés par une réglementation, vous pouvez donc faire jouer la concurrence. 

Qui doit payer le DPE ? 

Dans le cadre d’une vente, c’est généralement le vendeur qui prend en charge le coût du DPE. En revanche, lors d'une location, le bailleur est responsable du diagnostic et doit en assumer le coût. Toutefois, il est possible de négocier ce montant dans certains cas spécifiques. Le prix est souvent à la charge du propriétaire, mais il peut également être inclus dans le coût global de la transaction immobilière. 

Réalisation du DPE : processus et conseils 

Documents à préparer pour le diagnostiqueur 

Avant le passage du diagnostiqueur, il est conseillé de préparer certains documents, tels que les factures énergétiques récentes (électricité, chauffage) ou les plans du bâtiment si disponibles. Ces informations peuvent faciliter le travail du diagnostiqueur et rendre le diagnostic plus précis. Les informations concernant les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont également importantes. 

Déroulement d'un diagnostic DPE, transmission et validation par l'ADEME 

Le diagnostiqueur se rend sur place pour analyser l’ensemble des éléments du bâtiment : l’isolation, les systèmes de chauffage, les fenêtres, les équipements énergétiques et leur âge. Une fois le diagnostic réalisé, un rapport détaillé est rédigé, comprenant l’étiquette énergie et les recommandations pour améliorer la performance énergétique. Le DPE est ensuite transmis à l’ADEME pour validation et peut être utilisé dans le cadre des transactions immobilières. 

Enjeux et critiques du DPE 

Impact du DPE sur la valeur immobilière 

Le DPE peut avoir un impact direct sur la valeur d’un bien immobilier. Un bien classé A ou B attirera davantage d’acheteurs ou de locataires en raison de sa faible consommation énergétique et de ses faibles coûts d’exploitation. À l’inverse, un bien classé F ou G peut décourager les acheteurs et les locataires, et conduire à une réduction du prix de vente ou de location, car ces biens peuvent entraîner des coûts de fonctionnement élevés. 

Limites et controverses autour du DPE 

Certaines critiques ont été émises concernant l’exactitude des DPE, en particulier lorsqu’il s’agit de biens anciens ou atypiques, comme les maisons avec des matériaux de construction spécifiques. Les méthodes de calcul, basées sur des hypothèses standardisées, peuvent parfois ne pas refléter avec précision la consommation réelle des occupants. De plus, le DPE ne prend pas toujours en compte les usages réels des occupants, comme la fréquence de chauffage. 

Évolutions récentes et futures du dispositif 

Avec l’augmentation des préoccupations environnementales et les nouvelles normes européennes sur l'efficacité énergétique, le DPE pourrait évoluer dans les années à venir. Des réformes sont régulièrement proposées pour rendre le dispositif plus précis et adapté aux réalités du marché. Un arrêté du 20 avril 2024 est par exemple venu modifier le calcul au bénéfice notamment des logements de moins de 40m². Parmi les changements possibles, l'intégration des émissions de gaz à effet de serre dans la classification énergétique pourrait être renforcée. 

À titre d’exemple, la loi “Climat et Résilience”, de 2021, a rendu obligatoire la réalisation d’un DPE pour les bâtiments d’habitation collective : 

• au 1er janvier 2024 pour les immeubles en monopropriété et pour les copropriétés de plus de 200 lots, 
• à partir du 1er janvier 2025 pour les copropriétés entre 50 et 200 lots, 
• à partir du 1er janvier 2026 pour les copropriétés d'au plus 50 lots. 

Questions fréquentes sur le DPE 

Peut-on réaliser un DPE soi-même ? 

Non, la réalisation d’un DPE ne peut pas être faite par le propriétaire lui-même. Ce diagnostic doit obligatoirement être réalisé par un professionnel certifié, ayant les compétences et l’agrément nécessaires pour délivrer un rapport valide. 

Que faire en cas de désaccord avec le résultat du DPE ? 

Si le résultat du DPE ne correspond pas à la réalité de votre bien ou en cas de désaccord sur l'évaluation, vous pouvez demander une nouvelle évaluation par un autre diagnostiqueur ou contester le DPE auprès de l’organisme certifiant le diagnostiqueur initial. 

Le DPE est-il obligatoire pour tous les types de biens ? 

Le DPE est obligatoire pour tous les types de biens immobiliers à vendre ou à louer, qu'il s'agisse de maisons, d'appartements, de locaux commerciaux ou industriels, à l'exception des bâtiments non chauffés ou non équipés en eau chaude sanitaire, comme les caves ou certains entrepôts.