Dispositif Duflot : mode d’emploi, durée et avantages

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 5 novembre 2025 .
Temps de lecture : 8 min

Le dispositif Duflot, instauré par la loi de finances pour 2013 et entré en vigueur le 1er janvier 2013, visait à encourager l’investissement locatif dans les zones où la demande de logements était forte. Succédant au dispositif Scellier, il offrait aux particuliers des bénéfices fiscaux en contrepartie de la mise en location de logements neufs à des loyers plafonnés, destinés à des ménages aux revenus modestes.

Remplacée par la loi Pinel à partir du 1er septembre 2014, la loi Duflot demeure une référence importante dans l’histoire des dispositifs de défiscalisation immobilière. Meilleurtaux fait le point avec vous sur cette ancienne réduction d’impôt.

Qu’est-ce que le dispositif Duflot et dans quel contexte a-t-il vu le jour ?

Le dispositif Duflot a été instauré par la loi de finances 2013, portée par le ministère du logement. Cet ensemble de mesures visait à relancer le secteur du logement neuf en favorisant les investissements privés, créer des logements accessibles aux ménages aux ressources modérées, et revitaliser les quartiers prioritaires.

La réduction d'impôt Duflot s'applique exclusivement aux investissements réalisés du 1er janvier 2013 au 31 août 2014. À partir du 1er septembre 2014, il a été remplacé par la loi Pinel, introduite par l’article 5 de la loi de finances pour 2015. Ce dispositif entré en vigueur le 1er janvier 2015 et offre davantage de flexibilité et d'autres conditions d'éligibilité.

Comment fonctionne le dispositif Duflot pour investir ?

La possibilité de réduire votre impôt est le cœur du dispositif. L'investisseur bénéficie d'une déduction du montant de l'impôt sur le revenu calculé sur la base du prix d'acquisition ou du coût de la rénovation du bien, selon le cas.

Types de logements éligibles : neuf, rénové, SCPI

La loi Duflot ouvre droit à une réduction d’impôt pour plusieurs types de biens immobiliers :

• Un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement (VEFA).
• Un logement que vous faites construire.
• Un logement ancien rénové, si les travaux représentent au moins 25% du coût total de l’opération.
• Un logement réhabilité, remis aux normes de décence et de performance énergétique.
• Un local transformé en logement d’habitation.
• Des parts de SCPI Duflot, à condition que la société investisse dans des logements éligibles et respecte les mêmes obligations de location et de durée d’engagement.

Quels sont les plafonds applicables en loi Duflot ?

La réduction d'impôt est plafonnée à 300 000 € par an et par individu, et à 5 500 € par m² de surface habitable.

Plafonds de loyer mensuel par m²

Les loyers sont strictement plafonnés par zone :

• Métropole : 19,51 €/m² (A bis), 14,49 €/m² (A), 11,68 €/m² (B1), 10,15 €/m² (B2 et C).
• Outre-mer : 12,02 €/m² (DOM), 14,18 €/m² (Nouvelle-Calédonie, Polynésie, Îles Wallis et Futuna).

Les locataires doivent respecter des seuils de revenu fiscal de référence : les revenus fiscaux de référence (année N-2) ne doivent pas dépasser les barèmes fixés selon le secteur et la composition du foyer.

Plafonds de ressources annuelles

Quelles sont les conditions et démarches pour bénéficier du dispositif Duflot ?

Outre les critères demandés ci-dessous, d'autres sont exigées par la loi.

L’éligibilité au dispositif dépend de la localisation et des performances énergétiques du bien. Celui-ci doit se situer dans une zone officiellement reconnue comme déficitaire en logements. Le logement doit également répondre aux normes thermiques en vigueur, ou, dans le cas d’une rénovation, présenter une amélioration mesurable de sa performance énergétique.

L’investisseur s’engage à louer le bien vide pendant au moins neuf ans, à un loyer inférieur d’environ 20% aux tarifs pratiqués dans la zone.

Une rupture anticipée peut entraîner la perte des bénéfices fiscaux, bien que certaines exceptions (décès, invalidité, mutation) soient tolérées. L'habitation doit être la résidence principale du locataire et aucun contrat ne peut être conclu avec un proche (conjoint, enfants, parents, collatéraux) - sans exception.

Enfin, des seuils s’appliquent au loyer et aux ressources du locataire, garantissant un accès prioritaire aux ménages aux ressources intermédiaires.

Sur combien d’années faut-il louer pour obtenir la réduction d’impôt ?

La période minimale d'engagement locatif est de 9 ans, point d'ancrage du dispositif Duflot. Pendant ces 9 années, l'investisseur accumule progressivement sa réduction d'impôt, qui se concrétise annuellement sous la forme d'une déduction du montant des impôts dus.

En cas d'arrêt anticipé de la location, l'investisseur encourt le remboursement des réductions d'impôt déjà accordées, majorées d'une pénalité équivalant à 10% du montant remboursé. Les seules exceptions reconnues incluent le décès du propriétaire, son invalidité, son licenciement ou une mutation professionnelle, circonstances dûment documentées.

Dispositif Duflot Outre-mer : avantages spécifiques et conditions

Le dispositif offre des réductions d'impôt significativement majorées en Outre-mer pour compenser le déficit structurel d’habitations.

Ces taux renforcés reflètent la priorité gouvernementale de stimuler l'investissement locatif dans les départements et collectivités d'Outre-mer, où la disponibilité de logements demeure structurellement déficitaire.

Les critères énergétiques et d'engagement locatif restent identiques à la métropole, mais les secteurs éligibles y sont généralement plus larges, offrant davantage de flexibilité aux investisseurs.

Comment la loi Duflot se compare-t-elle avec d'autres dispositifs de défiscalisation ?

Duflot se distingue par rapport aux autres mécanismes de défiscalisation immobilière, notamment le dispositif Pinel qui l'a remplacé. Ce dernier n'est plus accessible depuis fin 2024. Il n’existe aujourd’hui plus de dispositif pour l’investissement locatif dans le neuf.

Différences clés entre la loi Duflot et la loi Pinel

Duflot versus autres dispositifs

• Loi Censi-Bouvard (immobilier meublé) : cible les investissements en meublé touristique (réduction jusqu'à 11% sur 9 ans), tandis que Duflot impose la location nue.
• Loi Denormandie (ancien à rénover) : cible la rénovation de l'habitat ancien dans les centres-villes dégradés (réduction de 12%, 18% ou 21%).
• Régime Scellier (2006-2012) : taux et zones d'éligibilité différents, progressivement remplacé.

Quels sont les avantages et inconvénients de l'investissement locatif en loi Duflot ?

L'investissement en loi Duflot combine une fiscalité avantageuse avec des contraintes importantes. Le tableau ci-dessous synthétise les principaux points forts et points faibles du dispositif pour vous aider à évaluer sa pertinence selon votre profil et objectifs.

Comment remplir sa déclaration d’impôt pour le dispositif Duflot ?

La déclaration s'effectue via le formulaire n°2042 (revenus fonciers) et son annexe n°2044. La réduction d'impôt Duflot doit être indiquée séparément sur le formulaire 2042.

Justificatifs à conserver 6 ans :

• Acte d'acquisition ou attestation de rénovation certifiée.
• Attestations d'engagement locatif signées.
• Preuves du respect des plafonds de ressources du locataire.
• Contrats de bail spécifiant la résidence principale.
• Justificatifs de charges engagées.

Questions fréquentes sur le dispositif Duflot (FAQ)

Peut-on louer à ses enfants ?

Non, la réglementation interdit explicitement de louer à un proche, incluant les enfants. Même si l'objectif paraît honnête, cette prohibition vise à prévenir les arrangements frauduleux. Louer à un enfant entraînerait la perte immédiate de l'avantage fiscal et l'obligation de rembourser les réductions précédemment accordées.

Que faire en cas de vacance locative ?

Une vacance involontaire courte est couverte. Au-delà, elle constitue un manquement. L'investisseur doit anticiper ces risques via une assurance loyers impayés et en maintenant une gestion active de son bien.

Comment vérifier la zone d’éligibilité ?

La consultation du site officiel service-public.gouv.fr permet d'accéder aux listes des zones éligibles au Duflot. Il suffit d'entrer l'adresse précise du bien pour obtenir sa classification. Les mairies locales et les agences immobilières locales constituent également des sources fiables d'information.

Que se passe-t-il en cas de non-respect des plafonds ?

Le dépassement des seuils ou des ressources du locataire anéantit l'avantage fiscal. La réduction d'impôt déjà accordée doit être intégralement remboursée, majorée d'une pénalité. L'administration émet un redressement fiscal substantiel en cas de découverte.