Dispositif Duflot

Attention Le dispositif Duflot s'applique sur les logements acquis neufs entre le 1^er janvier 2013 et le 1^er août 2014. Le dispositif Pinel a pris la suite des avantages fiscaux, il s'applique aux biens acquis à partir du 1er septembre 2014.

Le dispositif Duflot avait pris le relais de l'ancien régime dit Scellier au le 1^er janvier 2013. C'était donc le texte encadrant les avantages fiscaux accordés aux nouveaux propriétaires immobiliers qui voulaient mettre leurs biens en location.

Présentation du dispositif Duflot

Le dispositif Duflot est présenté dans le Code général des impôts de la loi de finances 2013 dans l'article 199 novovicies.

Il accorde 18 % de réduction d'impôt aux particuliers qui acquièrent un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement depuis le 1er janvier 2013 au 31 décembre 2016 à condition qu'ils mettent leurs biens sur le marché locatif.

• Le montant de l'avantage fiscal est calculé sur la base du prix de revient du bien dans la limite de 300 000 euros.
• Le prix maximum du mètre carré est de 5 500 euros quelle que soit la zone où il se situe.
• La réduction fiscale est étalée sur 9 ans, ce qui permet au contribuable de bénéficier au maximum de 6 000 euros de réduction fiscale tous les ans. L'avantage s'applique dès l'année de l'achèvement des travaux ou dès l'année d'achat du bien.

Le bailleur disposant d'un logement neuf de 100 m² d'une valeur de 250 000 euros pourra se voir octroyer une réduction d'impôt totale de 45 000 euros sur 9 ans, ou 5 000 euros par an.

L'avantage fiscal du dispositif Duflot s'inscrit dans les niches fiscales pour plafonnement de 10 000 euros.

Ce qui distingue le Duflot des autres dispositifs

Contrairement au Scellier, le Duflot n'est pas accordé systématiquement à tous les particuliers qui achètent un logement. Il est en effet impératif qu'il soit situé dans une zone tendue (A, A bis, B1 et B2) et qu'il soit loué pendant 9 ans au moins. Pour les logements qui ne se trouvent pas dans ces zones, le Préfet de région a le pouvoir d'octroyer une dérogation lorsqu'il juge que le marché locatif est tendu.

Le propriétaire ne peut bénéficier des prérogatives du Duflot que sur 2 logements maximum.
Par ailleurs, il ne peut pas cumuler les avantages de la loi Duflot avec d'autres dispositifs pour un même bien. S'il acquiert un bâtiment comportant plus de 5 appartements, alors la réduction d'impôt pour chaque logement sera plafonnée.

Enfin, un contribuable qui achète des parts dans une SCPI (société civile de placement immobilier) destinée à l'achat et à la location de logements peut également bénéficier d'un avantage fiscal. Celui-ci est alors calculé sur la base de 95 % du montant des parts.

Les conditions d'octroi des réductions fiscales

Outre les critères demandés ci-dessous, d'autres sont exigées par la loi.

Le logement peut être neuf ou ancien – mais il doit alors être remis à neuf grâce à des travaux de réhabilitation.

Il est aussi impératif que le logement soit performant sur le plan énergétique. Dans ce cas, le législateur prévoit qu'il doit être conforme à la Réglementation thermique 2012 ou avoir un label Bâtiment de basse consommation 2005.

Le contribuable dispose d'un délai de 30 mois à compter de la date d'obtention du permis de construire ou de la date de déclaration d'ouverture de chantier pour achever les travaux. En cas de rénovation ou de réhabilitation du logement, les travaux doivent être finis avant le 31 décembre de la deuxième année qui suit l'achat.

Le bailleur doit s'engager à louer le logement nu à usage d'habitation principale pour une durée de 9 ans à un locataire qui n'est ni son ascendant ni son descendant et qui n'appartient pas non plus au même foyer fiscal que lui. Par ailleurs, le bien doit être mis sur le marché dans les 12 mois qui suivent son achèvement.

Le loyer est plafonné et son tarif est obligatoirement inférieur de 20 % aux loyers proposés sur le marché.Des plafonds fixés par décrets encadrent les loyers maximums dans chaque zone. Le choix du locataire doit également être fait en fonction de ses ressources. De cette manière, les ménages aux revenus modestes et moyens qui n'ont pas droit aux logements sociaux pourront connaître moins de problèmes à trouver un logement décent. Le plafond des revenus des locataires est révisé tous les 1er janvier.

Plafonds des revenus annuels des locataires pour 2013

Plus de détails sur les loyers à appliquer par les propriétaires

Les bailleurs doivent se conformer à des règles de calcul pour fixer leur loyer. Celui-ci ne doit pas dépasser un plafond pondéré par un coefficient en fonction de la surface du bien.

Le coefficient est déterminé en appliquant la formule suivante :
0,7 + (19 ÷ surface du logement).
Le résultat est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et il est de 1,20 au plus.

Les plafonds de loyers / m² et par zone

Exemple : Un contribuable disposant d'un bien de 100 m² situé en zone A ne pourra pas proposer un loyer de plus de 1 092,03 euros.

Le dispositif Duflot outre-mer

Le dispositif Duflot outre-mer octroie des avantages fiscaux aux contribuables qui achètent un logement neuf ou rénové dans les DROM et COM.

• Ce texte leur donne droit à une réduction fiscale de 29 % du montant de l'acquisition à condition qu'ils mettent le bien en location pendant 9 ans à un prix inférieur à celui du marché.
• Le plafond de la valeur du bien acquis est de 300 000 euros.
• L'avantage est inclus dans le plafond des niches fiscales de 10 000 euros par an.

Sont encadrés par le dispositif les logements qui se trouvent dans les DROM et COM suivants : Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion, Mayotte, Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre et Miquelon, Nouvelle-Calédonie, Polynésie française et Wallis et Futuna.

Le profil des logements qui donnent droit à des avantages fiscaux

Pour pouvoir bénéficier des avantages prévus dans le Duflot outre-mer, le contribuable doit veiller à ce que son investissement locatif réponde à quelques critères d'éligibilité : 

• Avant tout, le logement doit être neuf, être rénové ou être réhabilité et être acquis entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016 ;
• Il doit également se situer dans une zone tendue où l'offre de logements est nettement inférieure à la demande ;
• Enfin, il doit répondre aux normes de la Réglementation Thermique 2012 ou avoir le label BBC 2005, sauf s'il se trouve à Mayotte.

Les engagements du bailleur

Pour profiter du Duflot outre-mer, le bailleur doit mettre son bien en location pendant 9 ans au moins. Le locataire ne peut être ni son ascendant ni son descendant. De plus, ils ne doivent pas être membres du même foyer fiscal.

Le bien loué doit être occupé par le locataire en tant que résidence principale. Le loyer maximum par zone est fixé par décret, car les réalités économiques ne sont pas les mêmes d'un territoire à un autre.

Enfin, le locataire doit être choisi en fonction du niveau de ses revenus, car le Duflot outre-mer a été conçu pour permettre aux ménages modestes de se loger correctement dans un logement dont le loyer est adapté à leur budget.

Le mode de calcul de la réduction d'impôt

Dans les DROM et COM, la réduction d'impôt accordée est de 29 % du montant de l'acquisition du bien si elle est de 18 % en métropole. Le coût d'acquisition maximal autorisé est de 300 000 euros et l'avantage fiscal est accordé sur deux logements maximum. La réduction est étalée sur 9 ans, mais elle est inscrite dans une niche fiscale plafonnée à 10 000 euros par an, du moins en 2013.

De cette manière, un investisseur qui achète un logement de 95 mètres carrés à 200 000 euros pourra bénéficier d'un avantage fiscal de 58 000 euros répartis sur 9 ans, soit 6 444 euros par an.

Enfin, le Duflot outre-mer s'adresse également aux porteurs de parts de société civile de placement immobilier. La réduction d'impôt sera alors déterminée sur la base de 95 % du montant de la souscription répartie sur 9 ans.