Compromis de vente terrain hors-lotissement

Pour mener à bien la construction de votre logement, vous souhaitez faire l’acquisition d’un terrain situé en dehors d’un lotissement ? L’achat d’un terrain isolé nécessite des précautions, notamment au moment de la signature du compromis de vente. Cet avant-contrat, qui permet de préparer la signature de l’acte authentique chez le notaire, doit respecter certaines règles précises.

Les précautions à prendre avant l’achat du terrain et la signature du compromis de vente

Avant de valider un compromis de vente et de valider l’accord entre acheteur et vendeur, il est recommandé d’obtenir auprès de la mairie un certificat d’urbanisme opérationnel. Ce certificat permet de savoir si votre projet est réalisable en fonction des caractéristiques que vous souhaitez, et des contraintes architecturales qui s’appliquent au terrain.

En clair, selon la forme de la toiture que vous souhaitez, les fenêtres ou encore la couleur des tuiles, des restrictions s’appliquent au terrain. Vous pouvez connaître l’ensemble de ces règles grâce au certificat d’urbanisme.

Le certificat d’urbanisme ne vaut pas permis de construire. Il faut en effet obtenir un permis de construire pour avoir la certitude qu’un projet de construction ira à son terme. Cela est impossible sans être propriétaire du terrain. Voilà pourquoi la demande d’un certificat d’urbanisme est un préalable que vous pouvez utiliser.

En plus de cette précaution, nous vous recommandons de vous renseigner sur les frais qui seront liés à la future construction sur le terrain avant de vous engager à signer un compromis de vente.

Pour cela, vérifiez si le terrain viabilisé ou non. Si cela n’est pas le cas, renseignez-vous sur les frais nécessaires pour le rattacher aux différents réseaux (eau, gaz, électricité, téléphone ou encore traitement des eaux et matières usées).

Le contenu d’un compromis de vente pour l’achat d’un terrain hors lotissement

Dans le cadre de l’achat d’un terrain isolé, c’est-à-dire qui n’est pas situé dans un lotissement, alors l’avant-contrat peut être soit un compromis de vente, soit une promesse unilatérale de vente. Dans tous les cas, l’avant-contrat doit contenir certaines mentions obligatoires afin d’apporter un maximum d’informations au futur acheteur.

• Le prix sur lequel un accord a été trouvé, et les différentes taxes afférentes au prix de vente sont à indiquer ;
• La description détaillée du terrain avec mention de sa surface exacte. Il faut notamment indiquer si les dimensions sont issues ou non d'un bornage ;
• Les servitudes privées comme par exemple un droit de passage ou encore un droit de puisage, ou même l’existence de servitudes publiques éventuelles ;
• Le compromis de vente doit préciser que le terrain n'est pas hypothéqué, ni loué ;
• La date et la signature du contrat de vente devant notaire doivent figurer dans le compromis de vente ;
• Enfin, si besoin, le montant des honoraires de négociation (rémunération de l’agent immobilier, frais de notaire) doivent aussi apparaître dans le détail des informations indiquées.

EssentielEn plus des informations légales à faire figurer dans le compromis de vente, certaines clauses suspensives peuvent également apporter une sécurité supplémentaire à l’acheteur.

C’est le cas par exemple de la clause liée à l’obtention ou non d’un financement, présente dans la majorité des compromis de vente.

Dans le cas de l’achat d’un terrain, il est possible d’indiquer que cette clause d’obtention d’un prêt s’applique pour l’achat du terrain mais également pour la construction future d’un bien. En plus de cette clause suspensive, d’autres peuvent venir s’ajouter :

• La clause suspensive liée à l’obtention d’un certificat d’urbanisme ou à l’obtention d’un permis de construire ;
• La clause suspensive selon laquelle l’acheteur ne souhaite pas donner suite en cas d’étude de sol ayant un coût trop important (il faut alors indiquer un prix maximal, et la prise en charge éventuelle du surcoût par le vendeur).

Les limites d’un terrain hors lotissement indiquées dans le compromis de vente

Parmi les différentes informations qui doivent figurer dans le compromis de vente, les limites du terrain sont indispensables. Attention toutefois, tant la superficie que les limites qui sont mentionnées dans un cadastre ne sont que des valeurs indicatives. Il convient donc de les vérifier.

Pour l’achat de terrain en dehors d’un lotissement, il faut donc indiquer si les dimensions mentionnées résultent ou non d’un bornage.

• Si les mesures ont été réalisées par un géomètre expert et résultent d’un bornage, il faut indiquer tout le détail dans le compromis de vente ;
• Si aucun bornage n’a été réalisé, si les limites de propriétés sont sujettes à une incertitude, il est recommandé de les réaliser. Dans ce cas, il faut connaître le coût engendré, et préciser qui sera chargé de l’honorer.

A RetenirSi aucune mention au sujet des surfaces n’est faite dans l’avant-contrat ni dans l’acte authentique, alors l’acheteur du terrain peut demander la nullité de la vente dans le mois qui suit la signature de l’acte définitif.

Dépôt de garantie pour l’achat d’un terrain hors lotissement

Comme pour l’achat d’un appartement ou d’une maison, il est possible de verser après la période de rétractation une somme qui équivaut à un dépôt de garantie. Dans le cas de l’achat d’un terrain situé hors lotissement, ce dépôt de garantie sera généralement équivalent à 10 % du montant total de la vente.

Il s’agit d’un montant négociable, dont la valeur doit être fixée entre acheteur et vendeur.

Délai de rétractation pour l’achat d’un terrain hors lotissement

Attention : l’acquéreur d’un terrain situé en dehors d’un lotissement ne bénéficie pas du délai de rétractation. Il est toutefois possible d’ajouter un délai de rétractation via une clause supplémentaire au moment de la signature du compromis de vente.

Ce délai peut notamment être fixé à 10 jours, pour être comparable à celui offert à l’acheteur d’un terrain situé dans un lotissement.