Compromis de vente terrain hors-lotissement

Écrit par Olivier M. . Mis à jour le 25 octobre 2024 .
Temps de lecture : 12 min

Acheter un terrain isolé hors lotissement pour y faire construire une maison nécessite de prendre quelques précautions, notamment au moment de la signature de l’avant-contrat. Celui-ci peut prendre la forme d’une promesse unilatérale de vente ou d’un compromis de vente. Il doit respecter certaines règles précises.

Qu’est-ce qu’un « terrain isolé » ou « hors lotissement » ?

Avant de s’engager dans l’achat d’un terrain hors lotissement, il est essentiel de bien comprendre ses spécificités.

Définition, caractéristiques d’un terrain hors lotissement

Un terrain est dit isolé ou hors lotissement s’il ne provient pas d’une division foncière. Cela signifie qu’il n’a jamais appartenu à une seule et unique parcelle par la suite divisée en lots. Nous parlons aussi de « terrain en diffus ».

À l’inverse d’un terrain situé en lotissement, un terrain isolé n’est en général pas viabilisé. Il est nécessaire de prévoir des travaux pour le raccorder aux réseaux (eau, gaz, électricité, etc.).

Quelles sont les différences avec les terrains en lotissement ?

Les principales différences entre un terrain hors lotissement et un terrain en lotissement sont :

• L’absence de règlement de lotissement offrant plus de liberté dans la construction.
• La nécessité fréquente de viabiliser le terrain.
• La superficie plus importante.
• L’absence de voisinage immédiat prédéfini.
• La responsabilité du propriétaire pour l’entretien des abords du terrain.

Quels sont les avantages et inconvénients d’un terrain isolé ?

Le terrain isolé affiche plusieurs atouts :

• Une plus grande liberté architecturale.
• La possibilité de choisir librement son constructeur ou de se lancer dans un projet d’auto-construction.
• Potentiel de division future du terrain pour une revente partielle.
• Moins cher au mètre carré par rapport aux terrains en lotissement.

Il dispose toutefois de quelques limites :

• Coûts potentiellement élevés de viabilisation.
• Démarches administratives parfois plus complexes.
• Risque d’isolement, d’éloignement des commodités.
• Responsabilité accrue en termes d’entretien du terrain, de ses abords.

À noter Un terrain hors lotissement n’est pas toujours situé au fin fond de la campagne, avec aucun logement à proximité. Il s’agit d’une parcelle ne répondant pas à la définition juridique du lotissement.

Quelles sont les précautions à prendre avant l’achat du terrain hors lotissement ?

L’achat d’un terrain hors lotissement nécessite une vigilance particulière. Voici les principales précautions à prendre.

Vérifications administratives, légales

Avant de valider un compromis de vente entre acheteur et vendeur pour un terrain hors lotissement, il est recommandé de demander un certificat d’urbanisme auprès de la mairie. Il vous renseigne sur l’état des équipements publics (voiries, réseaux) existants ou prévus autour du terrain.

Il en existe 2  types :

• Le certificat d’information. Il précise les règles d’urbanisme sur le terrain, les servitudes éventuelles, le droit de préemption le cas échéant, les taxes applicables au terrain, etc.
• Le certificat opérationnel. En plus des infos citées ci-dessus, il indique si le projet de construction est réalisable en fonction des caractéristiques souhaitées, des contraintes architecturales applicables. Au moment de la demande du document, il est possible de rédiger une note descriptive du projet (forme de la toiture souhaitée, types de fenêtres envisagées ou encore couleur des tuiles, etc.), éventuellement avec plans ou croquis. La mairie vous répond alors plus précisément sur le projet.

Attention Le certificat d’urbanisme ne vaut pas permis de construire. Il faut en effet obtenir un permis de construire pour avoir la certitude qu’un projet de construction ira à son terme. Or, c’est impossible sans être propriétaire du terrain. Voilà pourquoi la demande d’un certificat d’urbanisme est un préalable très utile.

Analyse des plans d’urbanisme, de zonage

Pour une analyse approfondie des plans d’urbanisme et de zonage, il est recommandé de :

• Consulter le plan local d’urbanisme (PLU) en mairie.
• Vérifier le zonage du terrain (zone constructible, agricole, naturelle, etc.).
• Examiner les règles de constructibilité spécifiques à la zone (hauteur maximale, emprise au sol, etc.).
• S’informer sur les projets d’aménagement à proximité du terrain.
• Vérifier l’existence éventuelle d’un droit de préemption urbain.

Évaluation des risques environnementaux, de constructibilité

En plus de ces précautions, il est vivement recommandé de s’informer sur les frais liés à la future construction sur le terrain. Pour cela, il faut vérifier s’il est viabilisé ou non, c’est-à-dire raccordé aux différents réseaux (eau, gaz, électricité, téléphone, traitement des eaux et matières usées). Si ce n’est pas le cas, il convient de se renseigner sur les coûts nécessaires pour les raccordements.

Il est crucial d’évaluer les risques environnementaux :

• Les risques naturels (inondations, mouvements de terrain, etc.).
• La pollution éventuelle du sol.
• La présence de nuisances sonores ou olfactives.
• Les contraintes liées à la topographie du terrain (pente, nature du sol, etc.).

Ces éléments peuvent avoir un impact significatif sur la faisabilité, mais aussi le coût du projet de construction.

Que doit contenir le compromis de vente pour l’achat d’un terrain hors lotissement ?

Le compromis de vente d’un terrain hors lotissement doit être rédigé avec soin pour protéger les intérêts des deux parties.

Informations obligatoires à inclure

Dans le cadre de l’achat d’un terrain isolé, l’avant-contrat peut-être soit un compromis de vente, soit une promesse unilatérale de vente. Dans tous les cas, l’avant-contrat doit contenir certaines mentions obligatoires afin d’apporter un maximum d’informations au futur acheteur.

• Les coordonnées, l’identité de l’acquéreur et du vendeur.
• Le prix sur lequel un accord a été trouvé, les taxes afférentes.
• La description détaillée du terrain avec mention de sa surface exacte. Il faut notamment indiquer si les dimensions sont issues ou non d’un bornage.
• Les servitudes privées comme un droit de passage ou encore un droit de puisage, ou l’existence de servitudes publiques.
• Le compromis de vente doit préciser si le terrain est hypothéqué.
• Le mode de financement (avec ou sans prêt immobilier).
• Le délai de validité de la promesse.
• Le délai de livraison du terrain.
• La date limite de la signature du contrat de vente devant notaire (en général 3 mois après l’avant-contrat).
• Enfin, si besoin, le montant des honoraires de négociation (rémunération de l’agent immobilier, frais de notaire).

Modalités, conditions de la vente

Les modalités, conditions de la vente doivent être clairement stipulées dans le compromis :

• Les conditions de paiement (échelonnement éventuel, paiement comptant, etc.).
• Les modalités de prise de possession du terrain.
• Les garanties offertes par le propriétaire (garantie d’éviction, des vices cachés, etc.).
• Les conditions de résolution du contrat en cas de non-respect des engagements.

Clauses suspensives spécifiques aux terrains hors lotissement

En plus des informations essentielles à faire figurer dans le compromis de vente, certaines clauses suspensives peuvent apporter une sécurité supplémentaire à l’acheteur.

Dans le cas de l’achat d’un terrain, il est possible d’indiquer que la clause d’obtention d’un prêt s’applique pour l’achat du terrain, mais également la construction future d’un bien. En plus de cette clause suspensive, d’autres peuvent venir s’ajouter :

• La clause suspensive liée à l’obtention d’un certificat d’urbanisme ou d’un permis de construire.
• La clause suspensive selon laquelle l’acheteur ne souhaite pas donner suite en cas d’étude de sol ayant un coût trop important (il faut alors indiquer un prix maximal, et la prise en charge éventuelle du surcoût par le vendeur).

À noter il est possible de sceller la promesse de vente sous la forme d’un acte sous signature privée entre particuliers ou d’un acte authentique rédigé par un notaire.

Quels sont les diagnostics que le vendeur doit obligatoirement fournir ?

Les diagnostics obligatoires sont essentiels pour garantir la transparence de la transaction.

Diagnostics techniques (sol, pollution, etc.)

Le propriétaire d’un terrain nu, qu’il se situe dans un lotissement ou non, est dans l’obligation légale d’informer le futur acquéreur quant à l’état de l’objet de la transaction. Ainsi, plusieurs diagnostics sont à produire. Ils doivent être remis à l’acheteur entre la signature du compromis de vente et l’acte de vente du terrain.

Pour le futur acquéreur, ces diagnostics permettent de signer l’acte de vente en toute connaissance de cause. Ils prémunissent le propriétaire vendeur d’éventuelles accusations de vices cachés.

Il faut fournir en annexe de l’acte de vente du terrain :

• Un diagnostic d’état des risques et pollutions (ERP), si le terrain mis en vente se trouve dans une zone sismique, exposée à des risques naturels ou technologiques.
• Un état des nuisances sonores aériennes si le terrain est localisé dans une zone exposée (listées par arrêté préfectoral).
• Un diagnostic termites ou un état parasitaire si le terrain se situe au sein d’une zone à risque.

Conformité aux normes de constructibilité

Pour garantir la conformité aux normes de constructibilité, il est nécessaire de fournir :

• Un certificat d’urbanisme opérationnel récent.
• Une étude de sol géotechnique, en particulier pour les terrains en pente ou dans des zones à risque.
• Un plan de bornage établi par un géomètre-expert définit précisément les limites du terrain.

Autres diagnostics requis par la loi

Si le terrain isolé a déjà été viabilisé, un diagnostic assainissement attestant du bon raccordement du terrain aux réseaux d’eaux usées peut être demandé par le notaire. Une étude géotechnique ou étude préalable permettant de détecter d’éventuels risques de mouvement de terrain causés par la sécheresse ou la réhydratation des sols argileux peut être nécessaire.

D’autres diagnostics peuvent être requis selon la spécificité du terrain :

• Diagnostic de pollution des sols pour les terrains ayant accueilli des activités industrielles.
• Diagnostic archéologique préventif dans certaines zones à fort potentiel historique.
• Étude d’impact environnemental pour les terrains de grande superficie ou situés dans des zones sensibles.

Les limites d’un terrain hors lotissement indiquées dans le compromis de vente

Parmi les différentes informations devant figurer dans le compromis de vente, les limites du terrain sont indispensables. Attention, la superficie et les limites mentionnées dans un cadastre sont indicatives. Il convient donc de les vérifier.

Pour l’achat de terrain isolé en dehors d’un lotissement, il faut indiquer si les dimensions mentionnées résultent ou non d’un bornage.

• Si les mesures ont été réalisées par un géomètre expert et résultent d’un bornage, il faut indiquer tout le détail dans le compromis de vente.
• Si aucun bornage n’a été réalisé, et les limites de propriétés sont sujettes à une incertitude, il est recommandé de les fixer. Dans ce cas, il faut connaître le coût engendré, et préciser qui sera chargé de l’honorer.

À retenir si aucune mention des surfaces n’est faite dans l’avant-contrat ou l’acte authentique, l’acheteur du terrain peut demander la nullité de la vente dans le mois suivant la signature de l’acte définitif.

Servitudes légales, conventionnelles

Les servitudes peuvent être de deux types :

• Servitudes légales : imposées par la loi (exemple : servitude de passage pour désenclaver un terrain).
• Servitudes conventionnelles : créées par accord entre propriétaires (exemple : droit de puisage).

Il est crucial d’identifier et de mentionner toutes les servitudes existantes dans le compromis de vente.

Impact des servitudes sur la vente

Les servitudes peuvent limiter les possibilités de construction ou d’aménagement. Certaines engendrent des coûts d’entretien, des contraintes d’utilisation ou peuvent influencer le prix de vente du terrain. Il est essentiel que l’acheteur soit pleinement informé de toutes les servitudes existantes avant la signature du compromis de vente.

Faut-il fournir un dépôt de garantie pour l’achat d’un terrain isolé ?

Le dépôt de garantie est un élément important du processus d’achat d’un terrain hors lotissement.

Définition, montant du dépôt de garantie

Comme pour l’achat d’un appartement ou d’une maison, il est possible de verser, après la période de rétractation (s’il y en a une), une somme équivalente à un dépôt de garantie. Dans le cas de l’achat d’un terrain situé hors lotissement, il est compris entre 5 et 10 % du montant total de la vente. Il s’agit d’un montant négociable, dont la valeur doit être fixée entre acheteur et vendeur.

Modalités de versement, de remboursement

Le dépôt de garantie est versé à la signature du compromis de vente. Ses modalités de remboursement dépendent de l’issue de la transaction :

• Si la vente se concrétise, le dépôt est déduit du prix de vente final.
• Si la vente n’aboutit pas en raison d’une condition suspensive non réalisée, le dépôt est intégralement remboursé à l’acheteur.
• Si l’acquéreur se rétracte hors délai légal, le vendeur peut conserver le dépôt à titre de dédommagement.

Rôle du notaire dans la gestion du dépôt de garantie

Le notaire joue un rôle important dans la gestion du dépôt de garantie :

• Il peut conserver le dépôt sur un compte séquestre pour garantir sa sécurité.
• Il veille au respect des conditions de versement, de remboursement stipulées dans le compromis.
• En cas de litige, il peut agir comme médiateur entre les parties.
• Il s’assure que le dépôt est correctement imputé sur le prix de vente lors de la signature de l’acte définitif.

Quels sont les délais de rétractation pour l’achat d’un terrain hors lotissement ?

L’achat d’un terrain hors lotissement présente des particularités en termes de délai de rétractation.

Durée légale du délai de rétractation

L’acquéreur d’un terrain situé en dehors d’un lotissement ne bénéficie pas du délai de rétractation. Il est toutefois possible d’ajouter un délai de rétractation via une clause supplémentaire au moment de la signature du compromis de vente. Ce délai peut notamment être fixé à 10 jours, pour être comparable à celui offert à l’acheteur d’un terrain situé dans un lotissement.

Procédure de rétractation, formalités à respecter

Si une clause de rétractation a été incluse dans le compromis, la procédure à suivre est la suivante :

• Envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au vendeur ou à son mandataire.
• Respecter le délai fixé dans la clause (par exemple, 10 jours à compter de la signature du compromis).
• Exprimer sans ambiguïté la volonté de se rétracter.
• Conserver la preuve de l’envoi puis de la réception de la lettre.

Conséquences d’une rétractation sur la vente

Les conséquences d’une rétractation dépendent des termes du compromis de vente :

• Si la rétractation intervient dans le délai prévu, la vente est annulée sans pénalité.
• Dans le cas où un dépôt de garantie a été versé, il doit être restitué intégralement à l’acheteur.
• Hors du délai prévu, la rétractation peut entraîner la perte du dépôt de garantie ou d’autres pénalités.
• Le vendeur est libre de remettre le terrain en vente.

Questions fréquentes sur le compromis de vente pour un terrain hors lotissement

Compromis de vente ou promesse de vente pour un terrain hors lotissement ?

Contrairement à l’acquisition d’un terrain en lotissement, il est possible de signer au choix soit un compromis de vente, soit une promesse unilatérale de vente. Les deux types d’avant-contrats doivent comporter les mêmes informations essentielles. Le choix dépend souvent des préférences des parties ou des conseils de leur notaire.

Quelles vérifications effectuer avant de signer pour un terrain hors lotissement ?

Avant de signer, il est crucial d’obtenir un certificat d’urbanisme auprès de la mairie, précisant les règles d’urbanisme comme la faisabilité du projet de construction. Il est recommandé de vérifier la viabilité du terrain et les risques naturels, d’estimer les coûts de raccordement aux réseaux si nécessaire.

Quels diagnostics sont indispensables pour la signature d’un terrain hors lotissement ?

Les diagnostics indispensables varient selon la situation du terrain. Ils peuvent inclure l’état des risques et pollutions (ERP), l’état des nuisances sonores aériennes, le diagnostic termites, le diagnostic assainissement si le terrain est viabilisé, une étude géotechnique dans certaines zones sujettes aux mouvements de terrain.

Quelle est la différence entre un compromis de vente et une promesse de vente ?

Un compromis de vente engage mutuellement l’acheteur comme le vendeur à conclure la vente, sous réserve des conditions suspensives. Une promesse de vente ou promesse unilatérale engage uniquement le vendeur. L’acquéreur, lui, dispose d’une option d’achat pendant une durée déterminée. Le choix entre les deux dépend souvent de la situation ou des préférences des parties.