Compromis de vente terrain dans un lotissement

Écrit par Olivier M. . Mis à jour le 25 septembre 2024 .
Temps de lecture : 10 min

Il est recommandé de signer un avant-contrat entre acheteur et vendeur pour sécuriser l'acquisition ou la vente d'un terrain situé au sein d'un lotissement. Dans la majorité des cas, il est impossible d’établir un compromis de vente. Il faut plutôt se tourner vers une promesse unilatérale de vente, engageant uniquement le vendeur. Le bénéficiaire reste libre d’acquérir ou non le terrain.

Quels sont les critères auxquels doit répondre un terrain situé dans un lotissement ?

Avant de s'engager dans l'achat d'un terrain en lotissement, il est essentiel de comprendre les spécificités de ce type de bien immobilier.

Quelles sont les réglementations spécifiques aux lotissements ?

Chaque lotissement est soumis à des règles d'urbanisme, définies dans le plan local d'urbanisme (PLU) de la commune. Ce document détermine les règles de construction, les coefficients d'occupation des sols (COS), les restrictions d'usage pour chaque zone du lotissement.

Infrastructures et aménagements requis

Contrairement à un terrain hors lotissement ou isolé, le terrain en lotissement est soumis à des contraintes d'aménagement, de voisinage. Néanmoins, les démarches administratives sont en théorie moins compliquées. Ainsi, pour faire l'acquisition d'un terrain situé dans un lotissement, il faut que la parcelle convoitée soit à la fois constructible, viabilisée, délimitée.

Un terrain dit constructible est un terrain apte à supporter une construction. Un terrain viabilisé est normalement raccordable aux divers réseaux indispensables à l'usage : voirie, eau potable, électrique, internet. Enfin, le terrain doit impérativement être délimité de manière précise via le bornage.

A noterSi la parcelle acquise ne répond pas à l'un de ces trois critères, l'acquéreur à la possibilité de demander un recours devant le tribunal pour annuler la vente.

Servitudes, contraintes légales

Les terrains en lotissement peuvent être soumis à diverses contraintes légales :

• Servitudes de passage pour les réseaux ou l'accès à d'autres parcelles.
• Restrictions sur l'implantation des constructions (recul par rapport aux limites séparatives).
• Règles architecturales imposées par le cahier des charges du lotissement.
• Obligations d'entretien des espaces communs.

Il est crucial de prendre connaissance de ces éléments avant tout engagement, car ils peuvent impacter significativement votre projet de construction.

Quelles sont les précautions à prendre avant l'achat d'un terrain en lotissement ?

Pour s'assurer de la faisabilité de votre projet, plusieurs vérifications s'imposent.

Vérifications administratives et légales

Dans le cas d'un terrain situé dans un lotissement, il est normalement réputé constructible. L'acquéreur dispose de la garantie que le terrain est viabilisé, raccordé au réseau. Toutefois, cela ne signifie pas que la construction est réalisable. Pour disposer d'une information complète avant la signature, consultez le PLU à la mairie. Il est également possible d'obtenir un certificat d'urbanisme opérationnel, pour évaluer la faisabilité du projet.

Ces documents sont utiles pour connaître les règles de construction applicables sur le terrain. Ils vous donnent une vision complète des conditions d'accès, de voirie, d'emplacement des réseaux publics comme l'eau, l'électricité, l'assainissement.

Évaluation des risques environnementaux

L'évaluation des risques environnementaux est une étape cruciale avant l'achat d'un terrain en lotissement. Elle comprend :

• L'étude du plan de prévention des risques naturels (PPRN) de la commune.
• L'analyse des risques d'inondation, de glissement de terrain, ou de sismicité.
• La vérification de la présence éventuelle de sols pollués.
• L'évaluation des nuisances sonores, notamment à proximité d'aéroports ou d'axes routiers importants.

Ces informations sont disponibles dans le diagnostic « état des risques et pollutions » fourni par le vendeur.

Analyse des plans d'urbanisme, de lotissement

Posez-vous les questions suivantes, et vérifiez que vous avez bien les réponses :

• Quelle est la surface constructible permise ? Les dimensions des façades ?
• Y a-t-il des contraintes pour la pose de clôtures, la plantation de haies, arbustes ou arbres ?
• Quels sont les travaux imposés dans le cadre du lotissement ?

Compromis de vente ou promesse unilatérale de vente ?

Comprendre les différences entre ces deux options est essentiel pour prendre la meilleure décision.

Quelles différences entre compromis de vente et promesse unilatérale ?

Aucun avant-contrat ne peut être signé ni aucun acompte ne peut être réclamé avant la délivrance du permis d'aménager. Celui-ci vise, dans le cadre d'un projet de lotissement, à permettre la création ou l'aménagement de voies, d'espaces ou d'équipements communs.

À partir de la délivrance du permis d'aménager, le seul avant-contrat pouvant être signé pour la vente d'un terrain en lotissement est une promesse unilatérale de vente (article L442-8 du Code de l'urbanisme). Celle-ci engage uniquement le vendeur à mener la transaction à son terme, et non l'acheteur.

Dans une grande majorité des cas, une promesse unilatérale de vente (ou « promesse synallagmatique de vente ») est rédigée entre les parties.

Quels sont les avantages et inconvénients de chaque option ?

La promesse unilatérale de vente offre plus de flexibilité pour l'acheteur, la possibilité de se rétracter sans pénalité. En revanche, elle est synonyme de moins de sécurité pour le vendeur. Il reste engagé pendant toute la durée de la promesse.

De son côté, le compromis de vente est un engagement réciproque. Il apporte plus de sécurité aux deux parties. Toutefois, il est moins flexible, des pénalités peuvent s’appliquer en cas de rétractation.

Quelles sont les conditions d'utilisation de chaque type de contrat ?

Une exception existe pour les lotissements non soumis à la délivrance d'un permis d'aménager, qui « doivent faire l'objet d'une déclaration préalable ». En fournissant une « garantie d'exécution des travaux », le lotisseur peut alors faire signer un compromis de vente au lieu d’une promesse unilatérale. Mais attention, dans ce cas l'acquéreur ne peut pas se rétracter. Ce qui est moins protecteur pour lui.

Quel est le contenu du compromis de vente pour un terrain en lotissement ?

Le contenu du compromis de vente pour un terrain en lotissement doit être précis, exhaustif pour garantir une transaction sécurisée.

Quelles sont les informations obligatoires sur le terrain ?

Dans tous les cas, l'avant-contrat doit contenir certaines mentions obligatoires afin d'apporter un maximum d'informations au futur acheteur :

• La consistance du lot réservé.
• La surface de plancher constructible.
• La délimitation précise du terrain, qui doit résulter d'un bornage.

Quelles sont les modalités et conditions de la vente ?

D’autres informations doivent être intégrées dans la promesse de vente :

• Le prix sur lequel un accord a été trouvé, les différentes taxes.
• Le délai de livraison du terrain concerné.
• Le mode de financement.
• Les hypothèques, servitudes pesant sur le terrain.
• Les éventuelles conditions suspensives (obtention de prêt, de permis de construire).
• Les éventuels délais : levée d'option, accomplissement de chaque condition suspensive.

Quelles sont les clauses suspensives spécifiques aux terrains en lotissement ?

Les clauses suspensives peuvent inclure :

• L'obtention du permis de construire conforme au règlement du lotissement.
• La réalisation effective des travaux de viabilisation par le lotisseur.
• L'absence de recours des tiers contre le permis d'aménager.
• La conformité du terrain aux descriptions fournies (superficie, viabilisation, etc.).

Ces clauses protègent l'acheteur en lui permettant de se désengager si certaines conditions essentielles ne sont pas remplies.

A noterLa promesse de vente peut être réalisée sous la forme d'un acte sous signature privée entre particuliers (en deux exemplaires), ou un acte authentique rédigé par un notaire.

Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir par le vendeur ?

Ces documents permettent à l'acheteur d'avoir une vision claire de l'état du terrain, des potentiels risques associés.

Diagnostics techniques (sol, pollution, etc.)

Dès la signature du compromis de vente, l'acquéreur doit obligatoirement être en possession du diagnostic « état des risques et pollutions », remis par le vendeur. À certains endroits, des risques naturels impactent la construction. C'est le cas des zones fortement exposées au phénomène de mouvement de terrain causé par des périodes de sécheresse auxquelles succèdent des périodes de réhydratation rapide des sols argileux. Les bâtiments sont soumis à un risque de fissures, il convient de réaliser une étude de sol. Les résultats doivent être annexés à la promesse de vente ou à l'acte de vente.

Diagnostic de conformité des infrastructures

Le diagnostic de conformité des infrastructures est important pour les terrains en lotissement. Il doit inclure :

• La vérification de la conformité des réseaux (eau, électricité, assainissement).
• L'état des voiries et des accès.
• La conformité des aménagements communs prévus dans le cahier des charges du lotissement.

Ce diagnostic permet de s'assurer que le terrain est effectivement viabilisé, prêt à accueillir une construction.

Autres diagnostics requis par la loi

Un état des nuisances sonores aériennes doit également être fourni par le vendeur si le terrain est situé dans une zone exposée.

D'autres diagnostics peuvent être requis, selon la localisation, les spécificités du terrain :

• Diagnostic termites dans les zones concernées.
• Diagnostic amiante si des structures existantes sont présentes sur le terrain.
• Diagnostic plomb si le terrain a accueilli des activités potentiellement polluantes.

Il est recommandé de consulter un professionnel pour s'assurer de la réalisation de tous les diagnostics nécessaires.

Faut-il fournir un dépôt de garantie pour l’achat d’un terrain dans un lotissement ?

Le dépôt de garantie sert à sécuriser la transaction, mais aussi à manifester le sérieux de l'engagement de l'acheteur.

Définition, montant du dépôt de garantie

Au moment de la signature de la promesse unilatérale de vente, une indemnité d'immobilisation correspondant au dépôt de garantie peut être versée par l'acheteur. La loi limite son montant à 5 % du prix de vente final.

Modalités de versement, de remboursement

Cette somme doit être déposée sur un compte bloqué jusqu'à la signature de l'acte définitif. Il est possible de verser la somme directement au vendeur (qui ne peut toutefois l'encaisser avant la fin du délai de rétractation), ou de faire confiance à un notaire.

Quel est le rôle du notaire dans la gestion du dépôt de garantie ?

Le notaire joue un rôle crucial dans la gestion du dépôt de garantie :

• Il assure la sécurité des fonds en les conservant sur un compte séquestre.
• Il veille au respect des conditions de versement et de remboursement du dépôt.
• Il peut agir comme médiateur en cas de litige entre les parties concernant le dépôt.
• Il s'assure que le dépôt est restitué à l'acheteur en cas de non-réalisation de la vente pour des raisons prévues au contrat.

Quels sont les délais de rétractation pour l’achat d’un terrain en lotissement ?

Le délai de rétractation est une protection importante pour l'acheteur d'un terrain en lotissement.

Durée légale du délai de rétractation

Après la signature d'une promesse unilatérale de vente pour un terrain situé dans un lotissement, l'acquéreur dispose d'un délai de rétractation de 10 jours. Il court à partir du lendemain de la présentation de la promesse unilatérale de vente, soit par courrier, soit par signature devant un notaire.

Procédure de rétractation et formalités à respecter

Pour exercer son droit de rétractation, l'acheteur doit suivre une procédure spécifique :

• Adresser une lettre recommandée avec accusé de réception au vendeur ou à son mandataire.
• La lettre doit exprimer la volonté de se rétracter.

• La date d'envoi de la lettre fait foi pour le respect du délai de 10 jours.
• Il n'est pas nécessaire de justifier sa décision de rétractation.

Conséquences d'une rétractation sur la vente

Si l'acquéreur se rétracte, le dépôt de garantie lui est rendu dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de cette rétractation.

Les conséquences d'une rétractation sont les suivantes :

• La vente est annulée sans pénalité pour l'acheteur.
• Le vendeur est libéré de son engagement. Il peut remettre le terrain en vente.
• Tous les frais éventuellement engagés (notaire, agence immobilière) restent à la charge de la partie qui les a commandés.

Questions fréquentes sur le compromis de vente d'un terrain en lotissement

Quelles vérifications doivent être effectuées avant de signer un compromis de vente pour un terrain en lotissement ?

Avant de signer, il faut vérifier que le terrain est constructible, viabilisé et délimité. Il est recommandé de consulter le plan local d'urbanisme, le cahier des charges et le règlement du lotissement. Ces documents fournissent des informations essentielles sur les droits et obligations des propriétaires au sein du lotissement.

Quels diagnostics sont indispensables pour la signature d'un compromis de vente d'un terrain en lotissement ?

Les diagnostics indispensables incluent l'état des risques et pollutions, l'étude de sol dans les zones à risque de mouvement de terrain, l'état des nuisances sonores aériennes si le terrain est dans une zone exposée. D'autres diagnostics peuvent être nécessaires selon la localisation, les spécificités du terrain.

Comment se déroule la procédure de signature d'un compromis de vente pour un terrain en lotissement ?

La procédure débute par la signature d'une promesse unilatérale de vente, après l'obtention du permis d'aménager. Le document doit inclure toutes les informations obligatoires sur le terrain, les conditions de la vente. L'acheteur dispose ensuite d'un délai de rétractation de 10 jours.

Quels sont les droits et obligations des parties lors de la signature d'un compromis de vente en lotissement ?

Le vendeur s'engage à vendre le terrain aux conditions stipulées, à fournir tous les diagnostics obligatoires. L'acheteur, s'il signe un compromis, s'engage à acheter sous réserve des conditions suspensives. Il a le droit de se rétracter dans un délai de 10 jours. Les deux parties doivent respecter les clauses du contrat.