Investissement Malraux 2025 : guide complet du dispositif de défiscalisation

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 30 janvier 2025 .
Temps de lecture : 14 min

Dans le paysage des dispositifs de défiscalisation français, l’investissement Malraux se distingue par son orientation vers la rénovation du patrimoine ancien. Il continue de séduire les investisseurs immobiliers grâce à ses avantages fiscaux intéressants, tout en contribuant à la sauvegarde du patrimoine historique et à la dynamisation de certaines zones urbaines.

Grâce à ce guide complet, Meilleurtaux explore pour vous les aspects fondamentaux de ce dispositif, sa fiscalité associée, les conditions d’éligibilité, le processus d’investissement, et bien plus encore.

Qu'est-ce que le dispositif Malraux ?

Définition et objectifs

Le dispositif Malraux est une mesure fiscale mise en place en 1962 pour encourager la réhabilitation des immeubles anciens dans des secteurs sauvegardés, tels que les quartiers historiques ou les zones de revitalisation urbaine. Son objectif principal est de préserver le patrimoine architectural tout en favorisant la réhabilitation de bâtiments anciens qui sont souvent dégradés et sous-exploités. En échange de cette réhabilitation, les investisseurs bénéficient d’une réduction d’impôt significative, calculée en fonction des dépenses engagées pour les travaux.

L’intérêt de ce dispositif est double : d'une part, il permet de préserver le patrimoine culturel, et d'autre part, il offre aux investisseurs une opportunité de réduire leur impôt sur le revenu tout en constituant un patrimoine immobilier de qualité.

Historique et évolutions récentes

Le dispositif Malraux a été instauré en 1962 dans le but de protéger le patrimoine historique et architectural de la France, tout en incitant les investisseurs à entreprendre des travaux de restauration. À l'origine, ce mécanisme était très ciblé sur les bâtiments classés monuments historiques, mais il a évolué au fil des années pour inclure une plus grande variété de biens dans des zones géographiques spécifiques.

À compter du 1er janvier 2025, les biens situés dans des quartiers anciens dégradés (QAD) ou des quartiers présentant une concentration élevée d'habitat dégradé (et faisant l’objet d’une convention pluriannuelle de renouvellement urbain) ne seront plus éligibles au dispositif Malraux.

Ce changement découle de la fin de l'extension des zones éligibles, qui visait à inclure ces quartiers dans le cadre de la politique de renouvellement urbain. Seuls les immeubles situés dans des sites patrimoniaux remarquables (comme les secteurs sauvegardés, les aires de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine, etc.) continuent aujourd’hui à bénéficier du dispositif.

Différence avec d'autres dispositifs

À noter que la loi Pinel et Pinel Plus n’ont pas été reconduites au 1er janvier 2025 et n’est donc plus à envisager pour les nouveaux acquéreurs. La censure du gouvernement Barnier a également entraîné l’arrêt du dispositif Loc’Avantages à cette même date. Toutefois, cette mesure ne semble pas définitive puisque le gouvernement souhaite le relancer prochainement.

Avantages et inconvénients de l'investissement Malraux

Atouts du dispositif

• Réduction fiscale significative. Jusqu’à 30% des travaux réalisés, avec un plafond de 400 000 euros de dépenses, sur quatre ans consécutifs.
• Valorisation patrimoniale. Les biens rénovés bénéficient généralement d’une augmentation de leur valeur à long terme.
• Impact positif sur les quartiers historiques. L’investissement participe à la préservation et la revitalisation de zones patrimoniales.

Risques et points de vigilance

• Coûts de rénovation. Les dépenses liées aux travaux peuvent dépasser les prévisions, impactant la rentabilité de l'investissement.
• Complexité des démarches administratives. Les démarches pour obtenir les autorisations et respecter les normes peuvent être longues et complexes.
• Retards de travaux. Des retards dans la restauration peuvent entraîner des pertes fiscales.

Comparaison avec d'autres stratégies d'investissement immobilier

Par rapport à d’autres dispositifs, l'investissement locatif via la loi Malraux peut offrir un retour sur investissement plus élevé grâce à la rénovation de biens patrimoniaux d’exception, qui auront peu de chance de perdre de la valeur, de par leur unicité. Toutefois, les risques associés à la restauration et la nécessité de respecter des normes strictes peuvent rendre ce dispositif plus complexe.

Conditions d'éligibilité au dispositif Malraux

Profil des investisseurs éligibles

Le dispositif loi Malraux s’adresse principalement aux résidents fiscaux français, qu’ils soient personnes physiques ou morales. Il est ainsi possible d’investir via une société civile immobilière (SCI) ou une société civile de placement immobilier (SCPI), ce qui permet d’optimiser la gestion fiscale du bien, notamment en termes de transmission de patrimoine.

Types de biens immobiliers concernés

Les biens éligibles au dispositif Malraux doivent être des immeubles anciens à usage d’habitation situés dans des secteurs géographiques précis. Ainsi, les locaux doivent être localisés sur un site patrimonial remarquable :

• soit couvert par un PSMV (plan de sauvegarde et de mise en valeur) ou par un PVAP (plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine) approuvé,
• soit, si ce n’est pas le cas, la restauration doit avoir été déclarée d’utilité publique.

Jusqu’au 31 décembre 2024, étaient aussi concernés les biens situés dans les quartiers anciens dégradés (QAD) et ceux ayant une concentration élevée d’habitat ancien dégradé et faisant l’objet d’une convention pluriannuelle de renouvellement urbain.

Zones géographiques éligibles

On trouve des sites patrimoniaux remarquables sur tout le territoire français. Il n’existe pas de zonage A/B/C comme avec le dispositif Pinel. Ces zones remarquables se trouvent généralement dans des villes historiques ou patrimoniales, en particulier celles dont le patrimoine architectural nécessite une réhabilitation urgente.

Certaines grandes villes, comme Paris, Lyon, ou Bordeaux, ainsi que des villes de taille moyenne avec un patrimoine significatif, font partie des zones ciblées. Vous pouvez utiliser la carte de l’Atlas des patrimoines pour connaître les périmètres de protection d’un bâtiment historique.

Nature des travaux de rénovation

Seuls les travaux ayant pour but de préserver ou de restaurer un bien classé ou inscrit à l’inventaire des monuments historiques peuvent être pris en compte. Les travaux doivent permettre de restaurer l’ensemble du bâtiment.

Dans le cas d’un immeuble en copropriété, un propriétaire seul ne peut pas bénéficier de la défiscalisation si l’ensemble des propriétaires ne s’engagent pas dans la restauration. Les travaux sont réalisés sous l’égide d’un Architecte des Bâtiments de France.

Les travaux admissibles incluent :

• la réhabilitation des façades,
• la rénovation des toitures,
• la mise aux normes des installations électriques et sanitaires,
• la restauration des éléments architecturaux historiques (murs, fenêtres, sols).

Les travaux d’amélioration, de décoration ou d’embellissement ne sont pas éligibles, à moins qu'ils ne soient nécessaires à la conservation du bien.

Processus d'investissement en loi Malraux

Étapes clés de l'investissement

L’investissement Malraux se décompose en plusieurs étapes clés :

• Sélection du bien. Trouver un bien éligible dans une zone protégée et déterminer les travaux nécessaires à sa restauration.
• Montage financier. Estimer le coût des travaux et identifier les solutions de financement. Les investisseurs peuvent recourir à un crédit immobilier ou à un financement par SCI. Entourez-vous de professionnels qualifiés : architectes, artisans réputés... Les rénovations de biens anciens peuvent révéler des surprises lors des travaux, alors prévoyez une fourchette haute pour vos travaux.
• Obtention des permis et autorisations. Le dossier de permis de construire sera examiné par les autorités locales et les Architectes des Bâtiments de France (ABF).
• Réalisation des travaux. Faites-vous éventuellement accompagner d’un maître d’œuvre pour s’occuper du bon déroulement des travaux et du lien entre les différents corps de métier.
• Déclaration fiscale. Déclarer les dépenses engagées pour bénéficier de la réduction d’impôt.

Choix du bien et du programme

Le choix du bien à rénover est une étape cruciale. L'emplacement du bien, l’état de la propriété et le type de travaux nécessaires sont des critères déterminants pour la rentabilité de l’investissement à long terme. Il est important de faire appel à des experts en patrimoine et en construction pour évaluer les coûts des travaux et la viabilité du projet.

Les programmes immobiliers proposés par des promoteurs spécialisés dans la rénovation du patrimoine offrent souvent des garanties de qualité et d'accompagnement tout au long du processus.

Financement et montage du projet

Le financement de l’investissement Malraux peut être réalisé par différentes sources :

• Prêt bancaire classique : certains établissements bancaires proposent des prêts immobiliers spécifiques pour ce type d’investissement locatif.
• SCI ou SCPI : il est aussi possible de financer un projet via une société immobilière, ce qui permet de partager les coûts, les risques, et de mieux gérer les aspects fiscaux, notamment en matière de transmission.
• Fonds personnels : plus rarement, si vous disposez de la trésorerie nécessaire pour couvrir le projet, vous n’avez pas à recourir à un financement externe.

Suivi des travaux et respect des délais

Les travaux doivent être réalisés dans le respect des prescriptions de l’Architecte des Bâtiments de France. Le suivi de chantier est donc un élément clé pour garantir la conformité des travaux aux exigences en matière d’urbanisme, et donc pour bénéficier de la réduction d’impôt. Un retard dans la réalisation des travaux (3 ans) pourrait entraîner des sanctions fiscales et l'annulation des avantages fiscaux.

Aspects juridiques et fiscaux

Cadre légal de l'investissement Malraux

L’investissement Malraux est régi par l’article 199 tervicies du Code général des impôts. Ce dernier précise quelles dépenses et immeubles sont éligibles, les caractéristiques de la réduction (taux, plafond, modalités d’application...), les conditions s’agissant de l’engagement de location nue, etc.

Le contribuable doit respecter les conditions pendant toute la durée de son engagement, sous peine de perdre l’avantage fiscal.

Obligations déclaratives

Pour bénéficier de la réduction d'impôt Malraux, les investisseurs doivent joindre à leur déclaration de revenus une note détaillant l'identité du contribuable, l'adresse du bien, sa localisation dans un site patrimonial remarquable, le permis de construire ou la déclaration préalable, ainsi que le montant des dépenses effectuées.

Ils doivent aussi s'engager à louer le bien pour 9 ans après les travaux, fournir les factures des travaux et, si applicable, un bail de location.

Si l'immeuble appartient à une société, celle-ci doit remplir des obligations similaires et fournir une attestation annuelle à ses associés, qui doivent également joindre cette attestation à leur déclaration de revenus.

La déclaration se fait via le formulaire 2044-EB ou 2044-M, et doit être accompagnée des documents détaillant les coûts des travaux. Veillez à bien documenter l'ensemble de l'opération et de respecter les engagements de location pour maintenir les avantages fiscaux.

Cumul avec d'autres dispositifs fiscaux

Le dispositif Malraux n’est pas soumis au plafonnement global des niches fiscales, fixé à 10 000 euros par an. Pour autant, il n’est pas cumulable, pour un même logement, avec le dispositif Scellier, Duflot, Pinel, Pinel Plus, Denormandie ou Girardin. Par ailleurs, s’agissant du déficit foncier, il n’est pas non plus possible d’obtenir déduction des dépenses pour la détermination des revenus fonciers si le contribuable a choisi de bénéficier de la réduction d’impôt Malraux, même pour la part dépassant le plafond de 400 000 euros.

Traitement fiscal en cas de revente

Le contribuable bénéficiant de l’avantage Malraux n'est pas libre de vendre son bien à tout moment, car il s'engage à respecter une période de location de 9 ans, sous peine de perdre ses avantages fiscaux. Ensuite, à la revente, la plus-value immobilière est imposée, selon les règles de droit commun, c’est-à-dire avec un abattement éventuel selon la durée de détention.

Jusqu'au 19 janvier 2025, l’administration permettait un double avantage fiscal pour les biens Malraux acquis en VIR : la réduction d’impôt sur les travaux et une réduction de la plus-value taxable en cas de revente.

Cependant, la réponse ministérielle Frassa revient sur cette position et précise que le montant des travaux ne peut plus être inclus dans le prix d’acquisition pour calculer la plus-value, ce qui supprime ce double avantage.

Avantages fiscaux de l'investissement Malraux

Taux de réduction d'impôt

L'un des atouts majeurs du dispositif Malraux réside dans le taux de réduction. En fonction du type de zone et des travaux réalisés, les taux de réduction peuvent varier entre 22% et 30% des dépenses de restauration.

• 22% pour les immeubles situés dans un site patrimonial remarquable bénéficiant d'un PVAP (plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine) approuvé, ou dont le programme de restauration a été reconnu d'utilité publique.
• 30% pour les immeubles situés dans un site patrimonial remarquable avec un PSVM (plan de sauvegarde et de mise en valeur) approuvé.

Plafonnement et report

Un des points importants à noter dans le cadre de l’investissement en loi Malraux est le plafonnement de la réduction d’impôt. Bien que celle-ci puisse atteindre 30%, elle est limitée à 400 000 euros de dépenses de travaux sur 4 ans, ce qui donne un avantage maximal de 120 000 euros.

Si, pour une année, la réduction d’impôt est supérieure à l’impôt dû, le solde peut être reporté sur les années suivantes, mais cela doit se faire dans la limite de 3 ans. Seuls les travaux de réhabilitation et de restauration, et non d'entretien ou d’amélioration, sont éligibles.

Calcul de l'avantage fiscal

Le calcul de la réduction d'impôt est relativement simple, mais il doit prendre en compte plusieurs paramètres :

• Nature des travaux : les travaux doivent être considérés comme nécessaires à la conservation ou à la restauration d’un bien classé ou situé dans un secteur sauvegardé. Les dépenses admissibles incluent notamment la remise en état des façades, des toitures, ainsi que la mise aux normes des installations.
• Plafonnement des dépenses : Le plafond des travaux éligibles est fixé à 400 000 euros par investisseur, répartis sur 4 années consécutives. Cela signifie qu’un investisseur peut bénéficier d’un avantage fiscal maximum de 120 000 euros sur cette période.

Comment optimiser son investissement Malraux ?

Choix de l'emplacement et du bien

Comme pour tout investissement locatif, le choix du bien dicte ensuite la rentabilité ou l’échec de l’opération. Dès lors, ne vous précipitez pas et faites correctement estimer les coûts des travaux, qui peuvent très vite grimper dans une rénovation d’ampleur sur un bien patrimonial.

Une mauvaise analyse pourrait ensuite vous rajouter des frais de plusieurs dizaines de milliers d’euros, selon le type de logement. De même, choisissez un quartier dynamique, convoité par les locataires, pour être sûr de ne pas vous retrouver en vacance locative.

Stratégies de financement

Le financement via un crédit immobilier est souvent utilisé, car les intérêts d’emprunt peuvent être déduits des revenus fonciers (dans la limite de 10 700 euros par an). Si vous ne souhaitez pas posséder et gérer le bien vous-même, que la charge est trop lourde, tant en termes de temps que financier, vous pouvez opter pour l’investissement via une SCI ou SCPI.

Quel que soit votre projet, faites-vous aider d’un courtier qui vous aidera à réaliser le meilleur montage financier pour votre investissement locatif.

Gestion locative et valorisation du bien

Le bien doit être loué pour bénéficier de la réduction d’impôt Malraux. Après les travaux, il est essentiel de maintenir et valoriser le bien pour garantir une bonne rentabilité à long terme, en s'assurant notamment de la qualité de l’entretien et de la gestion des locataires.

Pour faciliter cette gestion, il est possible de déléguer la gestion locative à une agence immobilière spécialisée. Ces professionnels peuvent prendre en charge les démarches administratives, la recherche de locataires, la gestion des baux, le suivi des paiements, ainsi que l'entretien du bien.

Une autre option pour sécuriser l'investissement est de souscrire une Garantie Locative Impayée (GLI). Cette assurance protège l’investisseur contre les risques d’impayés de loyers et de dégradations éventuelles du bien. Elle garantit ainsi une rentabilité stable et prévient les pertes financières.

FAQ sur l'investissement Malraux

Investissement Malraux : quel avantage en matière d’impôts ?

L’investissement Malraux offre une réduction d’impôt de 22% ou 30% sur les travaux de rénovation d’un bien historique, dans la limite de 400 000 euros sur 4 ans (soit jusqu’à 120 000 euros de réduction). Le bien doit être loué pendant 9 ans, et la réduction s’applique dès le paiement des travaux, même avant la mise en location.

Quelles sont les contraintes liées à l’investissement Malraux ?

Le dispositif Malraux concerne uniquement les biens anciens d’exception, souvent coûteux, et nécessite des travaux supervisés par un architecte des Bâtiments de France. De plus, le bien doit être loué pendant 9 ans, ce qui limite la possibilité de l’occuper ou de le vendre avant cette période.

Peut-on louer à un membre de sa famille ?

Un bien acheté sous loi Malraux ne peut pas être loué à un membre du même foyer fiscal, ni même à un parent ou à un descendant du contribuable. Si l’acquisition est faite par une SCI, le logement ne peut être loué à l’un des associés ou à ses proches (membre du même foyer fiscal, parent ou descendant).

Comment s'effectue le calcul de la plus-value à la revente ?

La plus-value à la revente d’un bien en loi Malraux se calcule de la même manière que pour un bien classique, soit par la différence entre le prix de vente et le prix d’achat. Attention, le mode de calcul de ce dernier diffère selon les modalités d’acquisition (vente d’immeuble à rénover ou autre).

Le dispositif Malraux est-il soumis au plafonnement des niches fiscales ?

Non, ce dispositif n’est pas soumis au plafonnement global des niches fiscales.

Peut-on investir via une SCI ?

Oui. Cependant, la SCI doit respecter les mêmes conditions d’éligibilité que pour un investissement individuel, notamment concernant la nature du bien (situé dans une zone protégée, sous conditions de rénovation, etc.). De plus, la SCI devra s'engager à louer le bien pendant 9 ans après les travaux. L’avantage fiscal sera réparti entre les associés en fonction de leur quote-part dans la société.