Investissement en loi Malraux : modalités et avantages de ce dispositif de défiscalisation

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 5 juillet 2023 .
Temps de lecture : 9 min

Qu’est-ce que l’investissement Malraux ?

L'investissement Malraux est un dispositif de défiscalisation créé en 1962 par l'ancien ministre de la culture André Malraux. Il a pour objectif de favoriser la rénovation et la revitalisation de bâtiments anciens situés dans des quartiers historiques, et ainsi protéger le patrimoine architectural, en offrant des avantages fiscaux aux investisseurs.

Les propriétaires peuvent ainsi bénéficier de réductions d’impôt sur le revenu s’ils effectuent des travaux de restauration et de rénovation dans des logements :

• situés sur un secteur classé “Sites Patrimoniaux Remarquables” (SPR), dont le Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) est approuvé, ainsi que les quartiers anciens dégradés (QAD) et les quartiers conventionnés NPNRU (Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain) : soit les anciens “secteurs sauvegardés” ;
• situés sur des sites classés “Sites Patrimoniaux Remarquables” (SPR) dont le Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine (PVAP) est approuvé et déclaré d’utilité publique : soit les anciennes ZPPAUP (zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager) et AVAP

Ces travaux doivent être réalisés par des professionnels du bâtiment et respecter les normes en vigueur en matière de préservation du patrimoine. Les bâtiments doivent également être destinés à la location pendant une durée minimale de 9 ans à compter de la fin des travaux. Il n’existe en revanche aucun plafond de loyer à respecter, contrairement à d’autres dispositifs de réductions d’impôt (Pinel par exemple).

L'investissement Malraux est considéré comme un dispositif de défiscalisation attractif pour les investisseurs qui souhaitent se constituer un patrimoine immobilier avec un bien d’exception, tout en bénéficiant d'avantages fiscaux intéressants. Il convient toutefois de bien évaluer les risques et les opportunités avant de se lancer. En effet, ce type de bien est généralement onéreux à l’achat.

A savoirLa loi de finances pour 2023 a prolongé le dispositif Malraux jusqu’au 31 décembre 2023.

Quelle réduction d’impôts avec l’investissement Malraux ?

Ce dispositif d’incitation à l’investissement immobilier a plusieurs avantages. Le principal étant de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu : 22% (PVAP) ou 30% (secteurs sauvegardés) sur les dépenses éligibles.

Ces réductions d’impôt de 22 à 30% ne sont toutefois pas illimitées. Le plafond de dépenses des travaux éligibles est limité à 400 000 euros au total, dont 100 000 maximum par an. A noter que les réductions d’impôt peuvent durer 4 ans au maximum. Précisément, elles s'étalent sur la période du paiement effectif des travaux, et ne doivent pas dépasser 3 ans après la date de délivrance du permis de construire (délai porté à 4 ans dans le cas de fouilles archéologiques).

Par exemple, imaginons que vous avez acheté un bien pour lequel vous comptez effectuer 400 000 euros de travaux sur 4 ans, et qu’il se situe dans une zone où vous pouvez bénéficier de 30% de réduction d’impôt : vous pourrez donc bénéficier de 120 000 euros (30 000 euros x 4 ans) de réduction d’impôt au maximum.

L'autre intérêt de la loi Malraux, c’est qu’elle n’entre pas dans le plafond des niches fiscales. Pour rappel, le plafonnement global des niches fiscales consiste à limiter le montant des avantages fiscaux dont vous pouvez bénéficier chaque année pour le calcul de l'impôt sur le revenu. Ainsi, lorsque vous investissez pour faire de la défiscalisation en France, le total de vos avantages fiscaux ne peut pas vous procurer une diminution du montant de l'impôt dû supérieure à 10 000 euros. Toutefois, ce n’est pas le cas pour le dispositif Malraux, qui bénéficie d’un plafond particulier à hauteur de 30 000 euros par an. Il est donc financièrement plus intéressant que les autres dispositifs de défiscalisation.

Quelles sont les conditions pour bénéficier de ce dispositif de défiscalisation ?

Pour bénéficier de la défiscalisation Malraux, plusieurs conditions doivent impérativement être respectées :

• Le logement doit être situé sur des sites classés “Sites Patrimoniaux Remarquables” (SPR), définis par une loi du 7 juillet 2016 comme des “sites visant à protéger des villes, villages ou quartiers dont la conservation, la restauration, la réhabilitation ou la mise en valeur présente, d’un point de vue historique, architectural, archéologique, artistique ou paysager, un intérêt public”.
• Pour effectuer des travaux (démolition, reconstruction de toiture, de murs extérieurs d’immeubles existants...), le propriétaire doit obtenir une Autorisation Spéciale de Travaux (AST) délivrée par le préfet du département, après avis de l’Architecte des Bâtiments de France (ABF).
• Le bien doit faire l’objet d’une restauration complète avec contrôle et suivi de l’ABF.
• Le montant maximal de travaux ouvrant droit à réduction d'impôt est fixé à 400 000 euros sur 4 ans, à compter de l’année de délivrance de l’autorisation de travaux.
• Le logement doit être mis en location nue pendant une durée de 9 ans à compter de sa restauration, et ce, dans les 12 mois qui suivent l’achèvement des travaux.
• Le bien ne doit pas être loué à un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable (ou un des associés de la société civile).
• Le logement doit être loué pour un usage d’habitation à titre de résidence principale.

Si l’une de ces conditions n’est pas remplie, vous ne pouvez pas profiter du dispositif de réduction d’impôt Malraux.

Quelles sont les avantages et contraintes de l’investissement Malraux ?

Les avantages de l’investissement Malraux

Outre l’avantage fiscal qui vous est accordé, vous allez devenir propriétaire d’un logement “d’exception”, situé dans un immeuble de caractère, et généralement localisé en centre-ville. Vous allez donc associer le charme de l’ancien au confort du neuf, ce qui valorisera d’autant plus votre patrimoine et facilitera la revente du logement, à condition de respecter un délai de 9 années de mise en location.

Enfin, avec le dispositif Malraux, vous pouvez mettre en location sans contrainte votre logement, puisqu’aucun plafond de loyer n’est imposé, ni même de conditions de ressources en ce qui concerne le locataire. Pendant 9 années, vous percevez donc des revenus locatifs réguliers, et non sous-cotés par rapport à la valeur de votre bien. Et après ce délai de mise en location, vous êtes libre de continuer à louer le bien, l’habiter vous-même, ou le vendre sans conditions contraignantes, en réalisant souvent une plus-value liée aux rénovations.

Les contraintes liées à l’investissement Malraux

Le dispositif Malraux impose également quelques obligations à l’investisseur. D’une part, vous devez attendre 9 années de mise en location du bien suite à la finalisation des travaux réalisés avant de disposer librement de votre bien. Une durée assez conséquente, durant laquelle vous n’êtes pas libre d’habiter le logement, ni le vendre.

Par ailleurs, certes vous avez bénéficié d’une réduction d’impôt, mais vous êtes désormais propriétaire d’un bien situé sur un site classé, et dont la valeur locative est nécessairement élevée.

De plus, ce dispositif de défiscalisation n’est pas destiné à n’importe quel investisseur. Vous devez déjà disposer d’un certain niveau de ressources pour investir dans un bien de prestige, dont le caractère et la localisation rendent le prix d’achat conséquent. Sans compter les nombreux frais de travaux à prévoir. D’autant qu’il y a un risque éventuel que les coûts de restauration soient plus élevés que prévu et dépassent les estimations.

Exemple d’investissement Malraux

Imaginons que vous souhaitiez investir dans un bien immobilier éligible à la loi Malraux dans le centre-ville de Rennes. Vous trouvez un appartement ancien de 80 mètres carrés à rénover, situé dans un immeuble datant de la fin du XIXe siècle.

Le montant total des travaux de rénovation est estimé à 200 000 euros, dont 100 000 euros de travaux éligibles à la défiscalisation Malraux. Vous achetez le bien pour 350 000 euros. Grâce à la loi Malraux, vous bénéficiez d'une réduction d'impôt de 30% du montant des travaux éligibles, soit 30 000 euros au total. Cette réduction d'impôt peut s'étaler sur les 4 années suivant la réalisation des travaux, à raison de 7 500 euros/an, dans le cas où les travaux durent 4 ans. Si en revanche, ceux-ci ne durent qu’un an et sont payés en un an, vous pouvez bénéficier de 30 000 euros de réduction sur une année.

En contrepartie de cet avantage fiscal, vous vous engagez à louer le bien rénové nu à titre de résidence principale pendant au moins 9 ans à l’issue de la fin des travaux. Au bout des 9 ans de location obligatoire, vous pouvez continuer de louer votre logement, ou bien le revendre et ainsi bénéficier de la plus-value liée à la rénovation.

FAQ investissement Malraux

Qu'est-ce que l’investissement Malraux ?

L’investissement Malraux est un dispositif de défiscalisation immobilière qui tire son nom de l’ancien Ministre de la Culture André Malraux. Il offre des réductions d’impôts aux investisseurs qui acquièrent et rénovent des bâtiments anciens situés dans des zones sauvegardées, à condition de les louer pendant une période déterminée.

Ces biens se trouvent généralement dans les centres historiques des villes. L'objectif de ce dispositif est de préserver le patrimoine historique et architectural français tout en favorisant la revitalisation des centres-villes. En contrepartie de la réhabilitation de ces logements anciens, les investisseurs bénéficient d'avantages fiscaux intéressants.

Investissement Malraux : quel avantage en matière d’impôts ?

Avec l’investissement Malraux, si vous devenez propriétaire d'un bien situé dans une zone urbaine historique que vous rénovez, vous pouvez bénéficier d'une réduction d'impôt de 22% ou 30% sur vos dépenses de travaux, à condition que ces travaux soient supervisés par un architecte des Bâtiments de France. Le plafond des dépenses de travaux éligibles est fixé à 400 000 euros sur une période de 4 ans, ce qui signifie que vous pouvez déduire jusqu'à 120 000 euros au total.

En échange de cette réduction d'impôt, vous vous engagez à louer le logement rénové pendant une durée de 9 ans. La réduction d'impôt s'applique dès le début sur la base des travaux payés au cours de l'année, indépendamment de la mise en location du bien.

Quelles sont les contraintes liées à l’investissement Malraux ?

Le dispositif Malraux est soumis à certaines règles. Elles concernent à la fois le type de biens éligibles et les travaux éligibles. De plus, ce dispositif n'est pas accessible à tous. Il est nécessaire d'avoir les moyens financiers pour acquérir un bien ancien de caractère, souvent bien situé et donc coûteux.

Par ailleurs, les coûts de rénovation de ce type de logement sont souvent élevés. En tant que propriétaire, vous devez également mettre le bien en location pendant une période de 9 ans après la finalisation des travaux, avant d'avoir le droit de l'occuper ou de le vendre.