Devenir propriétaire : les étapes et astuces pour acheter

Devenir propriétaire

La majorité des Français rêve de devenir propriétaires, ne serait-ce que pour cesser de payer les loyers au terme du crédit immobilier. Afin de ne pas vous lancer tête baissée dans ce projet et le préparer au mieux, ce guide vous explique comment devenir propriétaire, les possibilités qui vous sont offertes et les solutions pour un meilleur accès au prêt immobilier.

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L’essentiel à savoir sur la démarche pour devenir propriétaire

Devenir propriétaire n’est pas un acte anodin. Cette démarche se réalise en plusieurs étapes et sa complexité va évoluer selon votre profil (âge, situation personnelle, professionnelle, etc.).

Il est parfois préférable de s’offrir les services d’une agence immobilière, celle-ci étant à même de trouver le bien qui correspond le mieux au budget et aux attentes d’un acquéreur et de vous guider dans vos démarches.

Les services d’accompagnement constituent aussi un véritable bouclier contre les risques liés aux divers pièges. L’agence immobilière peut aussi faire des suggestions pour affiner le choix entre un bien immobilier neuf et ancien, une maison et un appartement, un bien avec ou sans travaux… L’acquéreur peut également bénéficier d’un guide complet quant aux prêts aidés auxquels il peut prétendre pour financer son projet immobilier.

Les étapes indispensables pour devenir propriétaire

Pour devenir propriétaire, trois étapes sont à envisager.

1La première consiste à définir son projet immobilier. Il s’agit ici de choisir entre un appartement et une maison, entre un immobilier neuf et ancien, entre une acquisition individuelle ou en groupe.

2L’estimation du budget à consacrer au projet vient en seconde étape.

3La dernière étape est en étroite relation avec la seconde : l’étude des prêts aidés auxquels on peut avoir droit.

Bien organiser ses recherches

Jeune femme en pleine recherche de bie immobilier Bien organiser ses recherches consiste à exploiter toutes les sources d’informations et de renseignements (Internet, agences immobilières, presse, etc).

Une fois le bien immobilier ciblé, un déplacement sur les lieux est fortement recommandé. On s’offre ainsi l’occasion de poser les bonnes questions au propriétaire.

Elles portent sur divers éléments :

  • État de la toiture et des façades, exposition, conformité des diverses installations (électrique et gaz), diverses taxes (foncière, habitation, charges de copropriété…) et peut-être aussi sur le voisinage.

  • Il sera aussi bon de consulter le dossier de diagnostic technique.

  • S’il s’agit d’un appartement, mieux vaut vérifier la conformité avec la loi Carrez (surface).

Bien évaluer la valeur du bien immobilier

Évaluer le bien immobilier de son choix consiste surtout à comparer son prix avec ceux des biens similaires qui se trouvent dans le secteur ou le quartier. Cette démarche implique divers éléments tels que la surface, l’existence ou non d’étage, l’état général, mais aussi le standing du bien.

Faut-il acheter dans le neuf ou dans l'ancien ?

Pour choisir entre acheter dans le neuf ou l’ancien, il faudra se référer à un certain nombre d’éléments comme l’emplacement, le budget, le calendrier ou encore le goût.

Le neuf présente toute une multitude d’avantages. Cette catégorie de bien est par exemple conforme aux dernières législations (sécurité, écologie…) en vigueur. On y retrouve aussi des équipements en excellent état (salle de bain, ascenseur, parking…).

Dans le neuf, les charges courantes sont généralement moins lourdes (facture énergétique, exonération de taxe foncière pendant deux ans, frais de notaire tournant autour de 3 à 4 % du montant de la transaction, contre 6 à 8 % dans l’ancien…).

Acheter dans l’ancien est aussi une source de profits indéniable. Tout d’abord, la phase recherche sera plus évidente puisque l’ancien représente la grande majorité des biens à vendre sur le marché. De plus, on peut facilement les trouver en centre-ville. Les questions liées au coût amènent aussi les acheteurs à se tourner vers l’ancien.

Le prix fait également l’objet d’une décote au cas où des travaux de rénovation sont requis. Si ces travaux sont relatifs au Diagnostic de Performance Energétique (DPE), le prix sera davantage tiré vers le bas.

ImportantEnfin, dans l’ancien, on apprécie la rapidité des démarches : il est possible d’emménager dans le bien moins de 3 mois à compter de la signature du compromis ou de la promesse de vente.

Voici, en vidéo, le détail des étapes vous permettant de devenir propriétaire :

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Plutôt appartement ou une maison ?

Choisir entre un appartement et une maison se fait notamment en référence à son style de vie. Opter pour un appartement permet d’éviter l’entretien des parties communes (escalier, couloirs, cours, jardin…). Le syndic de copropriété s’en charge et le coût sera partagé entre les copropriétaires.

Il suffit de consulter les derniers procès-verbaux de l’assemblée générale pour se retrouver dans les travaux en cours ou à venir.

Pour en savoir plus sur les modalités d’utilisation des parties communes et les limitations de jouissance, mieux vaut aussi se référer au règlement de copropriété. Enfin, un appartement est aussi conforme à la loi Carrez (superficie adaptée).

Maison

Acheter une maison est aussi la meilleure option pour un acquéreur désireux de tranquillité et d'espace. Ce type de logement permet aussi d’avoir une plus grande marge de manœuvre pour les aménagements intérieurs (date des travaux, type de travaux, coût des travaux…).

Pour écarter les risques, une visite des lieux en compagnie d’un architecte est très recommandée. Ce spécialiste sera par exemple d’une aide lors de la vérification des constructions annexes par rapport aux règles d’urbanisme.

Mieux vaut aussi se rendre à la mairie pour consulter les documents d’urbanisme en vigueur (emprise au sol, possibilités d’extension…). Avant de s’engager, l’acquéreur aura aussi à vérifier le montant des charges à acquitter (taxe foncière, chauffage, eau…).

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Acheter avec ou sans travaux ?

Il n’y a rien de mieux ni de plus pratique que d’acheter sans travaux. Toutefois, acheter un bien nécessitant des travaux offre des avantages. L’autre option est toutefois loin d’être la mer à boire. En effet, son principal avantage réside dans les questions liées aux coûts : l’achat se fait avec une décote basée sur le prix du même bien immobilier en bon état.

Si le logement est dédié à un investissement locatif, l’acquéreur profite aussi d’une politique fiscale avantageuse. Seuls ses revenus fonciers sont imposables, car le coût des travaux vient en déduction des loyers imposables. Un acquéreur lourdement imposé y voit surtout une belle opportunité puisqu’il peut créer des déficits fonciers qui viennent en déduction des revenus globaux imposables.

Par ailleurs, on note des dispositifs destinés à financer les travaux:

  • l’éco-PTZ ;
  • MaPrimeRénov’ ;
  • les aides d’Action Logement ;
  • la loi Denormandie pour les investissements locatifs afin de réduire votre imposition jusqu’à 12 ans.

Avant de se lancer dans les travaux, mieux vaut toutefois vérifier si des autorisations particulières sont requises. Dans le cas d’une copropriété, certains règlements présentent des dispositions particulières pour les travaux réalisés dans les parties privatives.

Les travaux ayant des conséquences sur les parties communes requièrent l’aval de l’assemblée générale des copropriétaires. Enfin, il faut également savoir que le début des travaux ne peut avoir lieu que 2 ans à compter de la date d’achèvement du bien immobilier.

Et la construction, est-ce une piste à étudier ?

Pour devenir propriétaire, il est aussi possible de faire construire sa maison. Deux options sont au choix : louer les services d’un constructeur de maison individuelle ou se tourner vers un architecte ou une entreprise du bâtiment.

La première option passe par la signature d’un CCMI (Contrat de construction de maison individuelle). Offrant un niveau de protection optimal, celui-ci prévoit un délai de rétractation de 7 jours sans avoir à en indiquer le motif. Il exhorte le constructeur à souscrire une garantie financière de livraison à un prix une date préalablement déterminée.

Le paiement est échelonné, c’est-à-dire, au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Si l’acquéreur a eu recours à un crédit immobilier, il est préférable que le paiement soit à déblocages successifs. À noter que le prix de vente du bien en question inclut la TVA. Celle appliquée aux logements neufs est de 20 %.

Louer les services d’un architecte ou d’une entreprise du bâtiment est obligatoire pour faire construire une maison, dont la surface de plancher est égale ou est supérieure à 150 m². Le respect de cette recommandation est d’ailleurs la garantie de l’obtention du permis de construire.

L’acquéreur aura à signer un contrat d’entreprise pour chaque corps de métier (plombier, maçon, électricien...). Les modalités de paiement seront étudiées par les deux parties (30 %, 35 % ou 45 % selon l’avancement des travaux).

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Appartement : qu’est-ce que le VEFA ?

Le VEFA (Vente en l’état futur d’achèvement) permet aux familles les plus modestes de devenir propriétaire. Ce mode de vente très particulier se fait sur Plan, puisque la construction du bien immobilier en question n’est même pas encore démarrée.

Il peut arriver que la construction ne commence que plusieurs mois après la signature de l’acte de vente (entre 12 et 24 mois). Par ailleurs, la VEFA est un mode de vente très réglementé, un gage de sécurité pour l’acquéreur.

Cette solution offre de nombreux avantages :

  • garanties du neuf ;
  • pas de travaux à court terme ;
  • dernières normes environnementales, etc.

Les acheteurs sont aussi exonérés de la taxe foncière durant quelques années, un avantage valable dans la majorité des communes françaises. Le VEFA permet aussi de réduire les frais de notaire qui représente environ 2 % de la valeur d’un bien neuf, contre 8 % dans l’ancien.

Comment évaluer sa capacité d'acquisition ?

Estimationd u ciuot d'acquisition d'un bien immobilier

L’évaluation de sa capacité d’acquisition permet de voir plus clair dans son projet immobilier. Elle correspond au montant que vous pouvez emprunter selon vos revenus et vos charges (loyers, pension alimentaire, crédits à la consommation, etc.).

Le calcul implique divers éléments en fonction du type de projet (acquisition d’un premier logement, achat-revente ou un investissement locatif…). Notre simulateur de capacité d’emprunt vous permet d’y voir plus clair.

Comment augmenter sa capacité d’emprunt ?

Tous les ménages n’ont pas la possibilité de devenir propriétaires, notamment en raison d’un taux d’endettement trop élevé. Il existe des solutions pour le réduire et ainsi envisager d’acheter un bien immobilier :

  • rembourser un crédit personnel en cours. Avec une mensualité en moins, vous pourriez respecter le taux d’endettement de 35 % imposé par le Haut Conseil de stabilité financière ;
  • emprunter sur une durée plus longue. Allonger votre crédit immobilier vous permet mécaniquement de réduire le montant des mensualités et donc votre taux d’endettement ;
  • comparer les offres de crédit immobilier. Avec un comparateur de prêt immobilier, vous vous offrez la possibilité de trouver le crédit au meilleur taux. Or, moins celui-ci sera élevé, plus la mensualité sera faible ;
  • comparer les offres d’assurance emprunteur. Le poids de l’assurance de prêt est majeur dans un crédit immobilier, n’oubliez pas que la délégation d’assurance vous permet de trouver la meilleure offre pour accéder au crédit.
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L’apport personnel pour devenir propriétaire

L’apport personnel doit représenter 10 à 20 % du prix du bien en question selon votre profil, le montant emprunté et votre établissement bancaire. Il peut être constitué avec un compte épargne (assurance-vie, produits d’épargne…). Mieux vaut surtout privilégier les supports d’épargne associés à un régime fiscal favorable.

Pour acquérir une résidence principale, il est possible de débloquer par anticipation son PEE (Plan d’épargne entreprise) ou son PER (Plan épargne retraite) avant le terme de la période d’indisponibilité (5 ans pour le PEE).

Pour une opération d’achat-revente, l’apport personnel comprend le prix de vente effectif de l’ancien logement (déduction faite des crédits immobiliers en cours). Pour un achat avant la revente, il correspond au montant du prêt relais (entre 50 et 80 % de la valeur d’expertise du bien en question (déduction faite du règlement du capital restant dû sur le logement).

Dans ce second cas, mieux vaut évaluer le logement de la manière la plus objective possible, par des agences immobilières. Cette démarche se fait en comparant les prix des biens équivalents en vente dans un même quartier.

Intégrer les frais de notaire dans son projet immobilier

Le calcul des frais de notaire se fait sur la base de deux paramètres clés, à savoir le prix d’achat du bien immobilier (n’incluant pas la commission d’agence immobilière), ainsi que le barème officiel national en rapport avec la nature du bien.

Rassemblant les débours, les honoraires, les droits de mutation et éventuellement les frais d’inscription hypothécaire, les frais de notaire représentent 7 % à 8 % de la valeur d’un immobilier ancien et celle des terrains à bâtir. Ils équivalent aussi à 2 à 3 % du coût d’un immobilier neuf. Bien évidemment, les frais de notaire sont inclus dans le coût total du projet immobilier.

Quelles sont les aides pour devenir propriétaire ?

Il existe un certain nombre de prêts aidés permettant de devenir propriétaire. Parmi eux figure le PTZ + (Prêt à taux zéro renforcé), dont la durée de remboursement va de 12 à 25 ans. Destiné à l’achat d’un bien neuf, il est soumis à conditions (ressources, situation géographique, nombre des futurs occupants…).

Le Prêt action logement (PEL) s’adresse quant à lui aux salariés des entreprises privées membres du CIL (Comité interprofessionnel du logement). Le bien à financer doit être conforme aux normes écologiques en vigueur.

Le Prêt conventionné (PC) qui présente l’avantage de ne pas être soumis à conditions de ressource. Les frais de notaires sont également réduits, mais ce prêt est associé à un taux relativement élevé. Sa durée de remboursement va de 5 à 35 ans.

On note aussi les prêts octroyés par les collectivités territoriales. Certains d’entre eux sont répertoriés sur le site de l’Agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL). Paris propose par exemple le Prêt parcours résidentiel destiné aux ménages les plus modestes.

Le Prêt à l’accession sociale (PAS) est similaire au PTZ au niveau des conditions de ressources. Il a la particularité de pouvoir financer l’intégralité de l’acquisition. Son point faible est certainement ses taux très élevés comme ceux des prêts conventionnés.

Enfin, le Prêt des caisses de retraite complémentaire et mutuelle. Les conditions d’octroi diffèrent d’une mutuelle à une autre. Ce prêt aidé est surtout reconnu comme étant plus avantageux qu’un prêt classique.

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Le compromis de vente

La signature du compromis de vente (on parle de contrat préliminaire pour un bien immobilier neuf) est la première étape d’une démarche de l’acquisition d’un bien immobilier. L’acquéreur peut ainsi « bloquer » le bien, ce qui empêche la vente à un autre acquéreur.

La promesse de vente fait l’objet d’une réglementation stricte. Il doit comporter un certain nombre de mentions. Parmi celles-ci figurent le nombre de pièces principales, la valeur de la surface habitable, l’existence ou non de dépendances, la disposition précise du bien dans l’immeuble, les caractéristiques de la construction, le descriptif des équipements, le descriptif des éléments collectifs, le prix de vente, la date limite de la signature du contrat de vente, la date de livraison du bien, ainsi que les conditions légales concernant le dépôt de garantie.

ImportantEn règle général, la signature du compromis s’accompagne du dépôt de garantie (aussi appelé séquestre) d’un montant équivalent à 5 % de la valeur du bien immobilier en question. La garantie sera déposée sur un compte séquestre, au nom de l’acquéreur et chez un notaire (ou une banque). Il sera bloqué jusqu’à la signature du contrat de vente définitif.

Dans le neuf, la réception des ouvrages vient en seconde étape d’une démarche pour devenir propriétaire. Elle se fait entre le réservant et les différentes entreprises ayant assuré les travaux de construction. Il incombe au réservant de dresser un procès-verbal de réception. L’acquéreur prend possession du bien, en vérifiant sa conformité avec le plan de construction préétabli.

À quel âge devient-on propriétaire ?

La plupart des français devient propriétaire à l’approche de la quarantaine. Cet aboutissement en soi est le plus souvent le fruit des efforts financiers d’un couple. En effet, la hausse des prix de l’immobilier constitue un véritable frein pour les jeunes actifs. Ces derniers s’accordent beaucoup de temps pour stabiliser leur situation.

Ils ont également besoin d’acquérir un certain niveau d’ancienneté avant de pouvoir prétendre à un crédit immobilier. Pour ne rien arranger, les organismes financiers exigent un « apport personnel » avant d’octroyer le prêt.

Les Français peuvent toutefois accéder à la propriété bien avant la quarantaine, notamment grâce aux prêts aidés à l’image du prêt à taux zéro (PTZ+), des prêts des collectivités locales, des prêts des caisses d’allocations familiales et les prêts conventionnés.

Les jeunes sont avantagés par une assurance de prêt immobilier moins chère, ce qui permet de réduire le coût total du crédit.

Souscrire un crédit immobilier relève d’un vrai parcours du combattant pour les seniors. Ceux-ci peinent à convaincre les organismes financiers de leur capacité de remboursement, même si l’espérance de vie augmente de manière continue.

Les spécialistes estiment toutefois qu’il est tout à fait possible de devenir propriétaire à 60 ans. À cet âge, le prétendant voit ses enfants devenir de jeunes actifs, ce qui allège le budget familial. De plus, certains crédits arrivent normalement à terme.

À 60 ans, il est plutôt question d’acquérir une résidence secondaire ou de faire un investissement locatif. Le prétendant risque néanmoins de se heurter à une durée de remboursement plus courte, à un coût de crédit plus important, mais aussi à une prime d’assurance très élevée.

En effet, les organismes financiers ajustent la durée des remboursements de manière à ce que l’emprunteur n’atteigne pas ses 70 ou 75 ans à l’échéance du contrat.

Cet ajustement des remboursements révèle aussi son utilité par le fait qu’un emprunteur de 60 ans fait face à l’inévitable chute des revenus à l’entame de la retraite. Pour un propriétaire de sa résidence principale, la tâche peut se révéler plus évidente puisque son nouvel emprunt sera garanti par son patrimoine immobilier.

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Nos conseils pour devenir propriétaire sans risques

Devenir propriétaire est, pour beaucoup de ménages, une fin en soi. Cela permet de se constituer un patrimoine immobilier, de mieux préparer l’avenir et limiter les dépenses, notamment au moment de la retraite (plus de loyer ni de crédit immobilier).

Toutefois, il ne faut pas se précipiter sur la première offre présentée. Un achat immobilier peut présenter des pièges. Voici quelques conseils pour acheter en toute sérénité :

  • bien prendre le temps de visiter le bien pour repérer d’éventuels vices cachés ;
  • visiter avec des personnes ayant des connaissances afin d’estimer le montant des travaux si vous achetez dans l’ancien. Cela vous permettra d’emprunter le montant dont vous avez réellement besoin et d’éviter de vivre dans un chantier ;
  • analyser l’environnement de votre bien immobilier et les futurs projets qui pourraient lui faire perdre de la valeur (une future rocade au pied de votre immeuble, par exemple) ;
  • bien demander tous les diagnostics immobiliers obligatoires afin de mieux cerner l’état du logement ;
  • choisir une entreprise qui a pignon sur rue pour une construction et ne pas aller au plus offrant pour limiter le risque de malfaçons ou de non-achèvement des travaux ;
  • s’assurer que votre constructeur ou vos artisans sont bien couverts par des assurances obligatoires.

Questions fréquentes sur l’accès à la propriété

Quel salaire pour être propriétaire ?

Le montant du salaire nécessaire va dépendre de votre projet immobilier. Notre simulateur de capacité d’emprunt vous permet d’évaluer le montant que vous pouvez emprunter selon vos revenus et vos charges.

Quelles sont les conditions pour devenir propriétaire ?

Pour la banque, la condition essentielle est de respecter le taux d’endettement de 35 % imposé par le HCSF.

Est-il plus avantageux d’être locataire ou propriétaire ?

Être propriétaire impose de souscrire un prêt immobilier et d’y être éligible. Cela génère ensuite des frais plus importants (travaux d’entretien, taxe foncière, etc.). Toutefois, au terme du crédit, vous n’avez ni mensualités ni loyer à payer et bénéficiez d’un patrimoine immobilier.


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