Comment réaliser un investissement locatif en étant locataire ?

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 24 juillet 2024 .
Temps de lecture : 9 min

Devenir propriétaire d’un bien immobilier pour le mettre en location tout en restant locataire de votre propre logement, c’est possible. Si cette stratégie d’investissement est souvent méconnue, elle est pourtant accessible à tous. L’investissement locatif ouvre ses portes à tous ceux souhaitant se constituer un patrimoine solide tout en générant des revenus passifs.

Les raisons d’investir dans l’immobilier locatif en tant que locataire

Face à l’envolée des prix de l’immobilier dans certaines zones, l’accession à la propriété peut s’avérer inaccessible pour certains. L’investissement locatif se présente comme une solution alternative intéressante permettant de profiter de prix plus bas et d’une forte demande locative.

Conserver les avantages de la location

Loin d’être synonyme de « jeter de l’argent par les fenêtres », la location présente des atouts non négligeables à ne pas sous-estimer.

• Mobilité facilitée : un locataire est libre de changer de logement en fonction de ses besoins ou de sa situation professionnelle.
• Souplesse d’adaptation : déménager pour un logement plus grand à la suite de l’arrivée d’un enfant ou privilégier un quartier plus calme pour le télétravail est aisé.
• Allègement des charges : les frais de copropriété, les gros travaux, la taxe foncière incombent au propriétaire.

Développer son patrimoine immobilier, anticiper sa retraite

Investir dans un locatif permet de se constituer un capital solide, pérenne. Vous avez la possibilité de le revendre en cas de besoin de liquidités. Vous profitez d’une potentielle plus-value, notamment si des travaux de rénovation ont été réalisés.

Les loyers perçus chaque mois constituent une source de revenus passifs appréciable. Ils améliorent votre pouvoir d’achat tout en vous aidant à financer d’autres projets personnels. Les revenus générés par votre investissement locatif contribuent à vous garantir un niveau de vie confortable à la retraite.

L’immobilier locatif offre un rendement potentiel supérieur à des placements classiques comme le livret A ou l’assurance-vie. À titre d’illustration, à Rennes, Nantes, Montpellier, Toulouse, Marseille, Lille, la rentabilité locative brute est comprise entre 5 et 6,5 %. Certaines villes moyennes affichent un rendement supérieur à 10 %, à Saint-Étienne par exemple.

Préserver sa capacité d’emprunt

L’un des freins majeurs à l’accession à la propriété est souvent la nécessité de disposer d’un apport personnel conséquent. En investissant dans un bien immobilier locatif, vous pouvez conserver votre capacité d’emprunt pour financer ultérieurement l’achat d’une résidence principale. Les loyers perçus peuvent venir compléter vos revenus, vous laissant l’opportunité d’emprunter un montant plus important pour votre propre logement.

Devenir propriétaire sans avoir à déménager

L’investissement locatif vous permet d’envisager l’accession à la propriété sans avoir à quitter votre logement actuel. Vous pouvez profiter du confort de votre location tout en commençant à construire votre patrimoine immobilier. Cette stratégie est particulièrement intéressante si vous vous y sentez bien et ne souhaitez pas déménager immédiatement.

Profiter des dispositifs de défiscalisation (loi Pinel, LMNP, etc.)

En tant qu’investisseur, vous pouvez bénéficier de différents dispositifs pour optimiser votre fiscalité. Parmi eux, la loi Pinel (jusqu’au 31 décembre 2024). Elle s’applique si vous acquérez un logement neuf, en l’état futur d’achèvement (VEFA) ou ancien avec travaux. Il doit obligatoirement être situé au sein d’un immeuble collectif en zone A, A bis ou B1. Si vous respectez les conditions liées au choix du locataire, au plafonnement du loyer, comme à l’engagement de location, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt :

Durée de l’engagement	Taux (cas général)	Taux (quartier prioritaire niveau élevé de qualité)
6 ans	9 %	12 %
9 ans	12 %	18 %
12 ans	14 %	21 %

D’autres dispositifs de défiscalisation immobilière existent comme le statut loueur en meublé non professionnel (LMNP). Vous déclarez vos revenus locatifs dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). En cas de revente, vous profitez du régime des plus-values immobilières des particuliers.

Deux régimes d’imposition sont possibles en fonction du montant de vos revenus fonciers :

• Le régime micro-BIC s’ils sont inférieurs à 77 700 € (location meublée de longue durée) ou 15 000 € (meublé de tourisme classé). Vous indiquez simplement le montant global de vos recettes locatives sur votre déclaration de revenus. Un abattement de 30 % à 92 % selon le type de logement comme selon son emplacement est automatiquement appliqué. Vous êtes uniquement imposé sur la moitié de vos revenus fonciers. Attention, vous ne pouvez pas déduire vos charges réelles.
• Le régime réel : au-delà de 77 700 € (location meublée de longue durée) ou 15 000 € (meublé de tourisme classé). Vous pouvez déduire du montant de vos recettes locatives l’ensemble des frais engagés pour votre bien immobilier (travaux, entretien, assurances, etc.). Ce mode de calcul réduit votre base d’imposition si vos charges déductibles sont importantes. En cas de déficit foncier, vous pouvez le reporter durant 10 ans sur les revenus provenant de votre location meublée.

Les types de logements à privilégier pour un investissement locatif en étant locataire

Le choix du type de bien immobilier dans lequel investir en locatif dépend de plusieurs facteurs. Parmi eux, la rentabilité recherchée, le profil de locataire ciblé, le budget disponible.

Studio : pour une rentabilité élevée mais une gestion locative plus contraignante

Avantages :

• Forte demande locative, notamment auprès des jeunes actifs ou encore des étudiants.
• Prix d’achat attractif.
• Loyers élevés par rapport à la surface.
• Rendement brut compris entre 4 et 8 %.

Inconvénients :

• Turn-over important des locataires, engendrant des démarches supplémentaires pour le bailleur.
• Remises en état fréquentes entre deux locations. Cela augmente les charges tout en réduisant la durée d’occupation du logement.
• Risque accru d’impayés de loyer.

T2 et T3 : un bon compromis entre rentabilité et gestion locative

Avantages :

• Large panel de locataires potentiels : personnes seules, couples, familles avec un enfant.
• Demande locative durable.
• Risque d’impayés de loyer moindre, surtout en cas de location à un couple.
• Rentabilité attractive grâce à des loyers corrects, une occupation stable.

Inconvénients :

• Prix d’achat plus élevé par rapport au studio ou T1.
• Rentabilité légèrement inférieure.

Grands logements : une cible locative spécifique pour une rentabilité moindre

Avantages :

• Locataires responsables, généralement des familles.
• Faible risque d’impayés de loyer.
• Possibilité de location comme logement de fonction, notamment dans les villes avec des garnisons, des ambassades ou de grandes entreprises.

Inconvénients :

• Demande locative plus restreinte, mais aussi plus exigeante en termes de localisation.
• Prix d’achat élevé.
• Rentabilité réduite par rapport aux petits logements (moins de 5 %).

Places de parking ou garages : entre simplicité et rentabilité

Avantages :

• Investissement de départ réduit (de 10 000 à 50 000 €).
• Forte demande, essentiellement dans les grandes métropoles mais aussi dans les villes moyennes.
• Contrat rédigé librement entre le propriétaire et le locataire.
• Charges réduites pour une rentabilité moyenne de 6 à 8 %.

Inconvénients :

• Faible potentiel de plus-value.
• Rendement dépendant de la situation géographique.

Bon à savoir : meublé ou vide, quel choix pour une meilleure rentabilité ?

Au-delà du type de bien immobilier, le mode de location choisi exerce une influence notable sur la rentabilité de votre investissement locatif. Les loyers pratiqués dans le cadre d’une location meublée peuvent être jusqu’à 30 % supérieurs à ceux d’un bien similaire mais loué vide. Cela se traduit par un rendement locatif moyen 2 % plus élevé pour les locations meublées.

Le cas particulier des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI)

L’investissement en SCPI offre plusieurs avantages par rapport à l’investissement locatif direct comme :

• La possibilité d’investir avec des sommes relativement modestes.
• Une gestion déléguée.
• Une diversification du risque.
• Une fiscalité avantageuse : les revenus générés sont soumis à la fiscalité des revenus fonciers, plus avantageuse que celle des BIC.

L’investissement en SCPI présente quelques inconvénients. Parmi eux, les frais de gestion, une moindre liquidité, un risque de perte en capital.

Le choix entre l’investissement locatif direct et l’investissement en SCPI dépend de vos objectifs personnels, votre profil d’investisseur, votre aversion au risque.

Si vous souhaitez vous constituer un patrimoine, générer des revenus locatifs tout en assumant les contraintes de gestion, l’investissement locatif en direct est parfait.

Si vous recherchez un investissement plus accessible, plus diversifié, moins contraignant, l’investissement en SCPI constitue une meilleure alternative.

Les précautions à prendre avant d’investir dans l’immobilier locatif

Voici quelques conseils pour vous guider dans votre projet d’investissement locatif en étant locataire.

Privilégiez un bien immobilier dans un secteur que vous connaissez bien

La connaissance du marché local est un atout majeur pour choisir un bien immobilier rentable. Certains quartiers dynamiques sont plus demandés. Cela influence directement le niveau des loyers mais aussi le risque de vacances locatives. Si vous n’êtes pas familier avec le secteur ciblé, n’hésitez pas à vous faire accompagner par un agent immobilier compétent.

Maîtrisez les charges de copropriété, notamment pour les appartements

Si vous envisagez d’acheter un appartement en copropriété, renseignez-vous sur les charges incombant aux copropriétaires. Pour ce faire, rapprochez-vous du syndic. Profitez-en pour prendre connaissance des éventuels travaux d’entretien ou de rénovation à prévoir dans l’immeuble. Ces charges peuvent représenter une part importante des loyers perçus, pouvant impacter significativement la rentabilité de votre investissement.

Informez-vous sur les obligations et les responsabilités d’un propriétaire bailleur

Cela implique de connaître les démarches administratives à effectuer, les réglementations locales, les réparations à prendre en charge, la fiscalité applicable aux revenus locatifs, etc. Certaines dépenses comme les travaux, la taxe foncière ou les frais de gestion locative sont déductibles de vos revenus fonciers.

Calculez le rendement locatif de votre investissement

L’objectif principal est de s’assurer que le bien s’autofinance, c’est-à-dire que les loyers perçus couvrent les mensualités de crédit tout en générant un bénéfice supplémentaire. Pour évaluer son potentiel de rentabilité :

• Calculez le rendement locatif annuel brut.
  Rendement locatif brut = [(loyer mensuel x 12) x 100] / prix d’achat du bien.
• Calculez le rendement locatif annuel net.
  Rendement locatif net = [(loyer mensuel x 12 x 100) - charges locatives] / prix d’achat du bien.

Pour fixer un loyer attractif, comparez-le à ceux pratiqués pour des biens similaires dans le secteur. N’hésitez pas à solliciter l’expertise d’un agent immobilier pour connaître la fourchette de prix adaptée pour votre logement.

Obtenir un crédit immobilier pour un investissement locatif

En tant que locataire, vous avez des atouts pour obtenir un prêt immobilier en vue d’un investissement locatif.

Tout d’abord, la perception de loyers rassure les banques. Cela se traduit par des taux d’intérêt plus attractifs. Selon votre profil, les organismes de crédit peuvent vous accorder un prêt immobilier sans apport personnel. Dans tous les cas, votre taux d’endettement ne doit pas excéder 35 %.

Point importantLa souscription d’une assurance emprunteur est obligatoire. Pour un investissement locatif, les garanties décès et perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA) sont les seules exigées. Vous pouvez opter pour des garanties complémentaires en fonction de vos besoins.

Enfin, une garantie de prêt immobilier peut être demandée : hypothèque, caution ou hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers.

Questions fréquentes sur l’investissement locatif en étant locataire

Puis-je acheter un appartement si je suis locataire ?

Oui, il est tout à fait possible d’acheter un appartement en étant locataire. Deux cas de figure se présentent à vous :

• Vous souhaitez acheter l’appartement que vous louez actuellement. En tant que locataire, vous bénéficiez d’un droit de préemption. Pour le faire valoir, il vous suffit d’informer votre bailleur de votre intention d’acheter par lettre recommandée.
• Vous souhaitez acquérir un autre appartement. Les démarches à suivre sont les mêmes que pour tout achat immobilier : recherche de financement, visites de bien, signature du compromis de vente puis de l’acte définitif chez le notaire.

Puis-je être propriétaire et locataire ?

Être propriétaire et locataire en même temps est une pratique courante en France, motivée par diverses raisons. Par exemple, un investissement locatif, la location temporaire d’un logement entre une vente et un achat immobilier, ou le souhait de se rapprocher de son lieu de travail.

Comment investir dans l’immobilier sans être propriétaire ?

Plusieurs options s’offrent à vous, comme la SCPI, le crowdfunding immobilier ou encore l’immobilier fractionné.