Loi Denormandie : investir dans l’immobilier ancien et réduire ses impôts

Écrit par VIDY Enzo . Mis à jour le 9 décembre 2025 .
Temps de lecture : 7 min

La loi Denormandie offre la possibilité de se constituer un patrimoine immobilier dans l’ancien tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt attractive. Destinée à dynamiser la rénovation de biens immobiliers dans certaines villes, elle permet de conjuguer investissement locatif rentable et optimisation fiscale.

Meilleurtaux vous guide pour comprendre les conditions, les avantages et les bonnes pratiques afin de profiter pleinement de ce dispositif.

Qu’est-ce que la loi Denormandie ?

La loi Denormandie est un dispositif destiné à encourager l’investissement locatif dans l’immobilier ancien. Elle permet aux particuliers de réduire leur impôt sur le revenu en échange de travaux de rénovation et d’un engagement locatif sur une durée déterminée.

Historique et objectifs du dispositif

La loi Denormandie, mise en place depuis le 1er janvier 2019, vise à encourager la rénovation des biens immobiliers anciens et vacants en France. Ce dispositif s’inscrit dans le cadre du plan national de lutte contre l’habitat insalubre.

Son objectif est d’inciter les propriétaires et investisseurs à réhabiliter des biens dégradés pour les louer pendant au moins 6 ans, tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt.

Fonctionnement de la défiscalisation Denormandie

Le dispositif Denormandie permet aux investisseurs de réduire leur impôt sur le revenu lorsqu’ils acquièrent et rénovent un logement ancien destiné à la location. Le montant de la réduction dépend de la durée d’engagement locatif :

• 12% du prix d’achat pour 6 ans.
• 18% pour 9 ans.
• 21% pour 12 ans.

Différences avec les dispositifs Pinel et Malraux

La loi Denormandie se distingue des dispositifs Pinel (anciennement Duflot) et Malraux par son objectif et son champ d’application. Contrairement au Pinel, qui concerne l’immobilier neuf, la Denormandie cible les biens anciens nécessitant des travaux de rénovation d’au moins 25% du coût total, dans certaines zones éligibles.

Par rapport au Malraux, qui vise la restauration de biens historiques, le dispositif est plus accessible et favorise la remise sur le marché de logements vacants, alliant réduction d'impôt et revitalisation des centres-villes.

Avantages fiscaux du dispositif Denormandie

Réduction d’impôt

Grâce à la loi Denormandie, les investisseurs peuvent réduire leur impôt sur le revenu en fonction du montant investi dans le logement ancien et des travaux de rénovation effectués. Le dispositif impose de mettre le bien à louer pour une durée minimale de 6 ans, avec la possibilité d’étendre jusqu’à 12 ans pour avoir un avantage plus important.

Charges et dépenses éligibles à la réduction

La réduction d’impôt Denormandie s’applique sur le coût global de l’opération, incluant le prix d’acquisition du logement ancien et le montant des travaux de rénovation. Pour être éligibles, ces travaux doivent représenter au moins 25% du coût total et relever exclusivement de travaux d’amélioration, de modernisation ou de rénovation énergétique.

Sont admis :

• la remise aux normes des installations électriques, sanitaires et de plomberie ;
• la rénovation lourde de pièces techniques (cuisine, salle de bains) ;
• la création ou la transformation de surfaces habitables comme l’aménagement de combles ou d’une dépendance ;
• les travaux d’économie d’énergie, tels que l’isolation des murs, toitures ou planchers, le remplacement des fenêtres, l’installation d’un système de chauffage plus performant ou d’une production d’eau chaude améliorée.

Les travaux doivent être réalisés par des entreprises professionnelles et permettre une amélioration mesurable de la performance énergétique du logement, vérifiée via un DPE avant et après travaux. Les simples travaux décoratifs sont exclus.

Simulations des économies réalisables

Avec ce dispositif, il est possible de réduire significativement vos impôts en fonction du montant investi et de la durée de location choisie.

Par exemple, pour un investissement avec travaux représentant 100 000 €, la réduction d’impôt peut atteindre 12 000 € sur 6 ans (soit 2 000 € par an) dans le cadre d’une location de 6 ans, et jusqu’à 21 000 € pour 12 ans.

Conditions d’éligibilité à la loi Denormandie

Pour bénéficier de la loi Denormandie, certains critères doivent être remplis. Le dispositif s’applique uniquement aux logements anciens nécessitant des travaux de rénovation, et situés dans des villes admissibles. De plus, le bien doit être destiné à la location pour une durée minimale, et le propriétaire doit respecter des plafonds de loyers et de ressources des locataires.

Villes et zones éligibles à la loi Denormandie

Les zones admissibles à la loi Denormandie correspondent aux communes engagées dans le programme « Action cœur de ville » ainsi qu’à certaines villes ayant signé une opération de revitalisation du territoire (ORT). Ces localités sont sélectionnées pour leur besoin de rénovation du parc immobilier ancien et leur volonté de dynamiser leur centre-ville.

Comment vérifier l’éligibilité d’une commune

Pour vérifier l’éligibilité d’une commune, vous pouvez utiliser le simulateur disponible sur le site du Service public. En renseignant le nom de votre ville et son code postal, il vous indique si elle remplit les conditions pour pouvoir investir via le dispositif Denormandie.

Conditions pour les propriétaires et locataires

Pour bénéficier du dispositif Denormandie, les investisseurs doivent s’engager à louer le logement nu, en tant que résidence principale du locataire, pendant 6, 9 ou 12 ans. Ils doivent également réaliser des travaux représentant au moins 25% du coût total de l’opération et respecter les plafonds imposés selon la zone.

Du côté des locataires, le dispositif impose de respecter des montants annuels maximum de revenus, définis en fonction de la composition du foyer et de la localisation du bien. Le locataire ne doit pas appartenir au même foyer fiscal que l’investisseur.

Plafonds de ressources et de loyers à respecter

En ce qui concerne les propriétaires, voici les plafonds de loyers à respecter dans les différentes zones (A, A bis, B1, B2 ou C) selon la taille du logement, pour mettre en location l’appartement :

Les locataires quant à eux ne doivent pas dépasser un certain plafond annuel de ressources. Les voici :

Processus d’investissement en Denormandie

Étapes clés pour investir : de la recherche à la mise en location

Voici les différentes étapes pour investir avec le dispositif Denormandie :

• Rechercher un logement ancien situé dans une ville éligible et présentant un potentiel de rénovation.
• Vérifier que les travaux prévus représentent au moins 25% du coût total et qu’ils sont admissibles au dispositif.
• Acquérir le bien puis réaliser les travaux dans les délais, en respectant les exigences de performance.
• Mettre le logement en location dans les conditions Denormandie : respect des plafonds de loyers et choix d’un locataire éligible selon ses revenus.
• Finaliser la location et activer l’avantage fiscal, appliqué dès l’année suivant l’investissement.

Financement : prêt immobilier, aides, démarches administratives

Le financement d’un investissement Denormandie combine généralement un crédit immobilier avec d’éventuelles aides publiques à la rénovation, comme MaPrimeRénov’, un éco-PTZ, ou les subventions locales pour la rénovation énergétique. Il est essentiel de planifier les démarches administratives en amont, en obtenant les autorisations nécessaires pour les travaux, en validant l’éligibilité du logement et en conservant tous les justificatifs pour bénéficier de la réduction d’impôt.

FAQ sur la loi Denormandie

Peut-on louer à un membre de sa famille ?

Oui, il est possible de louer un logement Denormandie à un membre de sa famille, à condition que ce dernier ne soit pas rattaché au même foyer fiscal.

Que devient l’avantage fiscal en cas de revente ?

Une revente avant la fin de la période d’engagement locatif entraîne une perte des avantages fiscaux.

Un logement neuf peut-il bénéficier de la loi Denormandie ?

Non, la loi Denormandie ne concerne que l’immobilier ancien nécessitant des travaux de rénovation dans certaines villes éligibles.