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Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 26 février 2024 . Temps de lecture : 9 min
Environ 600 000 décès sont déclarés chaque année en France. De nombreux défunts étaient titulaires d’un bail de location à la date de leur disparition. Un locataire décédé est une situation délicate à gérer en tant que bailleur, sur le plan humain, mais aussi administratif. En tant qu'investisseur dans l'immobilier, il est important de s'informer sur les formalités à accomplir. Quelles sont les principales démarches à entreprendre auprès de la famille ? Voici l’essentiel à retenir.
Si le décès survient au domicile du locataire, plusieurs démarches doivent être entreprises rapidement. La personne découvrant le corps doit contacter les services d’urgence compétents. Il peut s’agir :
Une fois sur les lieux, le médecin procède à la constatation officielle du décès puis établit un certificat de décès.
Dans le cas d’un décès brutal, comme un suicide ou un accident, le médecin est tenu de contacter les services de police ou de gendarmerie. Le certificat de décès inclut un obstacle médico-légal, déclenchant l’ouverture d’une enquête judiciaire. Ce cas de figure implique des démarches spécifiques pour le propriétaire du logement.
Il appartient à la famille du défunt d’informer au plus vite le propriétaire du logement. Cette notification est le plus souvent faite par téléphone, mais doit être suivie de l’envoi d’un acte officiel de décès. Pour rappel, ce document est établi par la mairie de la commune où le décès s’est produit. La déclaration est réalisable par toute personne majeure sur présentation :
Concernant les modalités ou les délais d’enlèvement du corps, tout dépend des souhaits exprimés par le défunt et sa famille. Selon les préférences, l’entreprise de pompes funèbres peut organiser une veillée à domicile, ou le transport vers une chambre funéraire.
Le décès du locataire pose nécessairement la question du statut juridique du logement puis du devenir du contrat de location. En pratique, plusieurs situations peuvent se présenter :
Ci-dessous une présentation détaillée de chacune de ces situations pour tout comprendre !
Le locataire décédé vivait seul. Il était l’unique titulaire du bail de location ? Ce dernier fait l’objet d’une résiliation automatique de plein droit, effective dès la date de constat du décès.
La famille du défunt n’a pas besoin de déposer un préavis pour restituer le logement. Elle est tenue de vider elle-même le logement puis de le restituer au bailleur au plus vite. En général, un délai de convenance d’un à deux mois est accordé pour laisser le temps aux héritiers de gérer cet aspect.
Pendant la période s’écoulant entre le décès et la restitution des clés, vous n’êtes pas privé du revenu généré par le logement. Vous avez la possibilité de facturer à la famille une « indemnité d’occupation », dont le montant journalier est équivalent à celui du loyer habituellement perçu. Elle peut s’appliquer du jour du décès jusqu’à la restitution des clés.
Vous n’avez pas l’obligation de faire payer cette indemnité. Il est possible de convenir avec la famille d’une restitution rapide des clés en échange de la gratuité de l’occupation. Toutefois, une indemnité incitera les proches du défunt à libérer le logement sans tarder pour éviter des frais supplémentaires.
Bon à savoir : ne videz pas vous-même le logement !
En cas de décès du locataire principal, le bail se poursuit automatiquement si le contrat inclut un ou plusieurs cotitulaires. En pratique, certaines personnes bénéficient automatiquement de ce statut. Ils ont droit de poursuivre le contrat. Cela inclut :
Il peut aussi s’agir de toute autre personne désignée dans le bail, comme dans le cas d’une colocation par exemple.
Dans cette situation, aucune démarche spécifique n’est requise ni de la part du propriétaire, ni de celle du locataire survivant. Si ce dernier souhaite quitter le logement, il peut vous donner son préavis conformément aux dispositions légales.
Aucun délai réduit de préavis n’est prévu dans le cas du décès d’un proche. En théorie, la période habituelle de trois mois doit s’appliquer. Pour autant, rien ne vous empêche de faire preuve de compréhension. Vous pouvez accorder un préavis plus court au conjoint survivant s’il le souhaite.
D’autres personnes peuvent bénéficier du transfert du bail, même si elles ne sont pas cotitulaires du contrat. Elles doivent prouver leur communauté de vie avec le défunt comme l’occupation du logement depuis au moins un an à la date du décès. Cela comprend :
Pour obtenir le transfert du bail, le bénéficiaire doit adresser une demande au bailleur par lettre recommandée avec avis de réception. Ce courrier doit inclure un justificatif prouvant son lien avec le défunt. Le bail se poursuivra aux mêmes conditions, avec la rédaction d’un avenant pour prendre en compte le nom du nouveau titulaire.
Si vous êtes propriétaire, vous n’avez pas la possibilité de vous opposer au transfert du bail dans le cas où le demandeur remplit les critères requis.
Aucune personne ne satisfait à ces conditions ou ne vous soumet une demande de transfert ? Dans cette situation, le bail est automatiquement résilié en raison du décès du locataire, dans les conditions décrites plus haut.
Bon à savoir : locataire décédé, et si plusieurs personnes demandent le transfert ?
Dans le cadre d’une location meublée, l’article 1742 du Code civil s’applique. Selon ce dernier, « le contrat de louage n’est point résolu par la mort du bailleur ni par celle du preneur ». En d’autres termes, le bail d’un meublé ne prend pas fin automatiquement au décès du locataire. Il fait l’objet d’un transfert automatique aux héritiers du locataire décédé.
Les proches ont le droit de se maintenir dans les lieux s’ils le souhaitent, sans recours possible de votre part. Le plus souvent, ils décideront bien sûr de mettre fin au bail. Il convient de respecter le formalisme d’usage, incluant :
L’héritier n’est pas tenu d’indiquer le motif de la résiliation du bail, ni de fournir un justificatif.
Dans certains cas, vous pourriez rencontrer des difficultés pour récupérer puis faire vider le logement dans les conditions décrites plus haut :
Dans le cas où personne ne se charge de vider le logement, vous devrez obtenir une autorisation pour retirer les meubles afin de remettre le logement en location. Deux démarches sont envisageables :
Dans les deux cas, la libération effective du logement peut malheureusement prendre du temps. Comptez au minimum quatre à six mois à compter de la date de décès du locataire.
Dans le cas où les circonstances du décès du locataire sont jugées suspectes, un obstacle médico-légal est émis sur le certificat de décès. Une enquête judiciaire est ouverte, avec un placement du logement sous scellé.
Cette situation est atypique pour le propriétaire. Vous ne pourrez pas accéder aux lieux pendant le temps de l’enquête, ni percevoir un loyer ou une indemnité d’occupation. Cela peut représenter un préjudice financier non négligeable, dans la mesure où les investigations s’étalent souvent sur de nombreux mois.
À l’issue, vous pourrez demander une indemnisation pour votre préjudice financier en saisissant la direction des services judiciaires du ministère de la Justice.
Vous avez un locataire décédé ? Si vous êtes propriétaire, le meilleur réflexe consiste à maintenir le contact avec la famille du défunt afin de les accompagner dans cette période difficile. Accordez le temps nécessaire aux proches pour régler l’ensemble des détails administratifs, dont le devenir du logement loué.
Sauf poursuite ou transfert du bail, la résiliation est automatique après le décès du locataire. Il appartient à la famille de vider les lieux dans un délai raisonnable, généralement moins de deux mois. Au jour de la restitution des clés, un état des lieux de sortie devra être réalisé dans les conditions habituelles.
Les règles relatives à la restitution du dépôt de garantie restent les mêmes. Vous devrez reverser son montant sous un délai d’un ou deux mois après la remise des clés, selon la conformité de l’état des lieux de sortie, après déduction éventuelle des travaux de remise en état.
Les dettes du défunt, comme ses actifs, intègrent automatiquement la succession. Si vous êtes propriétaire, vous avez la possibilité de soumettre une réclamation auprès du notaire en charge du dossier pour réclamer le paiement des sommes restant dues. Pour rappel, les héritiers ont la possibilité de refuser la succession. Ils n’hésiteront pas à le faire si cette dernière est composée principalement de dettes.
Écrit par La rédaction Meilleurtaux
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