Locataire décédé : l’essentiel des formalités à accomplir

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 26 février 2024 .
Temps de lecture : 9 min

Environ 600 000 décès sont déclarés chaque année en France. De nombreux défunts étaient titulaires d’un bail de location à la date de leur disparition. Un locataire décédé est une situation délicate à gérer en tant que bailleur, sur le plan humain, mais aussi administratif. En tant qu'investisseur dans l'immobilier, il est important de s'informer sur les formalités à accomplir. Quelles sont les principales démarches à entreprendre auprès de la famille ? Voici l’essentiel à retenir.

Locataire décédé à domicile : les premières démarches

Si le décès survient au domicile du locataire, plusieurs démarches doivent être entreprises rapidement. La personne découvrant le corps doit contacter les services d’urgence compétents. Il peut s’agir :

• D’un médecin ;
• Des services d’urgence du centre 15 ;
• Du SMUR (service mobile d’urgence et de réanimation) ;
• Du SAMU (service d’aide médicale d’urgence).

Une fois sur les lieux, le médecin procède à la constatation officielle du décès puis établit un certificat de décès.

Dans le cas d’un décès brutal, comme un suicide ou un accident, le médecin est tenu de contacter les services de police ou de gendarmerie. Le certificat de décès inclut un obstacle médico-légal, déclenchant l’ouverture d’une enquête judiciaire. Ce cas de figure implique des démarches spécifiques pour le propriétaire du logement.

Il appartient à la famille du défunt d’informer au plus vite le propriétaire du logement. Cette notification est le plus souvent faite par téléphone, mais doit être suivie de l’envoi d’un acte officiel de décès. Pour rappel, ce document est établi par la mairie de la commune où le décès s’est produit. La déclaration est réalisable par toute personne majeure sur présentation :

• D’une pièce d’identité en cours de validité.
• Du certificat de décès délivré par le médecin (si possible).
• De tout document établissant l’identité du défunt.

Concernant les modalités ou les délais d’enlèvement du corps, tout dépend des souhaits exprimés par le défunt et sa famille. Selon les préférences, l’entreprise de pompes funèbres peut organiser une veillée à domicile, ou le transport vers une chambre funéraire.

Locataire décédé : droits et obligations des proches

Le décès du locataire pose nécessairement la question du statut juridique du logement puis du devenir du contrat de location. En pratique, plusieurs situations peuvent se présenter :

• La résiliation de plein droit du bail si le locataire vivait seul.
• La poursuite automatique du contrat si le bail mentionne des cotitulaires (conjoint, colocataire…).
• Le transfert du bail – sous conditions – si un proche non cotitulaire vous en fait la demande.
• Le transfert automatique du bail dans le cas spécifique d’une location meublée.

Ci-dessous une présentation détaillée de chacune de ces situations pour tout comprendre !

Locataire décédé vivant seul : résiliation du bail de plein droit

Le locataire décédé vivait seul. Il était l’unique titulaire du bail de location ? Ce dernier fait l’objet d’une résiliation automatique de plein droit, effective dès la date de constat du décès.

La famille du défunt n’a pas besoin de déposer un préavis pour restituer le logement. Elle est tenue de vider elle-même le logement puis de le restituer au bailleur au plus vite. En général, un délai de convenance d’un à deux mois est accordé pour laisser le temps aux héritiers de gérer cet aspect.

Pendant la période s’écoulant entre le décès et la restitution des clés, vous n’êtes pas privé du revenu généré par le logement. Vous avez la possibilité de facturer à la famille une « indemnité d’occupation », dont le montant journalier est équivalent à celui du loyer habituellement perçu. Elle peut s’appliquer du jour du décès jusqu’à la restitution des clés.

Vous n’avez pas l’obligation de faire payer cette indemnité. Il est possible de convenir avec la famille d’une restitution rapide des clés en échange de la gratuité de l’occupation. Toutefois, une indemnité incitera les proches du défunt à libérer le logement sans tarder pour éviter des frais supplémentaires.

Poursuite du bail de location avec le cotitulaire du contrat

En cas de décès du locataire principal, le bail se poursuit automatiquement si le contrat inclut un ou plusieurs cotitulaires. En pratique, certaines personnes bénéficient automatiquement de ce statut. Ils ont droit de poursuivre le contrat. Cela inclut :

• Le conjoint marié du défunt.
• Le partenaire de pacs du défunt, à condition d’être cotitulaire du bail ou d’avoir effectué les démarches nécessaires pour le devenir.
• Le concubin du défunt, uniquement s’il est cotitulaire du bail.

Il peut aussi s’agir de toute autre personne désignée dans le bail, comme dans le cas d’une colocation par exemple.

Dans cette situation, aucune démarche spécifique n’est requise ni de la part du propriétaire, ni de celle du locataire survivant. Si ce dernier souhaite quitter le logement, il peut vous donner son préavis conformément aux dispositions légales.

Aucun délai réduit de préavis n’est prévu dans le cas du décès d’un proche. En théorie, la période habituelle de trois mois doit s’appliquer. Pour autant, rien ne vous empêche de faire preuve de compréhension. Vous pouvez accorder un préavis plus court au conjoint survivant s’il le souhaite.

Droit au transfert du bail pour certaines catégories d’occupants

D’autres personnes peuvent bénéficier du transfert du bail, même si elles ne sont pas cotitulaires du contrat. Elles doivent prouver leur communauté de vie avec le défunt comme l’occupation du logement depuis au moins un an à la date du décès. Cela comprend :

• Le partenaire de pacs non cotitulaire du bail et n’ayant pas effectué les démarches pour le devenir.
• Le concubin non cotitulaire du bail.
• Les ascendants directs, c’est-à-dire les parents, grands-parents, arrière-grands-parents…
• Les personnes à charge, comme une personne handicapée ou une personne âgée de plus de 65 ans.
• Les descendants, soit les enfants, petits-enfants, arrière-petits-enfants…

Pour obtenir le transfert du bail, le bénéficiaire doit adresser une demande au bailleur par lettre recommandée avec avis de réception. Ce courrier doit inclure un justificatif prouvant son lien avec le défunt. Le bail se poursuivra aux mêmes conditions, avec la rédaction d’un avenant pour prendre en compte le nom du nouveau titulaire.

Si vous êtes propriétaire, vous n’avez pas la possibilité de vous opposer au transfert du bail dans le cas où le demandeur remplit les critères requis.

Aucune personne ne satisfait à ces conditions ou ne vous soumet une demande de transfert ? Dans cette situation, le bail est automatiquement résilié en raison du décès du locataire, dans les conditions décrites plus haut.

Transfert automatique : le cas particulier de la location meublée

Dans le cadre d’une location meublée, l’article 1742 du Code civil s’applique. Selon ce dernier, « le contrat de louage n’est point résolu par la mort du bailleur ni par celle du preneur ». En d’autres termes, le bail d’un meublé ne prend pas fin automatiquement au décès du locataire. Il fait l’objet d’un transfert automatique aux héritiers du locataire décédé.

Les proches ont le droit de se maintenir dans les lieux s’ils le souhaitent, sans recours possible de votre part. Le plus souvent, ils décideront bien sûr de mettre fin au bail. Il convient de respecter le formalisme d’usage, incluant :

• L’envoi d’une lettre de congé à votre attention, par recommandé avec accusé de réception.
• Le respect du délai de préavis, d’une durée d’un mois avant le départ effectif des lieux (même dans le cas d’un bail étudiant de neuf mois).
• Le paiement du loyer plus des charges locatives jusqu’à la date de restitution des clés.
• La réalisation de l’état des lieux de sortie.

L’héritier n’est pas tenu d’indiquer le motif de la résiliation du bail, ni de fournir un justificatif.

Comment gérer les effets personnels du locataire décédé ?

Dans certains cas, vous pourriez rencontrer des difficultés pour récupérer puis faire vider le logement dans les conditions décrites plus haut :

• Le locataire décédé n’a pas de famille connue.
• La famille du défunt refuse de coopérer. Elle n’engage pas les démarches pour restituer le logement dans un délai raisonnable.

Dans le cas où personne ne se charge de vider le logement, vous devrez obtenir une autorisation pour retirer les meubles afin de remettre le logement en location. Deux démarches sont envisageables :

• Sollicitez le service des Domaines via la préfecture de votre département. Cette administration va procéder à la désignation d’un curateur, chargé de réaliser un inventaire des biens dans le logement. Cette procédure sera suivie d’une mise en vente aux enchères pour le compte de l’État.
• Saisissez le tribunal judiciaire compétent. La juridiction va désigner un huissier de justice pour réaliser l’inventaire des meubles puis valider votre demande d’enlèvement. En pratique, il vous appartient d’organiser puis de financer le déménagement, le stockage des effets personnels du locataire dans un garde-meubles. Vous pourrez ensuite bénéficier d’un remboursement des frais engagés.

Dans les deux cas, la libération effective du logement peut malheureusement prendre du temps. Comptez au minimum quatre à six mois à compter de la date de décès du locataire.

Locataire décédé : que faire en cas d’enquête judiciaire ?

Dans le cas où les circonstances du décès du locataire sont jugées suspectes, un obstacle médico-légal est émis sur le certificat de décès. Une enquête judiciaire est ouverte, avec un placement du logement sous scellé.

Cette situation est atypique pour le propriétaire. Vous ne pourrez pas accéder aux lieux pendant le temps de l’enquête, ni percevoir un loyer ou une indemnité d’occupation. Cela peut représenter un préjudice financier non négligeable, dans la mesure où les investigations s’étalent souvent sur de nombreux mois.

À l’issue, vous pourrez demander une indemnisation pour votre préjudice financier en saisissant la direction des services judiciaires du ministère de la Justice.

Vous avez un locataire décédé ? Si vous êtes propriétaire, le meilleur réflexe consiste à maintenir le contact avec la famille du défunt afin de les accompagner dans cette période difficile. Accordez le temps nécessaire aux proches pour régler l’ensemble des détails administratifs, dont le devenir du logement loué.

Questions fréquentes sur les locataires décédés

Comment reprendre possession du logement d’un locataire décédé ?

Sauf poursuite ou transfert du bail, la résiliation est automatique après le décès du locataire. Il appartient à la famille de vider les lieux dans un délai raisonnable, généralement moins de deux mois. Au jour de la restitution des clés, un état des lieux de sortie devra être réalisé dans les conditions habituelles.

Le dépôt de garantie doit-il être restitué aux héritiers ?

Les règles relatives à la restitution du dépôt de garantie restent les mêmes. Vous devrez reverser son montant sous un délai d’un ou deux mois après la remise des clés, selon la conformité de l’état des lieux de sortie, après déduction éventuelle des travaux de remise en état.

Que faire si le locataire décédé avait des impayés de loyer ?

Les dettes du défunt, comme ses actifs, intègrent automatiquement la succession. Si vous êtes propriétaire, vous avez la possibilité de soumettre une réclamation auprès du notaire en charge du dossier pour réclamer le paiement des sommes restant dues. Pour rappel, les héritiers ont la possibilité de refuser la succession. Ils n’hésiteront pas à le faire si cette dernière est composée principalement de dettes.