Résidence secondaire et investissement locatif : mode d'emploi

Contrairement à votre résidence principale, la résidence secondaire est un logement dont vous êtes propriétaire sans l'habiter de manière habituelle. En effet, vous allez soit l’occuper durant de courtes périodes régulières (et faire de la location saisonnière le reste du temps), soit pas du tout (pour une mise en location à 100%). Si vous souhaitez acquérir une résidence secondaire, découvrez comment rentabiliser au mieux votre investissement immobilier, en choisissant la mise en location à court terme ou à moyen-long terme.

L’investissement locatif pour de la location saisonnière 

Location saisonnière de sa résidence secondaire : quels avantages et modalités ? 

L'une des options les plus courantes pour rentabiliser un investissement dans une résidence secondaire est de la louer à des vacanciers. Vous pouvez le faire vous-même en utilisant des plateformes comme Airbnb, Abritel ou Leboncoin, ou en passant par une agence de location saisonnière.

Le code de la construction et de l’habitation définit la location saisonnière comme le “fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile”. Vous pouvez ainsi louer la maison ou l'appartement que vous avez acquis en tant que résidence secondaire, à condition que la location n’excède pas 90 jours consécutifs pour un même locataire.

Vous êtes libre en revanche concernant le prix et les conditions de la location, que vous fixez vous-même (durée minimale de location, possibilité pour le locataire de se rétracter en étant indemnisé ou non...). Et contrairement à la résidence principale, vous pouvez mettre en location votre résidence secondaire toute l’année, sans aucune limite (contre 120 jours pour la résidence principale).

Investir dans une résidence secondaire et opter pour la location saisonnière vous permet donc de faire fructifier votre investissement, car en louant sur la courte durée vous pouvez appliquer un loyer plus conséquent à votre locataire de passage. De plus, vous pouvez profiter par intermittences d'un lieu de vacances ou d'un pied-à-terre.

Pour financer votre résidence secondaire, vous pouvez réaliser une simulation de crédit immobilier auprès d’un courtier tel que Meilleurtaux, afin d’obtenir les meilleures conditions.

Quelle fiscalité pour la location saisonnière ?

Les revenus tirés de la location, meublée ou non, sont soumis à l’impôt sur le revenu, sauf s’ils sont inférieurs à 760 euros par an. Dans le cadre d’une location saisonnière, ce sont nécessairement les règles fiscales régissant les locations meublées qui s’appliquent.

Les revenus tirés de la location meublée non professionnelle (LMNP), statut qui concerne la majorité des bailleurs « saisonniers », doivent être déclarés en tant que bénéfices industriels et commerciaux. C’est également le cas des revenus tirés de la location meublée professionnelle (LMP), sauf si l'entrepreneur a opté pour l'imposition sur les sociétés, ou est dépendant du régime de la micro-entreprise (auto-entrepreneur).

Selon le montant des recettes perçues, vous êtes soumis au régime micro-BIC ou au régime réel simplifié. 

A savoirLes revenus générés par la location du bien meublé en LMNP ne doivent pas dépasser 23 000 euros par an ou excéder 50 % des revenus globaux générés par le foyer fiscal du propriétaire. Si ces plafonds de revenus locatifs en LMNP sont dépassés, le loueur meublé non professionnel devient automatiquement un loueur meublé professionnel (LMP).

Si vos recettes annuelles sont inférieures à 77 700 euros, vous êtes par défaut soumis au régime micro-BIC, mais pouvez aussi choisir le régime réel. Dans le premier cas, vous bénéficiez d’un abattement de 50 % sur les loyers et charges perçus. Et si votre logement est classé “meublé de tourisme”, cet abattement passe à 71 %. Si tel est le cas, sachez que le plafond de recettes annuelles est relevé à 176 200 euros.

Si vos recettes annuelles sont supérieures à 77 700 euros, vous êtes automatiquement soumis au régime réel (simplifié ou normal). Vous pouvez alors déduire vos charges et amortissements du montant de vos revenus locatifs (frais d’entretien, de réparation, réparations, frais d'agence pour la gestion du bien…), et réduire le montant pris en compte pour le calcul de l’impôt. Ce régime est plus complexe, mais potentiellement plus avantageux que le régime micro-BIC.

Tout savoir sur l’imposition des revenus locatifs.

Comment réussir et bien rentabiliser un investissement en location saisonnière ?

D’une part, pour éviter une forte vacance locative, assurez-vous que l'emplacement du bien soit attractif pour les vacanciers (proximité de plusieurs lieux d’intérêts, accès facile en transports) et que l’appartement ou à la maison dispose d'infrastructures adaptées (logement confortable et bien équipé). De fait, privilégiez les villes touristiques ou les espaces naturels prisés (littoral, montagne...).

De manière générale, plus vous allez promouvoir votre propriété sur diverses plateformes en ligne (Airbnb, Booking...), et au moyen d’annonces détaillées (précisions sur l’emplacement, la taille, les équipements, atouts du logement, et photos de qualité), plus vous allez accroître l’attractivité de votre bien. Pensez également à être réactifs lors des demandes d’éventuels futurs locataires (demandes de réservation, questions sur la politique d’annulation...). La qualité de votre service sera également primordiale durant le séjour de vos locataires. 

D’autre part, anticipez les coûts que le changement de locataires implique : frais d’entretien et/ou de gestion du logement (notamment si vous la déléguez à des agences ou des services de conciergerie pour plus de tranquillité), taxe foncière, taxe sur les ordures ménagères... Ces frais viendront s’ajouter au coût initial d'achat de la propriété. Ajustez les prix de votre résidence secondaire en fonction, afin de maximiser vos revenus et rentabiliser au mieux l’achat de votre résidence secondaire. 

Tout savoir sur la location saisonnière.

L’investissement locatif pour une location "à l’année”

Si vous ne voulez pas profiter du tout de votre résidence secondaire, ni vous occuper de gérer une location saisonnière, vous pouvez louer votre propriété sur le long terme à un locataire. Cela peut être une option plus stable en termes de revenus, à condition que votre locataire paie bien son loyer et ne change pas trop souvent.

Si vous avez acheté un bien immobilier “normal” (non concerné par un dispositif de défiscalisation), les loyers vont venir rembourser le crédit puis, à terme, vous générer des revenus complémentaires. 

Si vous avez investi dans un bien immobilier dans le cadre d’un dispositif Pinel ou Denormandie, la rentabilité de votre investissement se fera de 2 façons : via la perception des revenus locatifs, et via une réduction d’impôt sur le montant d’achat du bien.

Louer une résidence secondaire "à l’année” sans dispositif de défiscalisation

Vous pouvez acquérir une résidence secondaire et la louer, meublée ou non meublée, sous le régime de droit commun. C’est-à-dire que vous pouvez librement définir les modalités de votre location (montant du loyer, durée du bail...), avec toutefois une réserve : dans certaines villes, situées en zone tendue, le loyer peut être encadré (Paris, Lille, Lyon, Montpellier, Bordeaux...).

Par ailleurs, en tant que propriétaire, vous ne pourrez réviser le montant du loyer qu’une fois par an, et à la condition que ce soit prévu dans le bail. Enfin, notez que la durée du bail d’un logement loué meublé est obligatoirement d'un an (neuf mois pour les étudiants). Il se renouvelle ensuite par tacite reconduction d’année en année. 

S’agissant de la fiscalité de vos revenus locatifs, si vous louez un logement meublé à l’année, les mêmes règles s’appliquent que pour la location saisonnière, à savoir que vos revenus doivent être déclarés en tant que bénéfices industriels et commerciaux.

En revanche, si vous louez un logement vide à l’année, vos revenus doivent être déclarés dans la catégorie des revenus fonciers. Il existe deux régimes d'imposition possibles, en fonction des loyers perçus : le régime micro-foncier et le régime réel.   Si vos recettes annuelles sont inférieures à 15 000 euros, vous êtes par défaut soumis au régime micro-foncier : vous bénéficiez alors d’un abattement de 30 % et serez donc imposé sur 70 % de vos revenus fonciers bruts.

Si vous ne voulez pas profiter du régime micro-foncier, vous pouvez choisir le régime réel. Et si vous percevez annuellement plus de 15 000 euros de recettes, vous êtes automatiquement soumis au régime réel. Vous pouvez alors déduire exactement vos charges du montant de vos revenus locatifs (charges de copropriété, taxe foncière, frais de gestion locative, travaux de rénovation ou d’entretien, intérêts d'emprunt...). Ce régime est avantageux lorsque la somme de vos frais et charges cumulés sur l'année dépasse l'abattement forfaitaire de 30 % du régime micro-foncier.

Louer une résidence secondaire acquise via un dispositif de défiscalisation

Il existe deux principales mesures de défiscalisation immobilière qui vous permettent notamment d’optimiser votre investissement dans une résidence secondaire : les dispositifs Pinel et Denormandie.  

Le dispositif Pinel

Le dispositif Pinel vous permet d’obtenir une réduction d'impôt équivalente à 10,5 %, 15 % ou 17,5 % sur le coût de votre acquisition immobilière en 2023 (puis 9 %, 12 % et 14 % à partir des logements acquis en 2024), à condition de mettre votre bien en location 6, 9 ou 12 ans. Si vous avez acquis votre bien avant 2023, le taux de réduction d’impôt dépend de votre durée d’engagement initial : 12 % (pour 6 ans d’engagement), 18 % (pour 9 ans) ou 21 % (pour 12 ans).

Tous les logements ne sont pas éligibles au dispositif. Seuls les logements dits « neufs » ou assimilés à des logements neufs, le sont. Tous ces logements doivent avoir été achetés, rénovés ou transformés, entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2024. Et ils doivent se situer en zone tendue, dite de tension locative, respecter un certain niveau de performance énergétique globale et être situés dans un immeuble collectif.

De plus, ces logements doivent être loués vides comme résidence principale pour le locataire, durant un minimum de 6 ans. Des conditions tenant au foyer fiscal du locataire et son niveau de ressources s’appliquent également, et varient selon divers paramètres : zone dans laquelle se trouve le logement, statut familial du locataire (seul, en couple...). Sachez également que le montant du loyer appliqué est plafonné. Enfin, pour profiter de ce dispositif de défiscalisation, vous devez louer le bien acquis vide au plus tard 1 an après l'achèvement de la construction ou après l’achat.

Une fois que votre engagement arrive à son terme, soit 12 ans au maximum, vous pouvez louer votre résidence secondaire sous le statut de LMNP, et ainsi profiter des avantages fiscaux qui en découlent, ou bien louer votre logement vide sous le régime classique. Vous pouvez également le revendre et tenter d’obtenir une plus-value sur votre investissement, ou en faire votre résidence principale.

Plus d’infos sur l'investissement en loi Pinel.

Le dispositif Denormandie

Le dispositif Denormandie implique les mêmes conditions (domiciliation fiscale en France, plafonds de loyers à respecter, revenus du locataire, durée de contrat de location...) que le dispositif Pinel. La réduction d’impôt est de 12, 18 ou 21 % (pour une durée de 6, 9 ou 12 ans de location).

En revanche, si le Pinel ne concerne que l'immobilier neuf en zone tendue, le dispositif Denormandie s'applique pour sa part à l'ancien avec travaux, à condition que le bien se situe dans l’une des villes labellisées “Cœur de ville” ou dans certaines communes ayant passé une convention d'opération de revitalisation de territoire (ORT).

FAQ résidence secondaire et investissement locatif

Comment conjuguer résidence secondaire et location saisonnière ?

Choisir la mise en location à court terme est un moyen idéal pour rentabiliser l’investissement réalisé dans une résidence secondaire. En effet, contrairement à la résidence principale, la loi vous permet de louer votre résidence secondaire durant l’intégralité de l’année, en passant par exemple par des plateformes telles que Airbnb ou Booking, ou en déléguant la gestion à une agence de location saisonnière.

L’avantage, c’est que vous pourrez utiliser le logement pour vous-même quand bon vous semble, et le louer par intermittence. L’unique contrainte, c’est que la mise en location ne peut pas dépasser 90 jours consécutifs pour un même locataire. 

Comment conjuguer résidence secondaire et dispositifs de défiscalisation ?

Résidence secondaire ne rime pas nécessairement pas avec location saisonnière de courte durée. Vous pouvez opter pour de l’investissement locatif sur le long terme. Et même bénéficier de dispositifs de défiscalisation pour réduire vos impôts.

Parmi eux, on peut citer le dispositif Pinel, qui vous permet d’obtenir jusqu’à 17,5 % de réduction d'impôt sur le montant d'achat de votre logement neuf acquis en 2023, mais sous réserve de respecter plusieurs conditions tenant au logement lui-même, au locataire et à la durée de location. On peut également citer le dispositif Denormandie, qui s’applique lui aux logements anciens. 

Comment rentabiliser sa résidence secondaire par l’investissement locatif ?

Que vous choisissiez de louer votre résidence secondaire sur le court ou long terme, la rentabilité ne sera assurée qu’à certaines conditions. D’une part, pour que le logement attire les locataires, investissez dans une propriété qui soit bien située (grandes villes, zones côtières, commerces de proximité, transports en commun...).

Si vous avez investi dans un logement bien localisé et que vous l’entretenez correctement, vous pourrez en tirer des revenus conséquents. D’autre part, informez-vous sur les dispositifs de défiscalisation existants pour réduire vos impôts. Enfin, souvenez-vous qu’il sera plus facile de rentabiliser votre achat si vous avez au préalable bien négocié les conditions de votre crédit sur votre résidence secondaire.