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Réussir son investissement locatif sans apport

Écrit par Fabienne CORNILLON . Mis à jour le 17 janvier 2025 .
Temps de lecture : 10 min

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accord d'investissement locatif sans apport

L'investissement locatif sans apport est une très bonne opportunité pour les investisseurs avec peu d'économies mais qui souhaitent tout de même se lancer dans l'immobilier. Dans ce guide, Meilleurtaux vous explique comment réussir un investissement locatif sans avoir besoin de puiser dans son livret A ou son PEL. Voici les bonnes stratégies, les pièges à éviter, et ce qui fonctionne vraiment.

Investissement locatif sans apport : de quoi s'agit-il ?

L’investissement locatif sans apport permet d’acheter un bien immobilier sans avoir besoin d'injecter de l'épargne au départ. Au lieu de financer une partie du bien avec des fonds propres, le financement va se faire entièrement par un prêt bancaire. Pas besoin d’apporter, comme il est de coutume, 10 ou 20% de la valeur du bien.

Différences avec un investissement locatif classique

Dans l'investissement locatif classique, comme dans de nombreux autres projets immobiliers, c’est assez simple : la banque vous prête de l’argent pour financer le bien, mais elle vous demande un apport personnel. En général, ce dernier correspond à 10 et 20% du prix du bien, pour s'acquitter des différents frais (notaire, garantie...). Donc, en achetant un appartement à 200 000 euros, il faudrait disposer de 20 000 à 40 000 euros de votre poche.

En revanche, lors d’un investissement sans apport, c’est comme si vous empruntiez tout, y compris les frais de notaire et autres frais annexes. On parle alors de prêt à 110%. Les conditions d'obtention du prêt sont un peu plus strictes, car le montant prêté par la banque est plus important que pour un prêt immobilier classique.

Avantages et inconvénients de cette approche

Les avantages

  • Pas d'apport à fournir. C’est la grande force de cette méthode. Même si vous n’avez pas d’économies de côté, investir reste possible.
  • Conserver son épargne. Vous n’avez pas besoin de piocher dans vos économies pour réaliser votre projet immobilier. Vous pouvez garder de la réserve pour d’autres projets ou pour votre sécurité financière.
  • Accélérer un projet immobilier. Si l’opportunité d’acheter un bien intéressant se présente, vous n’avez pas à attendre d’avoir réuni l’apport nécessaire.

Les inconvénients

  • Mensualités plus élevées. En empruntant la totalité des fonds dont vous avez besoin (comprenant les frais de notaire et autres frais annexes), les mensualités vont être plus importantes. Ce qui peut devenir compliqué si la rentabilité locative ne suit pas.
  • Conditions de prêt plus strictes. Les banques vont scruter votre situation financière de près. Elles veulent être sûres que vous pouvez rembourser sans souci.
  • Risques financiers. Sans apport, si la valeur de votre bien baisse ou si vous rencontrez des difficultés locatives (vacance locative, impayés), vous pouvez vous retrouver dans une situation plus délicate.

simulation d'investissement locatif sans apport

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Stratégies pour réaliser un investissement locatif sans apport

Il existe plusieurs façons de faire un crédit immobilier sans apport. Certaines stratégies sont plus courantes que d'autres, mais ce qui est sûr, c’est qu’elles demandent toutes un minimum de préparation.

Le prêt immobilier à 110%

Certaines banques sont amenées à prêter la totalité du prix d'achat, mais aussi les frais annexes (notaires, travaux éventuels, frais d'agence, etc.). Cela s’appelle un prêt à 110%. Ça veut dire que vous empruntez plus que la valeur du bien, et le tout est financé par la banque. Mais attention, ce type de prêt n’est pas accessible à tous.

Il faut généralement avoir un bon profil et justifier d’une stabilité financière. Les banques proposent par exemple ce type de solutions à des emprunteurs jeunes avec de bonnes perspectives d'évolution professionnelle, ou bien à des investisseurs déjà propriétaires et capables d'apporter de solides garanties.

L'utilisation du crédit vendeur

Le crédit vendeur est une solution de financement entre des particuliers : le vendeur endosse le rôle de la banque et l’acheteur contourne les démarches d’obtention d’un prêt auprès d’un organisme prêteur. L'acheteur paie une partie du prix au départ, puis le reste en mensualités.

L'exemple typique de ce type de financement est la vente en viager : l'acheteur paie un bouquet de départ, puis des rentes viagères.

La récupération de la TVA sur les logements neufs

En achetant un bien neuf, vous pouvez récupérer la TVA (20%) en respectant certaines conditions. Il faut pour cela :

  • Acquérir un bien immobilier auprès d'un promoteur ;
  • S'engager à conserver le logement pendant au moins 20 ans ;
  • Proposer le bien en location meublée avec des prestations para-hôtelières.

Cela peut vous permettre de réduire le coût d'achat sans toucher à votre épargne. C’est donc un bon moyen d’alléger le montant à financer sans avoir besoin d'un apport.

L'investissement en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement)

La VEFA est l’achat d’un bien qui n’est pas encore construit. Vous achetez donc un appartement "sur plan" et le payez au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Dans ce cas, les banques peuvent être plus flexibles et prêter l’intégralité du montant, surtout en achetant dans un programme neuf et en récupérant la TVA. De plus, vous pouvez négocier un prêt à 110%.

préparation de dossier d'investissement locatif sans apport

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Optimiser son dossier de financement

Obtenir un prêt sans apport demande une bonne préparation. Les banques vont analyser votre dossier de très près pour être sûres que vous serez capable de rembourser votre emprunt.

Préparer un dossier bancaire solide

Votre dossier bancaire doit être irréprochable. Pensez à rassembler tous les documents demandés : bulletins de salaire, relevés de compte, avis d’imposition, et si possible, un plan de financement détaillé. Plus le dossier sera complet et bien préparé, plus vous aurez de chances d’obtenir un prêt. Effectuez des simulations en ligne pour avoir une idée de votre marge de négociation.

Démontrer sa capacité d'emprunt et sa solvabilité

Les banques vont regarder votre taux d’endettement (en général, il ne doit pas dépasser 35% de vos revenus, même si les banques disposent d'une dérogation dans 20% de leurs dossiers). Elles vont aussi analyser votre stabilité financière, si vous avez des crédits en cours ou encore si vos revenus sont réguliers. Montrer que vous êtes solvable et que vous pouvez rembourser votre emprunt est essentiel pour convaincre la banque.

Utiliser l'effet de levier du crédit immobilier

L'effet de levier consiste à emprunter de l’argent à un taux plus bas que la rentabilité de votre investissement. En résumé, vous utilisez l'argent de la banque pour acheter un bien, puis vous vous faites rembourser par les loyers perçus. Ainsi, vous générez des gains sans avoir à investir directement vos économies.

Solliciter l'aide d'un courtier spécialisé

Un courtier en crédit peut être un vrai atout. Il connaît bien les banques et les différentes offres de prêts, et il saura négocier, pour vous, les meilleures conditions. Un courtier peut aussi vous aider à peaufiner votre dossier et à maximiser vos chances d’obtenir un financement sans apport.

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Dispositifs fiscaux et aides pour l'investissement locatif sans apport

Il existe des dispositifs fiscaux qui peuvent vous aider à alléger le coût de votre investissement, voire à financer une partie de votre bien.

Les dispositifs Loc'Avantages, Malraux et Denormandie et leurs avantages fiscaux

Loc'Avantages, Malraux et Denormandie sont trois dispositifs qui offrent des réductions d’impôts intéressantes pour l’investisseur. Ces aides sont particulièrement utiles pour réduire l’effort financier, surtout quand on investit sans apport.

  • Loc'Avantages : ce dispositif s'adresse aux propriétaires bailleurs qui louent un bien non meublé avec un faible loyer à un locataire aux revenus modestes. En contrepartie, ils profitent d’une réduction d’impôt allant de 15 à 65% selon le montant du loyer et le recours ou non à une agence immobilière sociale.
  • Dispositif Malraux : les contribuables qui effectuent des rénovations entières d’immeubles classés peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt au titre des travaux réalisés (dans une limite de 400 000 euros dépensés sur 4 ans).
  • Dispositif Denormandie : inspiré du Pinel, il permet aux investisseurs d'obtenir une réduction d'impôt lorsqu'ils achètent un bien ancien pour le rénover, dans certaines villes éligibles. Le logement doit ensuite être mis en location pendant une durée déterminée (entre 6 et 12 ans), en respectant des conditions concernant les travaux, les ressources des locataires, le loyer, etc. Ce dispositif permet une réduction allant de 12 à 21% selon la durée de location.

À noter que les dispositifs Pinel et Pinel+ ne sont plus accessibles aux nouveaux acquéreurs depuis le 1er janvier 2025.

Le déficit foncier comme stratégie d'optimisation fiscale

Le déficit foncier est une technique pour déduire certaines charges de vos revenus fonciers, c’est-à-dire des loyers et charges que vous percevez. Si vous effectuez des travaux dans votre bien ou si vous avez des intérêts d'emprunt à payer, vous pouvez les déduire de vos revenus locatifs, voire de vos autres revenus imposables. Cela permet de réduire votre imposition et d’optimiser votre investissement.

Les aides locales et régionales disponibles

Certaines régions offrent des prêts bonifiés ou à taux zéro, des subventions de rénovation, ou des exonérations fiscales pour encourager les investissements dans l'immobilier. Ces aides peuvent couvrir une partie de l’achat ou des travaux, réduisant ainsi la nécessité d'un apport personnel.

aide d'un courtier

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Choisir le bon bien immobilier pour un investissement sans apport

Le choix du bien immobilier est déterminant. Il faut non seulement qu'il génère des loyers suffisants pour couvrir vos mensualités, mais aussi qu'il ait un potentiel de valorisation.

Critères de sélection d'un bien rentable

La rentabilité d'un investissement locatif se calcule en fonction des loyers perçus et du prix d'achat. Il faut donc que le bien vous rapporte assez pour couvrir votre prêt. Analysez attentivement :

  • La rentabilité brute : loyer annuel / prix d'achat ;
  • La rentabilité nette : loyer après charges et impôts.

Analyse du marché locatif local

Il est indispensable de bien connaître le marché locatif de la zone où vous souhaitez investir. Certaines villes ou quartiers sont plus demandés que d'autres, et la rentabilité peut varier. Renseignez-vous sur :

  • Les loyers pratiqués dans la zone ;
  • La demande locative ;
  • Les tendances du marché.

Ne vous précipitez pas sur un bien au prix attractif pour ensuite vous retrouver avec un logement que vous aurez du mal à louer.

L'emplacement et le potentiel de plus-value

L'emplacement est souvent le critère déterminant dans un investissement immobilier. Un bien situé dans un quartier dynamique, en développement ou bien desservi par les transports publics aura plus de chances de voir sa valeur augmenter avec le temps. Vous pouvez vous renseigner auprès de la mairie pour connaître :

  • La vie de quartier ;
  • Les projets d’aménagements prévus pour la zone dans laquelle se situe le logement qui vous intéresse.

Gérer les risques de l'investissement locatif sans apport

Investir sans apport, c’est un pari sur l'avenir, mais il faut être préparé aux imprévus. Il existe plusieurs solutions pour limiter les risques :

  • Anticiper les imprévus financiers. Afin de ne pas vous retrouver dans une situation difficile, essayez de prévoir à l’avance les événements qui pourraient vous mettre en difficulté, comme une vacance locative. Souscrivez à une assurance loyers impayés pour vous protéger au mieux et ne pas avoir à puiser dans vos économies.
  • Constituer une épargne de précaution. Si vous empruntez sans apport, c’est que vous n’avez sûrement pas de filet de sécurité, ou seulement un de faible montant. Il est impératif d’augmenter votre capacité d’épargne pour pouvoir faire face aux imprévus, comme des travaux à réaliser d’urgence.
  • Importance de l'assurance emprunteur. L’assurance emprunteur vous protège en cas de problème : maladie, accident, perte d’emploi (si vous souscrivez cette garantie), etc. En cas d’accident de la vie, le paiement de votre emprunt est couvert. Toutefois, assurez-vous de bien comparer les offres afin de ne pas alourdir le coût de votre crédit, surtout si vous n’avez pas d’apport et que chaque centime compte.
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FAQ : réponses aux questions fréquentes

Quel est le montant minimum de revenus pour un investissement locatif sans apport ?

Le montant minimum de revenus nécessaire pour obtenir un financement sans apport dépend du montant de l’emprunt, de votre état économique, de votre taux d’endettement... En plus du revenu, c’est la rentabilité potentielle de l’opération, les garanties, et un dossier solide qui permettront d’obtenir le sésame.

Peut-on investir dans l'ancien sans apport ?

Oui, c’est possible, mais plus difficile. Les banques sont souvent plus frileuses pour l'ancien sans apport, car elles prennent plus de risques en raison des travaux à effectuer.

Comment calculer la rentabilité d'un investissement locatif sans apport ?

La rentabilité se calcule avec la formule :

(Loyer annuel / Prix d'achat total) x 100

Mais il faut aussi prendre en compte les charges, les impôts et le financement.

Quelles sont les alternatives à l'investissement locatif traditionnel sans apport ?

Vous pouvez vous tourner vers les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) ou le crowdfunding immobilier, qui permettent d’investir dans l’immobilier de façon indirecte, c’est-à-dire sans être directement propriétaire du logement à administrer. Ce type de placement est d’ailleurs beaucoup plus abordable et permet de mutualiser les risques.

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