Réussir son investissement locatif sans apport

Écrit par Fabienne CORNILLON . Mis à jour le 25 août 2023 .
Temps de lecture : 9 min

L'acquisition d'un bien immobilier destiné à la location peut être une excellente façon de se constituer un patrimoine et de générer des revenus complémentaires.

Cependant, tous les investisseurs ne disposent pas d'un apport personnel important pour leur projet. D'autres peuvent opter pour un financement intégral par emprunt afin de maximiser la rentabilité locative du bien. L'investissement locatif sans apport reste une solution souvent retenue par les bailleurs expérimentés pour des raisons financières ou fiscales.

Ci-dessous l'essentiel à retenir sur les mécanismes de l'investissement locatif sans apport, ses avantages, ses risques, mais aussi nos principaux conseils pour convaincre votre banquier.

Investissement locatif sans apport : de quoi s'agit-il ?

L'investissement immobilier locatif sans apport est une stratégie patrimoniale consistant à acquérir un bien immobilier destiné à la location sans puiser dans votre épargne personnelle. La banque accepte de prêter l'intégralité du montant nécessaire à la réalisation de la transaction.

L'investissement locatif sans apport est qualifié de "financement à 110%". Il implique non seulement de prêter la totalité des fonds nécessaires à l'achat du logement, mais aussi de couvrir les différents frais liés à la transaction. Pour rappel :

• Les frais de notaire représentent 2 à 3 % de la valeur du bien en cas d'achat dans le neuf, ou 7 à 8 % dans le cas d'un bien ancien.
• Les frais de dossier peuvent atteindre jusqu'à 1 % du montant du bien immobilier acheté, selon la politique commerciale des banques.

Le prêt sans apport couvre jusqu'à 110 % du montant du bien immobilier et permet à l'investisseur de disposer de la totalité du capital nécessaire pour réaliser son achat.

Est-il possible d'investir dans le locatif sans aucun apport ?

Oui ! Par opposition à l'achat d'une résidence principale, une banque se montrera souvent moins réticente à accorder un prêt pour un investissement locatif sans apport. Le bien acheté va générer un loyer et offrir des ressources supplémentaires à l'emprunteur. Ce dernier aura moins de difficultés à rembourser son crédit.

En cas de difficulté de paiement, il est plus facile de revendre un investissement locatif. Cela n'impacte pas votre quotidien contrairement à la vente d'une résidence principale.

Pour autant, un prêt à 110 % reste une faveur. Investir dans l'immobilier sans apport suppose de présenter un excellent profil. L'emprunteur doit justifier d'une situation financière solide et d'un bon dossier pour obtenir un prêt immobilier de ce type.

Il est donc important de bien préparer votre dossier et de vous renseigner auprès de plusieurs banques ou organismes de crédit pour trouver la meilleure solution de financement adaptée à votre situation financière.

6 prêts sur 10 sont sans apport

Les investissements locatifs sans apport ne sont pas une rareté. Ils représentent la plus grande part de l'activité des banques. Environ 6 emprunteurs sur 10 ne contribuent pas au financement de leur projet par leur propre épargne. Ils peuvent maximiser sa rentabilité financière et son traitement fiscal.

Pour quelles raisons préférer un investissement locatif sans apport ?

Vous disposez d'une épargne personnelle suffisante pour constituer un apport dans le cadre d'un achat immobilier locatif ? Même si vous en avez la possibilité, le versement d'un apport personnel n'est pas toujours dans votre intérêt. Certaines raisons peuvent vous inciter à conserver cet argent pour solliciter un financement intégral, dont l'effet de levier du crédit et une stratégie d'optimisation fiscale.

L'effet de levier du crédit : un atout majeur du prêt immo sans apport

Dans le cadre d'un investissement locatif sans apport, l'effet de levier du crédit peut être très intéressant. En recourant à un prêt immobilier pour financer l'intégralité du bien, l'investisseur peut ensuite rembourser tout ou partie de la mensualité de l'emprunt grâce aux loyers.

Il s'agit donc d'un moyen efficace pour acquérir un patrimoine :

• Le coût effectif lié à l'acquisition de votre bien immobilier locatif est assumé de facto par vos locataires.
• Si les revenus et les charges s'équilibrent, votre taux d'endettement reste maîtrisé.
• Vous êtes donc éligible à un nouvel investissement immobilier locatif.

L'effet de levier du crédit permet de bénéficier de l'appréciation progressive du bien immobilier. Si la valeur du bien augmente plus vite que le taux du crédit souscrit, l'investisseur est gagnant.

Il est important de souligner que l'effet de levier du crédit, mal maîtrisé, peut amplifier les pertes en cas de :

• dépréciation du bien immobilier ;
• vacance prolongée du logement ;
• augmentation imprévue des charges liées à la location.

Déficit foncier et optimisation fiscale

Le déficit foncier est un mécanisme fiscal permettant aux investisseurs immobiliers de réduire leur impôt sur le revenu en déduisant du loyer les charges liées à la rénovation ou à la restauration du bien loué. Il consiste à imputer sur le revenu global de l'investisseur les charges non déductibles des revenus fonciers, comme les travaux de rénovation, les frais de gestion locative, surtout les intérêts d'emprunt.

Un financement sans apport personnel permet de maximiser le montant de l'emprunt immobilier, celui des intérêts payés et donc in fine le déficit foncier généré. Pour rappel :

• Le déficit foncier est plafonné à hauteur de 10 700 € par an.
• Si le déficit est supérieur à ce plafond, il peut cependant être reporté sur les 6 années suivantes (sur l'ensemble des revenus du foyer) ou les 10 années suivantes (sur vos revenus fonciers uniquement).

Nos conseils pour réaliser un investissement locatif sans apport

Pour convaincre un établissement bancaire de lui prêter une somme importante sans apport, un investisseur doit être en mesure de démontrer son sérieux. Ces quelques conseils vous aideront à augmenter vos chances d'obtenir une offre de crédit à la fois attractive et adaptée à vos objectifs patrimoniaux.

Effectuez une simulation complète avant votre demande de prêt

Il est très recommandé d'effectuer une simulation en ligne avant de solliciter un prêt immobilier locatif. Cette démarche vous donnera tout d'abord une idée plus précise du montant du prêt immobilier envisageable sans apport, en fonction de votre situation financière et de votre projet immobilier.

Une simulation permet bien souvent de comparer les offres de différents établissements financiers et de choisir la meilleure option, en fonction de votre besoin de financement. D'un établissement à l'autre, les conditions varient de façon significative en matière de :

• taux d'intérêt ;
• durée maximale de remboursement ;
• options de remboursement ;
• assurance emprunteur ;
• frais de dossier...

Enfin, une simulation vous aide à évaluer la rentabilité de votre projet immobilier et à vous assurer de sa viabilité financière sur le long terme :

• montant estimé du loyer ;
• montant estimé des charges ;
• taxe foncière ;
• travaux d'entretien...

Cette analyse approfondie est cruciale pour déterminer si l'investissement immobilier locatif sans apport est la solution adaptée à votre profil et à vos objectifs financiers.

Préparez le dossier de demande de prêt avec soin

La préparation du dossier de demande de prêt immobilier locatif sans apport est une étape cruciale pour obtenir votre financement. Son exhaustivité et sa précision constitueront des arguments forts auprès d'un établissement bancaire.

La plupart des établissements financiers exigent par défaut un certain nombre de documents pour étudier une demande de prêt. Il est recommandé de préparer au moins les justificatifs suivants :

• une copie d'une pièce d'identité en cours de validité ;
• un justificatif de domicile de moins de trois mois ;
• vos trois derniers avis d'imposition ;
• un relevé récent de compte bancaire ;
• une copie du contrat de location en cours (le cas échéant) ;
• un devis des travaux à réaliser dans le logement (le cas échéant).

Au-delà de ces formalités habituelles, un prêt immo locatif sans apport suppose de préparer un plan de financement détaillé. Ce document détaille votre stratégie d'investissement, et indique :

• le montant du prêt demandé ;
• le montant prévisible du loyer pour connaître le rendement ;
• les charges liées au bien immobilier ;
• les caractéristiques souhaitées pour le prêt (durée, taux, mensualité…).

N'oubliez pas de mettre en avant votre profil d'emprunteur. Ces points forts peuvent inclure la stabilité de votre situation professionnelle et de vos revenus, un excellent historique de crédit ou encore une épargne personnelle importante, susceptible de faire l'objet d'un nantissement en garantie.

Sollicitez l'aide d'un courtier en prêt immobilier

Un courtier en ligne ou en agence, spécialisé en crédit immobilier, est en mesure de vous apporter une aide précieuse pour négocier les meilleures conditions d'emprunt.

Grâce à leur accès à un large réseau de partenaires bancaires, les courtiers trouvent des offres de prêt adaptées à votre situation, y compris pour un prêt immobilier locatif sans apport. Vous pourrez bénéficier d'une plus grande variété d'options de financement.

Un courtier en prêt immobilier vous apporte en outre :

• un véritable gain de temps et d'énergie. La recherche d'un prêt immobilier locatif sans apport peut être longue et fastidieuse. Les courtiers effectuent ces démarches pour vous et vous présentent les offres de financement les plus avantageuses, vous épargnant ainsi de nombreux rendez-vous.
• une meilleure négociation des conditions de prêt. Grâce à leur connaissance du marché, à leur expertise et à leurs contacts multiples, ils mettent les banques en concurrence pour vous faire économiser de l'argent sur les intérêts et les frais de dossier.
• une qualité de conseil. Les courtiers détaillent pour vous les différentes options de financement disponibles pour un prêt immobilier locatif sans apport et vous orientent vers la meilleure option. Un soutien bienvenu pour les novices de l'investissement immobilier locatif !

Investissement locatif sans apport : un exemple

Un investisseur souhaite faire l'acquisition d'un appartement de 45 m² dans le centre-ville de Dunkerque, pour un montant de 200 000 €.

Il ne souhaite pas faire un apport personnel, pour optimiser la rentabilité de son projet. En prenant en compte les frais de notaire et de dossier, il a besoin de 218 000 € de financement.

Il négocie un prêt immobilier locatif sans apport sur 20 ans, au taux d'intérêt de 3,85 % et au taux d'assurance de 0,34 %.

Il paiera une mensualité de 1 366 € par mois, pour un coût total du crédit estimé à 109 753 €. Cet effort financier sera partiellement soutenu par le loyer de 800 € versé chaque mois par son locataire.

L'absence d'apport personnel est une stratégie pertinente dans le cadre d'un investissement locatif. Elle suppose de présenter un dossier solide et d'avoir une vision claire de votre plan de financement, avant même de franchir le seuil d'une banque.

Les limites de l'investissement locatif sans apport

Si un investissement locatif sans apport présente des avantages, n'oubliez pas que ce dernier peut être un véritable plus pour votre projet immobilier. Il est important d'en avoir conscience afin de déterminer l'option la plus judicieuse.

L'apport peut augmenter votre capacité d'emprunt. Vous pouvez acheter un bien mieux situé ou offrant de meilleures prestations. N'oubliez pas qu'avec un investissement locatif, vous devez séduire votre cible. Un logement attractif, limite le risque de vacance locative.

L'apport personnel peut réduire votre taux d'endettement. Avec un capital emprunté moins important, vous pourrez vous ouvrir les portes du crédit. Vous réduisez votre taux d'endettement afin d'augmenter vos chances d'obtenir un accord de la banque.

L'apport permet d'obtenir de meilleures conditions de prêt. Avec un meilleur taux, vous réduisez le coût de votre acquisition pour accroître le rendement de votre investissement locatif.

Vos questions fréquemment posées

Comment choisir un bien immobilier locatif avec un prêt sans apport ?

Le choix d'un prêt immobilier sans apport implique le financement total du projet par l'emprunt, et donc des mensualités de remboursement importantes. Vous devrez accorder le plus grand soin à la sélection du bien à acquérir pour limiter les risques de vacances locatives. Les critères habituels incluent :

• le niveau de demande locative dans le secteur ;
• la qualité du quartier et de l'environnement immédiat (écoles, commerces, transports en commun) ;
• l'état général de l'immeuble ;
• l'état général du logement lui-même.

Un prêt immobilier locatif sans apport peut-il être couplé à un investissement Pinel ?

Oui, il est tout à fait possible de vous orienter vers un prêt immobilier sans apport pour bénéficier d'une défiscalisation Pinel. Pour rappel, le dispositif Pinel permet d'investir dans le neuf et de déduire de votre impôt sur le revenu, sur 12 ans, jusqu'à 17,5 % du coût de revient global de votre projet en 2023. Ce taux passera à 14 % en 2024, avant l'extinction programmée du dispositif. Il n'est donc pas trop tard !

Prêt immobilier locatif sans apport : quels sont les critères examinés par la banque ?

Un établissement bancaire va analyser les éléments de votre dossier si vous prétendez emprunter sans aucun apport personnel. Cela inclut :

• le montant global des revenus de votre foyer ;
• votre situation professionnelle et la stabilité de vos revenus ;
• la bonne tenue de vos finances personnelles ;
• votre taux d'endettement actuel.

Une expérience précédente dans l’investissement locatif est très appréciée et peut jouer en votre faveur.