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Écrit par Fabienne CORNILLON . Mis à jour le 17 janvier 2025 . Temps de lecture : 10 min
L'investissement locatif sans apport est une très bonne opportunité pour les investisseurs avec peu d'économies mais qui souhaitent tout de même se lancer dans l'immobilier. Dans ce guide, Meilleurtaux vous explique comment réussir un investissement locatif sans avoir besoin de puiser dans son livret A ou son PEL. Voici les bonnes stratégies, les pièges à éviter, et ce qui fonctionne vraiment.
L’investissement locatif sans apport permet d’acheter un bien immobilier sans avoir besoin d'injecter de l'épargne au départ. Au lieu de financer une partie du bien avec des fonds propres, le financement va se faire entièrement par un prêt bancaire. Pas besoin d’apporter, comme il est de coutume, 10 ou 20% de la valeur du bien.
Dans l'investissement locatif classique, comme dans de nombreux autres projets immobiliers, c’est assez simple : la banque vous prête de l’argent pour financer le bien, mais elle vous demande un apport personnel. En général, ce dernier correspond à 10 et 20% du prix du bien, pour s'acquitter des différents frais (notaire, garantie...). Donc, en achetant un appartement à 200 000 euros, il faudrait disposer de 20 000 à 40 000 euros de votre poche.
En revanche, lors d’un investissement sans apport, c’est comme si vous empruntiez tout, y compris les frais de notaire et autres frais annexes. On parle alors de prêt à 110%. Les conditions d'obtention du prêt sont un peu plus strictes, car le montant prêté par la banque est plus important que pour un prêt immobilier classique.
Il existe plusieurs façons de faire un crédit immobilier sans apport. Certaines stratégies sont plus courantes que d'autres, mais ce qui est sûr, c’est qu’elles demandent toutes un minimum de préparation.
Certaines banques sont amenées à prêter la totalité du prix d'achat, mais aussi les frais annexes (notaires, travaux éventuels, frais d'agence, etc.). Cela s’appelle un prêt à 110%. Ça veut dire que vous empruntez plus que la valeur du bien, et le tout est financé par la banque. Mais attention, ce type de prêt n’est pas accessible à tous.
Il faut généralement avoir un bon profil et justifier d’une stabilité financière. Les banques proposent par exemple ce type de solutions à des emprunteurs jeunes avec de bonnes perspectives d'évolution professionnelle, ou bien à des investisseurs déjà propriétaires et capables d'apporter de solides garanties.
Le crédit vendeur est une solution de financement entre des particuliers : le vendeur endosse le rôle de la banque et l’acheteur contourne les démarches d’obtention d’un prêt auprès d’un organisme prêteur. L'acheteur paie une partie du prix au départ, puis le reste en mensualités.
L'exemple typique de ce type de financement est la vente en viager : l'acheteur paie un bouquet de départ, puis des rentes viagères.
En achetant un bien neuf, vous pouvez récupérer la TVA (20%) en respectant certaines conditions. Il faut pour cela :
Cela peut vous permettre de réduire le coût d'achat sans toucher à votre épargne. C’est donc un bon moyen d’alléger le montant à financer sans avoir besoin d'un apport.
La VEFA est l’achat d’un bien qui n’est pas encore construit. Vous achetez donc un appartement "sur plan" et le payez au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Dans ce cas, les banques peuvent être plus flexibles et prêter l’intégralité du montant, surtout en achetant dans un programme neuf et en récupérant la TVA. De plus, vous pouvez négocier un prêt à 110%.
Obtenir un prêt sans apport demande une bonne préparation. Les banques vont analyser votre dossier de très près pour être sûres que vous serez capable de rembourser votre emprunt.
Votre dossier bancaire doit être irréprochable. Pensez à rassembler tous les documents demandés : bulletins de salaire, relevés de compte, avis d’imposition, et si possible, un plan de financement détaillé. Plus le dossier sera complet et bien préparé, plus vous aurez de chances d’obtenir un prêt. Effectuez des simulations en ligne pour avoir une idée de votre marge de négociation.
Les banques vont regarder votre taux d’endettement (en général, il ne doit pas dépasser 35% de vos revenus, même si les banques disposent d'une dérogation dans 20% de leurs dossiers). Elles vont aussi analyser votre stabilité financière, si vous avez des crédits en cours ou encore si vos revenus sont réguliers. Montrer que vous êtes solvable et que vous pouvez rembourser votre emprunt est essentiel pour convaincre la banque.
L'effet de levier consiste à emprunter de l’argent à un taux plus bas que la rentabilité de votre investissement. En résumé, vous utilisez l'argent de la banque pour acheter un bien, puis vous vous faites rembourser par les loyers perçus. Ainsi, vous générez des gains sans avoir à investir directement vos économies.
Un courtier en crédit peut être un vrai atout. Il connaît bien les banques et les différentes offres de prêts, et il saura négocier, pour vous, les meilleures conditions. Un courtier peut aussi vous aider à peaufiner votre dossier et à maximiser vos chances d’obtenir un financement sans apport.
Il existe des dispositifs fiscaux qui peuvent vous aider à alléger le coût de votre investissement, voire à financer une partie de votre bien.
Loc'Avantages, Malraux et Denormandie sont trois dispositifs qui offrent des réductions d’impôts intéressantes pour l’investisseur. Ces aides sont particulièrement utiles pour réduire l’effort financier, surtout quand on investit sans apport.
À noter que les dispositifs Pinel et Pinel+ ne sont plus accessibles aux nouveaux acquéreurs depuis le 1er janvier 2025.
Le déficit foncier est une technique pour déduire certaines charges de vos revenus fonciers, c’est-à-dire des loyers et charges que vous percevez. Si vous effectuez des travaux dans votre bien ou si vous avez des intérêts d'emprunt à payer, vous pouvez les déduire de vos revenus locatifs, voire de vos autres revenus imposables. Cela permet de réduire votre imposition et d’optimiser votre investissement.
Certaines régions offrent des prêts bonifiés ou à taux zéro, des subventions de rénovation, ou des exonérations fiscales pour encourager les investissements dans l'immobilier. Ces aides peuvent couvrir une partie de l’achat ou des travaux, réduisant ainsi la nécessité d'un apport personnel.
Le choix du bien immobilier est déterminant. Il faut non seulement qu'il génère des loyers suffisants pour couvrir vos mensualités, mais aussi qu'il ait un potentiel de valorisation.
La rentabilité d'un investissement locatif se calcule en fonction des loyers perçus et du prix d'achat. Il faut donc que le bien vous rapporte assez pour couvrir votre prêt. Analysez attentivement :
Il est indispensable de bien connaître le marché locatif de la zone où vous souhaitez investir. Certaines villes ou quartiers sont plus demandés que d'autres, et la rentabilité peut varier. Renseignez-vous sur :
Ne vous précipitez pas sur un bien au prix attractif pour ensuite vous retrouver avec un logement que vous aurez du mal à louer.
L'emplacement est souvent le critère déterminant dans un investissement immobilier. Un bien situé dans un quartier dynamique, en développement ou bien desservi par les transports publics aura plus de chances de voir sa valeur augmenter avec le temps. Vous pouvez vous renseigner auprès de la mairie pour connaître :
Investir sans apport, c’est un pari sur l'avenir, mais il faut être préparé aux imprévus. Il existe plusieurs solutions pour limiter les risques :
Le montant minimum de revenus nécessaire pour obtenir un financement sans apport dépend du montant de l’emprunt, de votre état économique, de votre taux d’endettement... En plus du revenu, c’est la rentabilité potentielle de l’opération, les garanties, et un dossier solide qui permettront d’obtenir le sésame.
Oui, c’est possible, mais plus difficile. Les banques sont souvent plus frileuses pour l'ancien sans apport, car elles prennent plus de risques en raison des travaux à effectuer.
La rentabilité se calcule avec la formule :
(Loyer annuel / Prix d'achat total) x 100
Mais il faut aussi prendre en compte les charges, les impôts et le financement.
Vous pouvez vous tourner vers les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) ou le crowdfunding immobilier, qui permettent d’investir dans l’immobilier de façon indirecte, c’est-à-dire sans être directement propriétaire du logement à administrer. Ce type de placement est d’ailleurs beaucoup plus abordable et permet de mutualiser les risques.
Écrit par La rédaction Meilleurtaux
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