Dispositif LLI : fonctionnement, avantages et opportunités d’investissement

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 7 juin 2025 .
Temps de lecture : 6 min

Face à la pénurie de logements dans les zones tendues, le dispositif de Logement Locatif Intermédiaire (LLI) apparaît en 2025 comme une réponse à la fois sociale et patrimoniale. Il combine l’utilité publique d’un logement à loyer modéré et les bénéfices d’un placement immobilier performant. Ce guide complet vous éclaire sur le fonctionnement du LLI, ses avantages, ses conditions d’éligibilité et les modalités d’investissement pour les particuliers.

Qu’est-ce que le dispositif LLI ?

Le LLI est un dispositif mis en place par l’État en 2014 pour développer une offre de logements à loyers modérés dans les zones tendues, où la demande est supérieure à l’offre. Il s’adresse aux classes moyennes : trop aisées pour accéder au logement social, mais exclues du marché locatif classique en raison de loyers trop élevés.

Objectifs

Le LLI vise deux objectifs majeurs :

• Faciliter l’accès au logement pour les ménages intermédiaires dans les zones à forte pression immobilière.
• Stimuler l’investissement locatif privé dans la construction de logements neufs ou rénovés, avec des contreparties fiscales incitatives.

Positionnement entre le logement social et le marché locatif privé

Le logement locatif intermédiaire se situe entre le logement social (PLS/PLUS) et le parc privé classique. Il propose des loyers plafonnés, mais plus élevés que dans le parc social, permettant de loger les actifs, jeunes ménages et familles ne pouvant accéder ni à l’un ni à l’autre.

Distinction LLI vs PLI

Contrairement au PLI (Prêt Locatif Intermédiaire), qui s’adresse encore essentiellement aux bailleurs sociaux ou institutionnels, le LLI rénové depuis 2024 est ouvert aux particuliers via une société (SCI, SARL de famille…). Il bénéficie aussi d’un cadre fiscal plus attractif et d’une souplesse accrue dans la gestion du bien.

Fonctionnement du logement locatif intermédiaire

Le LLI repose sur des conditions strictes d’éligibilité, tant pour le bien immobilier que pour l’investisseur et le locataire.

Conditions d’éligibilité des logements

• Localisation : zones tendues (A bis, A, B1 principalement)
• Type de logement : neuf ou ancien rénové respectant la norme RE2020 ou atteignant un gain de deux classes sur le DPE.
• Statut juridique : achat via une personne morale (SCI ou équivalent).
• Engagement de location : minimum 15 à 20 ans avec loyers encadrés.

Plafonds de loyers selon la zone (2025)

• Abis : 19,51 €/m²
• A : 14,49 €/m²
• B1 : 11,68 €/m²

Plafonds de ressources des locataires

Qui peut bénéficier du LLI ?

Du côté des locataires, ce sont les ménages avec des revenus situés juste au-dessus des seuils du logement social. Du côté des investisseurs, outre les bailleurs sociaux, les personnes physiques peuvent depuis 2024 investir via une SCI ou SARL de famille…).

Les conditions à remplir incluent :

• La création d’une société civile ou commerciale.
• L’engagement locatif sur 15 ou 20 ans.
• Le respect des plafonds de loyers et des conditions de performance énergétique.

Avantages du dispositif LLI pour les investisseurs

Avantage fiscal et financier

• TVA réduite à 10% sur l’achat du bien.
• Crédit d’impôt sur la taxe foncière jusqu’à 20 ans.
• Prix d’acquisition réduit (par rapport au marché).

Rentabilité et sécurité

• Loyers stables dans des zones de forte demande.
• Revalorisation annuelle estimée à +1% par an.
• Revenus réguliers et sécurisés sur le long terme.

Avantages patrimoniaux

• Transmission facilitée via SCI (abattements fiscaux).
• Protection familiale : outil de prévoyance pour la retraite ou les héritiers.
• Fiscalité optimisée : choix entre l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur les sociétés.

Avantages pour les locataires

Les ménages bénéficient de :

• Loyers modérés, mais avec une qualité de logement proche du marché privé.
• Accès à des logements neufs ou rénovés, bien situés (transports, écoles, zones dynamiques).
• Meilleure stabilité locative, avec des propriétaires engagés pour 15 à 20 ans.

Inconvénients et limites du dispositif LLI

Malgré ses atouts, le LLI comporte quelques limites :

• Accès réservé via une société : complexité pour les particuliers.
• Engagement long : obligation de location sur 15 ou 20 ans sous peine de perte d’avantages fiscaux.
• Contraintes administratives : plafonds de ressources, gestion locative rigoureuse.
• Liquidité faible : revente compliquée en cas de sortie anticipée.

Comparaison du LLI avec d’autres dispositifs

Comment investir en LLI ?

Étape 1 : Choisir le bien

• Neuf en VEFA ou ancien avec rénovation importante
• Zone éligible (A bis, A, B1…)

Étape 2 : Créer une SCI

• Rédaction des statuts
• Répartition des parts
• Nomination du gérant

Étape 3 : Financer l’acquisition

• Crédit immobilier classique (avec ou sans apport)
• Emprunt possible via la SCI

Étape 4 : Finaliser les démarches

• Publication de la SCI au journal d’annonces légales
• Immatriculation au RCS via l’INPI
• Signature de l’acte de vente chez le notaire

Étape 5 : Mise en location et gestion

• Respect des plafonds
• Suivi administratif régulier
• Location meublée possible (avec mobilier réglementé)

FAQ sur le logement locatif intermédiaire

Le dispositif LLI remplace-t-il la loi Pinel ?

Non. Le LLI ne remplace pas la loi Pinel, mais il constitue une alternative, notamment depuis l’ouverture du dispositif aux particuliers en 2024. Il cible un autre segment d’investisseurs et de locataires, avec des objectifs et avantages fiscaux différents.

Peut-on investir en LLI en tant que personne physique ?

Pas directement. Il est obligatoire de passer par une personne morale : SCI, SARL de famille ou SAS. Cela permet un encadrement juridique solide et facilite la transmission patrimoniale.

Comment savoir si un logement est éligible LLI ?

Pour qu’un bien soit éligible LLI, il doit :

• Être situé en zone éligible (A bis, A, B1 ou zone sous convention ORT/PPA/GOU).
• Être neuf ou rénové selon les normes RE2020 ou gain de 2 classes énergétiques.
• Être acquis via une société.
• Être loué dans les limites de loyers et à des locataires respectant les plafonds de ressources.