Écrit par Fabienne CORNILLON . Mis à jour le 8 juin 2023 .
Temps de lecture : 8 min

Achat dans l'ancien : avantages, pièges à éviter et conseils

Vous avez le projet d’acheter un logement rénové ou à rénover ? Faisons le point sur les avantages de ce projet immobilier, mais aussi les dangers d’un achat dans l’ancien afin de bien vous préparer pour faire le choix du meilleur logement pour vous et votre famille.

Les avantages d’un achat dans l’ancien

Acheter un bien immobilier ancien offre de nombreux avantages, c’est pourquoi le marché de l’ancien reste très dynamique en France.

Le charme de l’ancien

Acheter dans l’ancien, c’est faire le choix d’un logement qui peut avoir du caractère. Loin des pavillons dans les lotissements, vous pouvez vous offrir une maison de charme avec pierres et poutres apparentes. Ce projet vous ouvre les portes de belles longères et autres propriétés de charme.

Un bien que l’on peut rénover à son goût

Acheter un logement ancien, c’est choisir un bien que vous pourrez rénover afin de vivre dans une habitation qui vous correspond. Qu’il s’agisse de simples travaux de décoration ou de casser des murs pour réagencer les pièces, de nombreuses possibilités de personnalisation s’offrent à vous.

Une installation sans délai

Si vous achetez un bien immobilier ancien qui a été rénové, vous pouvez signer l’acte de vente et poser vos valises. Avec un achat dans le neuf en VEFA (vente en l’état de futur achèvement), vous devez attendre plus d’un an le temps que votre résidence principale ou secondaire soit construite.

Des terrains souvent plus grands et des dépendances

Lorsque vous achetez dans le neuf, au regard du prix du terrain au mètre carré, vous misez sur des espaces de petite taille. En achetant dans l’ancien, vous avez la possibilité d’envisager des terrains bien plus grands. De plus, nombre de terrains de maisons anciennes disposent de dépendances. L’idéal si vous aimez bricoler ou si vous avez besoin de place pour ranger tous vos biens personnels. Ces dépendances peuvent aussi servir de base pour aménager de nouveaux espaces de vie (maison d’amis, cuisine d’été...).

Un prix moins élevé que dans le neuf

Un achat dans l’ancien permet de trouver un bien immobilier moins cher. On constate une différence moyenne de 15 à 20 % selon la qualité du bien à surface identique. Cette différence reste à relativiser, certains biens anciens peuvent être plus chers que le neuf dès lors qu’ils offrent de belles prestations, notamment en termes de matériaux. Par exemple, une très belle longère en pierre rénovée peut voir son prix exploser. Afin de pouvoir dresser un comparatif, visitez notre guide sur le choix entre l'achat immobilier neuf ou ancien.

Une possibilité de valoriser le bien pour espérer une plus-value

En achetant un bien ancien, vous avez la possibilité de faire une très bonne affaire si de nombreux travaux sont à prévoir. Si vous êtes bricoleur, vous allez pouvoir rénover ce logement pour le revendre bien plus cher à moyen terme. Avec la plus-value réalisée, vous pourriez vous offrir un bien plus grand, mieux situé qui correspond mieux à vos attentes.

Des dispositifs fiscaux pour un investissement locatif

Pour un projet d’investissement locatif dans l’ancien, vous avez la possibilité d’envisager de belles économies en réduisant votre impôt. Pour cela, vous pouvez essentiellement envisager deux dispositifs fiscaux.

• La loi Denormandie (une sorte de Pinel ancien) est un dispositif fiscal qui vise à acheter un bien ancien qui nécessite des rénovations sur le plan énergétique. Dès lors que vous réalisez des travaux dont le montant s’élève au moins à 25 % du coût total de l’opération, vous obtenez une réduction d’impôt proportionnelle à votre engagement de location (12 % sur 6 ans, 18 % sur 9 ans et 21 % sur 12 ans).
• La loi Malraux qui vise à acheter un immeuble ancien à caractère historique situé dans une zone spécifique. Si cet immeuble fait l’objet d’une restauration lourde, la réduction d’impôt peut atteindre 30 % du montant de ces travaux (dans la limite de 400 000 € sur 4 ans).

Possibilité d’acheter en hypercentre

Contrairement au neuf qui propose peu de solutions en hypercentre des grandes villes, l’achat dans l’ancien permet de s’offrir un logement très bien situé. Si vous souhaitez acquérir une maison, il n’y a plus de place en hypercentre pour de nouvelles constructions. L’ancien est donc la solution parfaite pour profiter des avantages de la vie en centre-ville.

Possibilité d’acheter dans l’ancien dans les lieux isolés

Si vous souhaitez vivre en pleine campagne, vous aurez plus de possibilités en achetant dans l’ancien. De nombreux terrains ne sont pas constructibles, comme les terres agricoles. Il n’est pas toujours possible de choisir la localisation exacte de son futur bien. Dans l’ancien, vous pourrez intégrer de petits hameaux ou vivre dans une maison isolée loin de tout si vous aimez le calme.

Bénéficier d’aides telles que le PTZ

Le prêt à taux zéro est accordé dans l’ancien aux acheteurs en zone B2 ou C qui réalisent des travaux d’amélioration énergétique. Il peut atteindre 40 % du montant de l’opération avec un plafond selon la zone et la composition de votre foyer.

Les inconvénients d’un achat dans l’ancien

Acheter dans l’ancien n’offre pas que des avantages. Revenons sur quelques-uns des inconvénients de ce projet immobilier pour déterminer s’il vous correspond vraiment.

Une isolation pas toujours performante

Lorsque vous achetez dans l’ancien, à moins qu’une rénovation récente ait été effectuée par l’ancien propriétaire, il y a fort à parier que l’isolation ne sera pas très performante. Si vous souhaitez faire de ce lieu votre résidence principale, vous devrez alors faire des travaux de rénovation ou vous préparer à des factures d’énergie assez lourdes.

Si vous envisagez un investissement locatif, il vaut mieux réaliser des travaux rapidement. Les passoires énergétiques sont peu à peu exclues du parc locatif.

Des travaux de rénovation parfois lourds

Lorsque vous achetez un bien ancien, vous pouvez être confronté à de lourds travaux. Or, cela peut vous prendre du temps pour entrer dans le logement et nécessiter de payer un crédit en même temps qu’un loyer. Attention au délai des travaux estimés. Si vous souhaitez faire ces travaux vous-même, veillez à ne pas vivre durant des mois, voire des années, dans un chantier.

De mauvaises surprises possibles

Tandis que le neuf vous offre des garanties, ce n’est pas le cas avec un appartement ou une maison dans l’ancien. Vous n’êtes pas à l’abri de mauvaises surprises que vous n’auriez pas détectées au moment de la visite. Des poutres endommagées par des termites cachés derrière les murs, la présence de mérule… Certaines découvertes pourraient vous coûter cher, voire remettre votre projet en question si de lourds travaux n’étaient pas prévus.

Des frais plus élevés

Acheter dans l’ancien engendre des frais plus élevés, notamment les frais de notaire. Atteignant en moyenne 2 à 3 % dans le neuf, ils sont de 7 à 8 % dans l’ancien.

De même, vous ne pouvez pas prétendre à l’exonération de taxe foncière offerte durant 2 ans pour les logements neufs.

Nos conseils pour éviter les pièges de l’ancien

Pour bien acheter dans l’ancien, nous vous conseillons d’être très vigilant avant la signature du compromis de vente. Voici quelques astuces pour ne pas vous tromper :

• Prenez le temps de bien visiter toutes les parties de la maison et d’inspecter chaque pièce pour voir s’il y a de la moisissure, signe d’humidité ou de mauvais entretien... Si l’arrière de votre maison donne chez les voisins, demandez à le voir, vous pourriez éviter de mauvaises surprises (toiture ou mur endommagé, terrain mal entretenu engendrant la présence de nuisibles...) ;
• Visitez avec un expert des travaux : être accompagné va vous permettre de mieux envisager les travaux nécessaires. Le grand risque avec l’achat dans l’ancien est de mal estimer les travaux de rénovation et ne pas emprunter la somme nécessaire pour leur réalisation ;
• Visitez de jour afin d’avoir une meilleure vision des éventuels problèmes de la maison ;
• Demandez bien les diagnostics, notamment le DPE (diagnostic de performance énergétique) afin de connaître le niveau d’isolation de la maison. Cette isolation ne peut pas se voir à l’œil nu. Demandez aussi les diagnostics électricité et gaz pour vous assurer que tout est aux normes ;
• Lorsque vous signez le compromis de vente chez le notaire, vous disposez d’un délai de réflexion. Relisez bien tous les documents et assurez-vous qu’ils correspondent à ceux qui vous ont été montrés lors de la visite ;
• Demandez bien s’il y a des servitudes afin de vous assurer que personne ne traversera votre cour pour accéder à son terrain ;
• Pour un achat en copropriété, demandez bien tous les documents faisant état des travaux réalisés, des travaux à venir et des travaux déjà signés, ces derniers restant à la charge du vendeur.

Comment bien financer un achat dans l’ancien ?

Pour financer votre bien dans l’ancien, il est conseillé de ne pas souscrire un prêt dans votre banque avant d’avoir comparé son offre à celle de la concurrence. Un comparatif vous permettra de vous apercevoir que les conditions de prêt ne sont pas les mêmes chez tous les prêteurs. Faites-vous accompagner par un courtier qui saura vous trouver le taux de prêt immobilier le plus attractif. Il pourra aussi négocier votre assurance emprunteur et vous permettre de souscrire un contrat individuel bien moins cher que celui proposé par votre banque.

L’objectif est de trouver le financement qui vous permet de réduire le coût total de votre projet immobilier, et de vos mensualités pour conserver un reste à vivre plus élevé

Questions fréquentes sur l’achat d’un bien immobilier ancien

L’acheteur peut-il se retourner contre le vendeur ?

L’acheteur peut se retourner contre le vendeur en cas de vices cachés dès lors que le vendeur avait connaissance de ceux-ci et qu’il a sciemment omis d’en faire état. Dans certains cas, il est possible de revoir le prix à la baisse, voire de faire annuler la vente.

Quelles aides pour acheter dans l’ancien ?

Pour acheter un bien immobilier ancien, vous pouvez bénéficier d’aides telles que le PTZ (prêt à taux zéro) qui permet de financer, selon la zone d’acquisition, jusqu’à 40 % du montant de votre projet immobilier.

Quel avantage à acheter dans l’ancien ?

Contrairement à la construction neuve, l’ancien permet de vivre dans un logement de charme et de le rénover à votre goût. Les terrains sont plus grands, avec parfois des dépendances. Il est plus facile d’acheter un bien ancien dans un hypercentre qu’un bien en construction. Une acquisition immobilière dans l’ancien permet d’envisager un prix moins élevé que dans le neuf.