SCI : acheter un bien immobilier via une SCI

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 6 mars 2024 .
Temps de lecture : 12 min

Deux formes juridiques permettent de faire l’acquisition d’un logement à plusieurs : le régime en indivision et la société civile immobilière (SCI). Dans le premier cas, chacun est propriétaire du bien à la hauteur de la quote-part inscrite dans le contrat. Dans l'autre, la propriété est divisée sous forme de parts sociales, proportionnelles aux montants des différents apports financiers. Qu’il s’agisse d’un projet d’achat de résidence principale ou de résidence secondaire voire d’un investissement locatif, la SCI permet d’optimiser fiscalement la transmission de son patrimoine à ses héritiers. Dans quels cas faut-il opter pour une SCI ? Quels sont les avantages et les conditions pour créer une SCI ? Meilleurtaux fait le point.

 

Société civile immobilière (SCI) : définition, avantages et démarches

Une société civile immobilière (SCI) désigne une personne morale, dont les activités sont consacrées à la gestion d’un patrimoine immobilier. Qui dit société « civile », dit société qui n’a pas d’objet commercial. Son but n’est donc pas d’acheter puis revendre des biens dans l’unique but de faire un profit.

On distingue plusieurs types de SCI : les SCI professionnelles, les SCCV (société civile immobilière de construction vente), les SCI d’attribution ou encore les SCI familiales. Ces dernières sont les plus courantes. Elles permettent à des personnes unies par un lien de parenté ou d'alliance, de faciliter la détention, la gestion comme transmission d'un ou plusieurs biens immobiliers.

Pour être immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés, la SCI doit répondre à plusieurs conditions : 

• Elle doit obligatoirement être constituée de deux personnes au minimum, ayant ainsi le statut d’associé. Il n’y a en revanche aucun maximum prévu par la loi sur leur nombre, ni aucune condition de qualité ou de nationalité requise. Les associés peuvent être : des personnes physiques ou des personnes morales, des personnes morales uniquement, des personnes physiques uniquement, un mineur émancipé ou non, des particuliers comme des professionnels... 
• Aucun capital social minimum n’est imposé par la loi. 
• Aucun minimum non plus n’est fixé pour la valeur nominale des parts sociales. Ces dernières doivent être de valeur égale d’un montant librement décidé par l’ensemble des membres fondateurs.

Le caractère non commercial de la SCI empêche d’acheter un appartement pour le revendre : ce serait un acte de commerce. Elle ne peut pas non plus le meubler en vue de le « louer en meublé ». En revanche, rien n’interdit à la société de revendre son bien immobilier (sans en provoquer pour autant un commerce). 

Quels sont les avantages à acheter un bien en SCI ?

La création d’une SCI est avantageuse sur plusieurs plans, en particulier sur le financement, les droits de succession ou l’imposition.

Obtenir un prêt immobilier avec une SCI

 

Pour financer son projet d’achat immobilier, il est possible de contracter un emprunt de manière individuelle au nom de chacun des associés ou au nom de la SCI. Dans ce cas, il est nécessaire d’obtenir l’accord unanime des associés.

Emprunter en SCI peut ainsi s'avérer plus facile en raison de la mise en commun des capacités d'emprunt de chaque associé. Plus il y a d'associés, plus la capacité d’emprunt de la SCI augmente en conséquence. Leur cumul offre aussi une meilleure garantie aux banques.

À l’inverse des associés d’une société dite commerciale, disposant d’une responsabilité limitée, les associés d’une SCI sont dans l'obligation d’apporter une garantie à titre personnel, en cas d’impayé. Cela rassure les banques. Elles deviennent moins réticentes à accorder un prêt.

La SCI étant constituée d’un capital social divisé en parts sociales, lorsque les associés contractent un prêt chacun de leur côté, ils ne financent pas directement l’acquisition de l’immeuble, mais l’acquisition des parts de la SCI. Ils versent ensuite le montant de ce prêt au capital de la SCI. Ils perçoivent alors des parts dont le nombre est proportionnel à leur apport en numéraire.

Plus un associé détient de parts sociales, plus il aura de capital. Il percevra une plus grande part des bénéfices en cas de revente. Dans ce cas, chaque associé est tenu de rembourser personnellement le prêt immobilier contracté, sans invoquer la solidarité des autres associés.

Dans le but d’obtenir des mensualités de remboursement, mais aussi une assurance emprunteur compétitive, la SCI doit faire jouer la concurrence. Depuis la promulgation de la loi Lagarde, le crédit immobilier et l’assurance emprunteur peuvent être souscrits auprès de deux établissements différents.

Un outil de gestion du patrimoine

 

La SCI familiale peut constituer un outil de gestion de patrimoine très utile. Elle peut permettre d’associer les enfants aux parents dans un achat immobilier (une résidence secondaire ou une maison de famille par exemple). Par la suite, la transmission de la part des parents aux enfants ou aux petits-enfants pourra se faire progressivement, avec un coût fiscal mieux étalé dans le temps.

La loi permet, en effet, à chaque parent de "donner" 100 000 euros à chaque enfant tous les 15 ans. Cette somme n'est pas imposable. Le fait d’avoir constitué une SCI permet aux parents de transmettre graduellement des parts de cette dernière dans le but de transmettre "gratuitement" une partie de leur patrimoine.

La loi permet aussi la donation de parts de SCI à des enfants, avec réserve d’usufruit. Dans ce cas, les droits de donation sont calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété des parts (moins élevée en comparaison de la pleine propriété). La part de la nue-propriété dans la pleine propriété augmente avec l’âge de l’usufruitier. La valeur de cette nue-propriété est fixée par un barème fiscal.

ExempleUn parent de 56 ans fait une donation de parts de SCI avec réserve d’usufruit. Les droits de donation seront calculés sur 50 % de la valeur du bien. 

Avantage : Au décès du donateur, ses enfants recueillent automatiquement l’usufruit et deviennent ainsi propriétaires des parts de la SCI, sans droits de succession à payer.

Dernier point, toujours en matière de transmission de patrimoine, le recours à l’emprunt s’avère judicieux. Le solde du prêt viendra diminuer la valeur des parts pour le calcul des droits de donation.

Par exemple, si une SCI emprunte 120 000 euros pour financer un bien d’une valeur de 140 000 euros, « l’actif net », c’est-à-dire l’actif brut minoré de l’emprunt, ne totalisera que 20 000 euros. Seul ce solde sera retenu pour le calcul des droits liés à la donation des parts.

La SCI et l’impôt sur le revenu

 

Comme on l’a vu, la SCI permet une certaine défiscalisation des droits de succession. En matière d’impôt sur le revenu, la SCI n’apporte, en revanche, aucun avantage fiscal

Si la SCI perçoit des revenus, elle est alors imposable sur le revenu, mais elle est considérée comme transparente. Cela signifie que les revenus fonciers générés par la SCI sont répartis entre les associés proportionnellement à leur participation. De fait, chaque associé verra ses revenus fonciers et donc son imposition augmenter.

Dans quels cas la création d’une SCI est recommandée pour l’acquisition d’un bien ?

 

Pour les couples mariés sous le régime de la communauté de biens, la création d’une SCI ne présente aucun avantage. En cas de rupture, l’attribution du logement revient en général au conjoint en ayant le plus besoin.

En revanche, pour les couples ayants des enfants et disposant d'un patrimoine immobilier conséquent, la SCI permet de transmettre le patrimoine à leurs enfants de leur vivant, tout en gardant la main sur la gestion de leurs biens. Ainsi, les parents propriétaires de plusieurs logements peuvent les apporter lors de la création de la SCI, puis donner progressivement des parts de celles-ci à leurs enfants. Et ce en profitant d’un abattement de 100 000 euros tous les 15 ans en matière de droits de succession.

Enfin, la SCI peut être une solution à envisager dans le cas de familles recomposées, avec des enfants nés d'une précédente union. En cas de décès de l’un des deux associés, cela permet d'offrir au survivant la possibilité de rester dans le bien jusqu'à la fin de sa vie. Tout en lui évitant les contraintes de l'indivision et du démembrement avec ses beaux-enfants.

Le conseil du courtier En règle générale, la création d’une SCI est recommandée lorsqu’il y a plus de 2 personnes concernées par l’achat d’un bien. En cas de doute sur l’intérêt de la SCI pour son projet ou sur la rédaction des statuts, nous conseillons de rencontrer un notaire. Il pourra conseiller utilement en fonction de ses objectifs et de sa situation.

Comment monter une SCI ?

 

Créer une SCI est un processus qui nécessite de passer par plusieurs étapes. Dans un premier temps, il faut s’assurer de répondre aux conditions de création. Il faut ensuite constituer la société en rédigeant et en signant ses statuts. Ce sont eux qui déterminent :

• L'objet social ;
• La forme de la société ;
• L’appellation ;
• L’adresse du siège social ;
• Le capital social ;
• Le montant des apports de chaque associé ;
• La durée de la société ;
• Les modalités de fonctionnement ;

S’il n’est pas désigné dans les statuts, il faut ensuite nommer le gérant de la société. Puis, il faut effectuer plusieurs formalités, notamment publier un avis de constitution au journal d’annonces légales, et remplir et signer une déclaration de création d’une société civile. Enfin, pour pouvoir exercer l’activité immobilière dans les règles, il faut demander l’immatriculation de la société, réunir tous les documents demandés et transmettre le dossier de demande.

 

SCI ou indivision : quelle solution choisir pour acheter à plusieurs ?

 

Dans le cadre de l’achat d’un logement, les futurs acquéreurs (époux, concubins, partenaires de Pacs, frères, sœurs, cousins, etc.) ont le choix entre : acheter le bien en commun, c’est-à-dire sous le régime de l’indivision, ou constituer une SCI, qui deviendra l’unique propriétaire du bien.

Chacune des deux solutions offre des avantages et des inconvénients qui ne répondent pas forcément aux mêmes besoins.

Par exemple, chacune des parties peut unilatéralement demander au tribunal la mise en vente du logement dans le cadre de l’indivision. En cas de décès, il y a un risque que l’un des survivants (notamment le concubin) ne puisse rester dans les lieux.

Pour bien comprendre les différences entre les deux, Meilleurtaux fait la comparaison entre les avantages et les inconvénients de ces solutions :

	Avantages	Inconvénients
SCI	Optimiser le financement de son acquisition	Les associés sont solidaires des dettes de la société, proportionnellement à leurs parts sour leurs deniers personnels
	Rassurant pour la banque dans le cas d'un emprunt car le nombre de garanties est multiplié par le nombre d'associés	Formalités et procédures (rédaction de statuts, publication de statuts, immatriculation...)
	Transmission patrimoniale simplifiée avec des conditions fiscales avantageuses	Frais de création (frais d'immatriculation, frais d'annonce légale, frais de rédaction des statuts chez un notaire...)
	Diminution des droits de sucession	Gestion administrative contraignante
	Pas de capital social minimum requis	Chaque associé de la SCI est responsable des dettes de celle-ci, proportionnellement à la quote-part du capital social qu'il détient
	Durée de vie de la société limitée à 99 ans
	Prises de décisions à la majorité
	Possibilité de chooisir entre deux régimes fiscaux si le bien est mis en location (impôt sur les sociétés ou impôt sur le revenu).
Indivision	Aucune formalité ou démarche particulière	Précaire, car si un adversaire souhaite récupérer ses parts et que l'un des autres indivisaires ne peut les racheter, le bien doit être mis en vente.
	En cas de cession, les délais sont réduits	Prises de décision l'unanimité ou avec l'accord des deux tiers
	Pas de coûts administratifs supplémentaires	Risque de complication en cas de mésentente (lors d'une séparation ou du décès d'un proche entre bénéficiaires) pouvant mener à une vente forcée du bien
	Mise en place rapide	Chaque indivisaire doit régler les dettes de l'indivision à hauteur de sa quote-part
	Possibilité de rédiger une convention d'indivision pour faciliter la gestion

Questions fréquentes sur la SCI

Comment créer une SCI pour acheter un bien à plusieurs ?

 

Créer une SCI pour acheter un bien à plusieurs implique des démarches administratives pouvant être chronophages. La première étape est de vérifier que l’on répond aux conditions. Il est par exemple impératif qu’il y ait au minimum deux associés. Ensuite, il faut rédiger les statuts, mentionnant notamment : l'objet, la forme, l’appellation de la société ou encore le capital social. Il ne faut pas oublier de désigner l'associé qui gèrera la société. Puis il faut publier un avis de constitution au journal d’annonces légales, remplir et signer une déclaration de création d’une société civile et enfin demander l’immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).

 

Dans quels cas constituer une SCI ?

 

Compte tenu des contraintes de gestion, une SCI peut présenter plus d’inconvénients que d’avantages. L’intérêt principal d’une SCI réside dans la souplesse de répartition du pouvoir et des décisions de gestion. Le gérant, une fois nommé, pourra disposer d’une grande liberté d’action. Bien entendu, il devra rendre compte aux autres associés, mais l’unanimité n’est en principe pas nécessaire pour agir. Ceci distingue la SCI d’une indivision où le désaccord d’une seule personne peut suffire à créer une situation de blocage. La SCI sera ainsi, par exemple, la meilleure garantie contre la dispersion d’un (futur) patrimoine familial.

Est-il possible de souscrire un crédit immobilier en tant que SCI ?

 

Lorsque l’on a créé une SCI pour un projet immobilier qui nécessite un financement, il est possible de recourir au crédit. Il y a deux cas de figure. Soit les associés font le choix de contracter un prêt chacun de leur côté et versent le montant obtenu au capital social de la SCI. Dans ce cas, ils disposent de parts proportionnelles à leur apport en numéraire. Ou bien ils choisissent d’emprunter au nom de la société, c’est à dire en tant que personne morale. Ici, les associés apportent leurs économies au capital de la SCI, et c’est cette dernière qui va solliciter un financement pour le reliquat nécessaire à l’achat immobilier.