Louer une partie de sa résidence principale : guide complet

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 18 mars 2025 .
Temps de lecture : 11 min

Louer une partie de sa résidence principale est une solution pratique pour générer un revenu supplémentaire, tout en conservant son domicile. Que ce soit pour mettre en location une chambre, un studio ou un espace de la maison, cette option peut être intéressante financièrement. Elle constitue également une forme d'investissement locatif, même à petite échelle.

Ce guide complet vous accompagne dans toutes les démarches nécessaires pour réussir votre projet de location tout en respectant la législation.

Aspects juridiques et administratifs

Conditions légales pour louer une partie de sa résidence principale

Mettre en location un espace de votre résidence principale est encadré par la législation en vigueur sur la location meublée, en l’absence de règles spécifiques. En tant que propriétaire, vous pouvez le faire sans autorisation préalable, ce qui en fait une option intéressante pour générer des recettes de manière simplifiée.

Les loyers perçus doivent être déclarés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). La pièce louée doit être intégrée à votre résidence principale, et pour les locations saisonnières, la durée totale ne peut excéder 120 jours par an. Si la durée totale de location dépasse ce seuil, le logement n'est plus considéré comme une résidence principale, ce qui peut entraîner des conséquences fiscales et réglementaires différentes.

Vérifications préalables (règlement de copropriété, assurance)

Avant de louer un espace de votre logement, il est important de vérifier certaines conditions supplémentaires. Si vous habitez en copropriété, assurez-vous que le règlement de copropriété autorise la location d'une partie de votre maison. De plus, au niveau de l’assurance, votre locataire n’est pas tenu de souscrire une assurance habitation.

Contactez votre assureur pour l'informer de la location et vous assurer que vous êtes bien couvert en cas de dégâts éventuels causés par l’occupant.

Démarches administratives à effectuer

Types de baux et durées de location

Bail meublé classique

Le bail meublé classique est l'un des contrats les plus courants pour la mise à disposition d'une section de votre résidence principale à votre locataire.

Ce type de contrat est particulièrement adapté si vous souhaitez transformer cette initiative en un investissement locatif régulier. En effet, le contrat de location meublée est signé pour au moins un an et est renouvelé tacitement.

Bail meublé étudiant

Si votre locataire est étudiant, vous pouvez opter pour un bail meublé étudiant. Ce contrat est signé pour une durée de 9 mois minimum, correspondant à l'année universitaire.

Contrairement au bail classique, il ne se renouvelle pas automatiquement, ce qui permet de s'adapter à la durée des études. Il est particulièrement adapté dans les zones universitaires où la demande de logements temporaires est élevée.

Bail mobilité

Le bail mobilité permet, lui, de louer une chambre meublée sans engagement à long terme, avec un contrat d’une durée allant d’un mois minimum à 10 mois maximum.

Il est réservé aux locataires en stage, en formation, en mission temporaire ou encore en mutation professionnelle. Ce contrat offre plus de souplesse aux deux parties et permet de gérer plus facilement des locations de courte durée.

Location saisonnière et meublé de tourisme

La location saisonnière, ou “meublé de tourisme”, permet de louer une partie de votre résidence principale pour de courtes durées, notamment en période de vacances. Un même locataire ne peut pas y séjourner plus de 90 jours par an. Avant de louer, certaines démarches sont obligatoires :

• Mairie : déclaration préalable ou autorisation selon la commune ;
• Impôts : déclaration d’activité pour obtenir un SIRET et déclaration des revenus en BIC.

Obligations du propriétaire

Respect des normes de décence

Le respect des normes de décence est une obligation légale, surtout dans le cadre d'un investissement locatif basé sur votre résidence principale. Le logement doit être en bon état, suffisamment spacieux (au moins 9 m² pour une chambre) et offrir une hauteur sous plafond de 2,20 mètres et pour finir avoir un volume habitable de 20m3 au minimum. Il doit aussi être bien ventilé et lumineux, avec des installations électriques aux normes et un accès à des sanitaires.

Le logement doit également répondre aux exigences environnementales. Par exemple, pour un bail signé, renouvelé ou reconduit tacitement entre 2023 et 2024, seul un logement avec une consommation maximale de 450 kWh d’énergie peut être loué. Pour un bail signé, renouvelé ou tacitement reconduit entre 2025 et 2027, seuls les logements classés de A à F au diagnostic de performance énergétique (DPE) sont éligibles à la location avec un bail d'habitation.

Équipements et mobilier obligatoires

Lorsque vous louez une partie de votre logement principal, vous devez fournir un mobilier et des équipements essentiels pour que le résident se sente chez lui. Cela inclut des éléments de base comme un lit, une table, une chaise, une armoire, et garantir un accès libre à la salle d’eau, aux toilettes et à la cuisine.

Diagnostics immobiliers à fournir

Avant de louer votre bien, vous devez remettre au locataire plusieurs diagnostics obligatoires regroupés dans un dossier de diagnostic technique (DDT). Ces documents garantissent la conformité du logement en matière de sécurité et de performance énergétique.

Les diagnostics à fournir sont :

• Diagnostic de performance énergétique (DPE) valide ;
• Constat de risque d'exposition au plomb (CREP) si le logement a été construit avant 1949 ;
• État de l’installation intérieure d’électricité si elle a plus de 15 ans ;
• État de l’installation intérieure de gaz si elle a plus de 15 ans ;
• État des risques (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon…), si le logement est situé dans une zone concernée ;
• Diagnostic bruit, si le logement est situé près d’un aéroport.

Ces diagnostics doivent être réalisés par un diagnostiqueur certifié (sauf pour l’état des risques et le diagnostic bruit) et remis au locataire lors de la signature du bail ou de son renouvellement. Ils peuvent être transmis par voie dématérialisée, sauf opposition du bailleur ou du locataire.

Assurances à souscrire

Il est indispensable de souscrire une assurance habitation adaptée à la location. Cela peut être une assurance spécifique pour les locations aménagées ou une extension de votre contrat d’assurance classique. Cette assurance couvrira les risques en cas de dégâts ou de sinistres.

Droits du propriétaire

Fixation du loyer

En tant que propriétaire du bien, vous avez la possibilité de fixer le montant du loyer. Cependant, il existe des règles à respecter concernant les redevances dans certaines zones géographiques (zones tendues).

Il ne doit pas excéder les plafonds fixés par la loi, et il doit être proportionnel à la surface et aux équipements fournis. Pour savoir si votre loyer est plafonné, et le montant du plafond de loyer, vous pouvez utiliser le simulateur de PAP (Particulier à Particulier).

Dépôt de garantie

Le dépôt de garantie est une somme d’argent versée par le locataire au moment de la signature du bail. Il sert à couvrir d’éventuels impayés ou dégradations du logement. Toutefois, son montant et son obligation varient selon le type de contrat de location que vous choisissez :

• Bail d’habitation meublé : si vous louez une partie de votre résidence principale avec un bail meublé classique, vous pouvez exiger un dépôt de garantie équivalent à deux mois de loyer hors charges ;
• Bail mobilité : ce bail est destiné aux locataires en situation de mobilité professionnelle ou étudiante et n’autorise pas le propriétaire à demander un dépôt de garantie ;
• Meublé de tourisme : si vous optez pour la location saisonnière, le montant du dépôt de garantie est libre. Vous pouvez fixer une somme adaptée à la durée du séjour et à la valeur des équipements proposés.

Charges locatives

Les charges locatives sont les dépenses liées à l'entretien et à l'usage du logement. Ces charges sont partagées entre le propriétaire et le locataire. Par exemple, l’occupant peut participer aux frais d'eau, d'électricité ou de nettoyage des zones communes. Vous devez spécifier clairement ces charges dans le contrat de location.

Utilisation des parties communes

Lorsque vous louez une partie de votre résidence principale, vous pouvez définir les règles d'accès aux zones communes (cuisine, salle de bain, etc.). L’occupant doit pouvoir utiliser ces espaces, mais vous avez le droit de fixer des horaires ou des règles spécifiques pour éviter les conflits.

Fiscalité et déclaration des revenus locatifs

Régimes fiscaux applicables

Les gains générés sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Deux régimes fiscaux s’appliquent :

Conditions d'exonération d'impôt

Vous pouvez bénéficier d’une exonération d’impôt sur les profits locatifs si vous respectez l’une des deux conditions suivantes :

• Recettes inférieures à 760 euros par an et location habituelle à des personnes qui n’élisent pas domicile dans le logement ;
• Location de la partie louée comme résidence principale du locataire : le loyer doit être fixé dans des limites raisonnables, sans excéder un certain seuil, qui varie en fonction de votre localisation.

Si vos gains locatifs excèdent 32 900 euros, vous devrez les déclarer dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. En dessous de ce plafond, le régime micro-BIC s’applique automatiquement.

Déclaration des revenus aux impôts

Pour déclarer vos revenus issus de la location meublée, vous devez remplir le formulaire 2042-C-PRO en fonction du régime fiscal applicable (micro-BIC ou réel). Voici les principales cases à compléter :

Régime micro-BIC

• Ligne 5ND : total des recettes (abattement de 50%) ;
• Lignes 5NG, 5OG, 5PG : recettes des meublés de tourisme et chambres d’hôtes (abattement de 71%) ;
• Lignes 5QS, 5RS, 5SS : meublés en zones B2 et C (abattement de 92% si revenus < 15 000 euros).

Régime réel

• Lignes 5NA, 5OA, 5PA : bénéfice net après charges (liasse 2031 à déposer) ;
• Lignes 5NY à 5PY : déficits de l’année à reporter ;
• Lignes 5GA à 5GJ : déficits non imputés des années précédentes.

Autres obligations

• Numéro SIRET : à obtenir si activité professionnelle ;
• CFE, TVA, CVAE : cotisations à payer selon le cas.

Pour déclarer vos gains au service des impôts, vous devez remplir le formulaire de déclaration, en indiquant le montant brut perçu. En micro-BIC, un abattement forfaitaire s'applique, tandis qu'en réel, vous devez déduire les charges de vos gains avant de calculer l'impôt.

Cas particuliers

Sous-location pour les locataires

Si vous êtes locataire et souhaitez sous-louer une partie de votre logement, vous devez obtenir l'accord écrit de votre propriétaire. La sous-location sans autorisation peut entraîner des sanctions, allant de l'amende à la résiliation du bail.

Location à sa propre société

Une autre possibilité est de céder en location un espace de votre résidence principale à votre propre société. Cette solution peut être intéressante pour optimiser la gestion fiscale de vos profits, mais elle doit être effectuée dans les règles pour éviter toute requalification par l'administration fiscale.

Location avec entrée indépendante

Si vous envisagez ce projet dans votre maison possédant une entrée indépendante, cela peut être considéré comme un logement distinct. En effet, cette pratique peut entraîner des obligations fiscales et légales supplémentaires, notamment en matière de déclaration de revenus et de charges. Veillez donc à bien vous renseigner avant d’opter pour cette alternative.

Avantages et inconvénients

Bénéfices financiers et sociaux

Mettre en location une section de votre résidence principale peut être une solution avantageuse pour arrondir vos fins de mois, surtout si vous vivez dans une zone où la demande locative est forte. Cela peut aussi permettre de créer un lien social si vous choisissez de louer à une personne avec qui vous pouvez partager certaines tâches ou moments.

Risques et précautions à prendre

Toutefois, il y a aussi des risques, comme les conflits avec le résident ou les dégradations éventuelles. Pour minimiser ces risques, il est essentiel de bien choisir son locataire et de rédiger un contrat détaillé. Souscrivez également une bonne assurance, afin de vous prémunir contre les impayés et les atteintes à votre bien.

Conseils pratiques pour réussir sa location

Pour réussir votre location, préparez soigneusement votre domicile pour qu’il réponde aux attentes des locataires, même si vous louez une seule pièce ou un studio. Choisir une personne fiable est également crucial : vérifiez ses références et ses justificatifs de salaires pour vous assurer qu’il pourra payer son loyer.

Si vous partagez votre logement avec le locataire, établissez des règles claires afin d’éviter les conflits. Une bonne communication est essentielle pour une cohabitation réussie.

FAQ

Quelles sont les conditions pour louer une chambre dans ma maison ?

La chambre doit faire partie de votre résidence principale et respecter les critères de décence, notamment en termes de surface, d'équipements et de performance énergétique minimale.

Dois-je déclarer les revenus issus de la location ?

Oui, vous devez déclarer ces revenus. Selon le montant perçu, vous pouvez bénéficier d'un régime fiscal micro-foncier ou réel, voire d’une exonération totale des recettes, sous conditions.

Quel type d'assurance dois-je avoir en tant que propriétaire ?

Vous devez souscrire une assurance habitation qui couvre les risques liés à la location (dégâts, incendie, etc.). Vérifiez auprès de votre assureur si une extension est nécessaire.

Puis-je mettre en location une partie de ma maison sans bail écrit ?

C’est possible, mais il est fortement recommandé d'établir un bail écrit pour éviter tout malentendu. Le bail précise les droits et obligations des deux parties et vous protège juridiquement, notamment cas de problème d’impayés.