PEL : Plan Epargne Logement

Le Plan Épargne Logement (PEL) est un système d’épargne créé par l’État en 1965, incitant les Français à mettre de l’argent de côté dans le but de financer un projet immobilier pour des logements situés dans l’Hexagone.

Le PEL est souscrit pour une période comprise entre 4 et 10 ans (auxquels s’ajoutent 5 ans de gel), durant laquelle son titulaire effectue des versements réguliers, il permet, à l’issue de la phase d’épargne, d’obtenir un crédit immobilier à un prêt à taux préférentiel prédéfini assorti d’une prime versée par l’État.

Grâce à leur PEL, les bénéficiaires peuvent :

• Construire ou acheter un bien neuf ou ancien destiné à devenir leur résidence principale
• Acheter un terrain à bâtir sous réserve que ce prêt couvre également le coût de la construction,
• Réaliser des travaux d’aménagement, d’extension, de rénovation ou d’amélioration de la qualité énergétique du logement.
• Financer un d’un local à usage professionnel (commercial par exemple) comprenant la résidence principale du souscripteur.

Toutefois, il est également possible d’utiliser le plan épargne logement comme un compte épargne classique, en toute sécurité. Et en cas de projet immobilier à l’avenir, il constitue un apport personnel intéressant et donne droit aux avantages spécifiques du prêt Épargne Logement.

Le Plan d’Épargne Logement est ouvert à toutes les personnes physiques, peu importe leur âge, y compris les enfants mineurs, mais chaque personne ne peut en posséder qu’un. Le détenteur d’un PEL ne peut donc en ouvrir un deuxième.

Le PEL est un compte bancaire réglementé, dont la durée de souscription minimale est fixée à 4 ans. Il peut ensuite être reconduit automatiquement chaque année jusqu’à ses 10 ans. Son détenteur est notifié par la banque un mois avant la date anniversaire, et en cas de refus, il lui suffit d’en informer l’établissement au plus tard 5 jours ouvrés avant l’échéance.

L’épargne est rémunérée à un taux fixe inscrit dans le contrat et ne change pas, que les conditions du marché s’améliorent ou se dégradent.

À l’ouverture d’un plan épargne logement, un versement initial de 225 euros au minimum est requis. Par la suite, son titulaire doit l’alimenter de 540 euros par an pendant au moins les 4 premières années, mais pour avoir droit au taux d’intérêt le plus attractif possible, il est préférable de faire un effort d’épargne conséquent, sans que le total des versements ne dépasse 61 200 euros hors intérêts capitalisés. Si le seuil annuel de 540 euros n’est pas atteint, la banque se réserve le droit de résilier le compte.

La fréquence des paiements est inscrite dans le contrat signé avec la banque en fonction des capacités financières du souscripteur. Il est possible de les répartir en mensualités de 45 euros ou en versements trimestriels, voire semestriels de 135 euros et 270 euros respectivement.

Au-delà de son 10e anniversaire, le plan épargne logement est gelé pendant 5 ans : les versements ne sont plus possibles, mais les sommes déjà engagées génèrent des intérêts. Au bout de 15 ans, pour tout plan épargne logement ouvert après mars 2011, la clôture intervient automatiquement et le PEL devient un livret ordinaire.

Une prime d’État dont le montant varie suivant la date de souscription est accordée aux détenteurs d’un PEL.

• Ouverture antérieure au 1er mars 2011 : la prime d’État est versée uniquement si le détenteur du plan épargne logement contracte un prêt immobilier. Le montant de la prime correspond à 40 % des intérêts acquis dans la limite de 1 525 euros.
• Ouverture effectuée entre le 1er mars 2011 et le 31 décembre 2017 : la prime d’État est accordée à condition que l’épargnant souscrive un emprunt immobilier de plus de 5 000 euros. Son montant est toutefois plafonné à 1 525 euros s’il s’agit d’un projet de performance écologique, et à 1 000 euros dans tous les autres cas.
• Ouverture ultérieure au 31 décembre 2017 : la prime de l’État est supprimée pour tout compte ouvert depuis le 1er janvier 2018.

Caractéristiques du prêt immobilier

Le montant du prêt immobilier obtenu grâce à un plan épargne logement et la durée de remboursement sont directement liés aux intérêts générés par les sommes capitalisées durant la phase d’épargne sans dépasser 92 000 euros pour une période de 2 à 15 ans. Plus la durée d’emprunt est réduite, plus le capital augmente, mais les mensualités sont aussi plus importantes.

La méthode de détermination du montant du prêt auquel le détenteur d’un PEL a droit est la suivante :

• Étape 1 : multiplier le montant total des intérêts produits pendant la phase d’épargne par 2,5. Le résultat correspond au montant des intérêts du prêt à souscrire.
• Étape 2 : diviser ce montant par la durée de remboursement choisie pour connaître le capital auquel l’épargnant peut prétendre.

Phase d’épargne

Un Plan épargne logement est souscrit pour une durée minimale de 4 ans. Cette échéance contractuelle est mentionnée dans le contrat signé entre l’épargnant et la banque. Au-delà de ces 4 ans, le PEL peut être prorogé année après année et continuer les versements réguliers ou ponctuels jusqu’à 10 ans au maximum.

Un avenant est établi pour formaliser la prorogation, qui se fait automatiquement. Toutefois, la banque en informe son client un mois avant la date anniversaire du plan, permettant ainsi à ce dernier de refuser jusqu’à 5 jours ouvrés avant cette date.

Pendant cette phase d’épargne, la clôture du plan épargne logement peut se faire à tout moment par son souscripteur, mais avant 4 ans, il perd ses avantages. La résiliation peut également se faire à l’initiative de la Banque si l’épargnant n’a pas respecté la règle du versement minimal annuel. La fin de la phase d’épargne à 10 ans signifie que le PEL est à échéance, mais la fermeture n’est pas obligatoire. Commence alors la phase d’attente.

Phase d’attente

Après la date d’échéance contractuelle, plus aucun versement n’est possible. Les droits à prêts déterminant le montant du prêt, et le cas échéant, la prime d’État, sont figés au niveau atteint à cette date. Mais ce « PEL échu » continue néanmoins de produire des intérêts au taux fixé contractuellement.

Au-delà des 5 ans sans retrait des fonds, les droits à prêts sont perdus, toute demande d’un emprunt bancaire n’est plus possible. Le PEL devient un livret d’épargne bancaire classique fiscalisé et dont la rémunération, généralement peu intéressante, est fixée librement par la banque.

Phase de clôture

Clôture avant 2 ans

Si la clôture du PEL intervient avant la fin de la deuxième année, la banque recalcule les intérêts en fonction du taux du CEL applicable à la date de fermeture du compte. La prime et les droits à prêt sont perdus. En cas de trop-perçu sur les cotisations sociales, la différence est restituée à l’épargnant.

Clôture après 2 ans

Si le PEL est clôturé après 2 années, la rémunération au taux convenu au départ est conservée, mais les modalités changent en fonction de la date exacte de fermeture du compte :

• Fermeture au bout de 2 et 3 ans : perte des droits à prêt.
• Fermeture durant la 3e ou 4e année : seuls les droits acquis au 3e anniversaire sont retenus. De plus, pour les PEL souscrits avant 2018, la « prime d’État » est divisée par 2.
• Fermeture entre 4 et 10 ans, les droits à prêts acquis à la date anniversaire du PEL précédant la clôture sont pris en compte.

Le plan épargne logement présente de multiples avantages, étant à la fois un produit d’épargne garanti et un prêt logement dont le taux est connu à l’avance.

• Le capital et sa rémunération sont garantis pendant toute la durée du contrat. Le taux brut est de 2 % depuis les 1er janvier 2023, le taux net après impôt et prélèvements sociaux est de 1,40 %.
• Le PEL est la formule idéale pour se construire un capital sans risque et en douceur dans la durée. Les modalités d’alimentation du compte sont souples : le souscripteur s’accorde avec la banque pour des versements programmés de 45 euros par mois sous réserve que le minimum annuel de 540 soit atteint. La modification du montant et de la périodicité des versements est autorisée, de même que les versements exceptionnels.
• Le taux des intérêts à payer au futur établissement prêteur est connu dès l’ouverture du PEL : 3,20 % en 2023 pour une somme inférieure ou égale à 92 000 euros. Il peut être souscrit après une phase d’épargne d’au moins 3 ans. La prime d’État ajoute jusqu’à 1 525 euros si le montant de l’emprunt est supérieur à 5 000 euros. En particulier dans le contexte de taux très faible actuel, et en prévision d’une remontée au cours des 4 prochaines années, un prêt PEL pourrait s’avérer très intéressant.
• Les intérêts sont exonérés de l’impôt sur le revenu jusqu’à la veille du 12e anniversaire.
• Il est possible de retirer les fonds épargnés par anticipation à tout moment en cas de besoin de trésorerie imprévu, mais tout retrait avant 4 ans conduit à la clôture immédiate du PEL (le retrait partiel n’est pas autorisé) et à la perte de tout ou partie des avantages qui y sont liés, notamment la prime d’État. L’opération est gratuite, mais la rémunération et la possibilité d’emprunt sont réduites, en particulier si la fermeture intervient avant 2 ans.
• Les droits au prêt des membres d’une même famille peuvent se cumuler. Sous certaines conditions, il est possible de céder ses droits au prêt à l’un de ses proches lors de la clôture du plan, mais en conservant son épargne.
• Combiner un PEL à un Compte Épargne Logement (CEL) permet de bénéficier de la sécurité de l’un et de la souplesse de l’autre, à condition que les deux comptes soient ouverts auprès du même établissement.

Taux de rémunération

La rémunération définie au moment d’ouvrir le Plan épargne logement reste en vigueur pour toute la durée du contrat, indépendamment des évolutions conjoncturelles. Cependant, elle varie suivant la date d’ouverture du compte. Depuis le 1er janvier 2023, le taux d'intérêt du PEL est de 2%. Les intérêts acquis sont capitalisables, ce qui signifie qu’au 31 décembre de chaque année, ils sont cumulés au capital épargné et produisent à leur tour des intérêts.

La banque peut procéder à une révision annuelle en fonction des taux de référence du marché. Le taux applicable pour l’année à venir est publié au plus tard le 5 décembre de l’année précédente, sauf circonstances exceptionnelles.

Au 1er janvier 2024, le taux d'intérêt du PEL passe à 2,5%.

Fiscalité

Prélèvement sociaux

• Si la date d’ouverture du PEL est antérieure au 1er mars 2011, les prélèvements sociaux sont prélevés en une fois lors du 10e anniversaire du plan, puis tous les ans pour les intérêts acquis sur l’année. En cas de clôture anticipée, le prélèvement est effectué à la date de clôture du PEL.
• Si le PEL a été ouvert à compter du 1er mars 2011, les intérêts versés le 31 décembre pour l’année écoulée sont soumis aux prélèvements sociaux. Ces prélèvements sont directement déduits des intérêts capitalisés tous les ans.

Le taux utilisé est celui en vigueur au jour du versement des intérêts : 17,2 % depuis le 1er janvier 2018.

Pour les détenteurs de plan épargne logement ayant droit à prime d’État, cette aide est exonérée d’impôt sur le revenu, mais assujettie aux prélèvements sociaux au taux applicable à la date de son versement.

Impôt sur le revenu

• Si le PEL a été souscrit avant le 1er janvier 2018, il est exonéré d’impôt sur le revenu jusqu’au 12e anniversaire du plan. À partir de la 13e année, les intérêts de l’année sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers. Le barème appliqué est fonction de la tranche d’imposition du contribuable.
• Si le PEL a été ouvert depuis le 1er janvier 2018, en vertu des dispositions de la loi de finances pour 2018, les intérêts générés sont au Prélèvement Forfaitaire Unique (flat tax) dès la première année. Le taux global du PFU est de 30 % (17,2 % de prélèvements sociaux auquel s’ajoute un prélèvement au titre de l’impôt sur le revenu fixé au taux de 12,8 %). Le rendement net diminue de fait à 0,70 %.

Toujours sur le « plan fiscal », le PEL peut être soumis à une cotisation forfaitaire de 12,8 %, immédiatement prélevé par l’établissement financier auprès duquel il a été souscrit, en fin d’année ou au moment de la clôture du compte. Par la suite, le contribuable peut opter pour une imposition au barème progressif si cette formule est plus avantageuse pour lui.

Pour les revenus de capitaux mobiliers perçus en 2018, il peut demander une dispense de prélèvement au taux de 24 % sur ses intérêts si son revenu fiscal de référence (celui de l’avant-dernière année) ne dépassait pas à 25 000 euros pour une personne seule et 50 000 euros pour les couples mariés ou pacsés. La demande de dispense doit être envoyée à la banque avant le 30 novembre de l’année précédant celle du paiement de ces revenus, c’est-à-dire le 30 novembre 2018 pour une dispense en 2019. Pour cela, le détenteur du PEL doit remplir un formulaire d’attestation sur l’honneur fourni par la banque et le lui renvoyer. Enfin, il est à noter que la dispense au titre des prélèvements sociaux n’est pas autorisée.

Droits acquis

Les droits à prêts correspondent aux intérêts perçus depuis l’ouverture du plan épargne logement en fonction des montants capitalisés à la date d’échéance contractuelle. Si les droits sont utilisés avant cette échéance, la date anniversaire précédente est retenue pour le calcul des droits. Outre les intérêts bruts générés sur le PEL, les droits peuvent être obtenus par cession de ceux du plan d’un proche à l’exception des cousins, des concubins et d’un partenaire de PACS.

Céder ses droits

Cession des droits d’un PEL

Après trois années de détention d’un PEL, son souscripteur peut céder ses droits à prêt. Attention, le titulaire d’un plan épargne logement qui cède ses droits renonce donc à souscrire un prêt immobilier pour lui-même, mais conserve son épargne, les intérêts produits par ce capital après la cession et la prime d’État.

Le bénéficiaire de l’opération doit être un membre de la famille du cédant :

• époux (se),
• enfants, petits-enfants, parents ou grands-parents, frères et sœurs, oncles et tantes, neveux et nièces du bénéficiaire ou de son conjoint,
• conjoints des frères et sœurs, ascendants et descendants du bénéficiaire ou de son conjoint.

La cession au (à la) concubin (e) ou à un (e) partenaire du Pacs et à un (e) cousin(e) est en revanche interdite.

Le bénéficiaire doit être porteur d’un projet immobilier viable et posséder un plan épargne logement également ouvert depuis au moins trois ans. L’objectif de la cession est de l’aider à décrocher un capital plus important ou des conditions d’emprunt plus attractives grâce à l’ajout des droits reçus à ceux acquis sur son propre PEL. Les droits cédés étant considérés comme un complément à l’effort d’épargne du futur propriétaire, les droits générés par son propre plan doivent être utilisés intégralement avant que les droits obtenus d’un proche soient mobilisés. Les droits doivent être utilisés au plus tard un an après la clôture du PEL.

Le bénéficiaire peut recevoir les droits au prêt de plusieurs donateurs, mais l’inverse n’est pas possible : un donateur ne peut pas partager ses droits, mais doit désigner un bénéficiaire unique. La cession ne peut en outre être fractionnée. Et le titulaire d’un PEL ne peut recevoir que des droits issus d’un ou plusieurs PEL et non d’un CEL.

La transmission des droits à prêt dans le cadre d’un PEL s’exerce hors donation, dans la mesure où seul le droit à prêt est concerné.

Transfert d’un PEL

En cas de changement de banque, le transfert d’un plan épargne logement vers le nouvel établissement est autorisé, sous réserve que ce dernier donne son accord. Si le client détient également un CEL, le transfert des deux produits doit s’effectuer simultanément.

Legs d’un PEL

Le legs d’un PEL est possible, au profit d’un destinataire unique. Si ce dernier possède son propre PEL, la conservation des deux plans est autorisée à titre exceptionnel, une personne ne pouvant être titulaire que d’un seul PEL.

Donation d’un PEL

Le détenteur du plan d’épargne peut également choisir de faire la donation de son PEL à un proche, à condition que le bénéficiaire désigné ne possède pas encore de plan. Aussi bien le capital que les intérêts et les droits à prêt sont cédés, et la donation doit être formalisée par un acte notarié.