Prêt immobilier pour les fonctionnaires

Écrit par Thomas S. . Mis à jour le 27 février 2025 .
Temps de lecture : 9 min

En tant que titulaire de la fonction publique, vous pouvez profiter de conditions avantageuses pour réaliser un projet immobilier. En effet, la qualité de fonctionnaire vous permet de solliciter un crédit immobilier avec un taux d’assurance réduit, et même de disposer de prêts personnalisés complémentaires à un prêt principal, assortis de taux compétitifs.

Quels sont les principaux avantages liés à un prêt immobilier pour fonctionnaire ? Comment obtenir les meilleures conditions et le meilleur taux pour votre emprunt en tant qu’agent public ? Ci-dessous l’essentiel à retenir.

Qu’est-ce que le prêt immobilier fonctionnaire ?

Le « prêt immobilier fonctionnaire » ou « prêt employeur fonction publique » s’adresse aux agents de la fonction publique et assimilés fonctionnaires. Il s’agit d’une enveloppe accordée en complément d’un crédit immobilier principal qui est soumise à un taux d’intérêt préférentiel – variable selon le dossier.

Ce crédit réglementé correspond au prêt action logement (aussi appelé 1% logement), réservé aux salariés du privé et auquel les fonctionnaires n’ont donc pas droit. Son fonctionnement est simple, et repose sur trois grandes conditions :

• L’argent doit servir à financer l’achat d’une résidence principale (dans le neuf ou dans l’ancien). Les travaux d’agrandissement sont éligibles à ce prêt, tout comme la transformation en logement d’un local non destiné à l’habitation ;
• Le bien doit se situer à une distance maximale de 50 kilomètres par rapport au lieu de travail du fonctionnaire. De plus, l’occupation du logement doit intervenir dans les 12 mois qui suivent la fin des travaux ou la signature du contrat de vente ;
• Les sommes sont débloquées en complément d’un autre prêt, pouvant être un prêt immobilier classique, un PAS (prêt accession sociale) ou un PC (prêt conventionné).

A quels fonctionnaires s’adresse ce prêt immobilier ?

Les fonctionnaires de l’ensemble des administrations publiques sont potentiellement éligibles à un prêt aidé. Cela inclut donc à la fois :

• la fonction publique d’État (FPE) ;
• la fonction publique territoriale (FPT) ;
• la fonction publique hospitalière (FPH).

La plupart des statuts sont concernés, et l’attribution d’un prêt immobilier pour fonctionnaire ne se limite pas aux titulaires. Le champ d’application s’étend aussi :

• aux personnels contractuels de la fonction publique ;
• aux stagiaires ;
• aux salariés des entreprises dont l’État détient une participation majoritaire ;
• aux salariés des organismes délégataires d’une mission de service public (les URSSAF par exemple) ;
• au personnel des associations exerçant une mission de service public ;
• aux retraités de la fonction publique ;
• aux assimilés fonctionnaires de tous types.

Le bénéfice du dispositif peut être étendu à la famille proche du fonctionnaire. Cela inclut son conjoint, mais aussi ses ascendants et descendants directs (parents et enfants).

Montant et durée du prêt immobilier pour fonctionnaire

La durée d’un prêt immobilier pour fonctionnaire est adaptée à chaque cas particulier, en fonction des capacités de remboursement de l’emprunteur. Elle peut s’étaler de 10 à 15 ans.

Le bénéficiaire de ce crédit ne commence pas immédiatement à le rembourser. Un différé d’amortissement est possible pendant une période maximale de trois ans au début du prêt. Durant cette phase initiale, l’emprunteur ne rembourse pas encore le capital et n’est redevable que des intérêts – d’un montant faible au vu du taux préférentiel du prêt.

Le montant accordé dans le cadre d’un prêt immobilier fonctionnaire est soumis à certains critères d’attribution. Les éléments pris en compte incluent :

• la situation familiale de l’emprunteur, c’est-à-dire le nombre de personnes occupant le foyer (y compris les enfants et les autres personnes à charge) ;
• la zone géographique dans laquelle le bien à acquérir est situé, avec une distinction entre Paris, l’Île-de-France et les grandes métropoles et enfin le reste du territoire français ;
• le nombre de pièces du logement, allant du simple studio (1 pièce) aux maisons comptant 7 pièces habitables ou davantage (hors les pièces habituellement exclues du calcul comme la salle de bains et la cuisine).

Les barèmes applicables pour un prêt immobilier pour fonctionnaire s’établissent actuellement comme suit :

Taille du logement	Zone 1  (Paris)	Zone 2 (Île-de-France et villes de plus de 100 000 habitants)	Zone 3 (reste de la France métropolitaine)
Studio	1 585,47 €	1 402,53 €	1 219,59 €
2 pièces	1 981,84 €	1 753,16 €	1 524,48 €
3 pièces	2 286,74 €	2 012,33 €	1 768,41 €
4 pièces	2 698,35 €	2 393,45 €	2 088,55 €
5 pièces	3 155,69 €	2 789,82 €	2 423,94 €
6 pièces	3 506,33 €	3 109,96 €	2 968,35 €
7 pièces	3 887,45 €	3 414,86 €	2 972,76 €

Le montant possible pour un prêt immobilier fonctionnaire est compris entre 1 585 et 3 887 € selon la nature de votre situation. Dans tous les cas, la somme accordée est faible par rapport au financement d’un bien immobilier – se chiffrant le plus souvent en centaines de milliers d’euros. Ce type de prêt réglementé est à envisager uniquement à titre de complément.

Sachez que les taux des crédits accordés aux fonctionnaires sont régulièrement revus par arrêté. Il convient donc de suivre l’évolution de la loi sur ce point pour connaître les conditions en vigueur au moment où vous souhaitez emprunter.

Quels sont les principaux avantages d’un prêt immobilier fonctionnaire ?

Si vous êtes fonctionnaire, et/ou adhérent à une mutuelle de la fonction publique, vous pouvez faire fonctionner les accords mis en place entre l’Administration et certaines banques. Deux grands avantages sont apportés par ces offres :

1Vous pouvez tout d’abord réduire la prime d’assurance liée à l’emprunt.

2Vous profitez le plus souvent d’un cautionnement gratuit

Être fonctionnaire apporte un avantage sur le taux de l’assurance emprunteur. Les mutuelles de la fonction publique proposent typiquement des taux plus bas que les offres bancaires. Attention toutefois : il n’existe pas un taux unique d’assurance pour les fonctionnaires qui demandent un crédit immobilier. Le taux et l’ensemble des conditions varient d’une mutuelle à l’autre.

La caution et l’assurance sont donc deux avantages non négligeables pour les membres de la fonction publique. Par ailleurs, les bénéfices liés à la qualité de fonctionnaire ne s’arrêtent pas là. Certaines banques appliquent également des frais de dossier réduits si vous êtes membre de la fonction publique.

Ces remises, lorsqu’elles se cumulent, permettent d’économiser plusieurs milliers d’euros sur la durée totale de l’emprunt.

Enfin, il existe même des solutions complètes de prêt conçues pour les fonctionnaires.

Pourquoi les banques apprécient-elles les emprunteurs fonctionnaires ?

Les fonctionnaires, agents publics et assimilés présentent un profil séduisant pour les établissements bancaires. Ils éprouvent moins de difficultés à obtenir une offre de prêt, voire des conditions avantageuses en matière de taux d’intérêt et frais de dossier.

Un futur emprunteur intégré au sein d’une administration peut faire valoir la sécurité de son emploi, et donc la stabilité des revenus de son foyer. Cet aspect est fondamental pour une banque, dans la mesure où elle compte sur la capacité de remboursement de l’emprunteur pendant de nombreuses années.

L’évolution de la rémunération du fonctionnaire est soumise à une grille indiciaire spécifique à chaque corps. Il est prévisible longtemps à l’avance.

Attention : les qualités propres au dossier d’un fonctionnaire ne dispensent pas ce dernier de soigner les autres aspects de son profil. Même face à un agent public, une banque se montrera réticente à valider son projet de financement immobilier en cas :

• d’absence totale d’apport personnel ;
• de fort taux d’endettement, du fait par exemple de crédits à la consommation multiples ;
• de mauvaise gestion du compte bancaire (découverts réguliers).

La caution du prêt immobilier pour les fonctionnaires

Afin d’obtenir une offre de prêt en bonne et due forme, vous devrez fournir à la banque une garantie en plus de vos revenus. Plusieurs types de garanties sont envisageables :

• une société de cautionnement comme Crédit Logement ;
• une hypothèque sur le bien acheté en tant que garantie réelle.

Dans ce dernier cas, la banque peut prendre possession de votre bien si vous n’êtes pas en mesure de rembourser le prêt.

Si vous êtes fonctionnaire, certaines mutuelles proposent une caution gratuite, sous réserve de remplir certains critères. Vous pourrez bénéficier de conditions plus avantageuses que les garanties habituelles. L’intérêt ? Vous n’avez pas à recourir à l’hypothèque pour apporter une garantie. Les frais de garantie sont pris en charge, à condition toutefois d’être éligible.

Les mutuelles professionnelles éditent aussi des taux d’endettement maximum à ne pas dépasser. Au-delà de ce seuil, elles peuvent refuser le cautionnement. Celui-ci n’est donc pas automatique pour toutes les opérations d’achat immobilier, et dépend de votre situation financière.

Il est important de noter que toutes les mutuelles de la fonction publique n’ont pas de convention avec des établissements bancaires. Parfois, il vaut mieux renoncer aux avantages de la caution fonctionnaire pour bénéficier d’un taux plus bas sur votre crédit.

Vos questions fréquemment posées

Peut-on cumuler un prêt immobilier fonctionnaire et un PTZ ?

Oui, un agent public peut bénéficier à la fois d’un prêt immobilier fonctionnaire et d’un prêt à taux zéro (PTZ). La seule condition est d’être bien éligible aux deux dispositifs.

Pour rappel, le prêt à taux zéro est un dispositif ouvert à l’ensemble des primo-accédants souhaitant acquérir leur résidence principale et respectant un plafond de ressources. Il permet de financer une partie du coût d’un logement neuf ou – dans les zones les plus denses – d’un logement ancien avec des travaux de rénovation importants. Le montant accordé peut atteindre 40 % du besoin de financement total. Il s’avère beaucoup plus intéressant qu’un prêt immobilier pour fonctionnaire.

Peut-on bénéficier d’un prêt immobilier pour fonctionnaire pour des travaux ?

Oui, les emprunteurs éligibles peuvent tout à fait bénéficier d’un prêt immobilier pour fonctionnaire pour procéder à des travaux d’agrandissement du bien, ou encore à des travaux de transformation d’un ancien local non résidentiel. Dans ce cadre, le montant maximal du prêt est plafonné en fonction de la surface habitable :

Nature des travaux engagés	Zone 1  (Paris)	Zone 2 (Île-de-France et villes de plus de 100 000 habitants)	Zone 3 (reste de la France métropolitaine)
Transformation	31,25 €/m²	29,73 €/m²	28,20 €/m²
Agrandissement	19,82 €/m²	19,06 €/m²	18,30 €/m²

Fonctionnaire et prêt immobilier : comment obtenir le meilleur taux  ?

Votre situation professionnelle est un atout appréciable, mais ne suffit pas si vous visez le meilleur taux d’intérêt pour votre emprunt. Il est aussi essentiel :

• de constituer un apport personnel important, représentant au moins 10 % de la valeur du bien immobilier à acquérir – soit de quoi couvrir a minima les frais de notaire et frais divers ;
• de solliciter les services d’un courtier en prêt immobilier, pour démarcher et mettre en concurrence un grand nombre de réseaux bancaires.