Écrit par Fabienne CORNILLON . Mis à jour le 23 juin 2023 .
Temps de lecture : 7 min

Prêt progressif : une formule attractive pour un achat immobilier

Les prêts immobiliers offrent la possibilité de bénéficier d’un financement étalé sur plusieurs années, permettant de réaliser plus facilement le projet d’une vie. Parmi les différentes options d’emprunt disponibles, le prêt progressif propose une alternative intéressante aux formules classiques, avec une mensualité dont le montant augmente peu à peu.

Quel est le principe d’un emprunt progressif ? Pourquoi peut-il se révéler intéressant ? L’essentiel à retenir avec Meilleurtaux !

Qu’est-ce qu’un prêt progressif ?

Un prêt progressif ou « prêt immobilier à échéances progressives » est une forme spécifique de crédit immobilier. Il se caractérise par une augmentation progressive du montant des mensualités.

Contrairement à un emprunt à échéances constantes, où les mensualités restent identiques pendant toute la durée du prêt, le prêt progressif permet de commencer par des mensualités plus faibles. Celles-ci augmentent ensuite à des intervalles prédéfinis.

Il ne doit notamment pas être confondu avec :

• un prêt amortissable à taux fixe, caractérisé par une mensualité unique tout au long de l’emprunt ;
• un prêt amortissable à taux variable, dont la mensualité peut varier à la hausse ou à la baisse en fonction de l’évolution du taux d’intérêt.

Ce type de crédit est par ailleurs à distinguer des offres d’emprunt immobilier proposant une option de modulation ou report temporaire des mensualités. Avec un prêt progressif, la revalorisation annuelle de la mensualité n’est pas facultative, mais obligatoire. De plus, elle peut uniquement intervenir à la hausse.

Comment fonctionne un crédit progressif ?

Dans un prêt immobilier à échéances progressives, les mensualités augmentent généralement chaque année, en fonction d’un pourcentage prédéterminé. Par exemple, le prêteur peut fixer une augmentation annuelle de 1 ou 2 %.

Au début du prêt, les mensualités sont relativement faibles. Cela permet à l’emprunteur de s’adapter progressivement à la charge financière. Il peut dédier à son logement un budget proportionnel à son salaire de début de carrière.

Au fil du temps, les mensualités augmentent puis atteignent un pic pendant la dernière année de remboursement du prêt. Ce schéma de revalorisation progressive des mensualités se fonde sur l’hypothèse d’une augmentation simultanée des revenus de l’emprunteur. Par exemple au titre de son ancienneté ou de la progression attendue de sa carrière professionnelle.

Quels sont les avantages d’un prêt progressif ?

Rarement choisi par les emprunteurs, le prêt progressif immobilier possède pourtant des atouts non négligeables :

• Le prêt à échéances progressives permet aux emprunteurs de démarrer avec des mensualités plus basses. Cela est particulièrement utile si vous avez des revenus initialement limités ;
• L’augmentation des mensualités contribue à réduire la durée de remboursement par rapport à un prêt amortissable classique, avec à la clé des économies d’intérêt. Dans le cadre d’un prêt progressif, vous consentez un effort financier croissant chaque année. Vous remboursez ainsi plus vite le capital restant dû ;
• Le taux du prêt progressif est typiquement moins élevé comparé à celui d’un prêt classique pour un montant emprunté équivalent. Cela s’explique par la durée sensiblement plus courte du prêt.

Quels sont les inconvénients d’un financement progressif ?

Les conditions du prêt progressif constituent son principal point négatif : les emprunteurs doivent être prudents en anticipant une augmentation de leurs revenus. Si leurs prévisions ne se réalisent pas, les mensualités plus élevées deviendront trop lourdes, entraînant des difficultés financières.

Quelles sont les conditions d’un prêt progressif ?

Certaines conditions générales s’imposent pour obtenir un prêt immobilier progressif :

• L’établissement prêteur évaluera tout d’abord votre situation professionnelle pour vérifier la stabilité de votre emploi, tout comme la régularité de vos revenus. L’étude du dossier suppose généralement de joindre certains justificatifs, comme vos trois derniers bulletins de salaire, un avis d’imposition, un relevé de compte bancaire.
• Vous devez prouver votre capacité à rembourser le prêt. Vos revenus, vos charges mensuelles, vos dettes existantes ou encore votre taux d’endettement actuel seront examinés attentivement. Même en fin de prêt, la mensualité de votre prêt progressif ne devra pas dépasser 33 à 35 % des ressources de votre foyer.
• Comme les mensualités augmentent progressivement dans un prêt à échéances progressives, les prêteurs prendront en compte vos perspectives de revenus futurs. Une augmentation prévue de vos revenus peut jouer en votre faveur en démontrant une capacité accrue à rembourser les mensualités plus élevées à l’avenir.
• Il est généralement préférable d’avoir un apport personnel substantiel pour démontrer votre capacité à épargner. Cela peut améliorer votre profil de risque aux yeux du prêteur.

La banque exigera par ailleurs une assurance emprunteur. Celle-ci permettra de protéger le prêt en cas d’incapacité de remboursement due notamment à un décès, une invalidité ou une perte d’emploi. L’assurance emprunteur va influer sur le coût global du prêt.

Comment comparer les offres de prêt progressif ?

Les conditions d’un prêt immobilier à échéances progressives peuvent varier d’un établissement financier à l’autre. Il est donc important de bien comprendre ses termes et conditions spécifiques, pour ensuite comparer plusieurs offres. Les critères à examiner incluent :

• le taux de prêt progressif, plus spécifiquement le taux annuel effectif global (TAEG) incluant l’ensemble des frais liés à l’emprunt ;
• la périodicité de l’augmentation des mensualités (annuelle ou autre) ;
• les garanties exigées pour l’assurance emprunteur ;
• le coût total du prêt ;
• le montant de l’indemnité en cas de remboursement anticipé du prêt...

N’hésitez pas à consulter un simulateur ou un comparateur de prêts progressifs en ligne pour évaluer plus facilement vos options.

Prêt progressif immobilier : un exemple

Vous souhaitez connaître les avantages d’une progressivité des mensualités ? Le tableau ci-dessous vous propose une comparaison entre des échéances fixes et progressives pour un même emprunt de 250 000 € sur 20 ans. Le taux d’intérêt nominal est de 3 %.

Année	Mensualités constantes	Mensualités progressives (+1,5 % par an)	Capital restant dû
1	1 386,49 €	1 217,07 €	242 797 €
2	1 386,49 €	1 235,32 €	235 152 €
3	1 386,49 €	1 253,85 €	227 050 €
4	1 386,49 €	1 272,66 €	218 472 €
5	1 386,49 €	1 291,75 €	209 401 €
6	1 386,49 €	1 311,12 €	199 819 €
7	1 386,49 €	1 330,79 €	189 705 €
8	1 386,49 €	1 350,75 €	179 042 €
9	1 386,49 €	1 371,01 €	167 807 €
10	1 386,49 €	1 391,58 €	155 981 €
11	1 386,49 €	1 412,45 €	143 541 €
12	1 386,49 €	1 433,64 €	130 464 €
13	1 386,49 €	1 455,15 €	116 729 €
14	1 386,49 €	1 476,97 €	102 310 €
15	1 386,49 €	1 499,13 €	87 183 €
16	1 386,49 €	1 521,61 €	71 322 €
17	1 386,49 €	1 544,44 €	54 701 €
18	1 386,49 €	1 567,60 €	37 293 €
19	1 386,49 €	1 591,12 €	19 069 €
20	1 386,49 €	1 614,99 €	0 €
Coût total	82 758,56 €	87 716,12 €

Ici, l’emprunteur a fait le choix du prêt progressif pour obtenir, en début de prêt, une mensualité plus faible par rapport à l’hypothèse d’une échéance fixe. Il conserve ainsi une plus grande marge de manœuvre financière au début du remboursement. En contrepartie, il doit :

• assumer une mensualité plus élevée en fin de prêt ;
• payer des intérêts légèrement plus élevés sur la durée du prêt.

Comment souscrire un prêt progressif ?

Avant de commencer le processus de souscription, il est recommandé de procéder à une évaluation approfondie de votre situation financière. Utilisez une calculette en ligne pour évaluer votre capacité de remboursement, en prenant en compte :

• vos revenus ;
• vos dépenses mensuelles ;
• vos autres engagements financiers ;
• votre épargne disponible pour l’apport initial.

Le prêt progressif représente le mode d’emprunt le plus avantageux pour vous ? Tous les établissements bancaires et financiers ne proposent pas nécessairement ce type de crédit. Il vous appartient donc ensuite de réaliser des recherches pour trouver un prêteur acceptant de vous suivre dans ce projet.

Le cas échéant, le recours à un courtier en crédit immobilier peut s’avérer très utile pour trouver un financement un peu atypique. Cet intermédiaire se charge de prendre contact avec un grand nombre d’établissements prêteurs pour les mettre en concurrence. Il revient ensuite vers vous avec la meilleure offre obtenue.

Comme pour tout prêt immobilier, vous devrez fournir des documents justificatifs pour compléter votre demande de prêt. Cela peut inclure :

• des relevés bancaires ;
• des bulletins de salaire ;
• des déclarations de revenus ;
• une attestation d’emploi ;
• des relevés de dettes ;
• tous les autres documents spécifiques requis par le prêteur.

Après réception de votre demande de prêt, le prêteur évaluera votre dossier. Il effectuera ensuite une analyse de crédit afin d’évaluer votre solvabilité. Certains critères seront examinés, comme vos antécédents de crédit, votre capacité de remboursement, votre apport initial, etc., pour déterminer si vous êtes éligible à un prêt à échéances progressives.

Vos questions fréquemment posées

Quels sont les avantages d’un prêt progressif par rapport à un prêt classique ?

Vous débutez avec des mensualités moins élevées, cela peut soulager votre budget au début de votre prêt. Par ailleurs, les mensualités augmentent progressivement chaque année, permettant une meilleure gestion de votre budget à long terme. Grâce à cette revalorisation, vous remboursez plus rapidement votre prêt, tout en payant moins d’intérêts sur la durée totale du prêt.

Comment savoir si je suis éligible à un prêt progressif ?

Les critères d’éligibilité peuvent varier d’un prêteur à l’autre. Ils incluent en principe :

• des revenus stables mais aussi suffisants ;
• un bon historique de crédit ;
• un apport personnel suffisant ;
• des perspectives d’augmentation de vos revenus à moyen ou long terme.

Comment trouver la meilleure offre de prêt progressif pour mon projet immobilier ?

Comparez les taux d’intérêt ! Il convient de vous montrer attentif aux TAEG proposés par différents prêteurs afin de choisir celui qui vous offre les meilleures conditions. Le recours à un courtier en crédit immobilier peut s’avérer utile pour gagner en pouvoir de négociation.