Courtier immobilier

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 15 février 2023 .
Temps de lecture : 17 min

Le rôle et le fonctionnement du courtier immobilier

Financer l’achat d’un bien immobilier faire naître de nombreuses questions chez un acheteur. Combien puis-je emprunter ? Comment monter un dossier solide auprès des banques ? Comment obtenir le meilleur taux de crédit et les meilleures conditions d’emprunt ? Pour répondre à ces interrogations et rendre l'acte d’achat immobilier moins stressant, le courtier immobilier s'impose comme la solution. Grâce à lui, il est non seulement possible d’obtenir des conditions d’emprunt optimales, mais également de profiter d'un accompagnement de A à Z pour l’achat.

Qu’est-ce qu’un courtier immobilier ?

Pour financer la construction d’une maison ou l’achat d’un bien existant, il est possible de se faire accompagner par un courtier (également désigné par « intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement », ou IOBSP). C’est un moyen de gagner du temps et de l’argent.

Un courtier en crédit immobilier joue le rôle d’intermédiaire entre les organismes de crédit et le particulier sollicitant un financement dans le cadre de l’acquisition d’un logement.

Du montage du dossier de prêt à la signature définitive, il prodigue des conseils avisés et un accompagnement solide grâce à ses compétences, généralement acquises au cours d’une carrière dans le milieu financier (notamment la bancassurance).

Il bénéficie de nombreux points forts :

• son réseau de relations,
• ses connaissances techniques et pratiques,
• sa capacité à négocier avec des arguments ciblés
• sa faculté d’adaptation à tous les types de requêtes.

On peut classer les courtiers en trois catégories : les réseaux de courtiers, les indépendants et les acteurs sur Internet, qui sont généralement des sites de comparaison de crédits immobiliers.

Quel est le rôle du courtier immobilier ?

Le courtier accompagne les futurs acquéreurs dans la recherche d’une solution de financement, en adéquation avec leur projet immobilier et leur situation financière. Il étudie et compare toutes les données dont il dispose pour faire correspondre offre et demande, au plus près des intérêts du client.

Selon sa politique et les besoins de l’acheteur, un courtier peut se cantonner à la recherche du taux le plus bas, ou bien représenter son client auprès des banques, effectuer les négociations et autres formalités indispensables à sa place.

Il peut également permettre de dénicher une assurance de prêt chez un autre assureur, aussi couvrante que le contrat groupe de la banque prêteuse et tout en étant moins onéreuse.

Bon à savoirDepuis le 1er septembre 2022 dans le cadre de la loi Lemoine, il est possible de changer d’assurance de prêt immobilier à n’importe quel moment, dès lors que les garanties sont équivalentes dans le nouveau contrat. Pour profiter d'une offre avantageuse, il ne faut pas hésiter à solliciter un courtier. Pour estimer les économies potentielles, il est possible de faire une simulation en ligne sur Meilleurtaux.

Quel est le fonctionnement du courtier immobilier ?

Lors du premier contact (rendez-vous physique ou demande en ligne), le courtier s’attelle à comprendre les besoins du client. Puis il étudie la faisabilité du projet en fonction des attentes et des ressources de ce dernier. Pour ce faire, il se base sur plusieurs éléments :

• la nature et le coût de l’opération,
• le montant à emprunter, ainsi que celui de votre éventuel apport personnel,
• les mensualités et la durée de remboursement souhaitées,
• vos revenus,
• votre taux d’endettement,
• etc.

Une fois le périmètre de sa mission trouvé, le courtier établit un mandat qu’il fait signer au client. Ce mandat lui donne l’autorisation d’effectuer les démarches en son nom. Les honoraires convenus apparaissent également sur ce document, de même que les banques avec lesquelles il travaille.

Après une analyse approfondie du dossier :

• le courtier définit le profil du client et effectue un premier tri dans les banques potentiellement intéressées par ce profil, qui pourraient par conséquent octroyer le meilleur taux à ce moment précis. Il se sert pour cela de ses connaissances de la politique et du fonctionnement de chacune d’elles. Certaines cherchent par exemple à conquérir des primo-accédants sur une période donnée, tandis que d’autres développent des offres à l’attention des professions libérales…
  Bien entendu, le courtier se réfère également aux grilles transmises par les banques qui indiquent les taux en vigueur pour chaque durée d’emprunt et typologie de clientèle.
• D'autre part, il vérifie si le client est éligible à des aides de l’État à l’accession à la propriété, notamment pour les primo-accédants. On retrouve avant tout le prêt à taux zéro (PTZ) mais aussi le prêt d'accession sociale (PAS) par exemple.
• Après avoir effectué un tri du marché, il soumet au client les offres disponibles correspondant à son projet. Il doit en détailler précisément les avantages et inconvénients respectifs, en s’en tenant strictement au rôle de conseil. En aucun cas, il ne doit prendre la décision finale à la place du client ou lui forcer la main sur le choix d’une banque.
• Ensuite, si l’une des propositions retient l’attention du client, ce dernier a la possibilité de poursuivre le processus seul ou de continuer à laisser travailler le courtier. Celui-ci entreprend alors de monter un dossier complet et de qualité, à présenter à ses partenaires bancaires. Il aide le client à rassembler les pièces justificatives nécessaires, voire à en rédiger certaines.
• Puis vient l’étape de la négociation auprès de la banque concernée en mettant en avant les arguments qui font la valeur du dossier. Outre le taux nominal, le courtier peut négocier avec l’établissement les frais de dossier, les frais de transfert du prêt, les frais de modulation des échéances en cours de contrat, le montant des pénalités de remboursement anticipé, etc. Il tentera également d’obtenir les meilleures conditions concernant l’assurance emprunteur.
• Après validation de l’offre de prêt final et la signature à la banque, la dernière étape est de se rendre chez le notaire pour la signature de l’acte authentique de vente. Lorsque l’argent est disponible sur le compte de l’emprunteur, il faut également verser la rémunération du courtier si c’est ce qui a été convenu au préalable dans le mandat.

Bon à savoirLe Code de la consommation, dans son article L321-2, stipule qu’aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d’un particulier, avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argent ». Cette mention est apposée dans le document que vous remet le courtier avant de commencer sa mission.

Cela signifie que tant que l’acte avec le notaire n’est pas signé, ou que les fonds ne sont pas débloqués, le courtier ne peut vous réclamer aucun frais d’étude de dossier, de recherche d’offres de prêt, de déplacement, de communication, etc. De même, si le prêt proposé ne correspond pas au mandat convenu entre vous, vous ne lui devez rien.

Toutefois, si vous souscrivez votre crédit par son intermédiaire, il est évident que ce professionnel ne travaille pas gratuitement.

Quels sont les avantages d’un courtier immobilier ?

Lorsque l’on prépare un projet immobilier, on n’a pas forcément le temps de faire le tour des banques et encore moins les connaissances nécessaires pour décrypter les offres et toutes les clauses du contrat. Le recours à un courtier permet de ne pas se limiter à quelques établissements ou de faire un choix par défaut. Au contraire, il fait bénéficier de réelles opportunités et permet de réduire la facture.

Un gain de temps précieux

Le marché français du prêt immobilier est très étendu. Pour obtenir un taux compétitif, il est essentiel de comparer les offres de plusieurs établissements et de négocier. Et cela prend du temps.

Après avoir déjà passé des jours et semaines à visiter les appartements ou maisons il va falloir prendre rendez-vous avec différentes banques, rechercher les aides publiques disponibles, trouver un notaire, etc.

En tant qu’intermédiaire entre l’acquéreur et l’organisme de prêt, le courtier se charge de la recherche du prêt adapté au projet du client, permettant de se concentrer sur le reste.

Connaissant les critères d’acceptation, exigences spécifiques et barèmes tarifaires de chacun des différents organismes bancaires, il sait à qui s’adresser pour trouver rapidement les offres susceptibles de convenir. Les projets qu’il a déjà pris en charge lui ont permis d’accumuler une solide expérience, qu’il met au service de ses clients.

À noter que de nombreuses enseignes proposent un service à distance. Il est possible depuis son espace client sur leur interface web de contacter un expert, d’envoyer les justificatifs réclamés et de suivre l’avancée de la demande de crédit.

Des économies substantielles à la clé

Un comparatif détaillé des offres de crédit des banques permet au courtier d’identifier les plus compétitives d’entre elles. Par ailleurs, ce partenaire privilégié des banques, à qui il apporte un gros volume de dossiers, a accès à des taux préférentiels, même dans un contexte de taux déjà très bas.

Il a donc plus de facilité à obtenir pour son client un taux attractif, surtout si ce dernier présente un dossier solide et qu’il correspond à la catégorie de clients privilégiés par la banque contactée.

Le courtier agit en toute indépendance, il n’a aucun intérêt à favoriser un établissement au détriment d’un autre. Son unique préoccupation est d’aider l’acquéreur à réaliser son achat immobilier dans les meilleures conditions. Il l’accompagne dans l’avancement du projet, tout en lui expliquant dans le détail les avantages et les inconvénients de chacune des solutions qu’il aura sélectionnées.

En dehors du crédit lui-même, le courtier peut négocier des réductions sur l’assurance emprunteur ou sur un autre produit bancaire (cotisation carte bancaire, offre groupée de services...), l’exonération des frais de dossier de la banque et des indemnités de remboursement anticipé, etc.

Des conseils d’expert et un accompagnement professionnel

Parce que chaque projet est unique, le courtier qui suit le dossier du début à la fin, est là pour répondre à toutes les questions de l’emprunteur et lui apporte des conseils essentiels. Il maîtrise le circuit bancaire et les procédures, connaît les différents montages existants, les taux en vigueur et les pratiques commerciales de chaque enseigne, notamment les profils qu’elle cible.

Ainsi, en fonction du profil d’emprunteur, le courtier l’oriente vers l’organisme qui peut lui proposer l’offre la plus avantageuse.

Il aide l’emprunteur à constituer un bon dossier afin de convaincre le banquier d’accéder à la requête. Il faut lui fournir une pièce d’identité, les justificatifs de domicile et de revenus (bulletins de salaire, avis d’imposition, relevés récents des comptes bancaires et d’épargne, attestation de propriété et placements, etc.), la liste des éventuels crédits en cours avec les tableaux d’amortissement, etc.

Cela lui permet ensuite de calculer le taux d’endettement à ne pas dépasser, qui est fixé maximum à 35 %.

Une recherche de la meilleure assurance de prêt

L’assurance emprunteur est une couverture qui représente d’ordinaire une part non négligeable du coût du crédit. Il n’est pas rare qu’elle pèse jusqu’à 25 % ou 30 % du coût du prêt (qui comprend les intérêts, l’assurance emprunteur, les frais de dossier, etc). Sans compter que son coût peut varier du simple au triple. Il est donc essentiel de trouver la formule la plus économique possible tout en bénéficiant d’une couverture adaptée à son profil et à ses besoins. Là aussi, grâce à son expertise et à son réseau, le courtier permet d’éviter des démarches complexes et chronophages.

ImportantBien que la loi n’impose pas la souscription d’une assurance, aucune banque ne se risque à prêter une somme aussi importante et sur une aussi longue période (de 10 à 25 ans) sans un minimum de protection.

Comment choisir un courtier en prêt immobilier ?

Comme nous venons de le voir, faire appel à un courtier en immobilier permet de réaliser des économies de temps et d’argent substantielles. Attention cependant, tous les acteurs du marché ne se valent pas. Voici les principaux critères à prendre en considération lors de la sélection de ce professionnel.

Au besoin, il vaut mieux comparer les services de deux ou trois courtiers avant de décider lequel mandater pour trouver le meilleur financement et concrétiser son projet.

Quels sont les critères à étudier pour trouver un bon courtier immobilier ?

L’inscription à l’ORIAS

Toute personne désireuse d’exercer une activité de courtage doit s’inscrire auprès de l’ORIAS (Organisme pour le Registre des Intermédiaires en Assurance). Cette immatriculation au registre des intermédiaires en assurance, banque et finance est le premier gage de son professionnalisme, et la chose que l’on doit vérifier en priorité. Cet agrément signifie qu’il satisfait à plusieurs conditions essentielles (capacité et de responsabilité professionnelle notamment) qui l’autorisent à agir en qualité d’intermédiaire en opération de banque et service de prêt (IOBSP) ou de mandataire d’intermédiaire d’assurance (MIA).

L’étendue des services

Certains courtiers se contentent de rediriger vers la (les) banque(s) proposant la meilleure solution de financement, au vu des besoins de l’acquéreur. C'est donc ce dernier qui traite ensuite directement avec les organismes de crédit.

D’autres, en revanche, proposent une prestation complète et sont présents jusqu’à la signature de l’acte de vente final et le déblocage des fonds.

La transparence

Lors du choix d’un courtier, il est essentiel d’accorder une grande importance à la transparence, pilier d’une relation de confiance. Avant d’entamer ses recherches, il doit donc remettre et faire signer au client un mandat qui détaille :

• la nature de ses prestations ;
• le montant des frais de courtage ;
• le nom de la (ou des) banque(s) partenaire(s).

Lorsqu’il remet une offre, il doit indiquer clairement le nom de la banque partenaire émettrice, car il faudra souvent y ouvrir un compte, voire y transférer son salaire.

Méfiance également quand les courtiers se vantent de bénéficier de « conditions exceptionnelles » ou « exclusives » auprès des banques. En effet, ces dernières transmettent leurs barèmes au même moment à l’ensemble des IOBSP avec qui elles travaillent.

Ensuite, le courtier peut négocier, dans une certaine limite, une réduction sur les taux standards en fonction de la qualité du dossier, mais aussi de ses relations avec la banque.

La taille et la qualité du réseau

Le réseau est un indicateur fiable du sérieux et de l’efficacité d’un courtier en immobilier. Lorsque celui-ci est étendu, le courtier a accès à une large palette d’offres de crédits. Par conséquent les chances de dénicher une formule répondant parfaitement à ses attentes sont multipliées. Dans son mandat, il doit indiquer la liste complète de ses partenaires avec leurs coordonnées.

La taille du courtier influe sur la marge de manœuvre dont il dispose auprès des banques sur les taux, la gratuité des frais de dossier, le délai de traitement des demandes. 

Pour autant, des enseignes de courtage de plus petite envergure bien implantées dans une région sont aussi très performantes grâce à leurs liens solides avec les banques locales.

Enfin, si l’on préfère les contacts physiques avec le courtier, il faut penser à vérifier que son réseau compte une agence près de chez soi, sinon cela peut devenir un inconvénient.

La compétitivité de l’offre

Un courtier a l’obligation légale de soumettre au moins trois propositions de crédit immobilier. Pour évaluer l’intérêt de chacune d’entre elles, plusieurs éléments doivent être comparés : le taux annuel effectif global (TAEG) de l’emprunt, le taux de l’assurance emprunteur, les frais de dossier, les éventuelles pénalités pour remboursement anticipé, la durée de prêt et les modalités de remboursement.

Une simple simulation en ligne vous permet de juger si les devis obtenus sont effectivement compétitifs.

Quelles sont les démarches à suivre pour trouver un courtier ?

Au moment de souscrire un crédit immobilier, soit le futur acquéreur passe lui-même par sa banque actuelle ou même par tout autre établissement bancaire de son choix, soit il sollicite un courtier.

Bon à savoirDans le cas où l’on sollicite les services d’un courtier après avoir fait une demande de crédit immobilier auprès de sa propre banque, le courtier ne pourra plus traiter avec elle.

Pour trouver un bon courtier immobilier, quelle que soit sa ville de résidence, ou le lieu où l'on souhaite acquérir un bien, il est important de prendre le temps de bien se renseigner sur les prestations du professionnel. Par exemple, il est recommandé de consulter les avis d’autres clients sur internet. De même, il peut être intéressant de se baser sur le bouche-à-oreille et sur les témoignages des anciens clients.

Comment est rémunéré un courtier ?

Concernant la rémunération du courtier, trois cas de figure peuvent se présenter. En fonction de ce qui a été signé dans le mandat, il perçoit ce qu’on appelle des frais de courtage. Soit sous la forme :

• d'une commission de la part de la banque ;
• d'une commission de la part de la banque et de la part du client ;
• des frais proportionnels à la réduction qu’il a obtenu de la banque.

Les pratiques tarifaires des banques ne sont pas uniformes. Certains facturent un pourcentage du capital emprunté, de l’ordre de 1 % à 8 %, auquel s’ajoute la rémunération de la banque pour leur apporteur d’affaires.

Chez Meilleurtaux, les frais de courtage diffèrent selon le canal de traitement et/ou les points de vente : le coût varie de 0 à 4 % du montant financé. Pour un projet de 100 000 euros, si l’agence applique des frais de 1%, le montant s’élève alors à 1 000 euros.

En règle générale, les réseaux de taille modeste seront moins compétitifs en raison d’un effet de masse plus restreint.

Dans tous les cas, les montants et les modalités de calcul figurent obligatoirement dans le mandat avant que les recherches ne soient engagées, il n'y a donc pas de risque de mauvaise surprise.

Combien peut-on espérer économiser en passant par un courtier ?

Passer par un courtier pour obtenir un financement permet de réaliser des économies variables. Le montant de ces dernières dépend du profil de l’emprunteur et de la qualité du dossier, ainsi que de la capacité de négociation de l’intermédiaire.

Cependant, selon les professionnels du secteur, la réduction de taux se situe en moyenne à 0,2 % à 0,3 % des standards, voire 0,5 % à 0,6 % pour les primo-accédants qui présentent un bon potentiel d’évolution ou les couples d’emprunteurs, dont le total des revenus est supérieur ou égal à 5 000 euros.

En sus, il négocie parfois la gratuité des frais de dossier de la banque, ainsi que la réduction, voire la suppression des indemnités de remboursement anticipé.

Au total, pour un emprunt « classique » de 200 000 euros sur 20 ans, on estime la diminution de la dette entre 13 000 euros et 20 000 euros. La majoration mensuelle est couverte par la baisse sur les intérêts du prêt immobilier.

Quel intérêt présente le courtier pour les banques ?

Si le recours aux services d’un courtier présente de nombreux avantages pour l’emprunteur, ce dernier n’est pas le seul à trouver un intérêt à travailler avec ce professionnel. Les banques aussi font appel à lui, même si pour elles, cela implique dans la plupart des cas de lui céder un certain pourcentage du montant octroyé au client.

Pourquoi cette collaboration s’avère-t-elle fructueuse pour les établissements prêteurs ? La réponse est simple : le courtier leur permet de diversifier leur clientèle et de gérer plus efficacement leur production de crédit.

Diversification de leur portefeuille client

Véritable expert du crédit immobilier, le courtier est en contact avec un grand nombre de candidats à l’accession à la propriété aux profils et aux projets très différents. De plus, il a une excellente connaissance des conditions de prêt et des stratégies des banques et de la réglementation.

Il oriente ainsi les emprunteurs vers des enseignes auxquelles ces derniers n’auraient pas pensé s’adresser de prime abord, notamment à cause de l’image qu’ils véhiculent.

Par exemple, La Banque Postale propose des barèmes attractifs pour de nombreuses catégories de clients, dont les jeunes actifs, alors qu’elle est souvent associée à une clientèle vieillissante. De même, l’image élitiste de HSBC la prive de certains demandeurs pour qui elle peut pourtant appliquer des taux compétitifs.

Outre l’apport de profils variés pour les banques, les courtiers en crédit immobilier conseillent à leurs clients d’autres produits comme l’assurance emprunteur, l’assurance multirisque habitation, voire le rachat de crédits… en contrepartie de décotes supplémentaires sur le taux d’intérêt. Certains acheteurs consentent même à domicilier leurs revenus auprès de l’établissement prêteur.

Partenaire pour gagner en efficacité dans la production de crédit 

Le courtage représente l’une des méthodes de prospection des réseaux bancaires. Grâce à la mise en place du statut des intermédiaires en opérations de banque et en services de paiement (IOBSP), la profession a été assainie, faisant de ces intermédiaires des partenaires avec qui elles entretiennent des rapports privilégiés.

Ils sont par conséquent parfaitement en mesure d’accompagner les emprunteurs particuliers et de les aider à constituer leur dossier et à en assurer le suivi. Les banques réduisent ainsi leur temps de traitement et gagnent de nouveaux clients tout en économisant en ressources humaines internes.

De plus, elles peuvent réguler à volonté cette manne pour la production de crédit. Par exemple, lorsqu’elles sont en retard sur leurs prévisions, elles peuvent revoir leur grille tarifaire à la baisse et relever les commissions des courtiers afin d’encourager les ventes. À l’inverse, pour maîtriser un afflux de demandes, il leur suffit de majorer légèrement leurs taux et les vannes se referment.

Enfin, alors que certaines banques privilégient des conventions avec un nombre limité de grosses enseignes, qui génèrent un surcroît d’activité notable, d’autres préfèrent travailler exclusivement avec des acteurs de proximité afin d’obtenir des dossiers plus ciblés et plus qualitatifs.

Comment procéder sans l’aide d’un courtier ?

Si l’on hésite encore à passer par un courtier ou que l’on souhaite effectuer les démarches soi-même, la première chose à faire avant la souscription d’un crédit immobilier, comme dans le cas d’une assurance ou d’une mutuelle, est une simulation de prêt immobilier est recommandée

De nombreux outils sont mis à la disposition des internautes. Certains comparateurs sont indépendants, d’autres sont rattachés à une enseigne bancaire.

Sur la base des critères renseignés dans le formulaire de simulation de crédit immobilier en ligne, on obtient rapidement des offres adaptées à ses besoins. Cela permet d’avoir une bonne base d’information sur :

• les conditions auxquelles vous pouvez prétendre ;
• le coût total du crédit ;
• sa capacité de remboursement en fonction de la somme que l'on envisage d’emprunter et de la durée du prêt.

A noter que le service est gratuit et n’engage que si l’on souscrit à l’une des formules proposées.

Avec ces éléments en main, il est plus facile de négocier soi-même avec les banques, en mettant plusieurs établissements en concurrence ; cette démarche peut prendre un peu plus de temps, mais elle devrait s’avérer payante.

Néanmoins, après l’obtention de ses simulations, rien n’empêche de contacter le courtier pour affiner son choix et sélectionner la meilleure assurance emprunteur, etc. Ainsi, on profite des conditions les plus avantageuses, en gagnant un temps précieux.

FAQ courtier immobilier

À quoi sert le courtier en immobilier ?

Le courtier immobilier est l’intermédiaire entre le candidat au prêt immobilier et les établissements de crédit. Il est mandaté par un futur acquéreur pour obtenir la meilleure offre de financement en défendant les intérêts de son client. En plus de valoriser son dossier de demande de crédit, il a un rôle de conseil puisqu’il est là pour aider son client tout au long du projet d’achat, du montage du dossier à la signature de l’acte authentique. 

Comment se rémunère le courtier immobilier ?

La rémunération du courtier, également appelée frais de courtage, est composée soit d’une somme fixe, soit d’un pourcentage sur le montant du crédit accordé, soit des deux. Ces frais ne sont payés par l’emprunteur qu’après avoir accepté l’offre de prêt d’une banque, présentée par le professionnel.

Est-ce utile de passer par un courtier pour obtenir un crédit ?

Solliciter les services d’un courtier immobilier pour son prêt permet non seulement de faire des économies en termes d’argent, mais également de temps. Grâce à ses nombreux partenariats et relations privilégiées avec les banques, cela permet d’obtenir un taux normalement plus avantageux. Enfin, cela offre la possibilité de se décharger des démarches de recherches et administratives qui sont parfois chronophages.