Combien puis-je emprunter ? Guide pour optimiser votre capacité d'emprunt

Écrit par Fabienne CORNILLON . Mis à jour le 8 janvier 2025 .
Temps de lecture : 9 min

Comprendre votre capacité d'emprunt

La capacité d’emprunt désigne le montant maximum que vous pouvez emprunter, déterminé par les banques en fonction de votre situation financière. Elle dépend de plusieurs critères tels que vos revenus, vos charges fixes, votre historique de crédit et votre situation familiale.

Pourquoi est-ce si important ? Le montant que vous pouvez emprunter influence directement le type de projet que vous pouvez financer. Plus votre capacité d’emprunt est élevée, plus vous avez de possibilités d’acheter un bien immobilier de qualité ou de financer un projet ambitieux.

Les facteurs clés qui influencent votre capacité d'emprunt

• Vos revenus mensuels. Vos revenus réguliers (salaires, revenus locatifs, pensions, etc.) sont la base de votre capacité d’emprunt. En règle générale, les banques vont prendre en compte vos revenus nets pour évaluer ce que vous pouvez rembourser chaque mois.
• Les charges fixes. Les charges comprennent toutes vos obligations mensuelles comme les loyers, les crédits en cours, les pensions alimentaires, etc. Plus vos charges sont élevées, moins vous aurez de capacité à rembourser un nouveau prêt.
• Votre taux d’endettement actuel. Le taux d’endettement correspond au pourcentage de vos revenus mensuels que vous consacrez au remboursement de vos dettes. Les banques appliquent généralement un taux d’endettement maximum de 35%. Ce taux est calculé en prenant en compte vos mensualités de crédits, de loyer, et autres obligations.
• Votre situation familiale. Le fait d’avoir des enfants à charge ou d’être seul va affecter votre capacité d’emprunt. Un emprunteur avec une famille nombreuse aura généralement une capacité d’emprunt plus faible qu’un célibataire, car les charges familiales sont plus élevées.

L'impact de votre profil emprunteur sur le montant accordé

Les banques analysent aussi votre profil financier dans son ensemble. Votre stabilité professionnelle (salarié, travailleur indépendant, CDI, intérimaire, etc.), votre historique bancaire (vos dettes passées, votre gestion des crédits précédents), et vos garanties (apport, éventuels biens à apporter en garantie, cautionnement).

Par exemple, un emprunteur ayant un emploi stable et un revenu élevé avec peu de dettes aura une plus grande capacité d’emprunt qu’un emprunteur en CDD avec des crédits en cours ou des revenus irréguliers.

Calculer votre capacité de remboursement

La méthode du taux d'endettement : principes et limites

Le taux d’endettement est un calcul clé pour évaluer votre capacité à rembourser un prêt. En France, il est recommandé de ne pas dépasser un taux d’endettement de 35% (tous crédits confondus). Cela signifie que vos mensualités ne doivent pas dépasser 35% de vos revenus nets mensuels.

Limites du taux d'endettement :

• Le taux d'endettement de 35% est une norme définie par le HCSF (Haut Conseil de stabilité financière).
• Cependant, les banques peuvent y déroger pour 20% des crédits distribués chaque trimestre.
• Pour des revenus supérieurs à la moyenne ou avec un apport important, certaines institutions pourraient accepter un taux plus élevé, jusqu’à 40% ou plus.
• Les profils risqués (revenus instables, antécédents de défauts de paiement) auront des conditions plus strictes et donc un pourcentage d’endettement plus restreint.

Le calcul du "reste à vivre" : une approche plus personnalisée

Le reste à vivre est le montant qu’il vous reste une fois que vous avez payé l’ensemble de vos charges fixes (loyer, crédit, assurances, factures, etc.). C’est un élément fondamental dans le calcul de votre capacité d’emprunt car si vous le sous-estimez, vous risquez de vous endetter chaque mois et d’entrer dans un cercle vicieux d’emprunts et d’endettement.

Les banques peuvent choisir de réduire ou accepter d’augmenter votre taux d’endettement après calcul de ce reste à vivre. En effet :

• Si ce taux atteint les 40%, voire plus, mais que votre reste à vivre est très élevé, la banque n’aura pas de mal à vous l’accorder.
• À l’inverse, si vous demandez un crédit immobilier avec un taux d’endettement de « seulement » 30% mais que votre reste à vivre est considéré comme trop faible, la banque pourrait réduire votre capacité d’emprunt.

Exemple concret du salaire à la capacité d'emprunt

Si vous gagnez 2 000 euros net par mois, la banque ne devrait pas accepter un crédit avec des mensualités supérieures à 700 euros (2 000 € x 35%). Ce calcul est simple, mais il ne tient pas toujours compte de certaines spécificités de votre situation, d’où l’importance de bien comprendre les autres éléments à prendre en compte, dont le reste à vivre.

L'importance de l'apport personnel

Comment l'apport influence votre capacité d'emprunt

L’apport personnel est la somme que vous pouvez investir de votre poche pour réduire le montant du prêt. Les banques préfèrent généralement un apport d’au moins 10% à 20% du prix d’achat du bien immobilier. Un apport plus élevé réduit le risque pour la banque, montre que vous êtes capable de gérer votre épargne et cela vous permettra d’augmenter votre capacité d’emprunt.

Emprunter sans apport : possibilités et conséquences

Il est possible d'emprunter sans apport, mais cela reste moins fréquent et plus difficile. Les banques peuvent accepter un prêt sans apport, elles pratiquent alors le « surfinancement » via un prêt à 110%. En d’autres termes, vous empruntez 100% pour le montant du bien, auquel s’ajoutent 10% environ, correspondant aux frais de notaire et de garantie. De plus, vous devrez probablement faire face à des taux d'intérêt plus élevés. Par ailleurs, certains établissements bancaires peuvent exiger une garantie supplémentaire, telle que l’hypothèque du bien que vous achetez.

Stratégies pour constituer un apport solide

Pour constituer un apport, plusieurs solutions s'offrent à vous :

• Épargne régulière. Ouvrir un livret d’épargne (Livret A, LDDS, LEP) et y déposer chaque mois une somme fixe.
• Vente d’un bien. Si vous êtes propriétaire d’un bien, vous pouvez le vendre pour utiliser le produit de la vente comme apport.
• Prêts aidés. Certains prêts, comme le prêt à taux zéro (PTZ), le prêt épargne logement (prêt PEL) ou encore le prêt du compte épargne logement (CEL), peuvent être considérés comme un "apport" supplémentaire.
• Donations et héritages. De l’argent reçu en donation ou sous forme d’héritage peut être utilisé pour constituer un apport.

Durée du prêt et capacité d'emprunt

L'impact de la durée sur le montant empruntable

La durée de remboursement d’un prêt influe directement sur la somme que vous pouvez emprunter. Plus la durée du prêt est longue, plus les mensualités sont faibles, ce qui permet d'emprunter un montant plus élevé. Cependant, un prêt plus long signifie aussi que vous paierez plus d’intérêts sur la durée, ce qui augmente le coût global du crédit.

Choisir entre 10, 20 ou 25 ans : avantages et inconvénients

Le choix de la durée d'un prêt, qu'il soit sur 10, 20 ou 25 ans, dépend essentiellement de votre situation financière et de vos priorités.

• Prêt sur 10 ans : Cette option présente l'avantage de coûts totaux réduits, car vous paierez moins d’intérêts sur la durée. Cependant, les mensualités plus élevées peuvent être contraignantes pour un budget serré. Ce type de prêt convient à ceux qui souhaitent se désendetter rapidement.
• Prêt sur 20 ans : Un compromis idéal pour équilibrer les mensualités et le coût total du crédit. Les paiements mensuels sont plus abordables que sur 10 ans, tout en limitant les intérêts à long terme. C’est une option courante pour des projets de taille moyenne.
• Prêt sur 25 ans : Utile pour des projets ambitieux nécessitant des montants importants. Bien que les mensualités soient faibles, le coût total du crédit est plus élevé en raison de la durée prolongée. Cette option offre plus de souplesse mais un coût global accru.

Le critère du "saut de charge" : anticiper l'évolution de vos revenus

Le « saut de charge » représente l’évolution, positive ou négative, entre votre loyer actuel et le montant de la mensualité future. C’est un critère pris en compte par les banques pour s’assurer que vous pourrez assumer ce saut de charge s’il est « positif ».

Optimiser votre capacité d'emprunt

Les prêts aidés : booster votre financement

Des prêts comme le Prêt à Taux Zéro (PTZ), le Prêt Action Logement, le prêt Plan Épargne Logement (PEL), le prêt conventionné et bien d’autres, peuvent vous permettre de compléter votre capacité d’emprunt sans avoir à rembourser d’intérêts ou avec un taux d'intérêt très bas. Ces prêts sont souvent conditionnés à certains critères, comme le type de bien acheté, le revenu du foyer, ou encore la localisation du bien.

Regroupement de crédits : libérer de la capacité d'emprunt

Si vous avez déjà plusieurs crédits en cours, un regroupement de crédits peut être une solution intéressante pour libérer de la capacité d'emprunt. Cette démarche consiste à regrouper l'ensemble de vos crédits (immobilier, consommation, etc.) en un seul prêt.

Le co-emprunt : emprunter à deux pour aller plus loin

Le co-emprunt est une solution idéale pour les couples, amis ou partenaires d'affaires qui souhaitent réaliser un projet commun. Emprunter à deux permet de cumuler les revenus et donc d’augmenter la capacité d'emprunt. Par ailleurs, cela peut permettre d’obtenir des conditions plus favorables en termes de taux d’intérêt ou de durée de remboursement.

L'investissement locatif : une approche différente du calcul

L’investissement locatif peut être un moyen d'augmenter votre capacité d'emprunt, car les revenus générés par la location peuvent être intégrés dans le calcul de votre capacité de remboursement. Les banques tiennent compte de ces revenus locatifs lorsqu’elles évaluent votre profil d’emprunteur. Cela peut vous permettre d’emprunter davantage pour financer un achat immobilier dans le but de le louer. Cependant, il est essentiel de bien calculer la rentabilité de votre investissement et de vous assurer que les loyers couvriront non seulement vos mensualités de prêt, mais aussi les frais liés à la gestion de la location.

Outils et ressources pour évaluer votre capacité d'emprunt

Les simulateurs en ligne

Ces outils sont rapides et faciles à utiliser, vous offrant ainsi une première estimation de votre capacité d’emprunt en fonction de vos revenus, de vos charges, de la durée souhaitée du prêt, et des taux d’intérêt en vigueur. Cependant, il est important de se rappeler qu’il s’agit d’une estimation, et qu’une étude approfondie par un professionnel est nécessaire pour obtenir une réponse définitive.

L'importance d'une pré-étude personnalisée

Une pré-étude vous permet non seulement d'obtenir un premier avis sur votre capacité d'emprunt, mais aussi de connaître les meilleures options qui s'offrent à vous avant de solliciter un prêt. Elle prend en compte des éléments spécifiques à votre situation financière, comme la stabilité de vos revenus, votre endettement actuel, vos projets à venir, ainsi que votre profil de risque.

Le rôle du courtier dans l'optimisation de votre dossier

Un courtier en prêts immobiliers peut jouer un rôle clé dans l'optimisation de votre dossier de financement. Grâce à son expertise et à ses relations avec les banques, il peut vous aider à trouver les meilleures offres de prêt et à améliorer votre profil d'emprunteur.

Questions fréquentes sur la capacité d'emprunt

Puis-je dépasser le taux d'endettement de 35% ?

Oui, vous pouvez. Cependant, il faut montrer à l’établissement prêteur votre capacité à rembourser et à garder un reste à vivre suffisant. Un apport conséquent ou encore des revenus élevés joueront en votre faveur.

Comment les banques évaluent-elles les revenus irréguliers ?

Les banques calculent les revenus irréguliers (primes, commissions, revenus freelances) en prenant une moyenne sur plusieurs mois ou années. Elles appliqueront des marges de sécurité pour éviter toute situation où vos revenus pourraient chuter subitement.

Quel est l'impact des taux d'intérêt sur ma capacité d'emprunt ?

Plus les taux d'intérêt sont élevés, plus vos mensualités seront importantes. Un taux élevé signifie que la même mensualité permet de financer un montant plus faible. À l’inverse, un taux bas permet d’emprunter davantage tout en maintenant des mensualités raisonnables.

Emprunter seul vs en couple : quelles différences ?

Emprunter seul vous permet d’être seul responsable de votre crédit. En revanche, à deux, en cas de difficultés de l’autre partie, vous pouvez être impacté vous aussi. Toutefois, emprunter à deux vous permettra d’avoir une capacité d’emprunt plus conséquente.

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