Est-il possible de se désolidariser d’un prêt immobilier ?

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 12 juin 2025 .
Temps de lecture : 10 min

Gérer des engagements financiers à deux peut s’avérer complexe, d’autant plus lors d’une séparation. Parmi les difficultés rencontrées figurent les emprunts contractés en commun. La désolidarisation de prêt offre une solution pour se libérer de cette contrainte.

Qu’est-ce que la désolidarisation d’un prêt immobilier ?

La désolidarisation d’un prêt immobilier est une procédure essentielle pour se libérer légalement d’un crédit contracté à deux. Elle permet à l’un des co-emprunteurs de se retirer du prêt tout en maintenant l’engagement de l’autre.

Découvrez ce qu’implique ce processus, dans quels cas il s’applique, et quelles différences existent avec un rachat de crédit.

Définition et principe de solidarité bancaire

La désolidarisation d’un prêt immobilier est une démarche juridique qui permet à un co-emprunteur de se retirer d’un crédit contracté à deux ou plusieurs. En signant l’offre de prêt, les co-emprunteurs s’engagent solidairement à rembourser l’intégralité du crédit. Cela signifie que la banque peut se retourner contre l’un ou l’autre des débiteurs pour exiger le remboursement total du capital restant dû en cas de défaut de paiement.

Le principe de solidarité bancaire repose sur les articles 1310 à 1319 du Code civil, qui définissent les obligations solidaires. Pour mettre fin à cette solidarité, l’accord de la banque est indispensable. Elle exigera des garanties sur la solvabilité de l’emprunteur restant pour accepter la désolidarisation.

Pourquoi et quand envisager une désolidarisation ?

La désolidarisation est souvent envisagée en cas de rupture ou de divorce, mais elle peut également intervenir dans d’autres contextes comme la gestion d’un bien locatif entre associés.

Voici les raisons principales de demander une désolidarisation :

• Se libérer légalement et financièrement d’un crédit commun après une rupture ;
• Éviter les poursuites de la banque en cas de défaut de paiement de l’autre co-emprunteur ;
• Permettre à l’un des co-emprunteurs de devenir seul propriétaire du bien financé.

Il est conseillé d’entamer cette action le plus tôt possible pour éviter de rester indéfiniment responsable d’un prêt que l’on ne souhaite plus assumer.

Différence entre désolidarisation et rachat de crédit

La désolidarisation permet de retirer juridiquement un co-emprunteur du prêt existant, avec l’accord du prêteur, sans changer les conditions du crédit, sauf avenant éventuel.

Le rachat de crédit, quant à lui, consiste à souscrire un nouveau prêt pour rembourser l’ancien. Cette solution peut être utilisée si la banque refuse la désolidarisation, ou pour renégocier les conditions du prêt (taux, durée, mensualités). Le rachat de crédit entraîne la clôture de l’ancien emprunt et le lancement d’un nouveau contrat, avec ou sans changement de co-emprunteurs.

Dans quels cas peut-on demander une désolidarisation ?

La demande de désolidarisation d’un prêt immobilier peut être motivée par plusieurs situations : rupture, succession, ou réorganisation d’un investissement commun. Il est crucial d’identifier le bon contexte pour lancer la démarche, car les modalités peuvent varier en fonction du lien entre les débiteurs.

Séparation, divorce, dissolution de PACS

Lorsqu’un couple marié, pacsé ou en union libre se sépare, il est fréquent qu’un seul des deux souhaite conserver le bien immobilier. Dans ce cas, la désolidarisation permet à l’autre de se retirer du prêt. Cette demande est souvent accompagnée d’un rachat de soulte, qui permet de compenser la part de l’ex-partenaire.

La banque acceptera la désolidarisation uniquement si la personne restante dispose d’une capacité d’endettement suffisante. Un divorce ou une rupture de PACS ne suffit pas : seule une décision ou un avenant contractuel validé par la banque fait foi.

Cas de l’indivision, héritage ou succession

Dans un contexte successoral ou d’indivision, les héritiers ou co-indivisaires peuvent souhaiter sortir d’un prêt immobilier commun. Cela peut se produire lorsqu’un bien est transmis avec un crédit en cours. L’un des cohéritiers peut décider de conserver le bien et reprendre seul le crédit.

La désolidarisation doit alors être encadrée par un notaire et validée par la banque prêteuse. Un acte notarié et un avenant au contrat de prêt seront requis pour officialiser le changement de co-emprunteur(s).

Désolidarisation hors contexte familial

Il est également possible de demander une désolidarisation dans le cadre d’un investissement immobilier locatif entre amis ou associés. Si l’un souhaite se retirer du projet, il peut en faire la demande à condition que le co-emprunteur restant ait la capacité de reprendre seul les mensualités.

Cette démarche est parfois motivée par des divergences de stratégie d’investissement ou un changement de situation personnelle. Comme pour les autres cas, l’accord de la banque est obligatoire et un réajustement des garanties (hypothèque, caution, assurance) peut être exigé.

Les conditions requises pour obtenir une désolidarisation de prêt immobilier

Pour demander une désolidarisation, envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception à votre banque. Elle doit inclure :

• Les références du prêt (date de souscription, échéance, etc.).
• Le motif de votre demande.
• Votre souhait de vous retirer du crédit.
• L'engagement de votre ex-conjoint à rembourser seul le prêt.
• Sa renonciation à vous réclamer les sommes restantes.

La banque n’est pas tenue d’accepter. Elle étudiera la solvabilité de l’emprunteur restant avant de donner son accord. En cas de validation, un avenant au contrat est signé et un acte notarié officialise la désolidarisation.

N’oubliez pas d’actualiser l’assurance emprunteur.

Quelles sont les étapes pour se désolidariser d’un prêt immobilier ?

Se désolidariser d’un crédit immobilier suit une procédure bien définie. De la rédaction de la lettre de demande à l’officialisation du retrait via un acte notarié, chaque étape doit être suivie rigoureusement pour garantir une désolidarisation conforme et juridiquement valable. Voici comment procéder.

Modèle de lettre de désolidarisation d’un crédit immobilier

Découvrez un modèle de lettre pour se désolidariser d’un prêt immobilier.

[prénom nom]
[rue]
[code postal ville]

[établissement prêteur]
[rue]
[code postal ville]


Objet : désolidarisation d’un prêt immobilier
Lettre recommandée - AR
[ville], le [date du jour]


Par la présente, je vous informe de ma volonté de me désolidariser du prêt immobilier référencé sous le numéro [numéro de référence du prêt]. Je l’ai souscrit conjointement avec [nom de votre conjoint] en date du [date de signature de l’offre de crédit].

À la suite de notre procédure de [divorce/séparation/rupture de pacs] en cours depuis le [date de la séparation], nous avons convenu d’un commun accord que [nom de votre conjoint] conserve le bien. Il assumera seul le remboursement des échéances du crédit immobilier jusqu’à son terme prévu le [date de fin du prêt].

C’est pourquoi je vous prie de bien vouloir accepter ma demande de désolidarisation du crédit immobilier. Ainsi, je ne serais plus tenu(e) à mon engagement de caution comme les dispositions du contrat de prêt le prévoyaient expressément.

Je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes sentiments distingués.

[prénom nom]
[signature]

Quelles sont les conséquences financières et juridiques ?

La désolidarisation d’un prêt immobilier a des impacts directs sur le plan financier et juridique. D’un point de vue légal, le co-emprunteur désolidarisé est libéré de toute obligation de remboursement du crédit concerné. Toutefois, cela ne devient effectif qu’une fois l’avenant signé par la banque et l’acte notarié enregistré.

Sur le plan financier :

• Rachat de soulte : l’ex-co-emprunteur qui quitte l’emprunt doit être compensé pour sa part dans le bien immobilier. Cette soulte est calculée sur la base de la valeur du bien et des parts détenues.
• Frais de désolidarisation : des frais notariés et administratifs peuvent s’ajouter à l’opération, tout comme la révision éventuelle de l’assurance emprunteur.
• Impact sur la capacité d’emprunt : celui qui reprend le prêt seul verra son taux d’endettement réévalué, ce qui peut limiter ses futurs projets de crédit.

Il est donc essentiel de bien anticiper ces effets, de faire appel à un notaire et un courtier pour évaluer toutes les implications.

Recours et solutions en cas de refus de désolidarisation par la banque

En cas de refus de désolidarisation, vous pouvez :

• Faire racheter le prêt par un autre organisme de crédit.
• Vous résoudre à vendre le bien pour solder le crédit.
• Vous contentez de l’engagement conclu entre vous dans l’acte de partage.

Si vous optez pour cette dernière solution, vérifiez bien que votre contrat de prêt n’intègre pas de clause de déchéance en cas de partage du bien sans l’accord préalable du prêteur. Si tel est le cas, il peut réclamer l’intégralité du solde.

Il vaut mieux prendre une hypothèque sur le bien concerné. Cela permet à l’indivisaire ne le conservant pas d’être averti s’il venait à être vendu. Ce dernier est sollicité pour accepter la mainlevée de l’hypothèque. Il peut vérifier que le fruit de la vente est bien utilisé pour solder le prêt.

Alternatives à la désolidarisation

Si la désolidarisation n’est pas possible ou ne correspond pas à vos besoins, d’autres alternatives peuvent être envisagées :

• Assumer seul le remboursement du prêt immobilier. Cependant, votre co-emprunteur reste responsable du paiement des échéances. En cas de difficultés financières de votre part, la banque peut se retourner contre lui pour obtenir le règlement des sommes dues. Cette situation est appelée « délégation imparfaite ».
• Vendre le bien immobilier. Le produit de la vente vous permet de rembourser le prêt par anticipation. Cette solution est intéressante si vous souhaitez vous libérer de cet engagement pour récupérer du capital.
• Souscrire un nouveau prêt immobilier pour rembourser le premier. Cette opération est appelée « rachat de prêt ». Elle peut vous permettre de bénéficier de conditions plus attractives (taux d’intérêt plus bas, allongement de la durée de remboursement, etc.). Elle peut également vous servir à racheter la part de votre ex-conjoint si vous désirez devenir l’unique propriétaire du bien.
• Demander un jugement. Lors d’une séparation avec procédure juridique, le juge peut attribuer la maison ou l’appartement à l’un des conjoints. Attention, cela ne correspond pas à un transfert d’emprunt. Vous comme votre ancien partenaire conservez votre statut de co-emprunteur. Toutefois, il est possible de renégocier la répartition des remboursements voire de libérer l’un de vous de ses obligations.

N’hésitez pas à contacter votre conseiller bancaire ou un courtier en prêt immobilier pour explorer ces différentes options. Ils vous aideront à trouver la solution la mieux adaptée à votre situation.

Questions fréquentes sur la désolidarisation de prêt immobilier

Combien de temps prend une désolidarisation ?

La procédure de désolidarisation peut durer entre 1 et 6 mois selon la complexité du dossier, la réactivité des parties et la politique du prêteur. Pendant ce délai, les deux co-emprunteurs restent solidaires du remboursement.

Peut-on se désolidariser d’un prêt sans vendre le bien ?

Oui, il est tout à fait possible de se désolidariser d’un prêt sans vendre le bien immobilier, à condition que le co-emprunteur restant accepte de reprendre seul le prêt et que la banque valide sa solvabilité. Cela nécessite souvent un rachat de soulte pour indemniser le co-emprunteur sortant.

Refus de désolidarisation de prêt immobilier : y a-t-il des recours ?

En cas de refus par la banque, plusieurs solutions existent :

• opter pour un rachat de crédit auprès d’un autre créancier ;
• vendre le bien pour solder le prêt ;
• faire appel à un juge dans le cadre d’une procédure de séparation ou divorce, bien que cela ne garantisse pas une désolidarisation automatique.

Est-ce que tous les emprunteurs doivent donner leur accord ?

Oui, tous les co-emprunteurs doivent impérativement donner leur accord écrit pour une désolidarisation. De plus, l’établissement prêteur reste seul décisionnaire final : sans son accord, aucune désolidarisation ne peut être actée.

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