Est-il possible de se désolidariser d’un prêt immobilier ?

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 24 juillet 2024 .
Temps de lecture : 7 min

Gérer des engagements financiers à deux peut s’avérer complexe, d’autant plus lors d’une séparation. Parmi les difficultés rencontrées figurent les emprunts contractés en commun. La désolidarisation de prêt offre une solution pour se libérer de cette contrainte.

Garantie co-emprunteur : définition

Lorsque deux personnes (pacsées, mariées sous le régime de la séparation de biens, en concubinage…) signent conjointement un contrat d’emprunt, elles acquièrent le statut de co-emprunteurs. Cela signifie qu’elles sont solidairement responsables du remboursement du prêt.

La banque peut exiger le paiement de l’intégralité de l’emprunt auprès de l’un des co-emprunteurs si l’autre ne le rembourse plus. Elle n’est pas obligée de respecter les pourcentages de propriété prévus dans l’acte authentique de vente. Elle n’est pas non plus tenue de prendre en considération un accord éventuel sur la part d’emprunt supportée par chacun.

Par la suite, l’emprunteur ayant remboursé l’intégralité de la dette peut se retourner contre son partenaire. Il peut lui réclamer le remboursement de sa part, même s’il risque de se heurter à son insolvabilité.

Ce principe de solidarité est valable jusqu’au terme du remboursement, y compris en cas de séparation. Le contrat de prêt, comme la garantie co-emprunteur demeurent en vigueur même si le couple n’est plus uni.

Devenir co-emprunteur implique un engagement durable ne prenant pas fin avec un divorce ou une séparation. Il est important de bien mesurer les implications d’une telle décision avant de vous engager.

Quelles sont les méthodes de désolidarisation d’un crédit immobilier en cas de divorce ou de séparation ?

Le divorce ou la séparation n’annulent ni le contrat de prêt ni la garantie co-emprunteur. Toutefois, trois options s’offrent à vous pour vous désengager de l’obligation de remboursement du crédit immobilier :

• Rembourser le crédit par anticipation. En remboursant le prêt en totalité après la vente du bien immobilier financé, la garantie des deux co-emprunteurs se termine. Attention, une indemnité de remboursement anticipé peut être facturée par l’établissement prêteur. Son montant est plafonné à six mois d’intérêts ou 3 % du capital restant dû.
• Demander l’annulation de la garantie d’un co-emprunteur à la banque ou l’organisme de crédit. L’un des co-emprunteurs est remplacé par un nouveau garant ou une garantie additionnelle (hypothèque, caution, etc.). Si l’établissement prêteur accepte la proposition, le contrat de prêt immobilier se poursuit avec le nouveau co-emprunteur ou la nouvelle caution ou garantie.
• Demander la désolidarisation du prêt à l’établissement prêteur. À la suite du transfert de crédit, l’un des deux membres du couple assume seul le remboursement. Il en devient l’unique garant. La banque ne peut plus se retourner contre son partenaire en cas de non-paiement. Cette option est à privilégier si l’un de vous désire conserver le logement.

Quelles sont les démarches à mener pour désolidariser un prêt immobilier ?

Pour demander la désolidarisation d’un crédit immobilier, adressez une lettre recommandée avec accusé de réception à l’établissement prêteur. Ce courrier doit comporter les éléments suivants :

• Les références du prêt immobilier concerné : date de signature de l’offre, date d’échéance, etc.
• Le motif justifiant la demande de désolidarisation.
• Votre volonté de vous retirer du crédit immobilier. Si votre ex-conjoint souhaite conserver le logement, il doit racheter votre part. Cette opération s’effectue par le paiement d’une soulte.
• L’engagement de votre ex-conjoint à rembourser seul la totalité du montant restant dû du crédit immobilier.
• Sa renonciation à vous demander le remboursement des sommes restantes dues.

La banque a le pouvoir de refuser votre demande de désolidarisation de prêt. Elle l’accepte uniquement si votre ex-conjoint est capable d’assumer seul le remboursement du crédit immobilier. Pour ce faire, l’établissement prêteur vérifie sa capacité d’endettement, le niveau de ses ressources mais aussi sa situation financière.

Si votre demande est acceptée, vous recevez un accord de principe de l’organisme prêteur. Dans le même temps, un avenant au contrat de prêt et un acte notarié sont rédigés pour officialiser la situation. Authentifié par un notaire, cet acte reconnaît votre ex-conjoint comme propriétaire unique du bien immobilier.

Pensez à mettre à jour votre contrat d’assurance emprunteur.

Bon à savoir: quel délai prévoir pour la désolidarisation d’un crédit immobilier ? La désolidarisation d’un prêt immobilier n’est pas immédiate. Comptez un à six mois de traitement selon votre dossier. En attendant la validation par la banque, vous restez co-emprunteur et solidaire du remboursement du crédit.
Un conseil : anticipez au maximum en entamant la démarche dès votre séparation.

Que faire en cas de refus de désolidarisation par la banque ?

Si la désolidarisation n’est pas possible ou ne correspond pas à vos besoins, d’autres solutions peuvent être envisagées :

• Assumer seul le remboursement du prêt immobilier. Cependant, votre co-emprunteur reste responsable du paiement des échéances. En cas de difficultés financières de votre part, la banque peut se retourner contre lui pour obtenir le règlement des sommes dues. Cette situation est appelée « délégation imparfaite ».
• Vendre le bien immobilier. Le produit de la vente vous permet de rembourser le prêt par anticipation. Cette solution est intéressante si vous souhaitez vous libérer de cet engagement pour récupérer du capital.
• Souscrire un nouveau prêt immobilier pour rembourser le premier. Cette opération est appelée « rachat de prêt ». Elle peut vous permettre de bénéficier de conditions plus attractives (taux d’intérêt plus bas, allongement de la durée de remboursement, etc.). Elle peut également vous servir à racheter la part de votre ex-conjoint si vous désirez devenir l’unique propriétaire du bien.
• Demander un jugement. Lors d’une séparation avec procédure juridique, le juge peut attribuer la maison ou l’appartement à l’un des conjoints. Attention, cela ne correspond pas à un transfert d’emprunt. Vous comme votre ancien partenaire conservez votre statut de co-emprunteur. Toutefois, il est possible de renégocier la répartition des remboursements voire de libérer l’un de vous de ses obligations.

N’hésitez pas à contacter votre conseiller bancaire ou un courtier en prêt immobilier pour explorer ces différentes options. Ils vous aideront à trouver la solution la mieux adaptée à votre situation.

Modèle de lettre de désolidarisation d’un crédit immobilier

Découvrez un modèle de lettre pour se désolidariser d’un prêt immobilier.

[prénom nom]
[rue]
[code postal ville]

[établissement prêteur]
[rue]
[code postal ville]


Objet : désolidarisation d’un prêt immobilier
Lettre recommandée - AR
[ville], le [date du jour]


Par la présente, je vous informe de ma volonté de me désolidariser du prêt immobilier référencé sous le numéro [numéro de référence du prêt]. Je l’ai souscrit conjointement avec [nom de votre conjoint] en date du [date de signature de l’offre de crédit].

À la suite de notre procédure de [divorce/séparation/rupture de pacs] en cours depuis le [date de la séparation], nous avons convenu d’un commun accord que [nom de votre conjoint] conserve le bien. Il assumera seul le remboursement des échéances du crédit immobilier jusqu’à son terme prévu le [date de fin du prêt].

C’est pourquoi je vous prie de bien vouloir accepter ma demande de désolidarisation du crédit immobilier. Ainsi, je ne serais plus tenu(e) à mon engagement de caution comme les dispositions du contrat de prêt le prévoyaient expressément.

Je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes sentiments distingués.

[prénom nom]
[signature]

Quels sont les frais associés à la désolidarisation d’un prêt immobilier ?

La désolidarisation implique la modification du contrat de crédit initial. Certains établissements prêteurs appliquent des frais de dossier pour rédiger un avenant puis étudier le dossier du repreneur de l’emprunt. Ce document mentionne les nouvelles conditions de remboursement du prêt.

Prévoyez des frais pour l’établissement d’un nouvel acte notarié, souvent à la charge de l’emprunteur restant. Ils équivalent à 75 % en moyenne de la valeur de la part rachetée.

Questions fréquentes sur la désolidarisation d’un crédit immobilier

Peut-on se désolidariser d’un prêt immobilier sans vendre le bien ?

Oui, l’un des co-emprunteurs peut reprendre le crédit immobilier en son nom. Il doit racheter la part de son ancien partenaire en procédant au paiement d’une soulte.

Quelle est la procédure si la banque refuse la désolidarisation ?

En cas de refus de désolidarisation, vous pouvez :

• Faire racheter le prêt par un autre organisme de crédit.
• Vous résoudre à vendre le bien pour solder le crédit.
• Vous contentez de l’engagement conclu entre vous dans l’acte de partage.

Si vous optez pour cette dernière solution, vérifiez bien que votre contrat de prêt n’intègre pas de clause de déchéance en cas de partage du bien sans l’accord préalable du prêteur. Si tel est le cas, il peut réclamer l’intégralité du solde.

Il vaut mieux prendre une hypothèque sur le bien concerné. Cela permet à l’indivisaire ne le conservant pas d’être averti s’il venait à être vendu. Ce dernier est sollicité pour accepter la mainlevée de l’hypothèque. Il peut vérifier que le fruit de la vente est bien utilisé pour solder le prêt.

Peut-on éviter les pénalités de remboursement anticipé lors de la désolidarisation ?

Avant de signer le contrat de prêt, vous pouvez tenter de réduire ou de supprimer l’indemnité de remboursement anticipé. Le prêteur peut accepter cette négociation seulement après une durée minimale de remboursement de l’emprunt.

Attention, le plus souvent, la clause prévoyant l’absence de pénalités ne s’applique pas en cas de rachat du crédit par un autre établissement.

Les frais de notaire sont-ils obligatoires lors d’une désolidarisation de prêt ?

Oui, le notaire rédige systématiquement un nouvel acte pour officialiser la situation. Par cet acte, votre ex-conjoint devient l’unique propriétaire du bien acquis en indivision.

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